Курсова робота 
 

     ЗВІТ  ПРО ОЦІНКУ

     (навчальний)

     нежитлового приміщення, розташованого  на цокольному поверсі будинку за адресою:

       м. Дніпропетровськ, вул. Чкалова, 11 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Дніпропетровськ 2010

Содержание

Вступление

       Работа проведена Государственным высшим учебным заведением «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры» соответственно Сертификату №111/08 субъекта оценочной деяльности, выданным Фондом государственного имущества Украины от 06 февраля 2008 г., на проведение оценки имущества, и на основании договора № 11 от 11.12.2009 г. между ГВУЗ «ПГАСА» и ЧП «Кварц».

       Наименование и адрес объекта оценки: встроенное помещение общей площадью 1585 м², расположенное в четырехэтажном жилом здании по адресу г.Днепропетровск,  ул. Чкалова, 45.

       Арендатор: ЧП «Кварц».

       Балансодержатель: КПЖРЭП Кировского района.

       Цель оценки – определение рыночной стоимости объекта для приватизации путем выкупа.

       Согласно  ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости. Национальный стандарт №2 дает следующее определение. Восстановительная стоимость для целей аренды - это остаточная стоимость воссоздания или замещения или рыночная стоимость земельных улучшений, которые устанавливаются в порядке, установленном Национальным стандартом № 1 «Общие положения оценки» и № 2 «Оценка недвижимого имущества».

       Как вид стоимости с учетом цели оценки принята рыночная стоимость имущества. Рыночная стоимость - стоимость, при  которой возможно отчуждение объекта  оценки на рынке подобного имущества  на дату оценки по согласию, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.

       Дата  обследования объекта оценки – 10 марта 2009 г.

       Составление отчета проводилось в период с 10 по 20 марта 2009 г, регистрационный номер НО № 11/11 - 08- 09 от 10.03.2009 г.

       Оценка проведена по состоянию на 28 февраля 2010 г. Курс НБУ на официальном сайте (http://www.bank.gov.ua) за 1 $ США на дату оценки составлял 7,99 грн.

       Сведения про оценщика, который выполнял оценку стоимости имущества (перечень документов, которые подтверждают квалификацию):

       Самойленко  Юлия Евгеньевна.

• Сертификат № 11. Выданный 1 марта 2007 г. Фондом государственного имущества Украины и Украинским Обществом Оценщиков.
• Свидетельство про повышение квалификации оценщика МФ №- 11-ПК от 11.07.09.
• Свидетельство про регистрацию в Государственном реестре оценщиков № 11 от 01.11.2004 г.
• Диплом  Б-1 № 111111 по специальности землеустройство и кадастр, выданный 11 июня 2006 г. Приднепровскойгосударственной академией строительства и архитектуры.

       Следующий отчет достоверен только в полном объеме и только в отмеченных в  нем целях. Результаты отчета действительны  в течении шести месяцев из даты оценки.

       Право оцениваемой собственности считается  достоверным, оцениваемая собственность  считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме  обсужденных в отчете.

       При оценке выходили из предположения, что  объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Оценщик допускает отсутствие каких-либо спрятанных фактов, которые влияют на оценку, на состояние собственности, конструкций почв. Сведения, полученные оценщиком и удерживаются в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации для сведений с указанием источника информации.

       Ни  заказчик, ни исполнитель не могут  использовать отчет иначе, чем это  предусмотрено договором на оценку. Вывод оценщика относительно стоимости объектов действительно только на дату оценки.

       Оценщик не несет ответственности за изменение  экономических, юридических и других условий, которые могут возникнуть после этой дать и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

       Не  допускается публикация отчета в  целом или отдельных его частях, а также любые ссылки на него, или показатели, которые удерживаются в нем, или на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как  с целью оценки или из письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации.

       При проведении оценки стоимости объекта  оценщик имел в своем распоряжении план на объект оценки, справкой к договору аренды и результатами визуального  инженерно-технического обследования.

       Перечень нормативно-правовых актов, согласно которым проводилась оценка:

• Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деяльности в Украине" от 12.07.2001г. №2658-III.
• Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", 1992г., с изменениями и дополнениями.
• Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав». Затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.
• Национальный стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004 г. № 1442.
•   Национальные стандарты бухгалтерского учета Украины.
•   Международные стандарты оценки.
• "Методика оценки стоимостиі имущества", утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.03г. № 1891.
•   Нормы профессиональной деяльности оцінщика, утвержденные Советом Украинского общества оценщиков Протокол №7 от 11.04.95г. с изменениями и дополнениями, внесенными Советом Украинского общества оценщиков Протокол №1от 24.12.97г.

       Оценочные процедуры включают следующие этапы:

• ознакомление с объектом оценки;
• определение базы оценки;
• идентификация объекта и связанных с ним прав;
• анализ возможных ограничений;
• выбор методических подходов;
• исследование рынка;
• сбор объектов сравнения и предложений;
• исполнение расчетов и согласование полученных результатов;
• оформление оотчета про оценку.

1. Методика и обоснование примененных подходов оценки

       Методическую  основу проведения оценки рассмотренного объекта составляли действующие нормативные документы, положения и методики. Основными подходами, которые используются для оценки, в соответствии с Национальным стандартом № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» (утвержденным Кабинетом Министров Украины от 10.09.2003 г. № 1440) и Национальным стандартом № 2 «Оценка недвижимого имущества» (утвержденным Кабинетом Министров Украины от 28.10.2004 г. № 1442) есть: затратный, доходный и сравнительный подходы.

       Затратный подход целесообразно применять  для оценки недвижимости с ограниченным рынком покупки - продажи или аренды. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки расходный подход применяется в том случае, если замещение или воссоздание их физически возможно и экономически обосновано. Применение затратного подхода базируется на рыночных данных о затратах на создание оцениваемого недвижимого имущества или подобное ему в современных условиях с учетом дохода подрядчика.

       Доходный  подход базируется на учете принципов  наиболее эффективного использования  и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как нынешняя стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доходы от его возможной перепродажи.

       Основными методами доходного подхода является:

- прямая капитализация дохода;

- непрямая капитализация дохода (дисконтирование денежного потока).

       Выбор методов оценки при этом зависит  от информации об ожидаемых (прогнозируемых) доходах использовании объекта  оценки, стабильности их получения, цели оценки, а также вида стоимости. Информационными источниками для применения доходного подхода является ведомости о фактических и (или) ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества. Прогноз и обоснование доходов и расходов осуществляется на основании данных о фактическом использовании объекта оценки в том случае, если оно является наиболее эффективным или от наиболее эффективного использования, если оно отличается от фактического.

       Метод прямой капитализации дохода применяется  при постоянном прогнозируемом доходе, неограниченном во времени.

       Метод непрямой капитализации дохода (дисконтирование  денежных потоков) применяется в  случае, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта  оценки неодинаковы по величине, непостоянные на протяжении периода прогнозирования или, если получение их ограничивается во времени.

       Ставка  капитализации и ставка дисконтирования  определяются путем анализа информации о доходах от использования подобного  имущества и его цены или путем  сравнительного анализа прибыльности инвестирования в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество и т.д.).

       Сравнительный подход базируется на учете принципов  замещения и спроса - предложений. Сравнительный подход допускает  анализ цен продажи или предложений  подобного имущества с соответствующими корректировками отличий между объектами сравнения и объектом оценки.

       Для определения рыночной стоимости  объекта оценки в материальной форме  с применением сравнительного подхода  информация должна отвечать следующим  критериям:

       - условия договоров покупки-продажи или условия предложения к выводу таких договоров не отличаются от условий, которые отвечают условиям, которые выдвигаются к определению рыночной стоимости;

       - продажа подобного имущества  состоялась в соответствии с  типичными условиями оплаты;

       - условия на рынке подобного  имущества, которые определяли  формирование цен продажи или  предложений, на дату оценки  существенно не изменились или  изменения, которые состоялись, могут  быть учтены.

       Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическими и функциональными признаками, условиями продажи и т.д. Корректировка стоимости подобного имущества осуществляется на соответствующую величину денежной суммы или применением коэффициента к цене продажи (предложения) обозначенного имущества или путем их комбинирования.

       Оценка  технического состояния конструкций  и объекта в целом выполнена  по материалам визуального инженерно-технического обследования отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей. Наличие повреждений в конструкциях, особенно в несучих, существенно влияет на степень физического износа всего объекта, и как следствие, на величину предполагаемых эксплуатационных расходов по поддержке его в нормальном эксплуатационном состоянии и на стоимость при его отчуждении. Потому при обследовании конструкций особенное внимание уделялось состоянию опорных участков, закладок, соединений, устанавливалось наличие в элементах ослабления, разрывов, видколив, коррозийных и деструктивных повреждений материалов, которые снижают несущую способность и влияют на работоспособность конструкций. Оценивалось наличие осадок, деформация и взаимный сдвиг элементов.

       По  результатам візуально-экспериментальных  обследований в зависимости от степени  повреждения конструкций оценивалось их техническое состояние по следующим категориям:

       I категория - исправное, что допускает  нормальную последующую эксплуатацию  при проведении текущих и плановых  ремонтов;

       II категория - работоспособное, что  характеризуется наличием дефектов, которые приводят к ухудшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и нуждающиеся в проведении внеплановых ремонтных работ, но не снижают несущую способность конструктивных основных элементов;

       III категория - ограниченно работоспособное  состояние, при котором по конструкциям есть повреждения, которые требуют немедленного устранения (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, превышение норм по второй группе предельных состояний, ослабления пересечений коррозийными повреждениями и др.);

       IV категория - недопустимое состояние,  при котором существует угроза  нарушения функциональной пригодности  дома, и нужны срочные страховочные  мероприятия и ремонтные работы;

       V категория - аварийное состояние,  при котором существует угроза обрушения отдельных конструктивных элементов и нарушения функциональной пригодности дома, который требует срочного усиления конструкций и устранения причин, которые вызывают их повреждение (прогрессирующее развитие осадок, недостаточная несущая способность, нарушение норм по 1 и 2 группам предельных состояний, значительное ослабление пересечений с угрозой разрушения и др.)

       Для определения физического износа объекта и категории состояния  строительных конструкций проведено  их обследование. Категория состояния строительных конструкций является основным критерием при оценке физического износа объекта и определения расходов восстановительных работ, а также при проведении оценки стоимости объекта.

       Физический  износ объекта оценки в целом  определен по зависимости:

        ,

       где: Ф - фактический износ объекта оценки, %;

       Ф_ei – физический износ отдельных конструкций, элементов или систем;

       e_i – коэффициент, который соответствует части восстановительной стоимости отдельных конструкций или элемента в общей восстановительной стоимости объекта;

       n - число конструкций, элементов или систем в объекте оценки. 

2. Описание объекта оценки и расчет износа 

2.1. Исходные данные 

       Правовой  статус объекта оценки: коммунальная собственность.

       Объект  оценки: встроенное помещение общей площадью  107 м², расположенное в жилом доме по адресу г. Днепропетровск,  ул. Чкалова, 45.

       Информация про состояние рынка имущества: основную часть сделок купли-продажи в г.Днепропетровске составляет жилая недвижимость. На продажу предлагаются разные по уровню обустройства, площади, обработки, конструктивам квартиры. Стоимости квартир принимались на основании данных агентства недвижимости «Союз» г. Днепропетровска, данных сети Интернет «Об'єднана база даних об'єктів нерухомості» и агентства недвижимости «Лідер» г.Днепропетровска про предложения продажи жилой недвижимости по состоянию на листопад 2009 р. Цены рыночных предложений квартир колебаются в зависимости от места расположения, объемно-планировочных решений, технического состояния помещений и т.д. 

           Цена дол. США за 1 кв.м. /$ общей площади квартир со всеми коммунальными удобствами в городе Днепропетровске для разних типов зданий в зависимости от их места расположения.

                                                   Таблица 2.1                                                                                                                                                                                            

       Также наряду с жилым рынком недвижимости активно развивается рынок купли-продажи коммерческой недвижимости. 

            Цена дол. США за 1 кв.м. общей площади недвижимости в городе Днепропетровске для разного их функционального назначения в зависимости от их места расположения. 

Таблица 2.2

            Арендная плата в гривнах  за 1 кв.м. недвижимости коммерческого назначения в городе Днепропетровске в зависимости от места расположения. 

Таблица 2.3

       Правовые ограничения по  использованию объекта оценки: мы не проводили юридическую експертизу прав собственности на объект, ведомости, полученные от заказника, считаются достоверными, а объект оценки рассматривается свободным от обязанностей.