МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

(СИБСТРИН) 
 

                   Кафедра экономики 

строительства и инвестиций

                                        КУРСОВАЯ РАБОТА 

На тему: «Определение стоимости недвижимости» 
 
 

           Студент 

                                  подпись, дата                              фамилия 

             Специальность, группа  

            Руководитель проекта                      Денисенко Е.Б.

                                                        подпись, дата             фамилия                                          

            Проект защищен                               Оценка

                                                        подпись, дата 

НОВОСИБИРСК 2005г. 

Содержание 
 

    Введение………………………………………………………………………….

1. Определение проблемы…………………………………………………………

2. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости………………………………………………………………………

3. Определение  стоимости нежилого помещения  подходами к оценке недвижимости………………………………………………………………………

   3.1. Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости…………………………………………..

   3.2. Определение  стоимости недвижимости на основе  затрат……………......

   3.3. Применение  доходного подхода при определении  стоимости недвижимости………………………………………………………………………

4. Сведение стоимостных  показателей в итоговую оценку  стоимости объекта………………………………………………………………………………

     Заключение………………………………………………………………………

     Список  литературы……………………………………………………............... 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВедение 

     Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

       Достижение поставленной цели  предусматривает решение следующих  основных задач:

     - изучение в логической последовательности  базовых понятий, системы знаний  о недвижимости и ее среде;

     - определение проблемы и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

     - определение стоимости нежилого  помещения различными подходами  к оценке недвижимости;

     - сведение стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости  объекта.

     Тема  курсовой работы «Определение стоимости недвижимости» актуальна тем, что при любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Умение оценить свою (или другую) недвижимость, правильно определить ее стоимость, и владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на человека. Недвижимость – основа национального богатства страны.

     Развитие  рынка недвижимости напрямую связано  как с политической, так и с  экономической ситуацией в стране, поэтому знание основ экономики  недвижимости необходимо как в бизнесе, так и в жизни граждан.

     Экономика недвижимости – это совокупность различных процессов, а также работ и услуг по производству, использованию, обмену и изменению полезных свойств объектов недвижимости.

     С началом экономических реформ в  России начал развиваться новый  сектор экономики – рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. В связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которого признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и  сооружений и их обособленных частей – помещений.

     Согласно  статье 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Як недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом может быть отнесено к недвижимым вещам и иное имущество.» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Определение проблемы 

         Недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно 

связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно. В  тоже время в  Российском законодательстве понятие 

    «недвижимость»  включает в себя как бы две составляющие:

      - недвижимость по природе (здания, земля, леса и т.д.);

      - недвижимость по закону - это  движимые по свое природе вещи, отнесенные к недвижимости по целесообразности распространения на них специального правового режима (воздушные и морские суда и др.).

     В моем случае оцениваемая недвижимость является недвижимостью по природе. Итак,  оцениваемая  недвижимость: нежилое помещение - пристройка, стены которой – кирпичные, состояние ее – среднее, находится в центре города.

                Права на объект принадлежат Мельниковой Анне Алексеевне.

                Дата оценки недвижимости – 01.12.2005 г.

                Цель оценки объекта – определение стоимости для залога.

              Вид стоимости недвижимости – залоговая стоимость (70 % от     

рыночной стоимости).

     Объектом  недвижимости является необорудованное нежилое помещение, площадь которого рассчитывается по формуле (1):

                                                        П_нп = 2*В,                                            (1)

    Где П_нп – площадь оцениваемого нежилого помещения, м2;

    В – номер варианта - № 12;

 П_нп = 2*12 = 24 (м²)

     Развитый  объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества – это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

     Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического) объекта. Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и. т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

• Фиксированность местоположения. Недвижимость невозможно переместить, без нанесения данному объекту значительного ущерба.

• Уникальность. У конкретного объекта недвижимости не может быть абсолютного аналога.

• Долговечность и длительность создания объектов.
• Непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов.

     • Сложность.

• Необходимость государственной регистрации прав.

   Недвижимое имущество как товар — это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Поэтому важной особенностью недвижимости является то, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах – благо, товар и источник получения дохода.

   С экономической точки зрения недвижимость как товар имеет двойственную характеристику – приобретается либо сам объект, либо предоставленные им услуги. Сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте. Поэтому основными характеристиками недвижимости, интересующими экономиста, будут являться доходы от недвижимости и особенности получения доходов от недвижимости. Помимо всего прочего, недвижимость является надежным и эффективным объектом инвестиций.

     Общая классификация недвижимости.

2. По степени пригодности к эксплуатации различают:

• Пригодные (готовые) к эксплуатации объекты недвижимости;

• не пригодные к эксплуатации объекты (старые здания, незавершенные объекты недвижимости и др.).

2.  По видам собственности:

- частная,  государственная, муниципальная,  общественная, коллективная

         3. По степени специализации:

    - специализированная и неспециализированную недвижимость.

   Специализированная  недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем. Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос с учетом возможной модернизации, и с которой регулярно совершаются сделки на открытом рынке.

   4. Исходя из целей использования  недвижимости:

а) земельные участки в поселениях: 

• под жилье
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг
• под предприятия сельского хозяйства, обоому 
• под парки и озелененные пространства, водные объекты
• под инженерную и транспортную инфраструктуру  

б) земельные участки вне поселений:

• под дачное, садово-огородное использование;
• под жилую застройку;
• промышленного и иного специального назначения;
• сельскохозяйственного назначения;
• природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
• лесного фонда, водного фонда;
• участки недр;
• земли резерва.

5. По  цели использования недвижимости:

а) Жилые

• многоквартирные жилые дома и помещения для постоянного проживания
• индивидуальные и малоэтажные жилые дома

б) Нежилые 

• коммерческая недвижимость (офисные здания, гостиницы, магазины, пункты бытового обслуживания)
• недвижимость социально-культурного назначения (администрации, больницы, ВУЗы, и т.д.)
• промышленная недвижимость (заводы, склады, мосты, гаражи и т.д.)

     Недвижимое  имущество занимает центральное  место в системе знаний при  любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

     Я считаю, что умение оценить свою (или другую) недвижимость, правильно  определить ее стоимость, и владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на человека. 
 
 

     2 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного  использования объекта  недвижимости. 

     Для более достоверного определения величины стоимости недвижимости необходимо учитывать единый набор принципов оценки, которые тесно связаны между собой.

     Принципы оценки – методические правила, которые позволяют правильно оценить, как все многообразие факторов влияет  на стоимость недвижимости. Следование принципов оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости. Наиболее   распространенная сегодня классификация принципов учитывает взаимодействие субъекта сделки с ее объектом в условиях рынка. Выделяют основные группы принципов или так называемый «принцип ЛНЭИ» (принцип лучшего и наиболее эффективного использования):

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы, связанные с компонентами недвижимости.
3. Принципы, связанные с рыночной средой.

     Принцип лучшего и наиболее эффективного использования занимает особое место  и является синтезом принципов первых трех групп.

     Первая  группа  принципов основана на представлениях пользователя и включает принципы полезности, замещения и ожидания.

     Вторая группа принципов связана с компонентами недвижимости и включает принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающих и уменьшающих доходов, сбалансированности и экономического разделения прав.

     Третья группа принципов связана с рыночной средой и включает принципы зависимости, соответствия, конкуренции, изменения, принцип взаимодействия спроса и предложения. 

   Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования  проводится в два  этапа:

  1. Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного. Для целей данного анализа предполагается, что на участке нет строительных улучшений, т.е. мы решаем проблему – какое было бы лучшее потенциальное использование участка, если бы он был неосвоенным. Какие улучшения принесли бы максимум выгоды с точки зрения денег и удобств.

  2. Лучшее и наиболее эффективное  использование земельного участка с улучшениями. Для целей данного анализа рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту недвижимости, т.е. мы должны ответить на вопрос должен ли объект недвижимости использоваться как он используется, или быть обновлен, расширен, частично уничтожен, или к нему применима комбинация всех этих действий, или же его необходимо заменить на другое строение, обеспечивающее иное по типу или интенсивности использование.

     Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования на каждом этапе проводится по четырем критериям:

      а) законодательная разрешенность – проверка потенциального использования на предмет соответствия действующим законодательным, нормативным актам в области застройки, зонирования, охраны окружающей среды и т.д.;

      б) физическая осуществимость — потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности;

      в) экономическая оправданность — рассмотрение тех законодательно разрешенных и физически осуществимых вариантов использования, которые способны дать отдачу превышающую приведенные затраты;

      г) максимальная доходность — выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных  вариантов  использований того,  которое обеспечит максимальную текущую стоимость объекта.

Каждое потенциальное  использование недвижимости рассматривается с точки зрения этих критериев, при этом очередность применения критериев не изменяется. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант.

     Анализируется наилучшее и наиболее эффективное  использование, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся нежилым помещением. При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

     При анализе лучшего и наиболее эффективного использования   нежилого       помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных по его аналогам об очищенных ставках аренды (когда коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно), представленных в табл. 1. Наряду с предполагаемой доходностью, целесообразность использования нежилого помещения под склад, офис или магазин необходимо подтвердить анализом соседского окружения оцениваемого объекта.

Таблица 1

    Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям за месяц, р./ м² 

     Определим потенциальный валовый доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта:

    ПВД = П_нп*А*n,         где

    П_нп – площадь оцениваемого нежилого помещения, м2,

       А – очищенная ставка аренды  в месяц за оцениваемое 

нежилое помещение,   р/м2,

    n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД – 12 мес.

    ПВД_скл = 24*30*12 = 8 640 тыс. р.

    ПВД_оф = 24*40*12 = 11 520 тыс. р.

    ПВД_маг= 24*43*12 = 12 384 тыс. р.

    Вывод: из вычислений видно, что максимальный ПВД – 12 384 тыс. р. Итак, целесообразно использовать помещение под магазин, так как оборудовав помещение под магазин, получим наиболее максимальную доходность.

     Лучшее  и наиболее эффективное  использование — это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который разрешен юридически, возможен физически, осуществим экономически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта.

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.  

        Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой 
оценки.

       Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

     Стоимость в отношении недвижимости — это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий).

     Стоимость выражает воплощенный в объекте  недвижимости и овеществленный В  нем произведенный общественный труд, цену товара и денежные средства покупателя на приобретение объекта недвижимости. Поэтому остановимся подробнее на этих понятиях.

     Затраты — это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости. Затраты могут отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

     Цена — это выраженная в денежной форме стоимость конкретного товара. Цена  и стоимость относятся к процессу обмена, а затраты при создании объекта.

     Условия, при которых возникает стоимость:

• Полезность
• Дефицитность(чем более редок товар, тем более дорог)
• Взаимосвязь спроса и предложения
• Возможность передачи права собственности

     На  величину стоимости существенно оказывают влияние следующие основные группы факторов:

1. Физические (природные и созданные человеком) факторы.
2. Экономические факторы (цены на жилье, затраты).
3. Политические (административные) факторы.

     Все указанные группы факторов оказывают влияние на 3-х уровнях –региональный, местный и уровень непосредственного окружения.

     Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность, в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Необходимость оценки может возникать в следующих ситуациях: отражение в отчетности, купля-продажа, мена; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налогов, пошлин, сборов; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; определение доли имущественных прав; инвестиционное проектирование и т.д.

     В зависимости от сложившейся ситуации могут определяться различные виды стоимости:

       1. Рыночная стоимость (наиболее распространенная стоимость) - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

     2. Стоимость замещения — это сумма затрат в рыночных ценах на определенную дату на создание объекта, аналогичного оцениваемому, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений. 

     3. Стоимость воспроизводства – стоимость воспроизводства точной копий имущества в ценах на дату оценки.

     4. Восстановительная стоимость – это сумма затрат в рыночных ценах на определенную дату на создание объекта как нового (без учета накопленного износа).

     5. Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) — это стоимость полного возмещения ущерба имуществу исходя из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

     6. Стоимость объекта при существующем использовании – рыночная стоимость объекта, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

     7. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая интересами конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях.