Определение стоимости объекта недвижимости. 2

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ОГУ)

Архитектурно-строительный факультет

Кафедра городского кадастра

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине «Оценка земли и недвижимости в городе»

на тему

Определение стоимости объекта недвижимости

 

ГОУ ОГУ 120303.65.6111.02 О

 

 

 

 

Руководитель  работы

_________Карабельникова Т.Г.

«___»________________2013 г.

Исполнитель

Студент  гр.09 ГК

____________Ашиккалиев А.Х.

«___»________________2013 г.

 

 

 

Оренбург 2013

Содержание

 

Введение 3

1 Постановка  задачи оценки .…………………………………………………. ...6

2 Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования недвижимости 8

3 Определение стоимости здания  различными подходами к оценке недвижимости 9

3.1 Использование затратного подхода 9

3.2 Использование сравнительного  подхода 14

3.3 Использование доходного подхода 18

4 Сведение стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости  недвижимости 21

Заключение 23

Список использованных источников 24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Оценка недвижимости производится для определения стоимости  объектов недвижимости, является особой сферой профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время, необходимый шаг при совершении практически любой операции с недвижимостью: купли-продажи, сдачи в аренду, реализации проектов строительства. Объектом недвижимости является любой объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого не возможен без причинения несоразмерного ущерба или полного разрушения объекта. Иными словами оценка объектов недвижимости представляет собой совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Основными целями оценки недвижимости являются:

1. Регулирование  цен на рынке недвижимости  при проведении различных операций: купли-продажи, сдачи в аренду, обмена, залога и т.д.;

2. Страхование;

3. Ликвидация, утилизация;

4. Исчисление налогов, пошлин, сборов.

 

В данной курсовой работе необходимо изучить и проанализировать объект недвижимости в зависимости от его местоположения (относительно центра города), транспортной доступности, качественного состояния на данный момент, подобрать данному объекту оптимальное функциональное использование, изучить подходы сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости. В итоге выполнения данной курсовой работы необходимо рассчитать единую стоимость объекта недвижимости – её рыночную стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Постановка задания на оценку

 

Первым шагом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе  выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентифицируется и описывается объект оценки;
2. устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;
3. указывается дата оценки;
4. описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);
5. определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;
6. отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости.

В данном разделе необходимо поставить  задачу для определения стоимости  объекта в соответствии с обозначенными выше позициями, а именно:

1. идентификация объекта оценки должна включать следующие сведения: функциональное назначение здания (определяется после анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов. Для определения площади земли необходимо схематично изобразить оцениваемое здание и добавить с каждой свободной стороны от 3 до 10 м, чтобы в итоге застроенная зданием площадь составляла от 20 до 40 % площади участка. Рисунок с принятыми условными обозначениями приводится в пояснительной записке курсовой работы;

2. оцениваемый объект находится в собственности. Здесь необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавливающий документ, на основании которого собственник имеет право на объект (план приватизации, договор купли-продажи, соглашение о передаче в уставный капитал и т.д.). По желанию студента собственником может быть одно или несколько (указываются доли собственности для каждого) физических или юридических лиц;
3. дата оценки (число, месяц, год) может быть установлена по дате выполнения курсовой работы;
4. цель оценки описывается в соответствии с заданием;
5. в соответствии с определенной в предыдущем пункте целью оценки устанавливается вид стоимости и приводится его определение. При описании, если таковое имеет место, необходимо указать и объяснить конкретные проценты.

При описании вида стоимости необходимо учесть:

• залоговая стоимость составляет 30–70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта;
• размер доли имущества и соответствующая величина ее стоимости зависят от совладельцев недвижимости. Устанавливаются произвольно;
• при продаже в ограниченный период времени рыночная стоимость снижается на 10–20 % в зависимости от ликвидности объекта;

6. различные другие условия в настоящей курсовой работе не рассматриваются.

 

Базовая информация оцениваемого здания

 

1. Здание является складским (под гаражи, различные склады), одноэтажным, находится в отдаленном от центра районе, на улице второстепенного значения, ул. Салмышская, 34. Отдельное, площадь равна 88 м², наибольшее помещение данного здания занимает 40–60 % от общей площади, остальные помещения меньшей площади.

S_ЗУ=(11+5+5)*(8+5+5)=378м²

378 = 100%

88 = x%

x = 8800/378 = 23,3% - соотношение площади здания и площади участка входит в нормативный промежуток 20 – 40%.

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1 – Схема размещения оцениваемого здания на земельном участке.

 

Земельный участок, на котором находится  здание, на 50% покрыт асфальтобетонным покрытием, что составляет 189 м²; несущая способность грунтов оценивается как высокая.

Состояние (определяется после оценки физического износа).

 

2. Оцениваемый объект находится в собственности юридического лица сельскохозяйственного комплекса «Хрусталь», правоустанавливающим документа на данный объект недвижимости является план приватизации.
3. Дата оценки здания: 6.10.13.
4. Цель: провести наиболее эффективную оценку здания, чтобы извлечь при его продаже наивысшую выгоду.
5. Оценка здания проводится его для продажи в типичных условиях.
6. Различные другие условия в данной курсовой работе не рассматриваются.

 

 

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

 

При выполнении данного раздела  необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует  исходить из того, что вариант использования  земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1. законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;
2. физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;
3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. В соответствии с данной таблицей, при S=378 м² и отдаленном местоположении, оцениваемое здание относится к складскому типу (т.к.  в этой графе приходится наибольшая величина ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц).

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1 - Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			отд.	с/о	цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200–500	300	450	700
		500–1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200–500	380	300	250
		500–1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200–500	360	350	300
		500–1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200–500	280	400	1000
		500–1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200–500	350	500	900
		500–1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

 

4. максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе  также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе.

В заключение раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Определение стоимости здания различными

подходами к оценке недвижимости

 

Традиционными подходами определения  стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3.1 Использование затратного подхода

 

Затратный подход основан на определении  стоимости недвижимости исходя из стоимости  земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

 

С_ЗП = С_З + С_НС – И_Н,        (1)

 

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_З – стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_НС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.(табл. 3.4);

И_Н – накопленный зданием износ, тыс. р.

 

После расчета всех этих показателей (расчеты приведены  ниже), считается стоимость ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ (затратный подход):

С_ЗП = 3956,93 + 516,0153398

– 80,88128= 4463,9855 тыс. руб. (после табл. 3.5 износ)

Стоимость здания равна разнице стоимости нового строительства и накопленного износа: 507,06 тыс. руб.

Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения  продаж. По своей сути, данный метод  относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и  сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым. Данные о проданных  на рынке аналогах приведены в табл. 3.2.

 

Таблица 3.2 - Данные о продажах земельных  участков

 

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государ-ственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное  покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка  для расширения существующего.

 

 

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения  продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть  корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен  земельных участков необходимо провести по форме табл. 3.3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.3 – Расчет скорректированных  цен земельных участков

 

Элементы  сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи  объекта, р.		1650000	4500000	6020000	4200000	4375000	2025000
Размер, м2	378	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы  сравнения, р./м2		1650	900	1400	1500	1250	1350
Оцениваемые права  собственности:	типичная	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государ-ственная	Частная
– процент отличия		0	-12	10	-12	10	0
– корректировка, р.		0	-540000	602000	-504000	437500	0
– скорректированная  цена, р.		1650000	3960000	6622000	3696000	4812500	2025000
Условия финансирования:	типичная	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
– процент отличия		0	-15	0	0	0	-15
– корректировка, р.		0	-594000	0	0	0	-303750
– скорректированная  цена, р.		1650000	3420000	7224000	3192000	5250000	2025000
Условия продажи:	типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые*	Типичные	Особые**
– процент отличия		10	10	0	8	0	-7
– корректировка, р.		165000	342000	0	255360	0	-141750
– скорректированная  цена, р.		1815000	3762000	7224000	3447360	5250000	1883250
Дата продажи:	Настоящая	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
– процент отличия		2	8	0	4	2	4
– корректировка, р.		36300	300960	0	137894,4	105000	75330
– скорректированная  цена, р.		1851300	4062960	7224000	3585254,4	5355000	1958580
Местоположение:	Отд.	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
– процент отличия		-30	0	-10	-30	0	-10
– корректировка, р.		-555390	0	-722400	-1075576,3	0	-195858
Асфальтобетонное  покрытие:		1295910	4062960	6501600	2509678,08	5355000	1762722
– процент отличия	До 50%	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
– корректировка, р.		5	3	0	3	0	5
Несущая способность  грунтов:		64795,5	121889	0	75290,3424	0	88136,1
– процент отличия		1360705,5	4184849	6501600	2584968,42	5355000	1850858
– корректировка, р.	Выс.	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.
– скорректированная  цена, р.		7	0	4	4	7	0
		95249,385	0	260064	103398,737	374850	0
		1455954,9	4184849	6761664	2688367,16	5729850	1850858

 

 

Размер величины поправок, необходимых  для расчета скорректированных  цен земельных участков, определен  по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15 %;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. –  на 8 %;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. – 10 %, цен. и отд. – 30 %;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5 %;
• разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %.

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно  принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;
2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся  вместе значения;
3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;
4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

 

 

В данной курсовой работе эти показатели следующие:

1. Показатель среднего арифметического значения скорректированных цен равен 3778590,491
2. Показатель модального значения 1850858,1
3. Показатель медианного значения 3436607,98
4. Показатель скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога 6761664

 

 

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

С_З=3956,930 тыс. руб

 

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых  на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения  в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме табл. 3.4.

При расчете стоимости  нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы – 25 % от прямых затрат;
• прибыль подрядчика – 12 % от <span class="dash041e_0441_043d_043e_0432_043d_043e_0439_0020_0442_0435_043a_0441_0442_0020_0441_0020_043e_0442_0441_0442_0443_043f_043e_043c__Char" style=" tex