Определение стоимости объекта недвижимости. 7

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

 

 

 

Кафедра экономики

 строительства  и инвестиций

 

 

 

Курсовая работа

 

Определение стоимости объекта  недвижимости

 

 

 

 

 

Студент ____________________________________________

                                                 (подпись, дата)

 

Специальность, группа 080500  «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», группа  453

 

Руководитель работы_____________________________________

                                                         (подпись, дата)

 

Работа защищена __________________________ Оценка __________________

                                           (подпись, дата)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2012 г.

Содержание

Введение……………………………………………………………………3

1. Постановка задачи оценки……………………………………...5
2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

     недвижимости…………………………………………..………..7

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке

     недвижимости…………………………………………………….10

3.1. Использование затратного подхода…………….……..10

3.2. Использование сравнительного подхода………………20

3.3. Использование доходного подхода…………………….24

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости

недвижимости………………………………………………….…28

Заключение…………………………………………………………………..30

Список литературы………………………………………………………….32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность  любого общества. Недвижимость – основа национального богатства страны.

Экономика недвижимости – это совокупность различных процессов, а также работ и услуг по производству, использованию, обмену и изменению полезных свойств объектов недвижимости.

 Статья  130 Гражданского  Кодекса Российской Федерации  гласит, что к недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Рынок недвижимости может быть представлен как совокупность рынка жилья (или жилищного рынка) и рынков разнообразных нежилых объектов недвижимости (офисных, торговых, складских и производственных) .Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.  Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов и механизмов функционирования рынка [3].

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества, которая заключается в определении стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки. [4]

К основным Законодательным  актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

– постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании  оценочной деятельности в РФ»;

– постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

– Федеральный Закон  № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости [1].

Задачами курсовой работы являются:

–  постановка задачи оценки;

– изучение затратного, сравнительного и доходного подхода  к оценке недвижимости;

– сведение полученных стоимостных  показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта [1].

В первой части курсовой работы приводится постановка задачи оценки.

Вторая часть содержит анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Определение стоимости  здания различными подходами к оценке недвижимости произведено в третьей части.

Итоговая оценка стоимости  имущества приведена в четвертой  части.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая  информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентифицируется и описывается объект оценки;
2. устанавливаются оцениваемые имущественные права;
3. указывается дата оценки;
4. описывается цель оценки;
5. определяется вид оцениваемой стоимости;
6. отражаются другие условия проведения оценки. [1]

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения  стоимости объекта в соответствии с обозначенными выше позициями:

       Идентификация  объекта оценки:

• функциональное назначение здания – складское помещение;
• район местоположения – отдаленный;
• адрес – г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 52.

       Описание  здания:

• характеристика здания – пристройка;
• площадь – 140*1,3=182 м²;
• конструктивные особенности – здание состоит из 1-3 помещений;
• этажность – одноэтажный объект;
• транспортная доступность – объект находится на второстепенной улице города;
• необорудованный объект недвижимости;
• состояние здания – хорошее (физический износ – 11,61 %).

Описание земельного участка:

• площадь – 600 м²;
• наличие асфальтобетонного покрытия – до 10% от площади участка;
• несущая способность грунтов – средняя.   

 

 

 

 

 

 

 

 Застроенная зданием площадь составляет 30,3 % от площади участка.

Оцениваемый объект находится  в частной собственности. Правоустанавливающим документом является свидетельство о регистрации права собственности, выданное на основании договора дарения. Собственником является ОАО «КапиталЪ», находящееся по адресу ул. Петухова, 52.

Дата оценки – 1 ноября 2012 года.

Цель оценки – вынужденная продажа в ограниченный период времени в связи необходимостью вложения в новый бизнес.

Вид стоимости определяется по цели оценки. В данном случае  рыночная стоимость объекта недвижимости. Стоимость из-за вынужденной продажи снизится на 10-20% от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта.

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

Определение лучшего  и наиболее эффективного использования  считается наиболее важным в процессе оценки. Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) – это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных вариантов, который правомочен юридически, возможен физически, осуществим экономически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта [10].

Анализ лучшего и  наиболее эффективного использования проводится в два этапа. Первый этап, когда производим оценку лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Предполагается, что на участке нет строительных улучшений, т.е. мы решаем проблему – какое было бы лучшее потенциальное использование участка, если бы он был неосвоенным. Какие улучшения принесли бы максимум выгоды с точки зрения денег и удобств.

Второй этап заключается  в том, чтобы оценить лучшее и  наиболее эффективное использование  земельного участка с улучшениями. В этом случае рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту недвижимости. Мы должны ответить на вопрос должен ли объект недвижимости использоваться, как он используется, или быть обновлен, расширен, частично уничтожен, или к нему применима комбинация всех этих действий, или же его необходимо заменить на другое строение, обеспечивающее иное по типу или интенсивности использование. [9]

Анализ лучшего и  наиболее эффективного использования  на каждом этапе проводится по четырем критериям:

1. законодательная разрешенность – проверка потенциального использования на предмет соответствия действующим законодательным, нормативным актам в области застройки, зонирования, охраны окружающей среды и т.д.;
2. физическая осуществимость – потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности;
3. экономическая целесообразность – рассмотрение тех законодательно разрешенных и физически осуществимых вариантов использования, которые способны принести доход, превышающий приведенные затраты. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценим возможную доходность по данным табл. 2.1 для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания [1];
4. максимальная доходность – выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных вариантов использований того, которое обеспечит максимальную текущую стоимость объекта. [3]

При выполнении курсовой работы вариант использования земли уже является наилучшим.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	С/о	Цен.
Административ-ное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производствен-ное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

 

Рассчитаем возможную  доходность:

• административное: 320 р./м² * 182 м²=58 240р
• складское: 400 р./м² * 182 м² = 72 800 р.
• производственное: 350 р./м² * 182 м² = 63 700 р.
• общественное питание: 300 р./м² *182 м² =54 600 р.
• торговое: 380 р./м² * 182 м² = 69 160 р.

Таким образом, наибольшей доходностью обладает здание, имеющее складское назначение.

Здание находится по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 52. Назначение здания – склад строительных материалов. Здание находится в отдаленном районе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1. Использование затратного  подхода

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

                                      С_ЗП = С_З + С_НС – И_Н,                                           (1)

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

         С_З       – стоимость земельного участка, тыс. р.;

         С_НС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

         И_Н  – накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости  земельного участка используется метод  прямого сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1. [1]

Таблица 3.1

Данные о  продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	серви-тут	государ-ственная	серви-тут	государ-ственная	частная
Условия финансирования	типич-ные	Кредит	типичные	типич-ные	типичные	кредит
Условия продажи	срочная продажа	срочная продажа	типичные	особые 1*	типичные	особые 2**
Дата  Продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местополо-жение	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
Асфальтобетон-ное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10%
Несущая способность  грунтов	Низкая	Высокая	средняя	средняя	низкая	высокая

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе единица сравнения  –      цена 1м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе можно узнать за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки. Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам. При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи. Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты. Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят на 10% меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15%;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;
• за 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на 8%;
• разница в ценах по районам: центральный и средней отдаленности – 20%, средней отдаленности и отдаленный – 10%, центральный и отдаленный – 30%;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% – 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% – 5%;
• разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.

Таблица 3.2

Расчет скорректированных  цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта,.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частн	частн	сервитут	гос	сервитут	гос	частн
– процент отличия		-	12%	10%	12%	10%	-
– корректировка,  р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
– скорректированная  цена, р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типич	типич	кредит	типич	типич	типич	кредит
– процент отличия		-	15%	-	-	-	15%
– корректировка,  р.		-	0,1512	-	-	-	0,2025
– скорректированная  цена, р.		1,65	1,1592	1,54	1,68	1,375	1,5525
Условия продажи:	типич	срочная продажа	срочная продажа	типич	особые 1*	типич	особые 2 *
– процент отличия		10%	10%	-	8%	-	7%
– корректировка, р.		0,165	0,11592	-	0,1344	-	0,108675
– скорректированная  цена, р.		1,815	1,27512	1,54	1,8144	1,375	1,443825
Дата продажи:	н.в.	3 мес. назад	9 мес. назад	н.в.	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
– процент отличия		2%	8%	-	4%	2%	4%
– корректировка,  р.		0,0363	0,1020096	-	0,072576	0,0275	0,057753
– скорректированная  цена, р.		1,8513	1,3771296	1,54	1,886976	1,4025	1,501578
Местоположение:	отд	цен	отд	с/о	цен	отд	с/о
– процент отличия		30%	-	10%	30%	-	10%
– корректировка, р.		0,55539	-	0,154	0,5660928	-	0,1501578
		1,29591	1,3771296	1,386	1,3208832	1,4025	1,3514202
Асфальтобетонное покрытие:	до 10 %	до 10 %	до 30 %	до 50 %	до 30 %	до 50 %	до 10 %
– процент отличия		-	2%	5%	2%	5%	-
– корректировка,  р.		-	0,02754259	0,0693	0,02641766	0,070125	-
		1,29591	1,34958701	1,3167	1,29446554	1,332375	1,3514202
Несущая способность  грунтов:	сред	низк	выс	сред	сред	низк	выс
– процент отличия		3%	4%	-	-	3%	4%
– корректировка,  р.		0,0388773	0,05398348	-	-	0,0399713	0,05405681
– скорректированная  цена, р.		1,335	1,296	1,317	1,294	1,372	1,297

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога  А4:

• цена продажи объекта и размер земельного участка берем по табл. 3.1;
• цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м²;
• оцениваемые права собственности: у объекта оценки – частная, у аналога – сервитут. Следовательно, процент отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м²;
• условия финансирования: у объекта оценки – типичные, а у аналога – типичные. Следовательно, процент отличия нет и корректировки нет. Скорректированная цена = 1,68 тыс. р./м²;
• условия продажи: у объекта оценки – типичные, у аналога – особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,68*8% = +0,1344, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,68+0,1344= 1,81 тыс. р./м²;
• дата продажи: у объекта оценки – настоящее время, у аналога – 6 месяцев назад. Следовательно, процент отличия = 4%, корректировка = 1,81 * 4% = +0,072576, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,81 + 0,072576 = 1,886976 тыс. р./м²;
• местоположение: у объекта оценки – отдаленное, у аналога - центральное, корректировка – 30 %, т.е. -0,566. Следовательно, процент отличия  = 1,886976-0,566=1,32 ;
• асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки – до 10%, у аналога – до 30%. Следовательно, процент отличия 2 %, корректировка – 0,026, скорректированная цена = 1,32*0,026=1,29;
• несущая способность грунтов: у объекта оценки – средняя, у аналога – средняя. Следовательно, процента отличия нет, корректирвки нет;
• скорректированная цена = 1,29 тыс. р./м²;

Согласование – это  не усреднение полученных промежуточных  результатов, а процесс взвешивания  и сравнения показателей с  их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями  аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

Среднего арифметического  значения скорректированных цен:

(1,335+1,296+1,317+1,294+1,372+1,297) / 6 = 1,31855