История и развитие ипотеки в России

                                                Содержание

 Введение………………………………………………………………………………………………2

Глава 1. Ипотека в  России: проблема реализации на современном  этапе. Список нормативно-правовых актов……………………………………………………8. 1.1Понятие, сущность и нормативно-правовые основы ипотеки………………………………………………………………………………………………….8

1.2История и развитие ипотеки в России…………………………………………….14

1.3 Основания возникновения ипотеки……………………………………………….18

Глава 2 . Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России…………………………………………………..20

2.1 Основные акты, регулируемые вопросы ипотеки…………………………..20

2.2 Ипотека как  форма залога по современному  российскому законодательству, понятие залога и его характеристика……………………26

2.3 Ипотечное кредитование  в условиях современной России…………… 40

 Глава3.Анализ и становления ипотечной системы в Новосибирске, реализация ипотечной программы……………………………………………………….56

3.1 Сущность и социальное значение ипотечного кредитования в Новосибирске………………………………………………………………………………………….56

3.2 Становление ипотечной системы кредитования в г. Новосибирске…………………………………………………………………………………………62

3.3 Методики расчетов ипотечных платежей и их применение……………66

Заключение……………………………………………………………………………………………69

Библиографический список…………………………………………………………………….72 
 
 
 

                                                 Введение

За истекшее почти  два десятилетия реформирования экономики новой России, в стране произошли радикальные изменения, которые наряду с положительными явлениями привели к отрицательным явлениям: кризисному состоянию экономики, разрушению научно-технического потенциала, а также изменениям в социальной сферы. Переход в нашей стране от административно-командной экономики к рыночной сопровождался многими негативными тенденциями, что выражалось, в частности, в медленных темпах структурной перестройки народного хозяйства и в сложном экономическом положении значительной части населения. В настоящее время вопросам в жилищной сфере, а в частности ипотеки уделяется все больше внимания как со стороны граждан, заинтересованных в решении своих жилищных проблем, так и со стороны депутатов парламента, ученых, государственных чиновников. Такой интерес совершенно закономерен. Важность, которую имеют сейчас проблемы жилищной ипотеки, предопределяется социальной, экономической и политической значимостью решения больного для России вопроса – обеспечения граждан жильем. Ипотека давно перестала быть просто одним из способов обеспечения гражданско-правовых обязательств, и стала затрагивать не только частные интересы отдельных граждан и организаций, но и публичные интересы государства и общества в целом.

Связано это, прежде всего, с тем, что ипотека является одним из способов решения проблемы обеспечения конституционного права граждан на жилище, гарантированного ст. 40 Конституции Российской Федерации. По оценкам специалистов более 55% населения заинтересованы в улучшении жилищных условий, причем наиболее остро эта проблема стоит в крупных городах. По данным думского Комитета по собственности, желающих улучшить свое жилье сегодня более 20 млн. человек, в очереди на получение квартиры стоит около 50 млн. семей, однако приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7 % граждан. …. Отсюда и решение жилищного вопроса граждан страны – как одна из главных задач и проблем власти. Рынок ипотеки в нашей стране медленно, но верно развивается. Все больше российских банков предлагают населению ипотечное кредитование, все больше появляется специализированных банков, а также ипотечных программ. Ипотечный рынок в России оживает быстрее, чем строительный. Сейчас на рассмотрении правительства находится несколько проектов развития ипотеки в стране. Практически все они направлены на формирование именно внутреннего рынка долгосрочного финансирования и содержат идею комплексного использования инструментов ведущих ипотечных моделей мира.В любом случае - новый этап в развитии рынка ипотеки неизбежен. Основной целью проектов является повышение качества жизни граждан России, приближение его к уровню в ведущих странах. Как и любой важный процесс,  ипотека  и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно расширяется. Происходит постепенное совершенствование ипотечной законодательной базы, что значительно сократило случаи мошенничества в данной сфере.  Законы об  ипотеке  способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно. Согласно условиям  ипотеки , приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке как банком, так и страховой компанией.  Законы  об  ипотеке  обеспечивают уверенность заемщика в юридической "чистоте" будущего жилья. Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. В 2006 году был принят государством национальный проект «Доступное комфортное жилье» в рамках которого утверждены как ипотечные так и не ипотечные программы приобретения жилья, для различных слоев населения, которым ипотечные программы недоступны. В рамках проекта доступное жилье государством выделяются субсидии и дотации, распределением которых, занимаются органы местного самоуправления. В рамках национального проекта доступное жилье многие банки разрабатывают свои собственные банковские программы. К ипотечной программе кредитования относятся: ипотека без первоначального взноса, программа ипотека молодая семья, государственная ипотека, ипотека без комиссии, социальная ипотека для социально малообеспеченных слоёв населения, военная ипотека. Огромное внимание уделяется программе молодой семье доступное жилье, потому как проблема приобретения квартиры молодым стоит особо остро. Программа молодой семье доступное жилье также является часть национального проекта доступное жилье.

Актуальность.

Для того, чтобы обосновать актуальность выбранной темы  работы достаточно взглянуть на современное  состояние рынка жилья в России: обеспеченность населения жильем, процент морального и физического износа жилого фонда, темпы строительства новых объектов и цены на квартиры в них, уровень платежеспособного спроса населения и реальные возможности приобретения жилья рядовыми гражданами нашего государства. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы. Жилищный вопрос всегда имел большое значение, но сегодня он встал особенно остро по целому ряду причин. Поэтому создание рынка доступного жилья в России было объявлено Президентом Владимиром Путиным одной из приоритетных задач. Население страны сконцентрировалось в крупных городах, где наблюдается острая нехватка в жилых площадях. К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 2% размещены в ветхих и аварийных домах. К категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения. За период реформ в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. На сегодняшний день возникла острая потребность в предоставлении долгосрочных кредитов населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Почти более половины населения России нуждается в  улучшении жилищных условий, а одним  из вариантов разрешения квартирного  вопроса является получение банковского  ипотечного кредита на приобретение жилья. Однако до сих пор не удалось  сделать ипотеку массовой. Виной  тому низкие доходы населения, высокая  инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки.

Кроме того, ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства.

Сегодня как никогда  важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы  ипотечного кредитования и ипотеки  в целом.

Решающее значение в повышении актуальности ипотеки  в России по-прежнему играет поддержка  со стороны государства: все крупнейшие ипотечные кредиторы являются государственными организациями, а льготные ипотечные  кредиты предоставляются за счет бюджетных средств. Таким образом, механизм функционирования российского  ипотечного рынка является скорее административным, чем рыночным.

 Для российского  рынка по-прежнему остается сравнительно  невысокой: ипотечные кредиты  сегодня выплачивает незначительная  часть населения страны. Кроме  того, ипотечные банки стали более  взвешенно строить свою кредитную  политику: платежеспособность заемщиков  проверяется очень тщательно,  займы с минимальным первоначальным  платежом предоставляются относительно  редко и при условии обязательного  страхования финансовой ответственности  клиента. Соответственно, при ухудшении  экономической ситуации можно  ожидать ужесточения условий  кредитования. Тем не менее, ипотека  не утратит свою актуальность, ведь для большинства граждан  иного способа купить собственное жилье сегодня нет. Финансирование российского ипотечного рынка осуществляется в основном за счет средств государства, а не путем выпуска ипотечных облигаций, которые реализуются на рынке ценных бумаг. Таким образом, изменения на фондовом рынке не могут оказать существенного влияния на степень финансирования и актуальность ипотеки.

Тем не менее, негативные изменения не могут не сказаться  на ипотечном рынке. Возникает вопрос, что может снизить актуальность ипотеки?

1. Изменения на  мировом рынке могут привести  к изменению курсов иностранных  валют. Таким образом, расходы  на погашение ипотеки, оформленной в долларах или евро, могут значительно вырасти, что приведет к росту проблемных займов.

2. Изменение макроэкономической  ситуации может привести к  уменьшению цен на нефть, что  отразится на уровне доходов  россиян. А в период финансовых  сложностей число желающих получить  заем на покупку жилья заметно  уменьшается, так что актуальность  ипотеки снизится.

3. С другой стороны,  изменения на финансовых рынках  могут привести к возникновению  проблем с ликвидностью у кредитных  организаций. Таким образом, многие  банки вынуждены будут пойти  на закрытие ипотечных программ  или установление заградительных  ставок.

Не смотря на возможные  сложности, ипотечный рынок России продолжит свое развитие и ипотечным  заемщикам можно ожидать актуальных ипотечных предложений от отечественных  банков.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с  функционированием рынка ипотечных  кредитов в нашей стране на сегодня  сложно переоценить.

 Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа правовых аспектов ипотеки определить роль ипотеки решении государственных задач, определить основы формирования и развития ипотеки  РФ.

Этой цели были подчинены  следующие основные задачи исследования:

-  выявить сущность и основные функции ипотеки;

- рассмотреть основания  возникновения ипотеки, её нормативно-правовое  регулирование;

-изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;

- выявить и обобщить  современные тенденции, развития  ипотеки в России;

- рассмотреть проблемы законодательства об ипотеке в России и пути их преодоления;

 Объектом исследования  работы  выступает ипотека как структурный элемент ипотечного кредитования.

 Предметом исследования  являются основополагающие факторы  функционирования ипотеки применительно  к России.

Теоретической и  методической  основой  работы послужили:

- действующие законы, постановления Правительства РФ  и другие нормативно-правовые  документы; 

- работы отечественных  и зарубежных специалистов в  области ипотечного кредитования;

- периодические издания  России, аналитические обзоры и  статистические данные.

В данной  работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.

Структура работы.  Работа состоит из вступления, основной части и выводов. Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задача, предмет и объект исследования.

Теоретической базой выполнения данной  работы послужили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература. 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Ипотека в  России: проблема реализации на современном  этапе. Список нормативно-правовых актов.

1. 1. Понятие, сущность  и нормативно-правовые основы  ипотеки.

Преобразования, осуществляемые в России в последнее десятилетие, кардинально изменили облик страны, ориентиры общественного развития, внесли существенные изменения в  социальную структуру общества. Радикальные  реформы, признанные повысить уровень  жизни населения, главным образом  за счёт движения к рыночной экономике  западного образца, оказались сопряженными со многими негативными последствиями, с обострением всех социальных проблем, в том числе и жилищной.Опираясь на работы  ученых выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич, рассмотрим сущность и понятие ипотеки.

 Ипотека - греко-латинский  термин, обозначающий древний институт  традиционного хозяйства, в переводе  с древнегреческого - деревянный  колышек, вбиваемый в землю  для определения границ участка  - это  разновидность имущественного  залога, служащего обеспечением  исполнения основного денежного  обязательства должником-залогодателем  перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в  случае неисполнения должником  обеспеченного залогом основного  обязательства получить удовлетворение  за счет заложенного недвижимого  имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

 По юридическому  содержанию ипотека - обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости при  его залоге. Традиционная для  России юридическая схема ипотеки  базируется на сохранивших свою  актуальность нормах классического  римского права об имущественном  залоге :

- предмет залога  остается в собственности и владении залогодателя,

- в случае неудовлетворения  по обязательству кредитор получает  право истребовать этот предмет,  у кого бы он к тому времени  ни находился, продать его и  из вырученной суммы удовлетворить  свое требование,

- должник, являющийся  собственником имущества, может  заложить его несколько раз,  что порождает очередность в  удовлетворении претензий кредиторов ; право требовать продажи залога признается только за первым залоговым кредитором,

- в случае недостатка  средств, вырученных от продажи  залога, для удовлетворения всех  кредиторов, предусматривается возможность  предъявить обязательственный иск  в общем порядке на другое  имущество должника.

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие  функции : механизма создания и привлечения  дополнительных финансовых средств  для поддержания и развития материального  производства, дополнительного инструмента  обеспечения оборота и перераспределения  имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (купли-продажи, приватизации ) юридически невозможно или экономически нецелесообразно, создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной  и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

 Одно из главных  преимуществ ипотечной системы  заключается в том, что она  гарантирует несомненность юридически  значимых действий в отношении  недвижимости. Ценность последней  как объекта залога объясняется  ее высокой и обычно стабильной  ценой с тенденцией к повышению  . С экономической точки зрения  ипотека позволяет привлекать  дополнительные финансовые средства  для поддержки и развития материального  производства, а также выступает  в качестве инструмента обеспечения  оборота имущественных прав на  объект в случае, когда другие  формы передачи юридически или  экономически нецелесообразны.

Предметом ипотеки  может быть следующее имущество:

1. земельные участки,  находящиеся в частной собственности; 

2. предприятия, а  также здания, сооружения и иное  недвижимое имущество;

3. жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

5. воздушные и  морские суда, суда внутреннего  плавания.

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние  греки так обозначали форму ответственности  должника перед кредитором своей  землёй. Термин "ипотека"  был  связан с обеспечением ответственности  должника перед кредитором определенными  земельными владениями (первоначально  в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства  грозило рабство).

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской  империи. В I в. н. э. создавались ипотечные  учреждения, которые выдавали кредиты  под залог имущества частным  лицам.

В период правления  императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые  существовали наряду с другими специализированными  банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные  ипотеки, действовавшие на основании  закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика  налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и  т.д.). Появились ипотеки, субординированные  по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий  залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

 Была велика  роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок.  Сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с  конца XVI века действовала негласная  ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и  уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной  записи об ипотеке в особую книгу.

Институт ипотеки  в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная  сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

При Фидуции объект залога переходил в собственность  кредитора, причем последний имел право  либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать  ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса  предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять  предмет залога у себя и мог  продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной  ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического  института ипотеки было связано  со сменой политико-экономических условий  того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально  новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам  земель (латифундистам). Позднее в  ипотеку начала передаваться и недвижимость.

Имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга Заемщика . Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

 Понятие ипотеки  неразрывно связано с вещным  и обязательственным правом, являющихся  подотраслью гражданского права,  объектами которых является вещь  и различного рода обязательства.  Так согласно гражданскому законодательству выделяют следующие виды обеспечения исполнения обязательств:

- акцессорные: ( залог,  поручительство, задаток, удержание,  неустойка)

- не акцессорный (банковская гарантия).

Ипотечное право  самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение  которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному  законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером  (фиксированным в ипотечной книге), наросшими  на сумму процентами, но при условии,  что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство.

 В дореволюционной  России ипотека как юридическое  право действует лишь с момента  внесения записи в вотчинную  книгу. Кредитор в случае невыполнения  должником обязательства имеет  право на удовлетворение иска  из заложенного имения, в чьих  бы руках оно не находилось.

 В США и Великобритании  ипотека (mortgage) имеет свою особенность:  на период выполнения должником  основного обязательства все  права на владение имуществом  и титул переходят от должника  к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника.

Появление самой  ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передаче земель арендаторам, приведший  к возникновению классического  института ипотеки, который проходил свои этапы и свою эволюцию. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали  контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.

 Таким образом,  понятие «ипотека» основывается  на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись  лишь условия предоставления, объёмы  и цели ипотечного кредита,  надёжность его обеспечения, кредитных  отношений, связанных с ипотекой.

 Ипотека –  это одна из форм имущественного  обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения  последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение  за счет реализации данного  имущества.  Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами:

 Ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

 В качестве  предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость (земельные участки  и все, что с ними связано:  предприятия, жилые дома, другие  здания, сооружения).  Предмет ипотеки  всегда находится во владении  должника. Он же остаётся собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но  лишается права распоряжения  им, по крайней мере, без согласия  кредитора, на время залогового  периода. Договор кредитора и  должника об установлении ипотеки  оформляется специальном документом  – закладной, которая сопровождается  нотариальным удостоверением и  государственной регистрацией. В  случае неисполнения обязательства,  обеспеченного ипотекой, кредитор  вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.