Содержание

Введение

     Термин  «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

     С переходом к рыночной экономике  установилось множество форм собственности  на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

     В последнее время делаются попытки  разработки концептуальных документов в этой области. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Градостроительный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Воздушный кодекс Российской, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Эти и другие законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости.

     Многие  действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, выраженные в форме вновь принимаемых  правовых актов (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает жесткость и последовательность в изучении теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.

     Рассматриваемая тема – Договоры по поводу недвижимого имущества. Актуальность поставленного вопроса характеризуется требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере  владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

     Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в этой области. Последовательно  реализованный принцип соотношения  теоретических знаний и правоприменительной  практики, позволяет получить объективное  представление о характере отношений, возникающих по поводу недвижимого имущества, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию таких правоотношений.  
 

Глава 1. Понятие недвижимого  имущества

    Римское классическое право понимало вещи в  очень широком значении¹. Поэтому в нем тщательно разработана классификация вещей. Рецепируя его институты и положения, российское гражданское право позаимствовало и многие критерии их классификации с учетом современных реалий.

    В первую очередь все вещи оно делит на движимые и недвижимые. Недвижимые вещи иногда называют недвижимым имуществом или просто недвижимостью. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит: 1) земельные участки, 2) участки недр, обособленные водные объекты, 4) все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации  в едином государственном реестре учреждениями юстиции в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме перечисленных объектов ст. 130 ГК РФ называет в качестве недвижимых вещей ряд предметов, которые также подлежат государственной регистрации: 5) воздушные и морские суда, 6) суда внутреннего плавания, 7) космические объекты. Закон оставил за собой возможность причисления к недвижимым вещам и иного имущества. Таким образом, отнесение тех или иных вещей к недвижимым производится по двум  критериям: а) прочная связь такого имущества с землей, невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению и б) усмотрение закона. Критерий выделения недвижимости не совсем удачен, на что уже обращалось внимание в юридической литературе. Так, при современной технике здания и сооружения можно достаточно легко передвигать без причинения им «несоразмерного ущерба», однако закон категорически отнес их к недвижимым вещам. В ст. 130 ГК РФ не упомянуты в качестве недвижимости жилые и нежилые помещения,  а также строения. Тем не менее, они в большинстве случаев считаются недвижимостью.

    Деление вещей на движимые и недвижимые имеет  существенное значение. Так, совершение сделок с недвижимым имуществом требует государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ); ипотека может быть установлена только в отношении недвижимости (п. 2 ст. 334 ГК РФ); владелец недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения не вправе распоряжаться им без согласия собственника этого имущества (ст. 295 ГК РФ); споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту их нахождения (п.1 ст. 30 ГПК РФ). Иногда вопрос отнесения того или иного имущества к недвижимости решается судом. В этом отношении весьма примечательным является следующее дело.

    Между учебно-опытным хозяйством и обществом  с ограниченной ответственностью был  совершен договор мены, по которому учебно-опытное хозяйство передало ООО стационарный промышленный холодильник. Названное хозяйство являлось государственным унитарным предприятием, а холодильник находился у него на праве хозяйственного ведения. Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. Возник вопрос – является ли указанный холодильник недвижимым имуществом. После долгих судебных споров Президиум Высшего арбитражного суда РФ пришел к выводу о том, что данный холодильник должен считаться недвижимой вещью. Любопытны аргументы спорящих сторон.

    Одна  из них утверждала, что данные технической  инвентаризации государственного предприятия об отнесении здания к недвижимому имуществу не дают основания считать сам холодильник недвижимым имуществом. При этом судам представляется документ – «руководство по эксплуатации холодильной камеры», в которой приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен в другое место.

    Вторая  сторона утверждала, что приведенные данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, имеются другие данные (акт сдачи-приемки работ по договору о строительстве здания для холодильника), которые указывают на то, что характер  работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Кроме того, факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами с выездом на место. Как я уже говорила, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ согласился с доводами второй стороны².

    В качестве особого вида недвижимости закон выделяет предприятие как  сложный имущественный комплекс. Следует указать, что гражданское  законодательство использует термин «предприятие»  в двух смыслах – как субъект гражданского права и как его объект. В качестве субъекта понимается юридическое лицо в форме унитарного предприятия; в качестве объекта – как недвижимое имущество.

    Предприятием  как объектом прав отношений признается имущественный комплекс, используемый только для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1  ст. 132 ГК РФ). В этом качестве оно признается недвижимостью. В состав данного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его предпринимательской деятельности, включая: 1) земельные участки, 2) здания, 3) сооружения, 4) оборудование, 5) инвентарь, 6) сырье, 7) продукцию, 8) права требования, 9) долги, 10) право на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), 11) другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ). Следует указать на некоторый алогизм в приведенной легальной характеристике предприятия. Объект гражданских правоотношений – будь то имущество или имущественный комплекс – не может требовать, т. е. иметь  права требования и не может иметь долгов. Это свойство, которое присуще только субъекту гражданских прав – гражданину, юридическому лицу, публично-правому образованию.

    И все предприятие в целом, и  его части могут быть объектом продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Надо заметить, что права и обязанности предприятия (его собственника) в области трудовых отношений не отнесены к имущественным правам и обязанностям, входящим в состав его имущества. Это порождает определенные сложности при совершении упомянутых сделок.

    После введения в действие части первой ГК РФ был принят Федеральный закон  от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах  собственников жилья», который установил еще один вид недвижимости – кондоминиум. Это единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя: земельный участок в установленных границах, расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а остальные части (общее имущество)  находится в их общей долевой собственности.

    Таким образом, возникает вопрос – почему некоторые вещи, которые, по сути, двигаются (корабли, самолеты, космические объекты), закон отнес к разряду недвижимых? Считается, что для их эксплуатации необходимы специально оборудованные  земельные участки – аэродромы, порты, причалы, космодромы. Однако по этой причине в число недвижимых вещей почему-то не включены железнодорожные составы, эксплуатация которых также требует специально оборудованных земельных площадей (вокзалов, депо, полос отвода и др.). Возможно, в данном случае допущен правовой пробел; возможно также, что законом в последующем к недвижимым вещам будут отнесены  и какие-то другие предметы.  
 

Глава 2. Государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним

    Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

    Следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

    Теперь  вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

    Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт  государственного органа, порождающий  права" и "юридический акт признания  государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

    - нельзя смешивать государственную  регистрацию прав и акт государственного  органа, порождающий права, исходя  из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК  РФ, в которых эти понятия рассматриваются  как самостоятельные; 

    - главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

    - с точки зрения юридической  логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";

    - признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку, фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

    В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание  какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

    По  существу, государственную регистрацию  прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный  характер, поскольку такая регистрация  скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации). Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

    Очевидно, что одной из главных задач  государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица.

    Законодательством предусмотрено две формы государственной  регистрации: прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации  права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав. Буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

    Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической  инвентаризации (БТИ) и земельные  комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально  удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки.

    В связи с развитием рыночных отношений  и изменением экономической жизни  нашей страны оживился и стал активно  развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость  единого по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории.

    Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.  

Глава 3. Отдельные виды договоров по поводу недвижимого имущества

    Договор является одним из ключевых институтов гражданского законодательства. Его  правовая природа, основные черты и  признаки досконально исследованы  еще римскими юристами. Поэтому общее определение гражданско-правового договора практически не менялось с тех времен. Приведу одно из определений. Договором называется соглашение двух или более лиц, направленное к установлению, изменению или прекращению юридических отношений. Продукт воли нескольких лиц, называемых в настоящем случае контрагентами, договор является видом юридической сделки³.

    Итак, договор есть сознательное соглашение нескольких лиц, в котором все  они совместно изъявляют свою волю для того, чтобы определить между собою юридическое отношение, в личном своем интересе по имуществу.… Не всякое добровольное соглашение может признано договором, подходящим под действие законов гражданских, т. е. порождающим право на чужое действие, имеющее  ценность в общежитии. Поэтому, например,  соглашение нескольких  душеприказчиков в сделанном или сообща постановлении, по исполнению завещания, не порождает между ними обязательного договорного отношения⁴.

    Всякий  договор имеет практический смысл, когда стороны, вступающие в договорные отношения, определяют свои права и  обязанности, выраженные в условиях договора, которые должны основываться на принципах, основных началах гражданского законодательства. К ним, в частности, относятся принципы равенства, автономии воли и имущественной ответственности, а также принцип свободы договора, который нашел свое выражение в ст. 421 ГК РФ. Там установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это означает их право вступать или не вступать в договорные отношения любого законного типа. Заставить кого-либо заключить с кем-либо договор нельзя.

    Итак, рассмотрим основные виды договоров  по поводу недвижимого имущества  с изменением собственника, такие  как купля-продажа, мена, дарение, рента, а также с изменением права пользования и владения, например, договор аренды.

3.1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости

    На  протяжении всей известной истории  человечества люди постоянно обменивались между собой самыми различными вещами, предметами. С возникновением денег  подобные обмены чаще всего стали  производиться в форме купли-продажи. Поэтому купля-продажа является одним из древнейших и распространенных видов договорных отношений в обществе. Эти отношения сначала регулировались обычаями, а с появлением права – к ним добавились деловые обыкновения и правовые нормы.

    В настоящее время Российским гражданским законодательством предусмотрены различные виды договоров купли-продажи. Основные правовые положения закреплены в главе 30 Гражданского  Кодекса Российской Федерации.

    ГК  РФ выделяет в отдельный вид купли-продажи  продажу недвижимого имущества, которое определено в ст. 130 ГК РФ.

    К недвижимому имуществу согласно этой статье относятся: 1) земельные  участки, 2) участки недр, 3) обособленные водные объекты, 4) все, что связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), 5) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности  и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

    Названные особенности, видимо, и потребовали  отдельного регулирования продажи  недвижимого имущества.

    Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым  из оборота, не могут предоставляться  в частную собственность, а также  быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленным федеральными законами. Иностранные граждане и апатриды не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на  иных установленных особо территориях в соответствии с федеральными законами. Таким образом, не все земельные участки могут быть предметом купли-продажи недвижимости. Все остальные земельные участки могут быть объектами купли-продажи, но при обязательном условии, что они прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В ряде случаях земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности продаются исключительно на торгах.

    Недра в границах Российской Федерации  являются государственной собственностью, а участки недр не могут быть предметом  купли-продажи  (ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г «О недрах»).

    Обособленный  водный объект  (замкнутый водоем) – это небольшой по площади  и непроточный искусственный  водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам (ст. 1 и 34 Водного кодекса РФ). Следовательно, они могут быть и предметом купли-продажи.

    Участки лесного фонда, а также участки  лесов, не входящих в лесной фонд не могут быть предметом купли-продажи (ст. 12 Лесного фонда РФ). А древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности и такой растительностью собственник владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению (ст. 20 ЛК РФ). Следовательно, она может быть предметом купли-продажи.

    Воздушные, морские суда и суда внутреннего  водного плавания могут находиться в любой собственности, а потому являться предметом продажи недвижимости. Что касается космических объектов, то нахождение их в гражданском обороте определяется специальными законами.

    По  договору купли-продажи недвижимости  продавец обязан передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение; квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). И хотя в ГК РФ прямо не говорится о доле в праве общей собственности на недвижимость, такая доля также может являться предметом купли-продажи недвижимости с соблюдением правила о преимущественном праве покупки (ст. 235 ГК РФ). Так, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе по своему усмотрению продать свою долю.

    В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор  в письменной форме может быть заключен либо путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством различных видов связи, а также посредством акцепта по правилам п. 3 ст. 438 ГК РФ. Что касается формы договора продажи недвижимости, то закон императивно требует, чтобы этот договор был заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если он заключается в другой письменной форме, то считается недействительным.