Определение физического износа объекта недвижимости

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экспертиза объектов недвижимости»

на тему: «Определение физического износа объекта недвижимости»

Руководитель                                                       Скибицкая Екатерина Павловна

Студент                                                                        Королева Алиса Андреевна

Группа                                                                                                     ЭМ-570603

Екатеринбург 2011

Содержание

Резюме……………………………………………………………………………..4

1. Описание объекта недвижимости и его дефектов……………………………5

2. Методы определения физического износа объекта недвижимости………...8

2.1. Определение и виды износа…………………………………………………8

2.2. Определение физического износа методом эффективного возраста……10

2.3. Определение физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам…………………………………………………….11

2.4. Определение физического износа нормативным методом………………12

3. Расчет физического износа объекта недвижимости………………………..14

Вывод……………………………………………………………………………..18

Список литературы………………………………………………………………19

Резюме

              В данной курсовой работе проведены расчеты физического износа жилого объекта недвижимости.

              Износ определяется как разница между затратами на воспроизводство нового объекта на дату оценки и его текущей рыночной стоимостью. Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

              В данной работе представлены следующие методы расчета физического износа зданий: метод эффективного возраста, метод эффективного возраста по конструктивным элементам и нормативный метод.

              В результате расчетов физический износ составил 15,75%.

1. Описание объекта недвижимости и его дефектов

              Объект недвижимости представляет собой двухэтажное жилое строение, расположенное на садовом (дачном) участке в Кировском районе города Екатеринбурга по адресу СНТ «Карасики», участок №24. Год постройки - 2008. Группа капитальности IV. Площадь застройки 124,5 кв.м., строительный объем 602 куб.м. Площадь здания в контурах капитальных стен 146,9 кв.м., в том числе жилая основная — 74,7 кв.м., жилая вспомогательная — 72,2 кв.м. Кроме того, площадь лоджий, балконов, веранд и т. д. с учетом поправочных коэффициентов 2,1 кв.м.

Таблица 1.1

Экспликация к поэтажному плану на садовый дом

Таблица 1.2

Описание конструктивных элементов жилого строения,

теплых пристроев (надстроек, подвалов, встроенно-пристроенных функциональных частей и т. п.)

Описание дефектов объекта недвижимости

              Учитывая то, что объект недвижимости был построен в 2008 году, перечень дефектов представляет собой небольшой список:

              1. Поскольку дом был собран из клееного бруса, ему требовалось некоторое время (около года) для усадки и высыхания материалов. Согласно существующей технологии в течение указанного времени не рекомендовалась установка стеклопакетов и дверных конструкций. Так как технология не была соблюдена, дом давал усадку, что стало причиной неудобств при пользовании окон и дверей.

              2. Через год после сборки в естественных климатических условиях в перерубах стали появляться щели из-за высыхания древесины.

3. По причине неправильного расчета объема помещений и диаметра магистралей электрический котел не справляется с обогревом, в результате чего отопительная система иногда выходит из строя.

2. Методы определения физического износа объекта недвижимости

2.1. Определение и виды износа             

              Износ характеризуется потерей полезности объекта и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора. Под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между затратами на воспроизводство нового объекта на дату оценки и его текущей рыночной стоимостью.

              Количественно износ измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости. Стоимостным выражением износа является обесценение.

              В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта, выделяют следующие виды износа:

1. Физический

2. Внешний (экономический)

3. Функциональный (моральный)

              Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

              Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

              Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

              Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающей среды. При этом функциональный и внешний износ выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате сокращения реальных производственных мощностей по отношению к проектной мощности вследствие внутренних технических причин (функциональный износ) или внешнеэкономических (внешний износ).

              Совокупность всех возможных видов износа — накопленный износ объекта оценки.

              В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта.

И=[1-(1-Ифиз)*(1-Ифункц)*(1-Ивнеш)] *100%

              Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый. Внешний износ всегда носит неустранимый характер.

              Устранимый износ — износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Если расходы на устранение больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

              В данной работе представлены следующие методы расчета физического износа зданий:

     метод эффективного возраста;

     метод эффективного возраста по конструктивным элементам;

     нормативный метод.

2.2. Определение физического износа методом эффективного возраста

              При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: срок физической жизни, фактический возраст, эффективный возраст, срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели.

              Срок физической жизни — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению.

              Фактический возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, установленное по паспорту объекта, свидетельству его регистрации или акте о вводе в эксплуатацию.

              Эффективный возраст — время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. Это реальное физическое состояние объекта.

              Срок экономической жизни — время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, и этот вклад превышает затраты на улучшения и носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря капитальному ремонту, современной модернизации и обслуживанию.

              В отечественной практике для экономических целей устанавливается нормативный срок жизни здания, который используется для расчета нормы амортизации.

              Нормативный срок по существу близок к понятию «срок экономической жизни». На практике определяется на основании нормы амортизации, которая берется из классификаторов ОКОФ (Общероссийский классификатор основных фондов) или ЕНАОФ (Единые нормы амортизационных отчислений основных фондов).

              Эффективный возраст определяется на основании фактического состояния объекта.

              Эффективный возраст больше фактического, если по мнению оценщика объект эксплуатировался в усиленном режиме, что отрицательно отразилось на его состоянии, а также не выполнялся ремонт либо проводился с периодичностью меньше нормативной.

              Эффективный возраст меньше фактического, если объект находится в хорошем физическом состоянии, и капитальные ремонты проводились в срок или чаще нормативных значений.

              Эффективный возраст равен фактическому при нормальной эксплуатации объекта.

              Нормативный срок по существу близок к понятию «срок экономической жизни». На практике определяется на основании нормы амортизации, которая берется из классификаторов ОКОФ (Общероссийский классификатор основных фондов) или ЕНАОФ (единые нормы амортизационных отчислений основных фондов).

Срок экономической жизни рассчитывается по формуле:

СЭЖ = 100 / НА, где

НА – норма амортизации, %.

              Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

Износ = ЭВ / СЭЖ * 100%

2.3. Определение физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам

              Для расчета физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам используем формулу:

, где

И к.э. - износ конструктивного элемента, %;

Уд к.э. - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания.

              Износ конструктивного элемента рассчитывается по формуле:

И к.э. = ЭВ к.э. / СЭЖ к.э.

              Срок экономической жизни конструктивного элемента определяем по Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» из Приложения 3 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».

2.4. Определение физического износа нормативным методом

              Для расчета физического износа нормативным методом используем формулу:

 , где

Иф - физический износ здания, %;

Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

              Данный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

              Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах 1-71 «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

              Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

              Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

- невозможность измерения функционального и внешнего износа;

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

3. Расчет физического износа объекта недвижимости

Определение физического износа методом эффективного возраста

              Для расчета физического износа методом эффективного возраста используем формулу:

Износ = ЭВ / СЭЖ * 100%

              Согласно ЕНАОФ выбираем группу и вид основных фондов и соответствующую норму амортизационных отчислений: «здания производственные и непроизводственные», «здания деревянные,  каркасные и  щитовые, контейнерные,  деревометаллические,  каркасно-обшивные и панельные одно-, двух- и более этажные; здания глинобитные, сырцовые,  саманные,   камышитовые  и   другие аналогичные», норма амортизационных отчислений – 5% в год.

              Эффективный возраст определяется на основании фактического состояния объекта. В данном случае эффективный возраст равен фактическому возрасту, так как объект находится в хорошем физическом состоянии, условия эксплуатации надлежащие, ремонты проводились в срок.

              Срок экономической жизни рассчитывается по формуле:

СЭЖ = 100 / НА, где

НА – норма амортизации, %.

Таблица 3.1

              В результате расчета физического износа методом эффективного возраста данная величина составила 15%.

Определение физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам

              Для расчета физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам используем формулу:

, где

И к.э. - износ конструктивного элемента, %;

Уд к.э. - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания.

Износ конструктивного элемента рассчитывается по формуле:

И к.э. = ЭВ к.э. / СЭЖ к.э.

              Срок экономической жизни конструктивного элемента определяем по Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» из Приложения 3 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».

Таблица 3.2

              В результате расчета физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам данная величина округленно составила 17%.

Определение физического износа нормативным методом

              Для расчета физического износа нормативным методом используем формулу:

, где

Иф - физический износ здания, %;

Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

              Данный метод расчета физического износа предполагает использование Ведомственных строительных норм ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 N 446), где дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Таблица 3.3