Определение физического износа объекта недвижимости. 2

Федеральное агентство  по образованию

ГОУ ВПО «УГТУ  – УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

Факультет Экономики  и управления

Кафедра «Экономика и управление строительством

и рыком недвижимости»

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экспертиза объектов недвижимости»

Тема: «Определение физического износа объекта недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

Руководитель                                                                 / Скибицкая Е.П.

Студент                                                                          / Городилова В.П.

Группа                                                                                    ЭМ-580603

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2012 
СОДЕРЖАНИЕ

Резюме	3
1. Информация по объекту недвижимости	4
1.1 Описание объекта	4
1.2 Общие данные и состав конструктивных элементов	4
1.3 Основные дефекты	5
2. Методы определения износа объекта недвижимости	8
3. Определение физического износа объекта недвижимости	12
3.1. Метод срока жизни здания	12
3.2. Нормативный метод	13
3.3. Метод срока жизни конструктивных элементов	15
3.4. Расчет взвешенного  значения	16
Заключение и выводы	17
Использованная литература	18
Приложения	19

 

 

Резюме.

В работе проведена оцена  физического износа здания, расположенного по адресу Россия, Красноярский край, г. Норильск, ул. Энергетическая д. 5.

Здание эксплуатируется  в суровых условиях крайнего севера, на момент осмотра отключено от сетей  тепло-, водо-, электроснабжения.

Имеющиеся документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 2)
2. Проект границ земельного участка (Приложение 3)
3. Технический паспорт нежилого здания (Приложение 4)

Была проведена робота по внешнему обследованию и описанию выраженных дефектов здания. В процессе осмотра были обнаружены значительные дефекты стен и перегородок, отслоение  штукатурного слоя стен, трещины с  расширением до 70 мм. На основании произведенного осмотра рассчитаны значения физического износа здания тремя способами: срока жизни здания, срока жизни конструктивных элементов, нормативным.

В результате взвешивания  результатов, полученных различными методами, получили итоговое значение физического  износа здания – 77,3%.

В соответствие СП 13-102-2003 «Свод правил по проектированию и строительству», обследуемое здание следует отнести к категории «Аварийное состояние». Эта категория, при которой техническое состояние конструкций или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения отдельных конструкций здания.

Рекомендации:

Учитывая наличие деформаций и значительную степень разрушений строительных конструкций здания, необходимо провести срочные восстановительные работы.

 

1. Информация по  объекту недвижимости

1.1 Описание объекта

Здание Энергетическая дом 5 (инв. № 33) является объектом административного характера, расположено в промышленной зоне города Норильска, закреплено за Управлением Трестом эксплуатации основных фондов, числится на балансе ОАО «Норильский комбинат». Право собственности зарегистрировано (свидетельство о праве собственности 24 БН № 003188 от 06.11.2001).

Рис. 1.

В настоящее время объект отключен от сетей тепло-, водо-, электроснабжения.

Объект расположен на земельном  участке, предоставленном ОАО «Норильский  комбинат», площадью 1617 м², для эксплуатации административного здания.

Находится в ведении Управления собственности ОАО «Норильский  комбинат», как объект излишнего  недвижимого имущества - ликвидный.

 

1.2 Общие данные и состав конструктивных элементов

Год ввода в эксплуатацию- 1958г.

Этажность - 3.

Материал наружных стен - наружные и внутренние стены из кирпича.

Конструктивная схема - несущие  кирпичные стены.

Площадь застройки -1637,3 м².

Цокольное перекрытие - сборные железобетонные плиты.

Фундаментные балки - сборные, железобетонные.

Фундаменты - бетонные столбы глубиной заложения 4~5м; у вводов коммуникаций 6-7м.

Грунты-суглинки пылевато-илистые  льдонасыщенные, сменяются гравелисто-галечниковыми, с заполнителем супесью; либо супесь пылевато-илистая с прослойкой песка. Все грунты с прослойкой льда, мерзлые.

Принцип использования грунтов: 1 -й, вечномерзлые грунты используются в мерзлом состоянии, сохраняемом в процессе строительства и в течение всего периода эксплуатации сооружения (СНиП 2.02.04-88).

 

1.3 Основные дефекты

В результате обследования выявлено следующее:

В связи с отсутствием  доступа в техническое подполье, осмотреть конструкции «0» цикла  и элементы технического подполья не представляется возможным. Смотровой  лаз засыпан грунтом, и строительным мусором (фото № 1).

Цокольная забирка в удовлетворительном состоянии. Отмостка по периметру здания нарушена провалами, местами захламлена бытовым и строительным мусором (фото №2).

Конструкции выше отм. +0.000.

Остекленение по контуру здания отсутствует полностью. Оконные проемы заложены кирпичом, забиты досками, жестью. Подоконные сливы, карнизые свесы нарушены 100%.

Из-за значительной захламленности бытовым и строительным мусором  не обследованы некоторые помещения на 1 и 2 этажах. В помещении на 2 этаже отсутствуют плиты перекрытия.

Внутренние помещения.

Здание не эксплуатируется  продолжительное время отключено  от отопления и электричества  более 10 лет, в результате чего выявлены значительные повреждения отделочного  слоя (растрескивание, отслоение, вспучивание, образование высолов) и выпадение отдельных кусков на стенах и потолках. По стыкам плитам перекрытия многочисленные трещины с выпадением раствора из рустов.

Строительные конструкции (80%) подвержены увлажнению. На стенах и  потолке выявлено образование плесени, высолов. Плиты покрытия местами с разрушением защитного слоя бетона, глубиной до 30см.

Вследствие неравномерной  просадки фундаментов здания, на капитальных  стенах здания выявлены деформационные трещины раскрытием от 1мм до 70мм. Максимальные деформации на 1 этаже:

• вертикальные трещины в сопряжении несущих стен, раскрытием до 15-40мм, наклонная слева от оконного проема, раскрытием до 5мм;
• на стене в середине пролета наклонная трещина, раскрытием до 30мм, наклонно-вертикальная трещина у дверного проема, раскрытием до 6 мм;

- справа от оконной перемычки наклонная трещина раскрытием, до 50мм с деформированием оконного блока;

• слева от оконной перемычки наклонная трещина раскрытием до 60мм;
• на стене в середине пролета наклонная трещина, раскрытием до 5мм;
• вертикальная трещина в сопряжении несущих стен, раскрытием до 6мм;
• на наружной стене наклонно-вертикальная трещина, раскрытием до 5мм.

Аналогичные деформации зафиксированы  на 2 и 3 этажах с увеличением количества и раскрытия трещин. На 3 этаже  в помещениях при визуальном осмотре  отмечен уклон полов к наружной стене.

Лестничные клетки

1 этаж - под лестничным маршем наклонная трещина, раскрытием до Змм;

• между 1 и 2 этажами справа по оконному откосу вертикальная трещина раскрытием до 8мм;
• между 2 и 3 этажами справа и слева, от оконного проема вертикальные трещины раскрытием до 5мм, над и под оконным проемом сетка трещин по штукатурному слою раскрытием до 5мм;

- 3 этаж - наклонная трещина на капитальной стене раскрытием до 6мм переходящая встык плиты покрытия раскрытием визуально до 5мм.

- между 1 и 2 этажами справа в углу в сопряжении стен наклонная трещина раскрытием до 2мм., перекос оконного блока;

- 3 этаж - наклонная трещина  раскрытием до 3мм* по штукатурному  слою.

Фасады.

При систематическом увлажнении наружных стен атмосферными осадками (отсутствием водоотводящих устройств кровли) на всех стенах отмечено разрушение, отслоение штукатурного слоя до кирпичной кладки. Прочностные характеристики кладки в данных координатах снижены - горизонтальное расслоение кладки со сдвигом по швам отдельных участков.

Наибольшие деформации отмечены в виде образования наклонных  трещин под и над оконными проемами раскрытием от 2 до 90мм, а именно:

- трещины на всю высоту здания раскрытием на .1 этаже до 50мм (фото № 2) на 3 этаже до 90мм, переходящие на карнизные плиты (фото № 3);

- трещины на всю высоту  здания раскрытием на 1 этаже до 5мм, на 3 этаже до 10мм;

- трещины на высоту 2 этажа  раскрытием до 6мм;

- трещины на 2 этаже раскрытием до 9мм, на 3 этаже до 20мм, переходящие на карнизные плиты (фото № 4);

- под крайними оконными проемами на всю высоту здания трещины раскрытием до 30мм;

- трещины на всю высоту здания раскрытием до 3 мм визуально;

- сеть наклонных трещин на 1 этаже раскрытием до 2мм, на 3 этаже до 20мм;

- на уровне 2-3 этажа отслоение фактурных и отделочных слоев, расслоение кирпичной кладки (фото № 8).

Фотографии дефектов объекта  представлены в Приложении 1.

Имеющиеся документы:

4. Свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 2)
5. Проект границ земельного участка (Приложение 3)
6. Технический паспорт нежилого здания (Приложение 4)

 

 

 

2. Методы определения износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости  от причин, вызывающих обесценение  объекта недвижимости, выделяют следующие  виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический  и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это  накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу  между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный  накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 2).

Рис. 2. Периоды жизни здания и характеризующие  их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском  учете (начисление износа). Оценочный  износ - один из основных параметров, позволяющих  рассчитать текущую стоимость объекта  оценки на конкретную дату.

Физический  износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека.

Методы  расчета физического износа зданий следующие:

• метод срока жизни;
• нормативный;
• стоимостной.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных  правилах даны характеристика физического  износа различных конструктивных элементов  зданий и их оценка.

Физический  износ здания следует определять по формуле:

 , где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости  здания (в процентах) обычно принимают  по укрупненным показателям восстановительной  стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для  конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная  методика применяется исключительно  в отечественной практике. При  всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

-  по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

-  трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

-  невозможность измерения функционального и внешнего износа;

-  субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

 , где

И –  износ;

ЭВ  – эффективный возраст;

ФЖ  – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ  – оставшийся срок физической жизни.

Физический  износ можно рассчитать как для  отдельных элементов здания с  последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

 .

Применение  данной формулы также актуально  при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда  оценщику не представляется возможным  произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент  износа элементов или здания в  целом может быть переведен в  стоимостное выражение (обесценение):

 .

На  практике элементы сооружения, имеющие  устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и  «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый  физический износ «короткоживущих  элементов» возникает вследствие естественного  изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей  кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются  до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый  физический износ компонентов с  коротким сроком жизни - это затраты  на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между  восстановительной стоимостью и  величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни определяется разумными  затратами на его устранение, подобно  устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной  стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого  износа, умноженной на соотношение  хронологического возраста и срока  физической жизни здания.

 

3. Определение  физического износа объекта недвижимости

3.1. Метод срока жизни здания

Таблица 1. Расчет физического  износа методом срока жизни.

Наименование объекта	Хронологический возраст, лет	Норма амортизации, % в год	Срок экономической жизни, год	Эффективный возраст, год	Требуемое значение физического износа, %
Объектом административного характера – Энергетическая 5	54	1,0	100	*	80/100*100= 80%

* условия эксплуатации  здания в районе крайнего севера, длительное время отключен от  тепло-, водо-, электроснабжения

Износ, рассчитанный по методу срока жизни составляет 80%.

 

 

3.2. Нормативный метод расчета физического износа

Наименование конструктивного элемента	Описание дефекта констр элемента	Удельный вес констр элемента, %	Диапазон значений физ износа из ВСН	Значение физ износа,%	Износ с учетом удельного  веса конструктивного элемента, %
Фундамент	Перекосы, выпучивание  забирки, глубоко раскрытые трещины в цоколе; трещины, сколы и значительное выпадание камней в надземной части столбов	4	41-60	60	2,4
Стены и перегородки	Массовые прогрессирующие  сквозные трещины, кладка местами расслаивается  и легко разбирается, заметные искривления  и выпучивания	28	51-60	60	16,8
Перекрытия	Глубокие поперечные трещины в плитах с оголением  арматуры; прогрессирующее смещение плит перекрытия относительно друг друга  по вертикали более 3 см; прогибы  не более 1:50 пролета	9	51-60	60	5,4
Крыши и кровля	Крыши Мауэрлат, стропила, обрешетка и сопряжения поражены гнилью (провесы, неровности крыши и  т.д.) Кровля Гниль или выпадение  дранок на площади до 40%, лишайники  на поверхности кровли	6	41-60	60	3,6
Полы	Массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 м2 на площади, до 50%	7	41-60	60	4,2
Проемы	Отсутствуют	6		100	6
Отделочные работы	Отсутствуют	6		100	6
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	Отсутствуют	20		100	20
Прочие	Лестницы  В подступенках сквозные трещины; в проступях имеются разрушенные места; отдельные проступи отпали, маршевые плиты (косоуры) имеют трещины и обнажения арматуры	14	41-60	60	8,4
Итого					72,8

 

Износ, рассчитанный по нормативному методу, 73 %.

 

3.3. Метод срока жизни конструктивных элементов

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного  элемента, %	Хронологический возраст, лет	Эффективный возраст, лет	Срок экономической жизни, лет	Значение физического  износа, %	Износ с учетом удельного  веса конструктивного элемента, %
Фундамент	4	54	50	100	50	2
Стены	28	54	60	100	60	16,8
Перекрытия	9	54	65	100	65	5,85
Крыши и кровля	6	54	30	30	100	6
Полы	7	54	30	30	100	7
Проемы	6	54	50	50	100	6
Отделочные работы	6	54	30	30	100	6
Внутренние санитарно-технические  и электротехнические устройства	20	54	30	30	100	20
Прочие (лестницы)	14	54	60	100	60	8,4
Итого						78

 

Износ, рассчитанный по методу срока жизни конструктивных элементов, равен 78%

 

 

3.4. Расчет взвешенного  значения

Метод расчета износа	Значение рассчитанного  износа, %	Присвоенный вес, %	Значение износа с учетом присвоенного веса, %
Срока жизни здания	80	40	32
Нормативный	73	30	21,9
Срока жизни конструктивных элементов	78	30	23,4
Итого			77,3

 

 

Заключение и  выводы

На основании обследования здания, расположенного по адресу г.Норильск, ул.Энергетическая, д.5, были произведены расчеты физического износа по трем методам: нормативным, срока жизни здания, срока жизни конструктивных элементов.

В результате взвешивания  полученных результатов, найден уровень  физического износа здания, равный 77,3%.

В соответствие СП 13-102-2003 «Свод правил по проектированию и строительству», обследуемое здание следует отнести к категории «Аварийное состояние». Эта категория, при которой техническое состояние конструкций или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения отдельных конструкций здания.

Рекомендации:

Учитывая наличие деформаций и значительную степень разрушений строительных конструкций здания, необходимо провести срочные восстановительные работы.

 

Использованная литература.

1. Свидетельство о государственной регистрации права
2. Технический паспорт нежилого здания
3. СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений"
4. «Срок службы конструктивных элементов зданий» http://www.baurum.ru/_library/?cat=build_works&id=649
5. Методика определения физического износа гражданских зданий, http://www.complexdoc.ru/ntdtext/540403/1

 

Приложение 1. Фотографии объекта

Фото № 1

Смотровой лаз засыпан грунтом, захламлен бытовым и строительным мусором.

 

Фото № 2

Дворовая часть здания захламлена бытовым и строительным мусором.

 

Фото № 3

Вертикальная трещина в сопряжении несущих стен раскрытием до 40мм, наклонная  трещина справа от оконного проема раскрытием до 5мм, повреждение фактурного и отделочного слоя, расслоение кирпичной  кладки под оконной перемычкой

 

Фото № 4

Зазоры между плитой покрытия и капитальной стеной раскрытием до 10мм, вертикальные в стыках стен раскрытием до 20мм, наклонная к оконному проему раскрытием до 5мм (3 этаж).

 

Фото № 5

Лестничная клетка между 2 и 3 этажом. Вертикальная трещина по капитальной стене раскрытием до 5мм.