Определение стоимости объекта недвижимости. 5

Курсовая  работа: Определение  стоимости объекта  недвижимости

Новосибирск 2005 

Содержание 

Введение

Постановка задачи оценки

Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования  недвижимости

Определение стоимости  здания различными подходами к оценке недвижимости

Использование затратного подхода

Использование сравнительного подхода

Использование доходного подхода

Сведения стоимостных  показателей в итоговую оценку стоимости  недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение 

Понятие «недвижимое  имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость – это земля как  физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к  недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам  относятся так же подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость  как товар с экономической  точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом  России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты  неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть  к продукту. Рынки недвижимости могут  быть сегментированы. Сегментирование  – это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее  время он находится в начальной  стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми  основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с  развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества  – это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение  в отчетности, купля-продажа, обмен; 

2. Проведение  конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение; 

4. Страхование; 

5. Исчисление  налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное  проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность  вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного  вида (движимое или недвижимое, в  том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством РФ установлена  возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого  имущества и в то же время –  необходимый момент при совершении практически любой операции с  недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [ , с.25]

К основным Законодательным  актам Российской Федерации, на основании  которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области экономики  и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

определение проблемы по оцениваемому объекту;

изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и  определение рыночной стоимости  объекта;

[6, с.2]

1 Постановка  задачи оценки 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

идентификация и описание объекта оценки;

установка оцениваемых имущественных прав;

указание даты оценки;

описание цели оценки;

определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки;

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой помещение  пристройку общей площадью 418 м2. Помещения  составляют15-30м2 с коридором. Объект расположен в г. Новосибирске, в центральной части, по адресу: ул. Красный проспект 25.

Общая площадь  участка, на котором располагается  объект, составляет 1054 м2: из них 40% занимает здание (418м2), 10% (105,4 м2) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Несущая способность грунтов средняя. Расположение здания на участке показано на рис.1.

22 34 

19

31 

Рис.1 Общий вид  участка

S участка = 1054 м2

S объекта = 418 м2

S асф.бет.пок  =105,4 м2

0,2 S участка <= S объекта <=0,4 S участка

Объект недвижимости находится в праве собственности  компании «Сибирь» на основании соглашения о передачи в уставной капитал  одного из учредителей компании от 15.08.03 г.

Дата оценки недвижимости 11.10.05 г.

Конечной целью  оценки данного объекта недвижимости является продажа. Для этого определяем рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении  рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки. 

2 Анализ лучшего  и наиболее эффективного

использования недвижимости 

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего  и наиболее эффективного использования  основан на определении стоимости  недвижимости в случае использования  объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное  и рентабельное на момент оценки использование  объекта обеспечивает самую высокую  текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.[ ,с.39]

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта  недвижимости. К ним относятся:

предполагаемая  доходность;

местоположение объекта недвижимости;

конструктивные  особенности;

экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование  с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная  доходность, по данным таблицы 2.1, для  каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Доходность от сдачи в аренду:

Административное 700*418*12=3.511.200

Складское 250*418*12=1.254.000

Производственное 300*418*12=1.504.800

Общ. Питания 1000*418*12=5.016.000

Торговое 900*418*12=4.514.400  

При анализе  ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и  т.д.) наиболее эффективно его использование  под здание общественного питания (ресторан).

Оцениваемый объект расположен в центре города, где  ежедневно ведется активная как  деловая, так и культурная жизнь  и является привлекательным для  использования его под ресторан, в связи с высокой потребностью элиты нашего города в заведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта является расположение его на одной из центральных магистралей города.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2 [6,с.7] 

Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта  недвижимости, показал, что целесообразно  использовать оцениваемое нежилое помещение под ресторан, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 1000 р./м2. ( выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 418 м2, расположение – центральная магистраль города).  

3 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости 

Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный, сравнительный  и доходный. В рамках каждого подхода  используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости. 

3.1. Использование  затратного подхода 

Затратный метод  основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Основная расчетная  формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин, (1)

где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках

затратного подхода, тыс. р;

Сз – стоимость земельного участка, тыс. р;

Снс – стоимость нового строительства здания, тыс, р;

Ин – накопленный зданием износ, тыс.р; [6, c.8]

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость  земельного участка, издержки, необходимые  на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости  земельного участка используется метод  прямого сравнения продаж. По своей  сути, данный метод относится к  сравнительному подходу, однако его  расчетные модели используются и  в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Данные о продажах земельных участков

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение  соседнего участка для расширения  существующего.

После определения  объектов-аналогов, необходимо подобрать  единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и  аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках  сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило  внесения процентных поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]

Размер величины поправок, необходимых для расчета  скорректированных цен земельных  участков, определен по результатам  исследования рынка:

Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость  на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

Кредиты представляются под 15 %;

Условия срочной  продажи изменяют цену на 10 %, при  сделке между партнерами по бизнесу  цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

За 3 месяца цены на рынке возросли на 2 %, за 6 месяцев  – на 4%, за 9 месяцев – на 8 %;

Разница в ценах  по районам: цен. И с/о – 20%, с/о  и отд. – 10%, цен. и отд. – 30%;

Разница в ценах  при наличии асфальтобетонного  покрытия на площади до 10% участка  по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

Разница в ценах  между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.

Для вывода о  стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных  цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей: [ 6,c.12]

1. среднего арифметического  значения скорректированных цен:

(1,911+1,263+1,771+1,849+1,77+1,292)/6=1,643 р./м2.

2. модального  значения. Мода – наиболее часто  встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.

Итак, запишем  все значения в один числовой ряд  и выберем наиболее часто встречающееся:

1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292

Примем модальное  значение равным 1,77 р./м2.

3. медианного  значения. Медиана – середина  ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем  все цены от минимального до  максимального значения и выберем  значение, находящееся в центре  ряда (в нашем случае, среднее  между двумя – четное количество значений):1,263 1,292 1,77 1,771 1,849 1,911

Примем медианное  значение равным (1,771+1,77)/2=1,771 р./м2.4. скорректированной  цены самого похожего на оцениваемый  объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим  на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную 1,771 р./м2.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем  как среднее арифметическое между  значениями приведенных выше показателей:

Сз=(1,643+1,77+1,771+1,771)/4=1,739 р./м2.