Гостиничный сегмент недвижимости

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По дисциплине «Основы маркетинга»

Тема  «Гостиничный сегмент недвижимости» 
 
 
 

Выполнила:

Студентка института ИГУН

Ф-та ЭУН  III курса 2группы

Лобанова  А.Д

Проверила:

Манухина  Л.А

                                                          Подпись:  

Москва 2010

Содержание

1.Макроэкономический ситуация в стране

2.Классификация  гостиничной недвижимости

3.Характеристика  сегмента

Тенденции развития

Анализ спроса и предложения

Динамика цен

4.Прогнозные  тенденции

5.Характеристика  гостиницы «Holiday Inn Сущевский»

6.SWOT-анализ гостиницы «Holiday Inn Сущевский»

7.Список использованной  литературы

Макроэкономическая  ситуация в России. Итоги I полугодия 2011 года.

ВВП и располагаемый  доход. На протяжении более чем восьми лет российская экономика была одной из самых быстрорастущих в мире. По итогам 2010 года Россия по величине ВВП по паритету покупательной способности занимает седьмое место в мире. Опросы инвесторов, проводившиеся в 2009 году, результаты которых говорили о том, что после стабилизации экономической ситуации в мире, Россия будет в числе стран, на которые международные инвесторы обратят свое внимание в первую очередь, подтверждаются цифрами. Так, с начала года и до мая 2011 года наблюдался приток капитала в фонды, вкладывающие в акции РФ и стран СНГ в размере $3,652 млрд. Затем ситуация несколько ухудшилась. Нарастающая неопределенность в мировой экономике и падение цен на нефть поспособствовали выводу денег из России. С 11 по 17 августа чистый отток составил $309 млн. С конца июля до 12 августа из российских фондов было выведено более $1 млрд.

Помимо  недооцененности российских активов (коэффициент P/E российского рынка на конец второго квартала 2011 года составляет 6,3 против 10-15 в Европе и США), обращает на себя внимание и тот факт, что Российская экономика все еще обладает огромным потенциалом роста в отличие от экономик стран Западной Европы и особенно США. В этих странах наблюдавшийся в докризисные годы рост был обусловлен чрезмерным стимулированием потребительского спроса через кредитование населения. В России же ситуация в корне отличается от того, что наблюдается в развитых экономиках. В нашей стране спрос населения на большинство товаров и услуг не удовлетворен. Ярким примером является спрос на жилую недвижимость (базовая потребность): в России количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека, почти в 2 раза ниже, чем в Европе, в 2,5 ниже, чем в США и на 10% ниже, чем на Украине. По легковым автомобилям потенциал роста рынка составляет более трех раз. Этот список можно продолжать бесконечно. Таким образом, и в будущем российская экономика останется одной из самых быстрорастущих экономик мира только благодаря огромному потенциалу внутреннего рынка. Не стоит забывать и о существенном потенциале роста объема внутреннего производства, связанном с импортозамещением.

В период между  кризисом 1998 года и кризисом 2007-2009 годов  экономика России была одной из наиболее быстро растущих экономик мира. Сейчас можно констатировать начало новой  фазы роста. Мы ожидаем, что темп роста  российской экономики в ближайшие  годы так же будет одним из самых  высоких в мире. В частности  мы п рогнозируем рост ВВП России в 2011году на 5,7%. Потрясающие темпы роста экономики, которые мы наблюдали до кризиса, мы увидим и в ближайшие годы. Так если в период с 1998 по 2010 год ВВП на душу населения вырос в 5,8 раз (с 1,8 тыс. USD до 10,7 тыс. USD), то в период с 2010 по 2013 мы ожидаем, что этот показатель увеличится почти в 1,7 раз (с 10,7 тыс. USD до 18,0 тыс. USD).

Структура ВВП. В 2010 году доля добычи полезных ископаемых в структуре ВВП составила 8,9% по сравнению с 7,8% в 2009, 9,5% в 2008-м и 10,4% в 2007-м. Одновременно продолжал наблюдаться опережающий рост обрабатывающего, строительного и финансового секторов.

Структура потребления. В предыдущие годы в экономике наблюдалась следующая тенденция по изменению структуры потребления: население увеличивало траты на промышленные товары и сокращало долю расходов на продукты питания. В 2010 году происходит смещение потребления в сторону услуг за счет уменьшения расходов на непродовольственные товары.

В результате мирового экономического кризиса резко  уменьшилась доступность иностранных  кредитов для российских банков. Как  результат - выдача новых кредитов населению  и бизнесу практически прекратилась, что привело к значительному  снижению объема продаж автомобилей  и недвижимости, как товаров, спрос  на которые во многом обусловлен доступностью кредитов для населения. Тем не менее, мы считаем, что в отношении недвижимости падение спроса связано с так  называемым «отложенным спросом». Дело в том, что в России с использованием ипотечных кредитов совершалось  только 18% всех сделок с жилой недвижимостью. В кризис же падение спроса составляет существенно большую величину. По нашему мнению, сейчас мы наблюдаем не что иное, как эффект «отложенного спроса», когда население откладывает ранее планировавшееся приобретение недвижимости. Мы связываем это с неуверенностью людей относительно размера и стабильности своих доходов.

Мы считаем, что отложенный спрос окажет свое влияние на стоимость недвижимости. Тем более что по опросам ВЦИОМ  более 40% населения России наиболее надежным способом сохранения своих  сбережений считает приобретение недвижимости.

Структура сбережений. По нашим расчетам в 2009 году население направило 3,8 трлн руб. на сбережения в: депозиты (42%), валюту (6%) и недвижимость (52%), причем 0,9 трлн руб. из этой суммы было выведено с рынка ценных бумаг.

В 2010 году объем денег, направленных на сбережения, значительно вырос и составил примерно 5 трлн руб. При этом 44% направлено в депозиты, 15% на приобретение валюты, 6% на покупку ценных бумаг и 35% на приобретение недвижимости.

Мы ожидаем, что в 2011 году распределение средств, направляемых на сбережения, вырастет до 8,7 трлн рублей и будет распределяться следующим образом: на депозиты 32%, на валюту 14%, на ценные бумаги 26% и 28% на недвижимость.

Вывод:

Подводя итог, мы хотели бы отметить, что в 2010 г. (как и ожидалось) наблюдался, пусть  и небольшой, но все же рост ВВП, выручки  от розницы и реального располагаемого дохода (в отличие от самого трудного 2009 г.).

Важными факторами, которые позволят российской экономике продолжить восстановление, будут:

-готовность иностранных инвесторов вернуться на российский рынок;

-огромный неудовлетворенный внутренний спрос населения на большинство товаров и услуг.

Таким образом, российская экономика остается не только привлекательной для международных  инвестиций, но и сможет еще долго  развиваться только за счет потенциала внутреннего рынка. Учитывая эти  позитивные факторы, а также увеличение покупательной способности населения, можно ожидать рост российской экономики  в среднесрочной перспективе.

Динамика  инфляции

В июне темпы  роста потребительских цен, начиная  с января 2011 года, составили 4, 8 процента. Инфляция на настоящий момент является большой проблемой.  Из-за высоких  темпов инфляции Центральный банк в 2011 году два раза увеличивал ставку рефинансирования. Однако это не сыграло  решающей роли. 

Еще в 2010г. В. Путин  называл на 2011 год цифры, не превышающие  шесть процентов.

По мнению главы  Минфина А. Кудрина, динамика уровня инфляции во второй половине года должен снизиться.Однако, по словам Росстата, увеличение цен от месяца к месяцу превышает выдаваемые прогнозы. 

Банк России называет цифру в 7% в результате 2011 финансового года. 

Важным моментом, стимулирующим инфляцию, является опасение роста процентных ставок. Центробанк не отрицает возможности дальнейшего  повышения. 

Повышение цен  произошло на фоне удорожания бензина, тарифов жилищного коммунального  хозяйства, увеличения цен на транспорт, связь, услуги, неурожай овощей 2010 года, а также повышение цен на мясо и корм.  Кроме того, увеличение цен на продукты подстегивается сговором продавцов при определении цен, что было зафиксировано федеральной  антимонопольной службой. 

По оценкам  экспертов, реальный процент инфляции текущего года может и вовсе превысить  двенадцать процентов. Судя по темпам инфляции, считают аналитики, Российская экономика приближается к кризисным  показателям. 

Динамика инфляции 2011, по мнению агентства Standart and Poor’s, позволяет сделать отрицательный вывод относительно перспектив инфляции в ближайшие годы. Называя цифру в 12 %, агентство ссылается на неэффективную монетарную политику   прошлого года, а также пенсионную реформу и бездумные расходы государства в общественном секторе, осуществляемую  в связи с предстоящими выборами. 

Однако, если брать в расчет последние месяцы, очевидны тенденции снижения инфляции. Ожидается падение инфляции на следующем году. Годовой объем массы денег снижается по сравнению с прошедшим годом в полтора раза. 

По сравнению  с ситуацией десятилетней давности, финансовое положение рынков сырья, от которых напрямую зависит состояние  экономики страны, намного изменилось. Цены на нефть имеют тенденцию  к снижению, в отличие предыдущих лет. Притока капитала не происходит, лишь его отток. Таким образом, налицо два фактора удешевляющих курс рубля. Денежная масса при этом не уменьшается, оставаясь стабильной. В случае контроля центральным банком, инфляция могла  бы снизиться намного быстрее. 

Если тенденция  оттока капитала не изменится, инфляция резко снизится. Реальная ставка процента пойдет вверх, что в свою очередь  стабилизирует и движение капитала. Кроме того, привлечение внешних  ресурсов правительством также поможет  ситуации прийти в норму. 

Однако, если приток капитала не возобновится, правительству придется менять денежную политику в пользу рефинансирования, операций открытого рынка. При сохранении дефицита бюджета и финансирования его путем внутренних ресурсов политика внешних заимствований правительства, наконец, будет носить желаемый характер, а политика Центробанка станет эффективной. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Классификация гостиничной недвижимости 

Средства размещения подразделяются на коллективные и индивидуальные. 

К коллективным средствам размещения относятся: 

Гостиницы и аналогичные  средства размещения: 

    -гостиницы (в том числе квартирного типа)

    - мотели

   - клубы с проживанием

    -пансионаты, меблированные комнаты

    -общежития 

Специализированные  средства размещения: 

    -санатории, профилактории

    -лагеря труда и отдыха

    -дома отдыха

    -туристские приюты, стоянки и другие

    -туристские, спортивные базы, базы отдыха

   - дома охотника (рыбака)

    -конгресс-центры

    -общественные средства транспорта (поезда, круизные суда, яхты)

   - наземный и водный транспорт, переоборудованные под средства размещения для ночлега

    -кемпинги (площадки для кемпинга, автофургонов) 

Индивидуальные  средства размещения:

квартиры, комнаты  в квартирах, дома, коттеджи, сдаваемые  в наем 

Гостиница — предприятие, предоставляющее людям, находящимся вне дома, комплекс услуг, важнейшими среди которых в равной степени являются услуга по размещению и услуга по питанию. 

Сущность предоставления услуги размещения состоит в том, что, с одной стороны, в пользование  предоставляются специальные помещения (гостиничные номера), с другой —  предоставляются услуги, выполняемые  непосредственно персоналом гостиницы: услуги портье по приему и оформлению гостей, услуги горничных по уборке гостиничных номеров и т.д. 

В разных гостиницах имеются различные категории  номеров, отличающихся площадью, меблировкой, оборудованием, оснащением и т.д. Однако независимо от категории гостиничный  номер должен иметь следующую  мебель и оборудование: кровать, стул и кресло, ночной столик, шкаф для  одежды, общее освещение, мусорную корзину. Помимо этого в каждом номере должна содержаться информация о гостинице  и план эвакуации в случае пожара. Прочие услуги дополняют предложение услуг размещения и питания. К ним относятся: бассейн, конференц-залы, залы для переговоров, спортивное оснащение, прокат автомобилей, услуги Химчистки, прачечной, парикмахерской, массажного кабинета и ряд других. В зависимости от того, как они оформлены и скомбинированы в единый комплекс, складывается определенный тип предприятия, например, отель-люкс, гостиница среднего класса, гостиница-апартамент, гостиница экономического класса, отель-курорт, мотель, частная гостиница типа «ночлег и завтрак». 

Однако существует несколько общих признаков, по которым  обычно классифицируют гостиницы.

Мы выделяем лишь наиболее употребляемые среди  них: 

1. Уровень комфорта  — комплексный критерий, составляющими  которого являются: 

    состояние  номерного фонда: площадь номеров,  доля одноместных, многокомнатных  номеров, номеров-апартаментов, наличие  коммунальных удобств в номерах

    состояние  мебели, инвентаря, предметов санитарно-гигиенического  назначения

    наличие  и состояние предприятий питания

    состояние  здания, подъездных путей, обустройство  прилегающей к гостинице территории

    информационное  обеспечение и техническое оснащение

    обеспечение  предоставления дополнительных  услуг 

2. Номерной фонд  — число мест, которое может  быть предложено клиентам одновременно. Общепринято разделять гостиницы  на: 

    малые  — вместимость до 150 мест (в ряде  стран не более 100 номеров)

    средние — 150-400 мест (до 300 номеров)

    большие — свыше 400 мест (свыше 300 номеров) 

3. Функциональное  назначение — этот критерий  является решающим при определении  типологической структуры гостиницы. 

Всего выделяют две большие группы предприятий, транзитные и целевые: 

Транзитные —  гостиницы, обслуживающие туристов в условиях кратковременной остановки. Они располагаются на магистралях  с большим движением, в них  ограниченный уровень комфорта. 

Целевые гостиницы  в зависимости от цели путешествия  подразделяются на: 

    -гостиницы делового назначения, обслуживающие лиц, пребывающих в командировках

    -гостиницы для отдыха (курортные — предоставление размещения, питания и ряда дополнительных услуг людям, стремящимся к отдыху и восстановлению здоровья, и туристские — главная цель отдых). 

4. Месторасположение

Здесь существуют различные вариации. Гостиницы могут  быть расположены в черте города, в горах, на побережье и т.п.

Кроме месторасположения  гостиницы, выделяют классификацию  номеров и вида из номеров. 

5. Продолжительность  деятельности

По этому критерию гостиницы классифицируются на гостиницы, работающие круглогодично, работающие 2 сезона или же гостиницы, функционирующие  лишь 1 сезон. 

6. Обеспеченность  питанием 

   - гостиницы, работающие по системе «Все включено» (размещение + четырехразовое питание с включением алкогольных напитков как местного, так и иностранного производителя, в зависимости от специфики гостиницы и ее стоимостной ценности);

    -гостиницы, обеспечивающие полный пансион (размещение + трехразовое питание)

    -гостиницы, обеспечивающие полупансион (размещение + двухразовое питание с вариацией завтрак-обед или завтрак-ужин)

   -гостиницы, предлагающие размещение и только завтрак 

7. Продолжительность  пребывания гостей 

    -гостиницы для длительного пребывания гостей

    -гостиницы для кратковременного пребывания 

8. По уровню  цен номера гостиницы классифицируются  на: 

    -бюджетные

    -экономичные

    -средние

    -первоклассные

    -апартаментные

    -фешенебельные 

Итак, существует множество принципов и критериев  мировой классификации гостиниц, все зависит от национальных, географических особенностей страны, а также местных  традиций. При классификации гостиниц в разных странах также используют различные системы. 

Классификация гостиниц по Межгосударственному стандарту  ГОСТ 28681.4-95 «Туристско-экскурсионное  обслуживание: Классификация гостиниц»  от 01.01.1997 г. 

1* В гостинице должен быть отдельный от служебного вход для гостей; автостоянка, количество мест на которой не менее 10% количества номеров; лифт (в здании высотой более трех этажей); санузлы (унитаз, умывальник, душ или ванна) не менее чем в 25% номеров и на каждом этаже; служба приема с зоной для отдыха и ожидания, а также комната бытового обслуживания. Не менее 60% номерного фонда в такой гостинице должны составлять одноместные и двухместные номера. Площадь 1-комнатного одноместного номера без санузла, лоджий и балкона должна составлять не менее 8 м кв., а 1-комнатного двухместного — не менее 12 м кв. Телевизор и холодильник на этаже. 

2* Кроме всего вышеперечисленного, для гостиниц (имеющих более 50 номеров) должен быть еще ресторан или кафе и многокомнатные номера (апартаменты), либо номера, которые могут быть соединены. Санузлы должны быть уже в 50% номеров, а количество одноместных и двухместных номеров — составлять не менее 80% фонда. 

3* Соотношение номерного фонда соответствует 2*. В каждом номере обязательно должен быть туалет и ванная комната, телевизор, холодильник и кондиционер. На территории гостиницы должна располагаться охраняемая автостоянка, парикмахерская, бизнес-центр, обмен валют и касса бронирования билетов на различные виды транспорта. Персонал гостиницы должен иметь форменную одежду, дифференцированную по службам. 

4 * Набор дополнительных услуг, соответствующий гостиницам с 3*, кроме перечисленного выше, телефон, фен, шампунь, гель для ванной в каждом номере. Дверь повышенной секретности. Меню завтрака подается в номер. На территории гостиницы находятся: салон красоты, спортивно-оздоровительный центр, аренда автомобилей. У входа обязательно светящаяся вывеска гостиницы. Обязательно швейцар. 

5* То же, что и в гостиницах 4*, но на более качественном уровне обслуживания. В номерах обязательно 2 санузла, телефонный аппарат в ванной комнате. Площадь одноместных 1 -комнатных номеров должна составлять не менее 18 м кв. а двухместных — 25 м кв. и более. 

Гостиницы категории 1 звезда

- Гостиницы категории  1 звезда могут быть выполнены  из недорогих строительных материалов, должны иметь оборудование и  мебель, выпуск которых носит  серийный характер.

- Площадь номеров  (без учета площадей санузлов  и балконов) предусматривается следующая:  одноместные – 8 м2, двухместные – 10 м2, трехместные – 14 м2, четырехместные – 16 м2.

- Инвентарь номера  категории 1 звезда следующий:  кровать (односпальная – 80х190 сантиметров, двуспальная – 140х190), комплект постельного белья, тумбочка  возле каждой кровати, вешалка  для верхней одежды, шкаф, стулья (по одному на каждого гостя), письменный стол, плотные шторы,  зеркало, стаканы (по одному  на каждого гостя), пепельница.

- Ярлыки «Прошу  не беспокоить» и «Прошу убрать»  должны быть в номерах гостиниц  всех категорий.

- Уборка номеров  – ежедневная, смена белья –  раз в три дня.

- На каждом  этаже из расчета на 5 номеров  предусматриваются туалеты и  ванные/душевые.

- В гостиницах  с более чем четырьмя этажами  должен быть лифт или эскалатор  (в случае невозможности установки  лифта предусматривается бесплатная  доставка багажа в номер). На  каждом этаже – телефон с  городской связью, а на ресепшн – с междугородней. 
 
 

Гостиницы категории 2 звезды

- Гостиницы категории  2 звезды предусматривают оборудование  и материалы, которые могут  быть недорогими, но функциональными.

- Оснащение санузлов  должно иметь эстетический вид, стены и пол должны быть покрыты водонепроницаемым материалом и выполнены качественно, без видимых недостатков.

- Площадь одноместных  номеров – не менее 9 м2, двухместных – 12 м2, трехместных – 16 м2, четырехместных – 18 м2.

- В номере  должен быть умывальник с горячей  и холодной водой.

- В 50% номеров  – полный санузел. Общая ванная  или душевая не менее чем  на каждые 20 человек, а туалет  – на каждые 10 номеров.

- Инвентарь номера  соответствует категории 1 звезда. 

Гостиницы категории 3 звезды

- Гостиницы категории  3 звезды должны органически вписываться  в архитектурный ансамбль улицы  (площади), главный фасад дома  должен отвечать определенному  архитектурному стилю. Если дом  построен по неудачному проекту  и имеет невыразительный фасад,  необходимо применить широкий  спектр современных строительных  технологий и материалов, которые  предоставляют возможность создать  приемлемый внешний вид здания.

- Номера и  общественные помещения должны  быть украшены декоративными  элементами, картинами и художественными  произведениями.

- Санузлы –  оборудованы качественной техникой  средней стоимости, стены и  пол покрыты соответствующим  водонепроницаемым материалом, выполнены  без недостатков.

- Наличие лифта  в гостинице этой категории  с количеством этажей более  трех обязательно, как и наличие  автостоянки с количеством мест  не менее 20% от общего количества  номеров.

- 100% номеров  должны иметь прямую телефонную  связь с городской сетью.

- В номере  предусматривается: санузел, телефон,  цветной телевизор, холодильник.

- Площадь номеров  одноместных однокомнатных –  не менее 10 м2, двухместных однокомнатных – 14 м2.

- Оснащение номера  инвентарем соответствует категориям 1-2 звезды с изменением размеров  кровати (односпальная – 90х200 сантиметров, двуспальная – 149х190 сантиметров).

- В гостиницах  категории три звезды предусматриваются  следующие услуги: ресторан или  кафе-бар.

- Смена постельного  белья и полотенец – ежедневно.

- Предоставляется  утюг и гладильная доска, услуги  химчистки, туристические услуги: экскурсии, сервисы гидов и  переводчиков.

- Начиная с  категории 3 звезды, гостиницы должны  быть оснащены резервной системой  горячего водоснабжения на случай  аварии или профилактических  работ. 

Гостиницы категории 4 звезды

- Гостиницы категории  4 звезды также должны вписываться  в архитектурный ансамбль улицы  (площади), дополнительно все фасады  здания должны отвечать определенному,  четко выраженному архитектурному  стилю; в случае реконструкции  дома, который является памятником  истории/архитектуры, должен быть  сохранен оригинальный облик  первоначального вида фасадов,  фресок, витражей, лепнины, балясин  и прочее.

- Интерьеры здания  должны быть выполнены в соответствии  с единым стилем дизайн-проекта, украшены художественными произведениями, гармонирующими с интерьером.

- Строительные  материалы, мебель и оборудование  помещений и номеров выполняются  с использованием дорогих материалов.

- Санузлы имеют  дорогое оборудование, находящееся  в отличном состоянии, стены  и пол покрыты качественным  водонепроницаемым материалом не  менее, нежели на две трети  поверхности.

- Площадь одноместных  номеров составляет 16 м2, двухместных – 20 м2. 

Гостиницы категории 5 звезд

- Гостиницы категории  5 звезд должны иметь исключительный  дизайн интерьера. Номера, холлы, вестибюли украшены авторскими работами, картинами, декоративными украшениями, керамикой, гобеленами. Предметы интерьера и оформления должны формировать респектабельную атмосферу гостиницы.

- Оборудование  комнат и общественных помещений,  в том числе и санузлов, должно  быть выполнено из самых дорогих  материалов, иметь исключительный  характер, неповторимые особенности  и пребывать в безупречном  состоянии.