Определение стоимости объекта недвижимости. 4

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4

1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ 8

2 АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 10

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 13

3.1 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 13

3.2 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 23

3.3 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 28

4 СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33

ЛИТЕРАТУРА 34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость – основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так  и с экономической ситуацией в стране. С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения… Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество” [3].

Совокупность отношений  вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.) осуществляется на рынке недвижимости.

Если говорить о рынке  недвижимости в России, то следует  отметить, что в настоящее время  он находится в начальной стадии своего развития. Развитие рынка недвижимости идет медленными темпами и напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Тем не менее, сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

Рынок недвижимости –  сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Основными субъектами рынка  недвижимости, наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества, которыми могут быть и физические, и юридические лица, являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции [2].

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. [12]. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Стремительное развитие оценочной деятельности остро ставит проблему  введения государственного регулирования этого вида услуг для поддержания их должного качества. Эту задачу решил Федеральный закон  № 135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, который вводит лицензирование оценочной деятельности. В развитие закона было принято Постановление Правительства Российской Федерации “Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации” от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Минимущество России. В 2001 г. были приняты “Положение о лицензировании оценочной деятельности” утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”, - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

Задачи курсовой работы:

1. приобретение навыков работы с нормативными документами, регламентирующими оценочную деятельность;
2. ознакомление с порядком проведения оценки недвижимости;
3. изучение сущности принципа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;
4. усвоение методологий различных подходов к оценке недвижимости.

Объектом исследования является одноэтажное необорудованное  здание.

Основными этапами курсовой работы является определение проблемы, изучение и практическое применение трех подходов к оценке объекта недвижимости: затратного, сравнительного анализа продаж и доходного и сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Исходные данные

Вариант № 2

Табл. 1.1

Общие сведения об оцениваемом  объекте

Цель оценки	Месторасположение	Транспортная доступность
Продажа	Отдаленное	Второстепенная дорога

 

Табл. 1.2

Характеристики объекта  оценки

Характеристика здания	Площадь, м2	Конструктивные особенности  здания	Наличие асфальтобетонного покрытия (от площади участка)	Несущие способности  грунтов
Отдельное	80xR, где R=1,2	2	До 50 %	Высокая

2 тип – одно помещение площадью 40-60% от общей площади здания, остальные помещения меньшей площади

Табл. 1.3

Количественная оценка износа

Фундамент	Износ фундамента	Стены	Износ стен
Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 0,5мм	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками	Ширина трещин до 1мм

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ  ОЦЕНКИ

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, который начинается с постановки задачи оценки.

1) После проведения анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости приходим к выводу, что в рассматриваемом помещении   целесообразно расположить склад.

Объект расположен по адресу: г. Новосибирск, ул. Тайгинская, склад №3.

Объект оценки является отдельным помещением и имеет площадь равную 80х1,2=96 м², что составляет 24 % от общей площади занимаемого земельного участка. Здание одноэтажное, транспортная доступность - второстепенная, оборудования нет, объект в хорошем состоянии.

Участок включает в себя 396 м², имеет асфальтобетонное покрытие до 50% от площади. Несущая способность грунтов высокая.

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.1 Схема  расположения здания на земельном участке

2) Объект недвижимости находится в праве собственности физического лица, индивидуального предпринимателя Дорофеева А.С., зарегистрированного по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 57. Документом, устанавливающим право собственника на объект, является договор купли-продажи.

3) Дата оценки – 7 мая 2010 года.

4) Целью оценки является продажа объекта недвижимости.

5) При совершении сделки купли-продажи важной частью является оценка рыночной стоимости недвижимого имущества.

Рыночная стоимость  – цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. Необходимо иметь в виду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а о гипотетической типичности сделки купли и продажи, исходя из спроса  и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность [12]. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости.

Рыночную стоимость  недвижимости иначе называют стоимостью при обмене - в отличие от стоимости  в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника[7].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить ресторан, то земельный участок должен находиться на главных улицах в оживленных местах города; но если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

При определении  вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта мы применяем четыре основных критерия анализа.

1.Законодательная разрешенность. Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство.

2.Физическая  возможность — физическая возможность  возведения  сооружения с целью наилучшего и наиболее эффективного использования его на рассматриваемом земельном участке.

Наилучшее и  наиболее эффективное использование  собственности зависит от ее физических характеристик. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий — наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т.д. [11].

Оцениваемое здание относится ко второму типу, то есть состоит из нескольких помещений, одно из которых составляет 40-60% от общей площади здания, поэтому его назначение может быть складского, административного производственного, торгового назначения или общественного питания.

3. Экономическая целесообразность.

Экономическая целесообразность оценивает возможную доходность по данным таблицы 2.1 , для каждого законодательно разрешенного и фактически осуществимого варианта использования здания.

Доходность оцениваемого объекта определяют из условия максимальной ставки аренды коммерческой недвижимости в соответствии с местоположением оцениваемого объекта и занимаемой им площади.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, руб./ м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение отдаленное
Административное	Офис, банк	До 200	320
Складское	Склад, автогараж	До 200	400
Производственное	Пищевое производство мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 200	350
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380

При анализе ставок аренды по коммерческой недвижимости выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь и т.д.) наиболее эффективно использовать его под складское помещение, так как для такого здания ставка аренды максимальна и равна 400 р./м² за месяц.

4. Максимальная доходность - кроме получения чистого дохода как такового наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Максимальную  доходность с учетом площади обеспечивает складское помещение:       

Где S – площадь оцениваемого объекта;

1. тарифная ставка;

n – количество  месяцев

Д=96·400·12=460,8 тыс. руб.

Местоположение  объекта оценки отдаленное, здание находится в поселке Иня - Восточная, автомобильная дорога второстепенная, рядом проходит железная дорога и находится станция Иня - Восточная. Также рядом находятся складские помещения большей площадью. Таким образом, выбранный объект полностью соответствует и его месторасположению.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_зп = С_з + С_нс-И_н, (2)

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_з - стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_нс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости  земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках  затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым.

Таблица 3.1

Данные о  продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	A3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	Центр	Отдаленный район	Среднеотдаленный район	Центр	Отдаленный район	Среднеотдаленный район
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 °/о
Несущая способность грунтов	Низкая	Высокая	Средняя	Средняя	Низкая	высокая

* Сделка между партнерами  по бизнесу

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего

 

После того, как  определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило  внесения процентных поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета  скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15%;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2%, за 6 мес. – на 4%, за 9 мес. - на 8%;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о -20%, с/о и отд. -10%, цен. и отд. -30%;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;
• разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3%, сред, и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.

Расчет скорректированных  цен земельных участков приведен в табл. 3.2

Таблица 3.2

Расчет скорректированных  цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс.р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс.р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	сервитут	госуд.	сервитут	госуд.	частная
- процент отличия		-	12%	10%	12%	10%	-
-корректировка, тыс.р.		-	+0,108	+0,14	+0,18	+0,125	-
скорректированная цена, тыс.р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	тип.	тип.	кредит	тип.	тип.	тип.	кредит
- процент отличия		-	15%	-	-	-	15%
- корректировка, тыс.р.		-	-0,1512	-	-	-	-0,2025
- скорректированная цена, тыс.р.		1,65	0,8568	1,54	1,68	1,375	1,1475
Условия продажи:	типичные	срочная продажа	срочная продажа	типичные	сделка между парт.	Типичные	приобр. соседнего участка
- процент отличия		10%	10%	-	8%	-	7%
- корректировка, тыс.р.		+0,165	+0,08568	-	+0,1344	-	-0,08
-скорректированная цена, тыс.р.		1,815	0,94248	1,54	1,8144	1,375	1,0675
Дата продажи:	наст. время	3 мес. Назад	9 мес. Назад	наст. Время	6 мес. Назад	3 мес. Назад	6 мес. Назад
- процент отличия		2%	8%	-	4%	2%	4%
- корректировка, тыс.р.		0,0363	0,075	-	0,073	0,028	0,043
- скорректированная цена, тыс.р.		1,851	1,017	1,54	1,8874	1,403	1,111
Местоположение:	отд.	Цен.	Отд.	с/о	цен.	Отд.	с/о
- процент отличия		30%	-	10%	30%	-	10%
- корректировка, тыс.р.		-0,555	-	-0,154	-0,566	-	-0,1111
Асфальтобетонное покрытие:	до 50 %	до 10 %	до 30 %	до 50 %	до 30 %	до 50 %	до 10 %
- процент отличия		5%	3%	-	3%	-	5%
- корректировка, тыс.р.		+0,093	+0,031	-	+0,057	-	+0,056
Несущая способность грунтов:	высокая	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
- процент отличия		7%	-	4%	4%	7%	-
- корректировка, тыс.р.		+0,13	-	+0,062	+0,075	+0,098	-
- скорректированная цена, тыс.р.		1,519	1,048	1,448	1,453	1,501	1,056

Для вывода о  стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости  объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;

2) модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

3) медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя — при четном количестве значений;

4) скорректированной  цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

1) среднее арифметическое значение скорректированных цен равно:

(1,519+1,048+1,448+1,453+1,501+1,056)/6=1,3375 тыс. руб./м²

2) модальное значение:

числовой  ряд: 1,5; 1,0; 1,4; 1,5; 1,5;1,0 выбираем 1,5 тыс. руб./м²

3) медианное  значение:

числовой  ряд: 1,048; 1,056; 1,448; 1,453; 1,501; 1,519 выбирается (1,448+1,453)/2=1,4505 тыс. руб./м²;

4) скорректированная  цена самого похожего на объект  аналога:

аналог А3 – цена – 1,448 тыс. руб./м² и аналог А5 – цена – 1,501 тыс. руб./м²

Т.о. (1,448+1,501)/2=1,4745 тыс. руб./м²

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

(1,3375+1,5+1,4505+1,4745)/4=1,441 тыс. руб./м²

Сз=1,441 тыс.р./м²x396м²=570,636 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода — расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы  сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² приведен в таблице 3.3