Определение стоимости земельного участка в Промышленном районегорода Самары

Министерство  по образованию и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Самарский  государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра ценообразования и экспертизы недвижимости

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

По дисциплине «Кадастр и оценка земельной собственности»

на тему: «Определение стоимости земельного участка

в Промышленном  районегорода Самары» 
 
 
 

Выполнила: студент 5 курса

ФТГС, гр. Н-71     

Мухина  Т.С.

Научный руководитель:

д.э.н.  проф.

Дидковская  О.В. 
 

Самара  2011

Содержание

Введение…..…………………………………………………………………...… 3

1 Анализ состояния земельного рынка городского округа Самара…….……..5

1.1 Состояние  земельного фонда  городского  округа Самара…………………5

1.2Анализ рынка  земельных участков в г. Самара ……………………………..9

1.3 Анализ  рынка земельных участков в  Промышленном районег.Самара………..…………………………………………………………………14

2Определение рыночной стоимости земельного участка в

Промышленном районе города Самара.........................................................18

2.1Характеристика объекта оценки и ближайшего окружения…………….. 18

2.2Анализ наилучшего и наиболее эффективного  использования……….…19

2.3Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж………………………………………………………………24

2.4 Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом методом балльных оценок………………………………………………………………..27

2.5 Оценка  стоимости земельного участка  доходным и затратным подходами………………………………………………………………………30

3 Согласование результатов………………………………………………..34

3.1  Описание процедуры согласования ………………………….…………..34

3.2 Обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке………………35

Заключение ……………………………………………………………………37

Список  использованной литературы……….…………………………..…...39 
 

Введение

     Необходимость в получении достоверной оценочной  стоимости земельных участков испытывают, как государственные и муниципальные  органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона или того или иного конкретного земельного участка.

     В результате проведения государственной  кадастровой оценки  получена реальная картина стоимости земель (земельных  участков) на территории России, что  позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанными с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развития экономики в целом.

     Конечным  общественно значимым результатом  достижения данной цели является создание свободного и конкурентного рынка  недвижимости, обеспечивающего равные возможности для всех слоев населения и всех категорий предприятий, независимо от форм собственности.

     Земельный участок – часть поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

     В практике оценивания единичных объектов собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы  и методы оценки.

     В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

     Сравнительный подход состоит в определении  рыночной стоимости земельного участка  исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

     На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж; метод выделения; метод распределения; метод балльных оценок

     Доходный  подход состоит в определении  рыночной стоимости земельного участка  исходя из того, какой величины, в  течение,  какого периода времени, и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.

     На  доходном подходе основаны: метод  капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод  предполагаемого использования.

     Суть  затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков - объектов не воспроизводимых - данный подход в чистом виде не применим. При этом в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения.

     Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, предполагаемого использования, балльных оценок. 

1. Анализ состояния земельного рынка городского округа Самара

1.1 Состояние земельного фонда городского округа Самара

       В целом земельный фонд территорий, находящихся в административно- территориальном подчинении администрации города Самара относится к категории земель населенных пунктов и составляет на 01.01.10 г. 47540 га. Из них земель, находящихся в административных границах (в черте города), - 46597 га; за пределами административных границ - 943 га, (поселок Береза и Прибрежный).

       В 2009 г. в городе продолжались работы по проведению земельной реформы, предоставлению земельных участков в собственность  граждан и юридических лиц, по проведению контроля над использованием и охраной земель и соблюдением земельного законодательства.

     Земли населенных пунктов составляют 46597га. В Самаре преобладают земли водного фонда (18,8%), земли лесного фонда (18,2%), земли общего пользования (15,6%), а также земли сельскохозяйственного использования (13,7%). На земли жилой и общественно-деловой застройки  приходится около 14,3% всей территории города (табл.1.1.1).

     Из  всех площадей земли сельскохозяйственных предприятий составляют 3 799 га, под индивидуальным жилищным строительством и личным подсобным хозяйством граждан – 2 104 га, под садами и дачами – 2 403 га, резервных территорий для застройки – 1 081,4га (в составе земель застройки). Земли запредельного пользования – 943 га. По собственности земельный фонд подразделяется на государственные, муниципальные и частные земли. К частным землям относятся земли граждан (общая совместная и общая долевая собственность) и земли юридических лиц. По данным на 01.01.2009г. в собственности граждан и юридических лиц находится 4% земель от общей площади земель категории, в государственной и муниципальной собственности соответственно 96%.

       Таблица 1.1.1 Структура земельного фонда г.о. Самара, га

     Земли застройки в структуре земель города на 01.01.2010 г. занимают   6 696 га  или 14,3 % и включают в себя земельные  участки, занятые зданиями и сооружениями и территории, необходимые для их обслуживания  и  эксплуатации (для сравнения в 2000 году  площадь земель жилой и общественно – деловой застройки составляла 6 589 га, положительная динамика застройки на 107 га).

     Под дорогами в городе насчитывается  13 453 га. Увеличение земель, занятых дорогами связано с предоставлением земель сельскохозяйственного назначения для строительства и реконструкции автомобильных дорог. Наибольшие площади земель под дорогами   находятся в категории земель населенных пунктов,  меньше в категории земель сельскохозяйственного назначения и на землях промышленности.

     Прочими землями на территории  города занято 1 407 га, что осталось на том же уровне по сравнению с предшествующими  годами. В состав прочих земель отнесены полигоны отходов  и свалки, овраги, пески и другие неиспользуемые земли. Больше всего прочих земель содержится в категории земель сельскохозяйственного назначения.

     В пределах черты населенных пунктов  отсутствуют земли, не вовлеченную  в градостроительную и иную деятельность.

       Наиболее  крупные изменения в составе земель города связаны со следующими операциями по изъятию и предоставлению земельных участков:

     а) из земель общегородского пользования  и резерва:

• под многоэтажное жилищное строительство отведен 21 участок на общую площадь 31,26 га.;
• под земли общественно-деловой застройки - 6,79 га - 8 участков; 
• под земли ИЖС - 3,35 га - 16 участков;
• под земли индивидуального садоводства - 3,46 га - 33 участка.

     б) другие мероприятия, связанные с  изменением структуры земельного фонда:

• изъятие из резерва индивидуальной жилой застройки (пустующие участки в массивах индивидуальной жилой застройки) предоставлено 25 участков на общей площади 3,35 га, что на 20% больше чем в предыдущем году ;
• предоставление земельных участков под многоэтажное жилищное строительство со сносом малоценных индивидуальных жилых домов: общая площадь отвода 17,61 га - 9 участков.

     Все земли, находящиеся в черте города поделены на 9 административных районов.

     Наибольшая  площадь в Красноглинском, Кировском  и Куйбышевском районах (более 7 500 га), наименьшая – в Ленинском и Железнодорожном (менее 2 000 га). Примерно одинаковыми по площади являются Советский, Октябрьский и Самарский районы (около 4 000 га), чуть больше площадь Промышленного района (5 386 га).

     По  состоянию на 01.01.2010 г. в городском округе Самара на правах аренды находится 16 654 участка общей площадью 2 654 га, из них у граждан – 9 507 участков общей площадью 155 га, у юридических лиц – 5 854 га участков общей площадью 2 478 га. На праве пожизненного наследуемого владения у граждан – 25 069 участков на площади 1 561 га. На праве постоянного пользования у юридических лиц – 9 618 участков на площади  11 445 га, из них на землях федеральной собственности 6 578 га.Наиболее крупные изменения в составе земель города связаны с изъятием и предоставлением земельных участков из земель общегородского пользования и резерва под многоэтажное строительство крупным строительным компаниям; под земли промышленной и коммунально–складской застройки, под земли общественно – деловой застройки, под земли индивидуальной застройки и индивидуальное садоводство. Также происходит изъятие земель из резерва индивидуальной жилой застройки, в основном пустующие участки в границах массивов. В городе сносят малоценные индивидуальные жилые дома, а земельные участки предоставляют под многоэтажное жилищное строительство и подобщественно – деловую застройку.

1.2 Анализ рынка земельных участков в г. Самара

   Первый  квартал 2011 года завершился для земельного рынка Самары и области без  серьезных изменений. Небольшое повышение цен на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство наметилось лишь в наиболее привлекательных с точки зрения расположения и экологической обстановки районах.

  По  итогам первого квартала квадратный метр земли под строительство жилья в областной столице в среднем стоит около шести тысяч рублей. Наиболее дорогие участки выставлены на продажу в центре города, на территории Самарского района. Причина в том, что в этой части города предлагаются небольшие по размеру участки под ИЖС с высоким коммерческим потенциалом. Их стоимость может варьироваться от 13 до 26 тысяч рублей за кв. м. Однако, количество таких предложений, и их размер очень незначительны. В общем объеме земельных участков, выставленных на продажу в Самаре, они занимают менее 1%.

  Наиболее  широко представлен на самарском  земельном рынке Красноглинский район, где традиционно сложилось  большое количество зон, пригодных  под ИЖС. В этой локации средняя  цена за сотку составляет около 200 тысяч  рублей.

  Определенную  положительную ценовую динамику на земельном рынке в первом квартале этого года аналитики Поволжского Центра Развития (ПЦР) зафиксировали лишь в двух городских районах: Железнодорожном и Промышленном. Однако причины проявления положительных тенденций различные. Повышение средней стоимости участков в Железнодорожном районе почти на 15% вызвано появлением новых предложений. Количество объектов, выставленных на продажу в этом районе настолько мало (менее 1% от общего объема рынка), что малейшие изменения в структуре предложений может привести к значительным колебаниям средней цены.

  Пятипроцентный  рост расценок на земельные участки  в Промышленном районе, на территории которого расположены наиболее привлекательные  с точки зрения индивидуального  жилищного строительства в городской черте просеки, может быть связан с приближающимся началом летнего дачного сезона, в преддверии которого заинтересованность покупателей в приобретении собственного «клочка земли» обычно возрастает. Как следствие, увеличение спроса стимулирует повышение цен.

Рисунок.1.2.1 Средние цены на земельные участки в г.Самаре

     Средние цены на земельные участки в областных  районах также демонстрировали  стабильность на протяжении первых месяцев 2011 года. По данным ПЦР стоимость  территорий под ИЖС находится  на уровне 500-550 рублей за квадратный метр.

     Наиболее  высокие ценовые показатели цены на земельные участки под ИЖС  в марте 2011 года, так же как и  на протяжении 2010 года в целом, зафиксированы  в самых привлекательных для  инвесторов районах, а именно вКрасноярском, Волжском и Кинельском районах. В среднем квадратный метр земли в этих муниципальных образованиях можно приобрети за 700-1100 рублей.

     В первом квартала 2011 года самые высокие  средние цены на землю установились в Красноярском районе – около 120 тысяч рублей за сотку. Самые низкие в отдаленном от столицы региона Кинель-Черкасском районе – чуть больше 20 тысяч рублей за сотку.

Рисунок 1.2.2 Средние цены на земельные участки в Самарской области

     В базе объектов Dom63.ru находится 1 054 объявления о продаже земельных участков под ИЖС. Из них по Самаре – 323 предложения. Основная же масса объявлений содержит информацию о продаже земельных участков в областных районах. В Волжском районе на продажу выставлен 181 земельный участок. В Красноярском районе – 303 участка. В Кинельском районе в базе объявлений всего 88 участков. Наделы в Безенчукском районе продаются только в 24 объявлениях. На оставшиеся муниципалитеты области в базе объявлений приходятся лишь штучные предложения.

     Другой  подсегмент земельного рынка неразрывно связан с рынком загородной недвижимости. Наряду с земельными участками в общем объеме выставленных на продажу объектов есть масса предложений, когда сотки продаются вместе с домом или коттеджем.

     По  Самаре средняя цена типового предложения (дом или коттедж площадью около 200 кв. м. и земельный участок порядка 7-10 соток) составил в марте 2011 года восемь миллинов рублей. В целом можно сказать, что цены на коттеджи в Самаре стоят – детальный анализ выборки показывает, что колебания средних показателей по районам связаны исключительно с изменением выборки и появлением и (или) исчезновением из нее дорогих объектов – домов по 400-500 метров с большими участками (25 соток и более) по цене от 50 миллионов рублей за объект.

     Предложения на просеках традиционно для Самары находятся в верхнем ценовом диапазоне (дома по 30 миллионов рублей с лишним). Они и формируют высокую среднюю стоимость (15-16 миллионов рублей за объект) предложений по коттеджам, продающимся вместе с земельными участками, в Октябрьском и Промышленном районах.

Рисунок 1.2.3 Стоимость предложений по коттеджам вместе с земельными участками

     Типовое двойное предложение «коттедж плюс участок» в области несколько  отличается от городского: площадь  дома чуть меньше – около 148 кв. м, а  земельный участок, напротив, существенно больше – примерно 14 соток. Средняя цена в этом подсегменте по области составляет два миллиона рублей. При этом эксперты отмечают, что этот показатель практически не менялся в течение всего 2010 и впервые месяцы 2011 года – колебания не превышали 2%.

     Самые дорогие дома и коттеджи располагаются  в наиболее популярных для загородного  отдыха районах : Красноярском (в среднем 6,8 миллиона рублей за дом), Волжском (4,9 миллиона рублей) и Ставропольском районе (3,5 миллиона рублей за дом с участком). В целом, средняя стоимость домов и коттеджей в наиболее привлекательных районах составляет 4,4 миллиона рублей за объект, в отдаленных и аграрных районах области – 1,7 миллиона рублей.

Рисунок 1.2.4 Цены на загородную недвижимость

     В этом подсегменте ценовая динамика оказалась наиболее выраженной. Цены в этих районах по сравнению с  началом прошлого 2010 года выросли  на 5-10%. По данным аналитиков это связано  с увеличением количества более дорогих предложений и сокращением числа более дешевых, что является косвенным свидетельством повышения спроса на загородную недвижимость в популярных направлениях. В базе недвижимости на сайте Dom63.ru на момент публикации материала размещено 1 069 предложений о продаже домов и коттеджей с земельными участками. Из них в областном центре расположена почти половина объектов – 478. Остальные приходятся на область. При этом большая часть предложений сосредоточены в наиболее популярных с точки зрения загородного отдыха районах. В Красноярском районе продается 169 объектов. В Волжском районе – 135 коттеджей с земельными участками. Еще 113 объявлений с предложениями о продаже домов и коттеджей в Кинельском районе.

1.3 Анализ рынка земельных участков в Промышленном районе

г. Самара

     Промышленный  район города Самары, как административная территория города, образован в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета от 5 апреля 1978 года «Об образовании  Промышленного района в г. Куйбышеве  Куйбышевской области».

     Район расположен в северо-восточной части города. Его границами являются: 5-я просека, улица 22 Партсъезда, улица Вольская, улица Александра Матросова, улица Свободы, улица Калинина, проспект Кирова, Заводское шоссе, Совхозный переулок, улица Кабельная, улица Псковская, улица Физкультурная, проспект Кирова, Московское шоссе, улица Ташкентская, улица Солнечная, 9-я просека.

     Промышленный  район имеет протяженность 12,3 километра  с северо-запада на юго-восток и ширину (в среднем) - 2,4 километра. Площадь района составляет - 4,86 тыс. га. Численность населения - 267,3 тыс. чел.

     В городской черте наиболее востребованы земельные участки, расположенные на просеках и существует достаточное количество предложений по ним.

     В Промышленном районе города Самары совершается  незначительное количество сделок с земельными участками. Анализ предложения на рынке земельных участков Промышленного района показан в таблице 1.3.1.

     Таблица 1.3.1. Анализ предложения на рынке земельных участков

       в Промышленном районе г.Самары  в ноябре 2011 года

     Как видно из данных таблицы, в основном предлагаются  участки под ИЖС.  Диапазон цен незначительный, так в ноябре 2011 года стоимость одного квадратного метра участков под ИЖС различалась не более чем в 1,2раза.

     Основными ценообразующими факторами для  земельных участков под жилую  застройку в Промышленном районе  являются:

- транспортная  доступность, доступность в течение  года;

- размер  участка, рельеф;

- обеспеченность  коммуникациями,  окружающая застройка.

     Анализ состояния рынка  земельных участков на 14декабря 2011 года показывает, что участки под ИЖС продаются как свободные, так и со строениями (гараж, жилой дом и т.п.).

     Поскольку оцениваемый земельный участок  является свободным, проанализируем более  детально этот сегмент рынка земельных участков (таблица 1.3.2).

Таблица 1.3.2  Анализ рынка свободных земельных участков в Промышленном районе г.Самара за ноябрь2011 года