Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Определение стоимости объекта недвижимости (квартиры) методом сравнительных продаж

Министерство образования и науки

ГОУ ВПО Белгородский государственный технологический университет

им. В.Г. Шухова

Архитектурно-строительный институт

Кафедра городского кадастра и инженерных изысканий

(ГКИИ)

Практическая работа

по курсу: «Оценка земли и объектов недвижимости»

на тему:

«Определение стоимости объекта недвижимости (квартиры) методом сравнительных продаж»

Выполнил:

подпись

Проверил:

подпись

Белгород 2012

Содержание

I. Характеристика административно территориального расположения объекта оценки ……………………………………………………………………3

II. Характеристика территории прилегающей к месту расположения объекта оценки ……………………………………………………………………8

а) Характеристика условий транспортной доступности к оцениваемому объекту …………………………………………………………………………….8

б) Характеристика экологического состояния территории прилегающей к объекту оценки ………………………………………………………………..10

в) Характеристика степени развития объектов социальной, культурной и бытовой инфраструктур на территории, прилегающей к объекту оценки ………………………………………………………………….10

III. Характеристика здания объекта оценки…………………….……….13

IV. Характеристика объекта оценки – квартиры …………….…………16

а) Общая характеристика оцениваемого объекта ………………………16

б) Характеристика особенностей планировки оцениваемого объекта ..15

в) Характеристика состояния оцениваемого объекта (установленное оборудование, проведенные ремонты, использованные отделочные материалы) ………………………………………………………………………16

V. Характеристика собранных данных …………………………………17

Приложения

I. Характеристика административно территориального расположения объекта оценки.

Оцениваемый объект располагается по адресу: г.Белгород, улица Губкина 25.

Город Белгород - муниципальное образование и административный центр Белгородской области. Расположен в 695 километрах от Москвы, на южной окраине среднерусской возвышенности, на правом берегу реки Северский Донец. Является пограничным городом, центром контактной зоны России и Украины (расстояние от границы 40 км) и располагается на расстоянии около 700 км от Черного моря. Белгород - большой транспортный узел, где сходятся пути, ведущие с юга на север и с запада на восток страны.

Белгород занимает площадь в 15 тыс. гектаров. Белгород разделён на два городских округа: Восточный и Западный. Белгородская агломерация включает в себя п. Северный, п. Разумное, п. Дубовое, п. Стрелецкое, п. Майский, п. Таврово и другие близлежащие населённые пункты, общее население агломерации составляет около 1530 тыс. человек, из них 67% - городское население. Плотность населения области 56 человек на 1км2. Средний возраст горожан 38 лет. В Белгороде из года в год растет рождаемость и снижается смертность.

Белгород - транспортный узел, где сходятся важнейшие железнодорожные и автомобильные магистрали межгосударственного значения, соединяющие Москву с южными регионами России, Украиной и Закавказьем. Здесь расположен крупный железнодорожный вокзал и международный аэропорт.

Белгород является сегодня одним из ведущих областных центров Центрального Черноземья. Белгород — это крупный индустриальный центр. Основу промышленного комплекса города составляют предприятия обрабатывающих производств. Продукция белгородских предприятий широко известна в стране и за её пределами. Это - трубопроводы, шифер, металлоконструкции, строительные материалы, лекарственные средства, продукты питания и многие другие виды продукции. Большое количество успешно работающих предприятий и организаций даёт реальную возможность трудоустройства специалистам разного профиля. В городе функционирует более 300 крупных и средних предприятий. Активно развивается малый бизнес. Большое внимание уделяется жилищному строительству. По уровню ввода жилья на одного жителя город Белгород прочно занимает лидирующее положение среди областных центров Центрально-Черноземного района.

В Белгороде имеются тепловые станции, обеспечивающие электрической энергией и теплом промышленные предприятия и население города, входящие в состав ОАО «Квадра»:

- Белгородская ТЭЦ,

- Белгородская ГТ-ТЭЦ,

- Белгородская ГТУ-ТЭЦ «Луч».

На территории города находится более 20 крупных торговых комплексов, универмагов, моллов и гипермаркетов.

В городе действуют такие торговые сети как «Пятёрочка», «Меридиан», «Магнит», «Европа», «Эльдорадо», «Шанс», «М-Видео». Открыты гипермаркеты «Линия», «Вестер», «Наш», «Карусель», ТРЦ «РИО», МТРК «СИТИ МОЛЛ», ТЦ «Аэробус», ТРЦ «Модный Бульвар» и др. Строительный гипермаркет «Форман». На ул. Щорса в МТРК «СИТИ МОЛЛ» расположен единственный в городе «McDonald's».

Воздушное сообщение с городом осуществляются через Белгород (аэропорт)

В городе расположены: железнодорожный вокзал «Белгород», автовокзал «Белгород», действует внутригородское автобусное и троллейбусное сообщение. Длина контактной сети троллейбусных линий 86 км. Троллейбусный парк города состоит из 119 единиц техники, в основном троллейбусы российского производства ЗиУ-682В, 2 единицы ЗиУ-683, эксплуатирующиеся с 1990 года, и 3 единицы ЗиУ-6205, 30 единиц Оптима, а также имеется один троллейбус Skoda-ВМЗ-14Tr, запущенный в эксплуатацию в 1996 году. В 2002 году администрацией города было закуплено 15 новых троллейбусов ЗиУ-682Г, а в 2005 году было куплено ещё 20 новых троллейбусов ЗиУ-682Г, а в 2011 — 30 троллейбусов Оптима. В будущем планируется строительство скоростного трамвая, а также фуникулёра от городского пляжа к спальным районам Харьковской горы.

В городе действует 3 автовокзала: автовокзал Белгород, автовокзал Белгород-2 (расположен на привокзальной площади), автовокзал Энергомаш. От автовокзала Энергомаш в основном отходят автобусы пригородного сообщения (например, Энергомаш-Майский). От автовокзала «Белгород 2» отправляются автобусы до ближних районных центров, причём отправление автобусов согласовано с прибытием электропоездов. Так, например, можно приехать на электричке из Ржавы и через 20 минут отправиться на автобусе в Грайворон. Также каждый час отправляются автобусы на Харьков, Москву. От центрального автовокзала отправляются автобусы в Кишинев, Киев, Астрахань, Волгоград, Москву, Смоленск, Санкт-Петербург, Донецк, Днепропетровск, Львов, Саратов и в города ЦФО. Также автобусы связывают центральный автовокзал абсолютно со всеми районами области, маршруты захватывают большинство сёл и деревень.

В городе действует целый ряд гостиниц, среди которых «Белгород», «Амакс Конгресс-отель» (бывш. «Южная»), «Белый город», «Владимирская», «Мир», «Патриот», «Салют», «Европа Парк Отель», «Белогорье», «Салют» и др.

Белгород является не только индустриальным, но и культурно-образовательным центром области. Здесь функционируют 3 театра, филармония, 5 досуговых учреждений, 4 музея, 3 кинотеатра, институт культуры, музыкальное училище, филиал Воронежской академии искусства, художественная и 4 музыкальных школ, 22 библиотеки, 3 парка и муниципальный зоопарк. Главной культурной достопримечательностью города является музей-диорама «Курская битва. Белгородское направление». Это крупнейшая в стране диорама посвящена Прохоровскому танковому сражению - одному из самых грозных сражений в истории Великой Отечественной войны.

Большое внимание в Белгороде уделяется системе образования. В городе 9 высших, 5 средне-специальных учебных заведений, более 50 общеобразовательных школ, лицеев и гимназий, 65 дошкольных образовательных учреждений, 17 учреждений дополнительного образования.

В городе успешно развиваются сферы здравоохранения и спорта. Сегодня в городе функционируют 15 больниц и диспансеров, 10 стадионов, 110 спортивных залов, 19 крытых бассейнов.

Белгород - город с богатой историей. В городе возрождаются церкви и храмы, история которых начинается с XVI века. Сейчас в Белгороде 18 действующих храмов и одна духовная семинария. В городе большое количество памятников истории и культуры, представляющих историческую, художественную и научную ценность, взятых под охрану государства. На склоне Харьковской горы возвышается самый большой памятник города - памятник «Князю Владимиру». Памятник - символ единения православия и государства, символ братства славянских народов. Памятник открыт в 1998 году, накануне 55-летия освобождения Белгорода и приближающегося 2000-летия Христианства.

Благоустройство населенных пунктов является одним из приоритетных направлений Программы улучшения качества жизни населения Белгородской области. Современный Белгород как город-сад: чистый и зеленый. Площадь населения. Городом молодости, устремленным в будущее, считают белгородцы свой областной центр. Мощный промышленный, строительный и научный потенциал, развитые коммуникации, хорошо оснащенная социально-культурная база открывают ему большие перспективы.

II. Характеристика территории прилегающей к месту расположения объекта оценки.

а) Характеристика условий транспортной доступности к оцениваемому объекту:

Воздушное сообщение с городом осуществляется через международный аэропорт «Белгород».

В городе находятся два железнодорожных вокзала— « Белгород » и на «Сумской», действует автовокзал «Белгород», действует внутри городское автобусное и троллейбусное сообщение. Длина контактной сети троллейбусных линий 86 км. Троллейбусный парк города состоит из 119 единиц техники, в основном троллейбусы российского производства ЗиУ-682В, 2 единицы ЗиУ-683, эксплуатирующиеся с 1990 года, и 3 единицы ЗиУ-6205, 30 единиц Оптима, а также имеется один троллейбус Skoda-ВМЗ-14Tr, запущенный в эксплуатацию в 1996 году. В 2002 году администрацией города было закуплено 15 новых троллейбусов ЗиУ-682Г, а в 2005 году было куплено ещё 20 новых троллейбусов ЗиУ-682Г, а в 2011 — 30 троллейбусов Оптима. В будущем планируется строительство скоростного трамвая, а также фуникулёра от городского пляжа к спальным районам Харьковской горы.

Расположенный в экологически чистом районе Харьковской горы по улице Губкина, новый дом находится рядом с остановкой городского транспорта, откуда можно добраться до любой точки Белгорода. К основным видам общественного транспорта следуемым до объекта оценки относятся «Газели» и ПАЗ-3205: маршрут 2 (Ж.Д.Вокзал – Технологический университет), интервал движения 4 минуты; маршрут 3 (Ж.Д.Вокзал – Технологическиий университет), интервал движения 4 минуты; маршрут 7(Аэропорт - Технологический университет), интервал движения 5-10 минут; маршрут 8 (Аэропорт - Технологический университет), интервал движения- 3-5 минут; маршрут 41 (Рынок «Салют» - Технологический университет), интервал движения- 4 минуты; маршрут 41а (Рынок «Салют» - Технологический университет), интервал движения- 5-7 минут;

• Осуществление доступа к основным магистралям города от объекта оценки:

• Остановки общественного транспорта находятся в непосредственной близости от оцениваемого объекта:

б) Характеристика экологического состояния территории прилегающей к объекту оценки:

Харьковская гора – это район, расположенный в южной части города Белгорода. Харьковская гора – экологически чистый спальный район города.

Десятиэтажный жилой дом по улице Губкина 25 расположен в зеленом, экологически чистом благоустроенном квартале Харьковской горы. Удаленность от всех промышленных предприятий города делает район очень комфортным для проживания.

в) Характеристика степени развития объектов социальной, культурной и бытовой инфраструктур на территории, прилегающей к объекту оценки:

Харьковская гора - это район, расположенный в южной части города Белгорода.

Харьковская гора - зеленый, экологически чистый, благоустроенный спальный район города с прекрасно развитой инфраструктурой, отличным транспортным сообщением с любым районом Белгорода и пригородом. Дорога от дома до ближайшей остановки общественного транспорта будет занимать всего несколько минут.

На территории Харьковской горы располагаются:

- Дворец спорта "Космос";

- ледовая арена «Оранжевый лед»;

- киноцентр «Русич»;

- множество ресторанов, кафе, развлекательных комплексов.

Широко развита сеть лечебно-профилактических и образовательных учреждений. На Харьковской горе 4 высших учебных заведения:

- Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова,

- Белгородский государственный институт культуры и искусств,

- Белгородский юридический институт Министерства внутренних дел Российской Федерации,

- Белгородский инженерно-экономический институт.

В районе много предприятий торговли и сферы услуг, в т. ч. крупные торговые центры: «Спутник-Дом», «Спутник-Стиль», «Спутник-Интерьер», «Спутник-Урожай», гипермаркеты "Линия" и «Вестер-Гипер», МТРК «СИТИ МОЛЛ», ТЦ «Аэробус», ТРЦ «Модный Бульвар».

Удаленность от всех промышленных предприятий города делает район очень комфортным для проживания.

III. Характеристика здания объекта оценки.

1. Тип здания - панельный;

2. Год постройки здания - 1985г.;

3. Этажность здания-9 этажей;

4. Серия здания (К-7)

5. Здание сдано в эксплуатацию в первом полугодии 1985 года и по сей день находится в хорошем состоянии. Замечаний по внешнему облику здания нет и в ремонте не нуждается.

6. Количество торгово-офисных помещений 5 шт.

7. В доме 460 квартир, из них: 1-но комнатных – 250 квартир; 2-х комнатных – 120 квартир; 3-х комнатных – 90 квартир. На каждом жилом этаже расположено по 4 квартиры. На техническом этаже – венткамера, машинное помещение. Подвал жилого дома служит для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникации. На 1-ом этаже жилого дома предусмотрено размещение помещений для консьержки, мусорокамеры, дворницкая, квартиры.

8. Дом панельный

9. В жилом доме предусмотрено лифт пассажирский. Общей грузоподъемностью 700 кг. Ширина лестничных клеток определена компоновкой стен лифтового холла.

10. Дом оборудован системой комплексной пожарной безопасности, естественной вентиляцией, а также электроосвещением, связью со служебными помещениями, домофоном и телефонизирован.

11. Генпланом застройки предусмотрены комплексное обустройство дворовой территории. Благоустройство тротуарной плиткой, малыми архитектурными формами. Детская игровая площадка, детский игровой комплекс, спортивная площадка, волейбольная и баскетбольная площадки, площадка для отдыха взрослых, площадка для сушки белья, площадка для чистки домашних вещей, автостоянки – все это создаст жителям дома все условия для активного полноценного отдыха.

IV Характеристика объекта оценки – квартиры

а) Общая характеристика оцениваемого объекта:

1. Тип квартиры - отдельная;

2. Количество комнат в квартире - 1;

3. Этаж расположения квартиры - 4;

4. Общая площадь - 34,6 м2;

5. Жилая площадь - 18 м2;

6. Площадь кухни – 8,5 м2

б) Характеристика особенностей планировки оцениваемого объекта:

7.Наличие балконов и (или) лоджий с указанием их площади – балкон 1м2;

8.Характеристика общей планировки квартиры - «линейка»;

9.Направление окон (на какую сторону света выходят, куда во двор или на улицу) – на улицу.

Однокомнатная квартира

в) Характеристика состояния оцениваемого объекта (установленное оборудование, проведенные ремонты, использованные отделочные материалы)

10.Тип входной двери - металлическая;

11.Наличие телефона - да;

12.Наличие кабельных сетей (вид и способ подключения) – телеантенна, интернет, кабельное ТВ;

13.Общее состояние квартиры – в квартире ремонт от застройщика, в ней отделка состоит из оклеенных стен и потолков простыми обоями, санузел раздельный, ванная и частично кухня облицованы керамической плиткой, установлены пластиковые двухкамерные стеклопакеты, на полу линолиум. Общее состояние квартиры можно охарактеризовать как удовлетворительное. Квартира в ремонте частично нуждается.

V. Характеристика собранных данных.

1. Период проведения анализа: с 29 октября 2012 по 2 декабря 2012, количество недель – 5;

2. Количество аналогов включённых в анализ – 35;

3. Минимальный и максимальный показатель ∆ср за неделю, полученные в период проведения анализа: ∆max = 5,5 (третья неделя), ∆min = 2,428 (первая неделя).

4. Среднее значение ∆ср за период проведения анализа: ∆ср за период = 3,671;

5. Характеристика графика колебаний средних еженедельных цен – резкое колебание наблюдается на второй и пятой неделях;

6. Максимальная зафиксированная еженедельная цена составляет 85 171 долларов (вторая неделя), а минимальная = 68 675 доллара - на пятой неделе;

7. Максимальное изменение стоимости квартиры равно 9 132 долларов или 10,72 %;

8. Разница между значением средней еженедельной цены квартиры за первую и последнюю неделю анализа составляет 7 364 доллара (9,68 %);

9. Средняя цена квартиры за период анализа составила 77 087 долларов;

10. Средняя приведённая цена на момент окончания анализа – 75 982 долларов;

11. Разница между средней скорректированной и средней приведённой ценой составила 1 105 доллар (1,43 %);

12. Как видно из графика еженедельного изменения курса доллара к рублю, значение курса доллара росло до средины недели, а после, к концу пятой недели начали падать, следовательно цены полученные в начале сбора данных судя по курсу доллара были выше, затем снова упали.

13. Максимальное значение курса доллара наблюдалось на третьей неделе и составило 31,66, минимальное – 30,93 на пятой неделе, разница = 0,73 или 2,31 %.

14. Курс доллара на начало периода 31,44, на конец периода – 30,93. Разница между этими значениями составляет 0,48 или 1,53%.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Изменение средней стоимости квартиры.

Таблица 2.

Значения средней стоимости квартиры (по неделям).

№	Период сбора данных	Средняя скорректированная цена
1	29 октября - 4 ноября (1)	76,039
2	5-11 ноября (2)	85,171
3	12-18 ноября (3)	84,788
4	19-25 ноября (4)	70,766
5	27ноября – 2 декабря (5)	68,675

В таблице 2 отображены данные характеризующие изменения стоимости отдельной однокомнатной квартиры общей площадью 34,6 м² и расположенной на 4 этаже 9 этажного панельного дома серии П-3М 1985 года постройки. Жилая площадь рассматриваемой квартиры составляет 18 м²Анализ данных проводился в течение 5 недель с 29.10.2012 по 2.12.2012 гг.

Рисунок 1. «График еженедельного изменения средней стоимости квартиры»

Изменение курса доллара.

Таблица 3.

Среднее значение курса доллара к рублю (по неделям).

№	Период сбора данных	Курс доллара к рублю
1	29 октября-4 ноября (1)	31,41
2	5-11 ноября (2)	31,5
3	12-18 ноября (3)	31,66
4	19-25 ноября (4)	31,4
5	26 ноября – 2 декабря (5)	30,93

2 0 1 2 год

Рисунок 2. «График еженедельного изменения курса доллара к рублю».

Данные приведения цен на момент определения стоимости квартиры (2 декабря 2012 г.).

Таблица 4.

Исходные скорректированные цены аналогов		76,039	85,171	84,788	70,766	68,675
Величины поправок	%	-1,155	-1,844	-2,362	-1,521	0
Величины поправок	$	-0,878	-1,570	-2,002	-1,076	0,000
Цены, приведенные к моменту определения стоимости квартиры		75,161	83,601	82,786	69,69	68,675
Номер недели		1	2	3	4	5
Период сбора данных		29.10-4.11.	5-11 ноября	12-18 ноября	19-25 ноября	26.11-2.12

Расчет величин поправок:

1)30,93-31,41 = -0,48 руб.; -0,48/0,309 = -1,155;

2)30,93-31,5 = -0,57 руб.; -0,57/0,309 = -1,844;

3)30,93-31,66 = -0,73 руб.; -0,73/0,309 = -2,362;

4)30,93-31,4 = -0,47 руб.; -0,47/0,309 = -1,521;

5)30,93-30,93 = 0 руб.; 0/0,309 = 0;

1% = 30,93/100 = 0,309.

Рисунок 3. «График скорректированных и приведенных к моменту определения стоимости квартиры цен»

- Исходные скорректированные цены

- Цены, приведенные к моменту определения стоимости квартиры

Определение стоимости объекта недвижимости (квартиры) методом сравнительных продаж 📙 Курсовая → 🆔 149961