Договор строительного подряда. 7

Глава I.  Договор строительного подряда

1.1 Понятие договора подряда. Его характерные признаки

Гражданский кодекс определяет подряд как договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию  другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять  результат работы и оплатить его.

Обязательства подрядного типа регулируют отношения  по оказанию услуг. Это означает, что  в силу обязательств, возникающих  из договора подряда, должник обязуется  выполнить определенную работу.

Выполнение  работы подрядчиком направлено на достижение определенного результата, например, изготовление вещи, осуществление ее ремонта, улучшение или изменение  ее потребительских свойств или  получение какого-то иного результата, имеющего конкретное вещественное и  обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что  результат работы подрядчик обязан передать заказчику.

При заключении договора подряда особого внимания требуют вопросы качества выполняемой  работы, и поэтому договор должен содержать в себе точное описание конечного результата, а также  критерии его оценки. Детальное описание конечного результата работы при  необходимости позволит заказчику  обоснованно предъявлять претензии  к подрядчику и добиваться от него переделки. Как правило, все параметры  работы фиксируются в приложении к договору — техническом задании. Если заказчик недоволен результатами работы и считает, что договор не был исполнен в полном объеме, он может потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены. В договоре можно предусмотреть и такой вариант, когда заказчик сам устраняет недостатки в работе, а подрядчик обязуется возместить ему принесенные расходы. Но чтобы воспользоваться своими правами, заказчик заранее при заключении договора должен поставить подрядчика в известность о том, на какое количество он рассчитывает. Особенно важно сделать это в тех случаях, когда работа выполняется из материалов заказчика.

Другой  важный момент на который следует обратить внимание при заключении договора подряда, — определение срока передачи готового результата, поскольку он тесно связан с переходом права собственности и, следовательно, риском случайной гибели. До приемки работы риск случайной гибели ее результата несет подрядчик. Как только работа принята, этот риск переходит к заказчику.

1.2 Требования, предъявляемые к договору строительного  подряда

В настоящее  время правоотношения, возникающие  по договору подряда, регулируются в  основном положениями главы 37 ГК РФ.

Договоры  строительного подряда заключаются  на строительство, реконструкцию или  капитальный ремонт предприятий, зданий, сооружений или иных объектов, а  также на выполнение монтажных, пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда могут  применяться также к работам  по капитальному ремонту зданий и  сооружений.

По договору строительного подряда подрядчик  обязуется в установленный договором  срок построить по заданию заказчика  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, принять  их результат и уплатить обусловленную  цену.

Таким образом, существенными условиями  договора строительного подряда  наряду с предметом договора являются цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться  заключенным. Особо выделяется такая  обязанность заказчика, как «создание  подрядчику необходимых условий  для выполнения работ».

Договор строительного подряда носит  консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

В отличие  от иных консенсуальных договоров подряд не может быть исполнен непосредственно  в момент заключения договора, поскольку  для достижения требуемого результата следует затратить известное  время на выполнение работы.

Возмездность  договора строительного подряда  проявляется в том, что подрядчик  выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнении и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев, установленных законом или договором.

Субъектами  договора строительного подряда  являются заказчик и подрядчик. В  роли заказчиков могут выступать  любые физические и юридические  лица, обладающие определенными финансовыми  средствами, а также лица, действующие  от имени заказчика и в его  интересах. Привлечение третьих  лиц — зачастую специализированных организаций — необходимо порой с целью осуществления эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требующей специальных знаний и навыков. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице.

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.

Опираясь  на данный договор, лицо, действующее  по поручению инвестора, заключает  с исполнителем работ договор  строительного подряда, выступая в  нем в качестве заказчика. Таким  образом, заказчик в договоре строительного  подряда — это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора.

В качестве подрядчиков выступают различные  строительные и строительно-монтажные, проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели и физические лица, получившие лицензию на строительную деятельность. Лицензирование строительной деятельности имеет своей целью  защиту прав и интересов лиц, являющихся потребителями строительной продукции. В строительстве широко применяется  система генерального подряда, при  которой функции генеральных  подрядчиков принимают на себя организации  общестроительного профиля, а для  выполнения специальных работ привлекаются специализированные фирмы и организации. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо — субподрядчиком.

Предметом договора строительного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и т.д. Договор  может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть  из них. В случаях, предусмотренных  договором, подрядчик может принимать  на себя обязанность не только сдать  построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

Цена  в договоре строительного подряда  является существенным условием, подлежащим обязательному согласованию. Цена договора, как правило, определяется путем  составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и  конструкций и т.п. Вместе с технической  документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением установленных действующим законодательством случаев.

Оплата  выполненных подрядчиком работ  производится заказчиком в сроки  и в порядке, установленные законодательством  или договором строительного  подряда. При отсутствии соответствующих  указаний в законе или в договоре оплата работ производится после  окончательной сдачи результатов  работы при условии, что работа выполнена  надлежащим образом и в согласованный  срок либо с согласия заказчика досрочно. Однако чаще всего договоры строительного  подряда включают условия об авансировании  работ либо оплате их отдельных этапов.

Срок, как  и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят  длящийся характер, точное определение  как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов имеют  для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность  многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к  договору строительного подряда  обычно прилагаются различные календарные  планы и графики, которые становятся составными частями договора.

Форма договора строительного подряда  в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор должен составляться с учетом включения в него подробного перечня прав и обязанностей сторон. Как уже было сказано выше, детальная  регламентация прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда  в ряде случаев существенно облегчает  реализацию требований по восстановлению нарушенного права.

Глава II. Обязательные пункты договора строительного подряда

2.1 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Важной  частью договора строительного подряда, является регламентация прав и обязанностей сторон, связанных с осуществлением заказчиком контроля и надзора за выполнением работ. Среди общих прав, которыми наделен заказчик, можно назвать его возможность во всякое время проверять ход и качество выполняемых работ, право — в установленных законом случаях — отказаться от исполнения договора и др. Однако ввиду специфики, присущей договорам строительного подряда и связанной со сложностью выполняемых работ, возникает необходимость осуществления эффективного надзора со стороны заказчика, который возможен лишь при наличии специальных познаний в области строительства.

Право заказчика осуществлять контроль и  надзор за ходом и качеством выполняемых  работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком  материалов, а также правильностью  использования подрядчиком материалов заказчика нередко выступает  одновременно и как его обязанность. Так, если объект строится на основе оригинального архитектурного проекта, заказчик обязан заключить с архитектором договор на осуществление авторского надзора за строительством объекта. Существует ряд предусмотренных законодательством случаев, когда технический надзор за строительством осуществляется в обязательном порядке. В этих ситуациях заказчик должен быть особенно внимателен, так как подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, может впоследствии сослаться на то, что появление недостатков и их неустранение обусловлены тем, что заказчик не осуществлял должного контроля и надзора за выполнением работ (п. 4 ст. 748 ГК).

Осуществляя надзор за выполнением работ, заказчик не должен вмешиваться в оперативно-хозяйственную  деятельность подрядчика, например, давать подрядчику указания о том, как следует организовать работу на объекте, какие методы и приемы ведения работ нужно применять и т. п. Но если подрядчик ведет работы с нарушением обязательных правил, в том числе содержащихся в договоре строительного подряда, использует некондиционные строительные материалы и конструкции и т.д., указания заказчика об устранении выявленных нарушений носят для подрядчика обязательный характер.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении  контроля и надзора за выполнением  работ отступления от условий  договора строительного подряда, которые  могут ухудшить качество работ, или  иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Обычно выявленные в ходе строительства  недостатки фиксируются заказчиком в специальном журнале производства работ. Во избежание споров в договоре строительного подряда целесообразно  указывать сроки, в течение которых  подрядчик обязан устранять отмеченные заказчиком недостатки. Если таких  сроков в договоре не установлено, подрядчик  должен выполнить эту обязанность  в разумный срок. Время, затраченное  подрядчиком на устранение выявленных заказчиком недостатков, не ведет к  увеличению общего срока строительства  объекта.

Заказчик, выявивший недостатки, но не сообщивший о них подрядчику и не потребовавший  их устранения, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. Иными словами, заказчик не должен заниматься простым сбором сведений о допущенных подрядчиком недостатках, с тем, чтобы заявить о них лишь тогда, когда строительство объекта  будет завершено. Напротив, при осуществлении  надзора за строительством заказчик должен вести себя активно и своей  деятельностью способствовать созданию качественного продукта. Устранить  своевременно выявленные недостатки значительно  проще и дешевле, чем делать это  тогда, когда объект фактически уже  построен. Рассматриваемое правило  не должно, однако, трактоваться в том  смысле, что заказчик лишен возможности  выявлять недостатки выполненных работ  в ходе их приемки. Речь в данном случае идет лишь о тех недостатках, о которых заказчик определенно знал еще в ходе выполнения работ, но никак на них не реагировал.

Если  заказчик располагает соответствующими кадрами и имеет в установленных  законом случаях право на осуществление  технического надзора за строительством, он может выполнять связанные  с этим функции самостоятельно. Однако ему предоставляется возможность  заключить специальный договор  об оказании услуг по осуществлению  контроля и надзора за строительством с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями  его действий для подрядчика. В  сущности, инженер (инженерная организация) выступает в качестве доверенного  лица заказчика и принимает от имени последнего все решения  во взаимоотношениях с подрядчиком  в части, касающейся ведения строительных работ.

Важным  пунктом договора строительного  подряда является то, что на сторону, несущую риск случайной гибели или  случайного повреждения объекта  строительства, материалов, оборудования и другого имущества, используемого  при строительстве, а также ответственность  за причинение при осуществлении  строительства вреда другим лицам, обычно возлагается обязанность  застраховать соответствующие риски  и представить другой стороне  доказательства заключения ею договора страхования. Тем не менее страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Еще одной  важной особенностью договора строительного  подряда целесообразно выделить такой момент, как сотрудничество сторон. В частности, в ходе строительства  могут возникать ситуации, диктующие  необходимость в объединении  усилий заказчика и подрядчика. В  этих случаях каждая из сторон обязана  принять все зависящие от нее  разумные меры по устранению таких препятствий. В том случае, если одна из сторон не исполнила этой обязанности, она утрачивает право на возмещение убытков.

Поскольку в устранении препятствий к исполнению договора заинтересованы обе стороны, закон устанавливает, что расходы, понесенные заказчиком и подрядчиком  на их преодоление, каждая из сторон несет  самостоятельно. Впрочем, данное правило  является диспозитивным, так как  в договоре строительного подряда  может быть предусмотрено и иное. Разумеется, это правило не применяется  также в тех случаях, когда  соответствующее препятствие возникло из-за виновных действий какой-либо из сторон.

2.2 СДАЧА И ПРИЕМКА ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

Сдача-приемка  выполненных работ осуществляется в порядке, установленном законом  и договором строительного подряда. В тех случаях, когда заказчиком по договору выступала государственная организация либо строительство велось полностью или частично за счет бюджетных ассигнований, сдача-приемка работ производится в два этапа: вначале объект принимается рабочей комиссией, сформированной заказчиком и подрядчиком с участием проектировщика и представителей уполномоченных государственных органов, а затем — государственной приемочной комиссией, состав и уровень которой определяется в зависимости от сметной стоимости строительства и назначения объекта. Если же строительство велось за счет частных источников финансирования, приемка может производиться в один этап с обязательным участием представителей уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления.

Стадия  сдачи-приемки выполненных работ  предусматривает для каждой из сторон определенные обязанности.

Обязанность по организации и проведению приемки  результата работ возлагается на заказчика, если иное не предусмотрено  договором. Заказчик должен обеспечить участие в приемочной комиссии представителей соответствующих органов и заинтересованных организаций, выделить обслуживающий персонал, обеспечить объект необходимой энергией, сырьем, топливом и т. п. Все это заказчик делает за свой собственный счет, если иное не предусмотрено в договоре. Приемка законченного строительного объекта должна быть организована заказчиком в предельно короткий срок после получения от подрядчика сообщения о готовности результатов строительных работ к сдаче. Просрочка заказчика с приемкой объекта, во-первых, переносит на него риск случайной гибели результата работ и, во-вторых, дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков.

Договор строительного подряда может  предусматривать как сдачу-приемку  объекта в целом, так и сдачу-приемку  его по частям (этапам, очередям).

Если  объект сдается заказчику по частям, стороны должны оговорить, кто из них будет осуществлять пользование  переданной частью объекта, обеспечивать ее охрану, нести эксплуатационные расходы и т.д. На заказчика, предварительно принявшего результат отдельного этапа  работ, по общему правилу переходит  риск последствий гибели или повреждения  результата работ, которые произошли  не по вине подрядчика.

Нередко приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания  эксплуатационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, узлов, агрегатов и т.д.). В этом случае приемка объекта осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

Сдача-приемка  объекта строительства оформляется  специальным актом, который подписывается  обеими сторонами, а также представителями  уполномоченных государственных органов. Отказ стороны от подписания акта сдачи-приемки не исключает оформления сдачи объекта. Об этом в акте делается особая пометка, и акт подписывается  другой стороной. Такой односторонний  акт сдачи или приемки результата работы имеет юридическую силу до тех пор и постольку, пока и  поскольку по иску другой стороны  он не признан судом недействительным. Решение суда зависит от того, признает ли суд мотивы отказа от подписания акта обоснованными или нет.

Чаще  всего на практике от подписания акта приемки объекта отказывается заказчик. Его отказ от приемки объекта  обоснован лишь тогда, когда им обнаружены такие недостатки, которые исключают  возможность использования результата работ для указанной в договоре строительного подряда цели и  не могут быть устранены подрядчиком  или заказчиком. Наличие в построенном  объекте иных недостатков не препятствует его приемке. Все выявленные в  ходе приемки недостатки и недоделки  фиксируются в акте, подрядчику предоставляется  разумный срок для их устранения, взыскиваются санкции, если они предусмотрены  договором, но сам результат работ  должен быть принят заказчиком. В противном  случае подрядчик может составить  односторонний акт сдачи работ, из которого придется исходить в дальнейшем, если только заказчик не добьется признания  его недействительным в судебном порядке.

Если  по не зависящим от сторон причинам объект не доведен до стадии готовности и работы по договору строительного  подряда приостановлены, объект строительства должен быть законсервирован подрядчиком за счет заказчика. Кроме того, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы. В том случае, когда работы на объекте приостановлены по не зависящим от заказчика причинам, например по решению компетентного государственного органа, его обязанности ограничиваются компенсацией подрядчику только прямых издержек последнего на консервацию объекта и прекращение работ. Упущенная подрядчиком выгода возмещается лишь тогда, когда объект законсервирован из-за действий заказчика. Но при этом заказчик может требовать зачета тех выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.  

2.3 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязанностей по договору строительного подряда заказчик и подрядчик несут ответственность  в порядке и на условиях, установленных  законом и договором.

Поскольку участниками договора строительного  подряда обычно являются предприниматели, ответственность наступает независимо от их вины в нарушении обязательств, если иное не предусмотрено договором. Гражданский кодекс не предусматривает  специальной ответственности сторон по договору строительного подряда. В связи с этим в случае нарушения  обязательств по договору строительного  подряда могут применяться любые  виды санкций, предусмотренные действующим  законодательством. При этом некоторые  из них, в частности неустойка, действуют  лишь тогда, когда они специально установлены законом или договором, а другие, в частности взыскание  убытков, применяются во всех случаях  нарушения сторонами принятых обязательств.

Наряду  с гражданско-правовыми санкциями  применяются и меры административно  -правовой ответственности. Правовую базу здесь составляет Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года №195-ФЗ. В соответствии с указанным законом, предприятия, независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности являющиеся заказчиками или подрядчиками в области строительства, подвергаются штрафам за такие нарушения, как строительство объекта без получения в установленном порядке разрешения, за нарушение обязательных требований нормативных актов в области строительства, влекущее снижение прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, выданных органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ, и т.д. Штрафы налагаются в административном порядке уполномоченными органами в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях. Уплата штрафа не освобождает виновных лиц от обязанности по устранению допущенных ими нарушений, возмещению ущерба и несению иной гражданско-правовой ответственности.

Одним из видов нарушения договорных обязательств подрядчиком могут выступать  допущенные им отступления от требований, предусмотренных в технической  документации и в обязательных для  сторон строительных нормах и правилах. Таким нарушением может считаться  любое отступление подрядчика от требований, предусмотренных названными документами, и не согласованное  с заказчиком, даже если оно, по мнению подрядчика, не влечет ухудшения качества работ. В этих случаях заказчик может  потребовать устранения допущенных отступлений в разумный срок, соразмерного уменьшения установленной за работу цены или возмещения своих расходов на устранение этих отступлений, если такое право предусмотрено в  договоре строительного подряда. Разумеется, договором могут быть предусмотрены  и иные неблагоприятные для подрядчика последствия как данного, так  и любого другого допущенного  им нарушения своих обязательств.

Однако  необходимо помнить, что подрядчик  не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество выполненных работ. Спор между сторонами о характере  допущенных отступлений разрешается  судом с учетом в случае необходимости  заключения соответствующих специалистов. Но о любых, даже мелких отступлениях от технической документации подрядчик  должен предупредить заказчика, так  как в противном случае он будет  отвечать за всякое повреждение объекта  строительства, обусловленное отсутствием  у заказчика полных данных об объекте.

С рассматриваемым  нарушением тесно связан такой негативный результат деятельности подрядчика, как недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе запроектированной производственной мощности предприятия. Произойти это может, в сущности, лишь по двум причинам: либо потому, что в технической документации изначально заложены ошибочные данные относительно производственной мощности предприятия или иных показателей объекта строительства, либо потому, что при строительстве объекта имели место отступления от технической документации. В первом случае подрядчик несет ответственность только тогда, когда подготовка всей технической документации по строительству объекта возлагалась на него самого. Если же за подготовку технической документации отвечает заказчик, все неблагоприятные последствия возлагаются на него. Во втором случае подрядчик освобождается от ответственности лишь тогда, когда докажет, что допущенные им отступления от технической документации санкционировал заказчик, что и привело к недостижению соответствующих показателей.

При обнаружении  в построенном подрядчиком объекте  недостатков, снижающих его качество или мешающих использовать результат  работ по его прямому назначению, наступает ответственность за ненадлежащее качество работ. Этот вид ответственности  подрядчика в строительном подряде  в основных чертах совпадает с  аналогичным видом ответственности  в обычном подряде. Однако здесь  имеются и некоторые особенности:

1) как  и при обычном подряде, подрядчик  несет ответственность за недостатки  объекта, обнаруженные в пределах  гарантийного срока. При этом дополнительно подчеркивается, что заказчик должен заявить о недостатках в разумный срок по их обнаружении, что гарантийный срок прерывается на то время, когда объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик, и что по соглашению сторон установленный законом гарантийный срок может быть увеличен;