Государственная регистрация земельных участков

   СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

   Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

   В данной работе рассматривается тема «Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними».

   Актуальность исследуемой темы определяется:

   - повсеместно возникающими сложностями  при заключении и оформлении прав на земельные участки и сделок с ними;

   - постоянными изменениями и дополнениями  нормативно-правовой базы в области земельных правоотношений.

   Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

   Земельный кодекс РФ устанавливает, что права  на земельные участки, предусмотренные  Кодексом, подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (п. 1 ст. 25).

   Земельным участком же является часть земной поверхности (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом.

   Целью курсовой работы является изучение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

   Исходя  из этой цели, вытекают следующие задачи:

   - рассмотреть порядок образования  земельных участков;

   - изучить нормативно-правовую базу;

   - рассмотреть порядок государственной  регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;

   - изучить права и виды сделок  с земельными участками;

   - рассмотреть особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

   Объектом  курсовой работы является государственная  регистрация прав на земельные участки  и сделки с ними, предмет –  земельные участки.

   В ходе работы были проведены сбор информации и анализ литературы по данной теме. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ПОРЯДОК ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 

   Действующим законодательством под формированием (образованием) земельных участков понимается, по сути, постановка таких участков на государственный кадастровый учет.

   Именно  кадастровый учет подтверждает существование  определенного земельного участка  с характеристиками, позволяющими определить такой участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

   Согласно  земельному законодательству образование  земельных участков происходит при  разделе, объединении, перераспределении  земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

   Таким образом, образование земельных  участков возможно:

   во-первых, путем образования новых земельных  участков из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности;

   во-вторых, путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков;

   Граждане, в том числе являющиеся индивидуальными  предпринимателями, и юридические  лица в процессе осуществления хозяйственной деятельности достаточно часто сталкиваются с необходимостью образования (формирования) земельных участков. В большинстве случаев такая необходимость связана с оформлением прав на участки, в том числе занятые объектами недвижимости, находящимися в собственности указанных лиц.

   Исходя  из обозначенных способов образования  земельных участков, следует привести следующие примеры наиболее частых случаев необходимости образования (формирования) земельных участков.

   Первым  из них является образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

   Необходимость такого образования земельного участка, во-первых, может быть обусловлена  целями его дальнейшего предоставления для строительства.

   Во-вторых, нередки случаи, когда земельный участок предоставлялся физическому или юридическому лицу задолго до вступления в силу ЗК РФ, но до настоящего момента не был сформирован и поставлен на учет, т.е. границы его не установлены на местности, участку не присвоен кадастровый номер. У указанных лиц имеются документы о предоставлении участка, как правило, на праве постоянного (бессрочного) пользования, но государственный кадастровый учет участка не проведен. В целях оформления прав на такой участок, в том числе путем его выкупа (приватизации), необходимо образовать (сформировать) такой участок. В данном случае образование участка также является первичным.

   ВЫВОД: В случае образования земельных участков из земель из государственной или муниципальной собственности образование земельного участка происходит впервые, т.е. формирование участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а не из конкретного земельного участка. 

1.2 ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ ИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕГО  УЧАСТКА ИЛИ УЧАСТКОВ 

   Как было отмечено выше, образование земельных  участков из уже существующих участков, осуществляется путем раздела, объединения, перераспределения или выдела. Образование  земельных участков указанными способами  возможно как из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (разграниченной или неразграниченной), так и из земельных участков, находящихся в частной собственности.

   С разделом земельных участков наиболее часто сталкиваются собственники объектов недвижимости при оформлении ими земельных отношений под такими объектами или при отчуждении таких объектов иным лицам.

   Одним из наиболее частых примеров необходимости  образования земельных участков из участка, находящегося в государственной  ли муниципальной собственности, является случай, когда на таком участке находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности разным лицам. В частности, объект(ы) недвижимости могут находиться на земельном участке, принадлежащем собственнику иных объектов недвижимости, расположенных на том же участке, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

   Для оформления прав каждого собственника объекта недвижимости на отдельный  земельный участок, занятый таким  объектом, в том числе путем  его выкупа (приватизации), необходимо сформировать такие участки, поставить их на государственный кадастровый учет.

   Раздел  земельного участка, находящегося в  частной собственности, необходим, например, в случае, когда собственник  объектов недвижимости, на нем расположенных, продает один или несколько таких объектов.

   Помимо  указанных выше, нередки случаи необходимости  раздела земельного участка, находящегося в аренде. В частности, такой раздел необходим при отчуждении собственником  объектов недвижимости, расположенных  на арендуемом им земельном участке, одного или нескольких таких объектов.

   Следует отметить, что осуществление действий по разделу возможно при условии  делимости изначального земельного участка. В противном случае оформление участка возможно в долевую собственность  собственников объектов недвижимости или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

   При объединении смежных земельных  участков образуется один земельный  участок. При этом, участки, из которых  путем объединения образован  новый участок, прекращают свое существование.

   Необходимость объединения земельных участков возникает, например, в случае, когда  одному лицу принадлежат несколько  смежных участков и это лицо намерено осуществить строительство на таких  участках.

   Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

   Особенности процедуры выдела земельного участка  в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

   Образование участка путем выдела освобождает его собственника от обязанностей, предусмотренных действующим законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок. В частности, собственник земельного участка, образованного путем выдела, вправе самостоятельно распоряжаться им. В то время как для распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, требуется согласие всех сособственников, а для распоряжения (путем отчуждения) долей в праве на земельный участок обязательно соблюдение преимущественного права остальных сособственников на такое отчуждение.

   При перераспределении нескольких смежных  земельных участков образуются несколько  других смежных земельных участков, и существование таких смежных  земельных участков прекращается.

   Перераспределение смежных земельных участков может  быть обусловлено хозяйственной  необходимостью владельца одного участка  использовать часть смежного участка  и наоборот.

   ВЫВОД: Образование земельного участка  из уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков происходит путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела).

ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

2.1 ЗНАЧЕНИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ 

   Государственная регистрация прав на земельные участки  и сделок с ними представляет собой  юридический акт признания и  подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

   Правовой  режим недвижимого имущества  основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок  распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

   Государственная регистрация прав на земельные участки  и сделок с ними представляет собой  элемент публично-правового регулирования  в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.

   С моментом государственной регистрации  связывается возникновение, переход  и прекращение прав на земельные  участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.

   Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный  участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

   Важнейший признак, которому должен отвечать земельный  участок, для того, чтобы он был  признан недвижимостью и тем  самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников.

   Земельный кодекс РФ устанавливает, что права  на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение.

   Во-первых, только с момента государственной  регистрации прав на земельный участок  можно считать данные права возникшими. Это утверждение основано на норме  п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права  на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с тем, что Земельный кодекс РФ считает права на земельные участки подлежащими государственной регистрации, на них распространяется указанная норма. Данный вопрос имеет большое практическое значение, поскольку без государственной регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев - также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий. Однако исключением из указанного правила являются те случаи, когда отсутствие необходимости в государственной регистрации соответствующего права (сделки) непосредственно следует из закона. Например, в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год.

   Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Данное правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по сути, означает, что никакие иные юридические акты, включая решения органов власти, решения судов и т.д., не могут рассматриваться в качестве достаточного доказательства принадлежности тому или иному лицу соответствующего права на земельный участок. Они являются лишь основаниями для возникновения права на участок посредством его государственной регистрации.

   Вместе с тем следует подчеркнуть, что вышесказанное в полной мере применимо лишь к тем правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку данный Закон признает юридически действительными права, возникшие до его вступления в силу (т.е. до 31 января 1998 г.), а также государственную регистрацию прав, которая осуществлялась в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до этого момента (ст. 6 Закона). Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях - лишь по желанию правообладателей.

   В-третьих, зарегистрированное право на земельный  участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права на земельный участок. Оно означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

   В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права  на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности). Однако правоустанавливающие документы, выданные до начала выдачи свидетельств в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (например, свидетельства о праве собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками), сохраняют свою юридическую силу (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). 

   Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрация носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на земельный участок (или сделка с участком) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.

   Согласно  п. 1 ст. 9 упомянутого Закона государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная регистрационная служба (Росрееестр) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрееестра). Ранее (до 1 января 2005 г.) государственную регистрацию осуществляли специальные органы (учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), созданные субъектами Российской Федерации.

   Государственная регистрация является платной. Согласно ст. 11 вышеназванного Закона за государственную  регистрацию взимается государственная  пошлина. Размер такой пошлины устанавливается  Налоговым кодексом РФ.

   Таким образом, правообладателю для того, чтобы зарегистрировать свое право  на земельный участок (или сделку с ним), необходимо оплатить в федеральный  бюджет госпошлину за государственную  регистрацию и обратиться с заявлением о государственной регистрации в соответствующий территориальный орган Федеральной регистрационной службы.

   К заявлению о государственной  регистрации должны быть приложены  необходимые для ее осуществления  документы. Такие документы можно  условно разделить на следующие  группы.

   1. Документы, подтверждающие правоспособность  правообладателя. Сюда относятся  учредительные документы юридического  лица. Физическое лицо при подаче  документов предъявляет документ, удостоверяющий личность, например  паспорт.

   2. Документы, подтверждающие право действовать от имени правообладателя. В случае, если от имени правообладателя за государственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую доверенность. Причем доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена. В случае, когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность (например, протокол общего собрания акционеров о назначении генерального директора акционерного общества и т.п.).

   3. Документы, содержащие описание  земельного участка. Таким документом  является план земельного участка  согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". План земельного участка является обязательным приложением к документам, подаваемым на государственную регистрацию.

   4. Документы, являющиеся основаниями  для возникновения (перехода, прекращения)  прав на земельный участок.  Перечень таких документов установлен ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К ним относятся:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

   Государственная регистрация проводится в течение  одного месяца с момента подачи всех документов.

   Правообладателю выдается документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации. В случае регистрации сделки с земельным участком (например, в случае регистрации договора аренды) государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи (обычно в виде специального штампа) на документе, выражающем содержание сделки (например, на договоре аренды земли).

   Вместе  с тем законом предусмотрены  случаи, когда государственная регистрация  проводится в срок, превышающий один месяц. В некоторых случаях возможно приостановление регистрации сроком не более одного месяца (кроме основного месячного срока регистрации). Основания для приостановления регистрации названы в ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом регистратор обязан принять все необходимые меры для разрешения сложившейся ситуации - уведомить заявителя, направить соответствующие запросы о подтверждении подлинности документов и т.д.

   Государственная регистрация может быть приостановлена и по письменной просьбе заявителя  на срок, не превышающий трех месяцев.

   В государственной регистрации права  на земельный участок (или сделки с ним) может быть отказано по следующим основаниям, указанным в ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

   1. Право на объект недвижимого  имущества, о государственной  регистрации которого просит  заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации. Отказ по данному основанию возможен, например, в случае, когда заявление подано на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, оформленного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

   2. С заявлением о государственной  регистрации прав обратилось  ненадлежащее лицо. Как говорилось  выше, государственная регистрация  носит заявительный характер. Право  обращаться за регистрацией права  принадлежит тому лицу, которое это право приобретает. Таким образом законодатель защищает интересы субъектов прав на земельные участки.

   3. Документы, представленные на  государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не  соответствуют требованиям действующего законодательства. Под данное основание для отказа подпадает наибольшее количество случаев. Например, не соблюдена обязательная нотариальная форма, установленная для некоторых видов договоров; в договоре, являющемся основанием для государственной регистрации, отсутствуют существенные условия и пр.