Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Определение стоимости недвижимого имущества

Министерство образования и науки Челябинской области

Государственное бюджетное учреждение

Среднего профессионального образования

(среднее специальное учебное заведение)

«Южно-Уральский многопрофильный колледж»

Курсовая работа по профессиональному модулю

«Определение стоимости недвижимого имущества»

Тема:

Специальность 120714 Земельно - имущественные отношения

Выполнил студент группы З-34

ФИО Курбатова Мария Игоревна

Проверил преподаватель специальных дисциплин

ФИО

г.Челябинск, 2013 год

Содержание.

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Общие понятия оценки

Понятие собственности и иных вещных прав
Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости

Характеристика доходного подхода

Метод капитализации
Метод дисконтирования денежных потоков

Характеристика сравнительного подхода

Классификация и суть поправок
Подбор объектов аналогов

Характеристика затратного подхода

Виды износов

РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

Задание на оценку

Основания для проведения оценки
Наименование объекта оценки
Имущественные права на объект оценки
Дата оценки
Цель оценки
Назначение оценки
Вид стоимости
Форма отчета
График проведения оценки
Дата составления отчета об оценке
Допущение и ограничение на которых основывается оценка

Сведения о заказчике оценке и об оценщике

Сведения о заказчике оценки
Сведения об оценщике
Данные об оценочной организации

Применяемые стандарты оценочной деятельности
Описание объекта оценки

Местонахождение и местоположение
Техническое описание объекта оценки

Анализ рынка объекта оценки
Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
Процедура оценки
Выбор и обоснования подходов и методов оценки

Определение рыночной стоимости оценки с определением затратного подхода

Теоретические и методологические основы затратного подхода
Определение стоимости земельного участка
Определение стоимости воспроизводства улучшений
Оценка совокупности износа
Корректировка стоимости замещения на величину предприятия
Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом

Определение чистого операционного дохода
Анализ ставок аренды
Определение коэффициента капитализации
Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Подбор объектов аналогов
Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода

Согласование результатов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Введение.

В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса. Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса выявляется, какие доходы, когда и в какой форме будет получать их собственник капитала предприятия и с каким риском это сопряжено. Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли. Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра. В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный. Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра. При проведении оценки коммерческого объекта можно использовать непосредственно 3 метода - затратный, сравнительный и доходный. Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости - доходный. Он основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечен собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени). В рамках сравнительного метода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки. В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий.

1.1 общие понятие оценки

Недвижимое имущество-это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связанно как под поверхностью и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимается нерасторжимо связанные между собой земельные участки и находящиеся на них строения. Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятия в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здания и сооружения или группа зданий и сооружений, расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к этому участку;
Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключения земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относится доля собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственником недвижимости квартала или города;
Стационарные сооружения благоустройств территории участка;
Элементы хозяйственного, транспортного, инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое;

Оценка недвижимого имущества необходима при:

При операции купли-продажи или сдачи в аренду;
При акционировании предприятий;
При кадастровой оценки для целей налогообложения;
При кредитовании объектов под залог;
Внесения объектов недвижимости в уставный капитал;
При ликвидации объекта недвижимости;
При исполнении прав наследования, исполнения судебного договора, разрешения судебных споров;

Оценка обязательно проводится при вовлечения в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, и муниципальным образованиям. Оценка обязательно производится при возникновении спора о стоимости объекта недвижимости в том числе:

При национализации имущества;
При ипотечном кредитовании физического и юридического кредитования;
При составлении брачных контрактов и разделении имущества в случаи развода;
При выкупи или иной изъятии имущества у собственника для государственной и муниципальной нужды;
При проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случаи споров об исчисления налогооблагаемой базы;
Оценка акций для их обязательного выкупа по просьбе акционера;
Оценка взносов в уставный капитал вне денежной;
Оценка имущества в целях исполнительного производства;
Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения бухгалтерского учета;
Оценка в рамках законодательства о банкротстве;
Оценка доли ООО для нотариальной регистрации сделок купли-продажи;

Данный список не является исчерпывающим поскольку условия гражданского оборота могут выявить иные случаи проведения обязательной оценки.

1.1.1Понятие собственности иных вещных прав

Содержание права собственности. Согласно норме п. 1ст. 209 Гражданского кодекса содержание права собственности образуют три правомочия собственника, которые иногда именуются триадой правомочий:

владение, т. е. основанная на законе возможность лица господствовать над вещью (держать, перемещать в пространстве, числить на своем балансе, разделять на части и т. д.);
пользование, т. е. возможность извлекать из вещи ее полезные свойства в процессе, как личного потребления, так и предпринимательской деятельности;
распоряжение, т. е. возможность определения юридической судьбы вещи. Данное правомочие означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе он может продавать свое имущество, сдавать его в аренду, передавать в залог или в доверительное управление.

Важная особенность трех указанных правомочий собственника заключается в том, что они позволяют ему устранять, исключать всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли. Одновременно с этим собственник несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или повреждения (ст. 210, 211 Гражданского кодекса). Как и большинство вещных прав, право собственности бессрочно. Ограничения (пределы) осуществления права собственности могут быть предусмотрены законом или договором. Одной их важнейших классификаций гражданских прав присуще деление их на вещные и обязательственные. Вещные права являются одними из важнейших гражданских прав, опосредствующих принадлежность вещей (телесного имущества) конкретным субъектам. В отличие от обязательственного, вещное право:

является разновидностью абсолютного права, т. е. обладателю такого права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его право на вещь;
вещными правами признаются только права, прямо предусмотренные нормами данной национальной системы гражданского права (замкнутый круг вещных прав);
объектом вещных прав всегда является индивидуально определенная вещь.

Ограниченные вещные права. Известные еще римскому частному праву вещные права не сразу прижились в отечественном праве, и до сих пор они не составляют достаточно цельной системы. Так, не смотря на расширение круга вещных прав вначале 1960-х гг. на основе трудов академика А. В. Бенедиктов и других ученых-юристов. Когда в гражданское законодательство было включено такое вещное право, как право оперативного управления государственным или иным общественным имуществом, разд. II ГК (ст. 209–306) называется не «Вещное право», а «Право собственности и другие вещные права». В соответствии со ст. 216 Гражданского кодекса вещными, наряду с правом собственности, признаны следующие права лиц, не являющихся собственниками:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 Гражданского кодекса);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 Гражданского кодекса);
сервитута (ст. 274, 277 Гражданского кодекса);
право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 Гражданского кодекса) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 Гражданского кодекса).

Этот перечень не является исчерпывающим. Так, за рамками указной статьи в качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, следует признать:

право залога (ст. 334 Гражданского кодекса);
право пользования жильем членами семьи собственника (ст. 292 Гражданского кодекса);
право фактического владельца, который, не будучи собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет этим имуществом как своим (ст. 234 Гражданского кодекса);
право учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 298 Гражданского кодекса).

1.1.2 документы

Документы на землю делятся на правоудостоверяющие (правоподтверждающие) и правоустанавливающие.

Правоустанавливающие документы - это первоисточники, которые служат основанием выдачи правоудостоверяющего документа. Это первичное основание для государственной регистрации права на землю. Данные документы должны соответствовать законодательству, действовавшего во время их составления по месторасположению земельного участка. В таких документах должен быть указан вид права на землю, правообладатель, а также описание земельного участка, которое позволяет однозначно истолковать и идентифицировать конкретный земельный участок.

К правоустанавливающим документам на земельные участки относятся:

свидетельства о праве на наследство;
акты и договоры приема-передачи к ним: приватизация, купля-продажа, мена, дарение и др.);
вступившие в законную силу решения судов (также утвержденное судом мировое соглашение);
постановления, распоряжения, решения, акты о предоставлении или выделении земельных участков органов государственной власти, органов местного самоуправления (их должностных лиц);

Стоит помнить, что выданные БТИ, органами местного самоуправления свидетельства о внесении в реестр собственников, правовой регистрации и др., сами по себе не правоустанавливающие документы. Они могут быть только приобщенными к документам, являющимися основанием для перехода и возникновения прав на земельный участок.

К правоудостоверяющим документам на земельные участки относятся:

свидетельство о праве собственности на земельный участок (также договор аренды земель сельхоз. назначения и договора передачи сельскохозяйственных земель во временное пользование) с приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;
свидетельство на право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
государственный акт на право собственности, постоянного (без срока давности) пользования определенным земельным участком, пожизненного наследуемого владения.

Основными документами на владение землей являются правоустанавливающие документы, свидетельство о государственной регистрации права и, конечно, кадастровый план данного земельного участка.

Совершение сделок с недвижимостью всегда требует наличия квалифицированной помощи. Самостоятельно разобраться во всех юридических нюансах, требуемой документации практически невозможно.

Также к профессиональным юристам обращаться следует, если необходима помощь в получении ипотеки. Так Вы оградите себя от рисков появления разнообразных проблем в перспективе.

1.2 Характеристика доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости, отражает в себе:

Качество и количество подходов, который объект недвижимости может перенести в течении своего срока службы;
Риски, характерные для объекта недвижимости;

Доходный подход используется при определении:

Инвестиционная стоимость, поскольку потенциальный инвестор не заплатит большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
Рыночная стоимость

В рамках доходного подхода можно использовать 2 метода:

Прямой капитализации подходов
Дисконтированных денежных потоков

Стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерно для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования доходов.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков – доход от его предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения покупателя;
Тип, качество о обширность информации на основе которой проводится анализ;
Способность учитывать конкурентные колебания;
Способность учитывать особенности объекта( местоположение, размер, потенциальная доходность)

1.2.1 Метод капитализации доходов.

Метод капитализации используется:

Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами;

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий,

Сооружений, земельных участков, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула имеет следующий вид:

С=

;

Где С- стоимость объекта недвижимости(ден. ед.)

R- Коэффициент капитализации (%)

Таким образом метод капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового( или среднегодового) чистого операционного дохода(ЧОД) в текущую стоимость.

При применение данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

Нестабильность потоков доходов
Если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы оценки методом капитализации:

Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и эффективном использовании;
Расчет ставки капитализации;
Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов:

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода:

Оценщик недвижимости работает по следующим уровня дохода:

ПВД (потенциальный валовой подход)
ДВД (действительный валовой подход)
ЧОД (чистый операционный подход)
ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД)-это доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД завит от площади оцениваемого объекта и арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S

C; где S-площадь, сдаваемая в аренду, м;

С=арендная ставка за 1м;

Аренда-предоставление арендатору (нанимателю)имущество за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Одним из основных нормативно правовых актов является Гражданский кодекс РФ, гл. 34.Величина арендной ставки зависит от местоположения, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды. Арендные ставки бывают:

Контрактными (определяемые договором об аренде);

Рыночными(типичными для данного сегмента рынка в данном регионе);

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающею на рынке аналогичных объектов недвижимости т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатель согласился бы сдать, а арендатор согласился бы взять это имущество аренду, что представляет собой сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценки полного права собственности, когда, по существу недвижимостью владеет, распоряжается, пользуется сам владелец.

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных прав арендателя. В этом случаи оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения их заключения. Все арендные договора делятся на 3 группы:

С фиксированной арендной ставкой( используются в условиях экономической стабильности);
С переменной арендной ставкой( пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендного имущества)

Действительный валовой доход-потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользовании площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Рассчитывает по формуле:

ДВД=ПВД-Потери+прочие доходы

Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действий одного арендного договора и заключения следующего ( период в течение которого единицы объект недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (К) объекта недвижимости. Рассчитывается по формуле:

К=

; где Д-доля единицы объекта недвижимости, по которой в течение года перезаключаются договора;

Т-средний период в течение, которого единица объекта недвижимости свободна;

N- Число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования определяется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможностей загрузки площадей в будущем, которая зависит от факторов:

Общеэкономической ситуации;
Перспектив развития региона;
Стадия цикла рынка недвижимости;

Соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте недвижимости;

Коэффициент загрузки зависит от разных типов недвижимости. При эксплуатации необходимо поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть расходов является постоянной или не зависящей от уровня загрузки.

К =1 – К

Оценщик делает поправки при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу( в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе)

Коэффициент при сборе платежей (К)= ;

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировки для прогнозирования величины действительного валового дохода:

К =

;

Где К-коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П-потери при сборе арендной платы;

П-потери от недоиспользования арендных платежей;

ПВД-потенциальный валовой доход;

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть и прочие доходы.

Чистый операционный доход(ЧОД)-действительный валовой доход за минусом операционных расходов(ОР) за год( за исключением амортизационных расходов.

ЧОД=ДВД-ОР

Операционный расходы-это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

Условно-постоянные;
Условно-переменный или эксплуатационные;
Расходы на замещение, или резервы;

Расчет коэффициента капитализации.

Определение стоимости недвижимого имущества 📙 Курсовая → 🆔 149947