Лизинг и сублизинг недвижимости. Страхование от непредвиденных финансовых потерь, связанных с внезапной болезнью или несчастным случаем

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт градорегулирования и управления недвижимостью

Кафедра организации строительства  и управления недвижимостью

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине: «Операции с недвижимостью и  страхование»

Вариант № 18

1. Лизинг и сублизинг  недвижимости.

2. Страхование от непредвиденных финансовых потерь, связанных с внезапной болезнью или несчастным случаем.

 

 

 

                                                                         Выполнил:  студент ф-та ЭУН-4-1 Сокольская А.В.

Подпись_______________

Руководитель: профессор, к. э. н.

Самосудова  Н. В.

                                                                             Подпись______________

 

 

 

 

 

 

 

Москва, 2013 г.

Содержание.

1. Лизинг и сублизинг недвижимости……………………………………………………..3
1. Основные понятия……………………………………………………………….3
2. Объекты лизинга и экономическая сущность договора лизинга…………......4
3. Договор сублизинга: права и обязанности сторон………………………….….5
4. Основное отличие лизинга от сублизинга……………………………………...5
5. Современное состояние лизинга недвижимости………………………………7

Заключение……………………………………………………………………………...…9

2. Страхование от непредвиденных финансовых потерь, связанных с внезапной болезнью или несчастным случаем……………………………………………………………10

2.1. Сущность страхования от несчастных случаев и болезней……..11

2.2. Традиционные страховые случаи…………………………………………………..12

2.3.Страховое покрытие………………………………………………………………….14

Заключение…………………………………………………………………………..…...16

3. Список литературы……………………………………………………………………..17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Лизинг и сублизинг  недвижимости.

Лизинг недвижимости - это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

Сублизинг недвижимости - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга

1. Основные понятия.

Лизинг в соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ «О лизинге» - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга  физическим или юридическим лицам  за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных  договором, с правом выкупа имущества  лизингополучателем.

По сути, лизинг — это  долгосрочная аренда имущества для  предпринимательских целей с  последующим правом выкупа, обладающая некоторыми налоговыми преференциями.

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (ФЗ "О лизинге" от 29 октября 1998 г.).

Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование (ФЗ "О лизинге" от 29 октября 1998 г.).

Предмет лизинга - имущество, передаваемое лизингодателем для лизингополучателя и предоставляемое ему за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование в соответствии с договором лизинга.

Лизинговая сделка - это совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга. Иными словами, по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

2. Объекты лизинга и экономическая сущность договора лизинга.

Различают:

• Финансовый лизинг (финансовая аренда). Срок договора лизинга сравним со сроком полезного использования объекта лизинга. Как правило, по окончании договора лизинга остаточная стоимость объекта лизинга близка к нулю и объект лизинга может без дополнительной оплаты перейти в собственность лизингополучателя. По сути, является одним из способов привлечения лизингополучателем целевого финансирования (в целях приобретения объекта лизинга).

• Операционный (оперативный) лизинг. Срок договора лизинга существенно меньше срока полезного использования объекта лизинга. Обычно предметом лизинга являются уже имеющиеся в распоряжении лизингодателя активы (может не быть третьей стороны — продавца). По окончании договора объект лизинга либо возвращается лизингодателю и может быть передан в лизинг повторно, либо выкупается лизингополучателем по остаточной стоимости. Лизинговая ставка обычно выше, чем по финансовому лизингу. По экономической сущности близок к аренде.

Финансовую аренду (лизинг) регулируют Гражданский кодекс РФ (ст. 665, 666), федеральный закон № 164 - ФЗ от 29 октября 1998 года «О финансовой аренде (лизинге)»  (в ред. От 26.07.2006 года №130 – ФЗ), а также многочисленные подзаконные акты.

Существенные  условия договора лизинга:

1. Условие о предмете лизинга;

2. Условие о продавце предмета лизинга;

3. Условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета лизинга.

 

 

 

 

 

Преимущества  лизинга недвижимости.

Лизинг недвижимости, а  отличии от аренды или покупки  в кредит, обладает рядом неоспоримых  преимуществ:

•  стабильность: возможность пользуется имуществом без риска досрочного прекращения договора, отказа собственника от продления договора, смены собственника здания, смены эксплуатационных служб, увеличения арендных платежей или выселения;

•  лизинг не намного дороже аренды: зачастую размер лизинговых платежей чуть выше размера арендных платежей за аналогичную недвижимость.

•  собственность: в отличие от арендных платежей, лизинговые платежи накапливаются, и имущество переходит в собственность;

•  снижение рисков: при лизинге контролируются все риски по объекту недвижимости;

•  снижение налогового бремени: к концу срока лизинга балансовая стоимость имущества значительно снизится за счет использования коэффициента ускоренной амортизации при лизинге. Лизинговые платежи относятся на себестоимость и снижают налог на прибыль;

•  никаких залогов  и поручительств от лизингополучателя  не требуется. Залогом выступает  само приобретаемое имущество.

3. Договор сублизинга: права и обязанности сторон.

В самом простом варианте договор сублизинга является точной копией исходного лизингового договора, а это значит, что лизингополучатель, вместе со своими правами временного владения, а также пользования имуществом, которые дает ему лизинг недвижимости, передает сублизингополучателю все свои риски и обязательства. Но при определенных обстоятельствах права и обязанности сторонам целесообразнее разделять между собой.

К примеру, если недвижимость числится на балансе предприятия лизингополучателя, передавать ее на баланс сублизингополучателя чаще всего не имеет смысла, особенно, если последний находится на общей системе налогообложения, а лизингополучатель на упрощенной.

4. Основное отличие лизинга от сублизинга.

Объект лизинговой сделки не закупается лизингодателем специально для передачи его сублизингополучателю. Лизингополучатель передает сублизингополучателю право пользования и владения объектом договора, но не право распоряжаться им.

Нужно отметить, что сделки сублизинга сегодня заключаются относительно редко, однако в некоторых случаях этот вид финансовой аренды является практически идеальным вариантом, который позволяет защищать интересы обеих сторон лизингового договора. Так, сублизинг незаменим, если финансовое положение лизингополучателя, бравшего, к примеру, недвижимость в лизинг, ухудшилось, вследствие чего он не может выполнять свои обязательства по договору. В случае расторжения сделки получатель лизинга также должен компенсировать лизинговой компании все понесенные ею убытки. К примеру, лизингодатель может потребовать досрочной уплаты всех лизинговых платежей, который лизингополучатель обязан выплатить по условиям договора. Сублизинг – это единственный приемлемый выход из такого положения.

Основной нюанс, к которому необходимо отнестись крайне внимательно  – юридическая форма лизингового  договора и соответствующего ему  договора субаренды (сублизинга). Во всех лизинговых договорах обычно четко прописывается порядок действий, которые должен предпринять лизингополучатель в случае, если он планирует передать лизинговое имущество в сублизинг. Как правило, в договорах обозначается один из трех вариантов: простое уведомление лизингодателя о намерении лизингополучателя передать имущество в аренду третьему лицу; согласование кандидатуры сублизингополучателя; подписание трехстороннего договора (лизингодатель, лизингополучатель и сублизингополучатель).

Выбор одного из трех вариантов  зависит не только от внутренней политики лизингодателя, но и от его договоренностей  с другими организациями. Так, к  примеру, некоторые банки, финансирующие  лизинговые компании, накладывают ограничения  на сублизинг. Кроме того, многое зависит  от страховщиков. Некоторые страховые  организации с передачей лизингового  имущества в сублизинг автоматически  изменяют категорию риска и существенно  поднимают тарифы по страхованию. Естественно, при существенном росте тарифов  компания-лизингодатель также вынуждена  делать перерасчет обязательных лизинговых платежей в пользу их увеличения. Если страховую компанию не предупредить о факте передачи лизингового  имущества в сублизинг, то при  наступлении страхового случая она  имеет полное право отказать в  выплате.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5. Современное состояние лизинга недвижимости.

Сегодня основными финансовыми  инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При  этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм как лизинг используется значительно  реже.

"Тормозит" лизинг недвижимости "оптимизация" налогообложения. 

Низкая  осведомленность. Большинство руководителей недостаточно осведомлены о возможности лизинга недвижимости. Тех, кто знает о таком способе приобретения недвижимости, зачастую не устраивает то, что на заключение лизинговой сделки уходит слишком много времени. А для кого-то основной причиной для отказа от лизинга стал неудачный опыт сотрудничества с тем или иным лизингодателем.

Черные  схемы. Многим собственникам недвижимости, не выгодно сотрудничать с посредниками и юридически грамотно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, позволяющие частично или полностью избежать оплаты налогов. Не менее выгодно для них и получение сверхприбыли благодаря искусственному завышению текущей рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с его балансовой стоимостью. Это становится непреодолимым препятствием для заключения сделки с лизинговой компанией.

Заниженные  доходы. Еще достаточно много предприятий и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов компании. По всем известным причинам делается это в целях "оптимизации" налогообложения. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг - лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

Колебания курса. Ввиду постоянных колебаний курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации - то есть, все то, что может значительно отразится на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется и на разнице можно неплохо заработать.

Стоимость местоположения. Более чем на 50% стоимость любого объекта недвижимости зависит от его месторасположения. Однако, поскольку приобретение земли (того самого "места") по закону весьма затруднительно, лизинговые компании не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг. Для лизинговой компании значительно более актуальны такие критерии как ликвидность самого имущества, степень его юридической чистоты, отсутствие различных обременений и конструктивных недостатков.

Бремя обязательств. Хотя отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу - аренду. Ведь договор лизинга - это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.

Долгосрочность  процесса. Долгие сроки лизинга, связаны с высокой стоимостью недвижимости, а также с тем, что здания и сооружения относятся к последней амортизационной группе, где срок полезного использования имущества превышает 30 лет. По закону лизинговая компания имеет право сократить его до 10 лет, но не более. С этим связано сразу несколько проблем арендодателя: где найти такие "длинные" деньги и как застраховать их от возможных невыплат на протяжении всего срока лизинга.

Риски лизингополучателя. Риски лизингополучателя можно разделить на две группы - имущественные и финансовые.

Имущественные риски связанны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.

Бюрократические проволочки. Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду, до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до 2-х месяцев.

 

 

 

 

Заключение.

Даже не смотря на наличие  проблем и спорных ситуаций в  области лизинга недвижимости сегодня  можно ожидать определенных позитивных изменений. Бурный рост строительства в последнее время, охвативший все регионы, даст в будущем хорошую основу для рынка лизинга недвижимости.

Если давно обещанные  поправки в законодательство РФ будут  внесены, скорость лизинговых операций с недвижимостью, количество сделок и их эффективность заметно возрастёт  и тогда уже с уверенностью можно будет сказать что лизинг дешевле и выгоднее чем аренда.

Поэтому главным направлением данного этапа развития лизингового  бизнеса является предоставление информации о преимуществах лизинга, более  легкое и доступное оформление лизинга, а также реформирование законодательства по вопросам лизинга

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Страхование от непредвиденных финансовых потерь, связанных с внезапной болезнью или несчастным случаем.

В своей деятельности человек  повсюду и всегда подвергается различным  опасностям, угрожающим ему самому, его близким или его имуществу, Опасностям, непредвидимым по источнику  своего возникновения и неравномерным  по своим последствиям. Иначе говоря, человек постоянно подвергается тому или иному риску.

С риском, как с какой-то неизвестностью, могущей повлечь  за собой хозяйственно-убыточные  последствия или, по крайней мере, вызвать потребность в имущественных  средствах, человек встречается  часто в самых разнообразных  сферах своей деятельности.

В одних случаях эта  неизвестность имеет своей причиной недостаточное знание сил природы (бури, наводнения, огонь и т.п.). В  других она проистекает от непредусмотренных  действий самого человека или других людей, или социальных групп, включая  и государство как организованное общежитие людей (нанесение увечий, кражи, восстания, войны, изменения  размеров и видов налогов и  проч.). Риск может коренится также в недостаточной изученности условий рынка, производственного процесса, того или иного вида торговой деятельности и др. Таким образом, риск является элементом, постоянно входящим в сферу деятельности человека.

В последние годы быстро увеличивается спрос на страховые  услуги в России, что отражает высокие  темпы роста этого рынка. Особые надежды возлагаются на личное страхование, имеющее огромный потенциал развития в нашей стране и большую социальную востребованность. Зарубежный опыт показывает, что личное страхование является одним из важнейших источников «длинных денег» в экономике и эффективным  инструментом обеспечения достойного уровня жизни граждан.

Традиционным видом личного  страхования для отечественной  страховой практики является страхование  от несчастных случаев. Оно повышает социальную защищенность граждан. Развитие этого вида страхования относится  к числу приоритетных задач российской страховой отрасли.

 

 

 

 

 

 

 

Основы страхования  от несчастных случаев и болезней.

2.1. Сущность страхования от несчастных случаев и болезней.

Этот вид личного страхования  обусловлен необходимостью защиты застрахованного  от расходов, связанных с наступлением несчастного случая или болезни. Вред, причиненный здоровью гражданина, является страховым случаем. И, в  соответствии со Статьей 934 Гражданского кодекса РФ, есть возможность осуществить  личное страхование от наступления  такого рода события. Аналогично, эти  же расходы можно застраховать и  по отдельному договору медицинского страхования, и по договору имущественного страхования.

Под несчастным случаем в  страховании понимается внезапное, непредвиденное, внешнее воздействие  на организм человека, следствием которого является временное или постоянное расстройство здоровья, а также смерть застрахованного.

«Внезапность» предполагает, что событие должно быть относительно кратковременным по своему разрушительному  действию на человеческий организм и  исключает болезни или повседневное негативное влияние окружающей среды.

Основная цель страхования  от несчастных случаев - возмещение вреда, нанесенного здоровью и жизни  застрахованного, либо компенсация  от потерянных доходов при временной  или постоянной утрате трудоспособности в результате действия неожиданных, кратковременных внешних факторов или возникновения непредвиденных обстоятельств, например, дорожно-транспортного  происшествия. Объектом страхования от несчастных случаев выступают имущественные интересы застрахованного, связанные с утратой трудоспособности или смертью вследствие несчастного случая. Страхование от несчастного случая определяется как совокупность видов личного страхования, предусматривающих обязанности страховщика по страховым выплатам в фиксированной сумме либо в размере частичной или полной компенсации дополнительных расходов застрахованного, вызванных наступлением страхового случая.

Страховыми случаями при  индивидуальном страховании от несчастных случаев признаются события, имевшие  место в период действия договора страхования, а именно:

1. Временная утрата застрахованным  общей трудоспособности (ответственность  страховщика начинается с 7-го  дня лечения, если иное не  предусмотрено договором страхования);

2. Постоянная утрата застрахованным общей трудоспособности;

3. Смерть застрахованного  как следствие травмы, острого  отравления или иных несчастных  случаев.

 

2.2. Традиционными страховыми случаями являются следующие события:

1. Травмы и иные телесные  повреждения, полученные в том числе в результате:

· Вождения (пользования) наземных транспортных средств без мотора, мотоциклов, автомобилей;

· Пользования без вождения всеми видами общественного транспорта, включая авиационный (по усмотрению страховщика);

· Занятий любительским спортом;

· Спасения людей или имущества, допустимой самообороны;

· Нападения или покушения;

2. Асфиксия в результате:

· Погружения, утопления;

· Аварийного выброса газа или пара;

· Удара электротоком;

· Попадания инородного тела в дыхательные пути;

3. Ожоги или иные повреждения,  вызванные:

· Действием огня;

· Ударом молнии;

· Вдыхания ядовитых веществ;

· Х-излучением или радиоактивными материалами (только в том случае, если они являются результатом неправильного  функционирования или управления аппаратами, необходимыми для работы или других нужд, например, для лечения застрахованного);

4. Отравления:

· Химическими веществами;

· Лекарствами;

· Ядовитыми растениями;

· Недоброкачественными пищевыми продуктами;

5. Переохлаждение и обморожение

6. Укусы:

· Животных (включая случаи бешенства по усмотрению страховщика);

· Змей;

· Жалящих насекомых

Вышеперечисленные события  признаются страховыми случаями, если они оказались следствием несчастного  случая, происшедшего в период действия договора страхования, и подтверждены документами, выданными компетентными  органами в установленном законом  порядке (медицинским учреждением, судом и т.д.).

События, ставшие следствием несчастного случая, происшедшего в  период действия договора страхования, также признаются страховыми случаями, если они наступили в течение  одного года со дня страхового случая. Если с застрахованным произошел  несчастный случай , который по условиям договора страхования считается страховым случаем, то помимо выплаты страхового обеспечения, согласно договору, ему будет выплачено также пособие и по больничному листу в связи с нетрудоспособностью. Причем страховое обеспечение по личному страхованию выплачивается застрахованному или выгодоприобретателю по всем договорам страхования, действовавшим на момент предусмотренного в них страхового случая. Так, если застрахованный на момент несчастного случая имел несколько договоров личного страхования от одной или нескольких страховых компаний и если по всем этим договорам несчастный случай признается страховым, то такому застрахованному лицу должны быть произведены соответствующие выплаты по всем договорам.

Страховщик может отказать в страховой выплате, если страхователь (застрахованный, выгодоприобретатель) совершил умышленные действия, которые  способствовали наступлению страхового случая; если страхователь сообщил  страховщику заведомо ложные сведения об объекте страхования. Общепринятыми  исключениями из страхового покрытия являются следующие события:

· Самоубийство или покушение  на него;

· Умышленное причинение застрахованным самому себе телесных повреждений;

· Телесные повреждения, полученные в результате совершения застрахованным или выгодоприобретателем по отношению к застрахованному противоправных действий;

· Несчастные случаи, произошедшие из-за алкогольного или наркотического опьянения застрахованного;

· Природные катастрофы;

· Военные действия;

· Профессиональный спорт  и опасные виды спорта.

Наиболее характерными признаками страховых событий «от несчастного  случая и болезней» являются их кратковременность  и непредсказуемость величины ущерба. Поэтому все виды страхования  подотрасли «страхование от несчастного случая и болезней» относятся к рисковой категории страхования.

 

 

 

 

2.3.Страховое покрытие.

Страхование от несчастных случаев предлагает четыре базовые  гарантии, которые могут использоваться в различных комбинациях:

1. Гарантия на случай смерти;
2. Период нетрудоспособности в размере 0,3-0,5% страховой суммы);

3. Гарантия оплаты медицинских  расходов (возмещение затрат на  госпитализацию, амбулаторное лечение,  лекарства, уход и.п.)

Форма выплаты определяется условиями договора и характером последствия несчастного случая. Так, если результатом страхового несчастного  случая явилась смерть или постоянная полна утрата трудоспособности (инвалидность), выплата производится в форме  страховой суммы, размер которой  указан в договоре, единовременно. При  наступлении инвалидности кроме  единовременной выплаты страховой  суммы договором может быть предусмотрена  выплата пенсии. Срок получения пенсии застрахованными определяется периодом инвалидности. Существует различный порядок выплаты пенсии: ежегодный, ежеквартальный, ежемесячный. При наступлении частичной постоянной нетрудоспособности договором предусматривается выплата страховой суммы в размере, составляющем определенную часть страховой суммы, предназначенной для выплаты при полной нетрудоспособности. Размер выплачиваемой части устанавливается в зависимости от того, в какой степени снизилась трудоспособность застрахованного, т.е. от тяжести последствия несчастного случая. Порядок определения степени снижения трудоспособности с целью решения вопроса о том, какая доля страховой суммы должна быть выплачена по условиям договора, может быть различным. Но в любом случае требуется подтвержденное врачом свидетельство о причине и характере травмы, имеющейся у застрахованного. При этом обычно в страховой практике применяется перечень возможных травм с указанием процента утраты трудоспособности, соответствующего каждой травме. Например, сросшийся перелом фаланги одного пальца означает 5% утраты трудоспособности, а сросшийся перелом бедра без нарушения его функции - 20% утраты трудоспособности. Процент выплачиваемой страховой суммы соответствует установленному проценту утраты трудоспособности.