Определение стоимости объекта

 

 

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет»

Кафедра «Геоинженерии и кадастра»

 

 

 

Контрольно-курсовая работа

по дисциплине

«Оценка недвижимости»

 

 

 

                                               Выполнила: ст. гр. 331601

                                 Кожевникова С.В.

                                             Проверил: доц. каф. ФиМ

                           Кузнецов С.А

 

 

                                                        

 

           

Тула 2014

Содержание

 

 

 

 

• Введение

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

 

 

1. Общие сведения

В качестве объекта оценки в данной работе рассматривается недвижимое имущество – двухкомнатная квартира, расположенная по адресу г. Ефремов, ул. Ленина д.80  кв.196. Данная квартира на праве собственности принадлежит Кожевникову Валерию Алексеевичу. Право закреплено свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2005, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 июня 2005 года сделана запись регистрации № 71-01.00-14.360-0801.09.

Описание основных элементов здания приведено в таблице 1.

Таблица 1 Характеристика оцениваемого объекта недвижимости

Год постройки дома	1992
Количество комнат	2
Этаж	3
Этажность дома	5
Материал стен дома	Кирпичный
Общая площадь/площадь квартиры	52,3 кв.м. / 50,3 кв.м.
Жилая площадь квартиры	31,9 кв.м.
Площадь лоджии/балкона приведенная	2 кв.м.
Внутренняя отделка частей помещений
Жилая комната	19 кв.м, потолок - побелка, стены - обои, пол - ламинат
Жилая комната	12,9 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - ламинат
Кухня	9 кв.м., потолок - побелка, стены - частично обои, плитка, пол - плитка
Ванная и туалет(совмещенные)	5 кв.м., потолок - побелка; стены -керамическая плитка, побелка; пол -керамическая плитка
Коридор	4,4 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум
Дополнительная информация	Состояние квартиры оценивается хорошее, ремонт не требуется

Средняя температура января - 14 о С, июля 24,7 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м.

Преобладающее направление ветров - юго-западное.

Степень застройки – 80 %

Описание технического состояния основных элементов здания:

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой местами потемнел, в отдельных местах повреждён. Коробление подшивки вследствие протечек кровли. Состояние удовлетворительное.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние квартиры оценивается хорошее, ремонт не требуется

 

 

2. Определение стоимости объекта.

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного  анализа продаж;

- доходный метод.

2.1 Оценка стоимости  объекта затратным методом:

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом(метод разбивки на компоненты). Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 2.

Таблица 2- Стоимость материалов.

№ п/п	Материалы	Ед.изм.	Количество	Цена единицы, руб	Общая сумма, руб
1	Фундаментный блок ФВС-3	куб.м	30	2800	84000
2	Щебень	куб.м	5	900	4500
3	Бетон	куб.м	6	3300	19800
4	Кирпич красный	шт.	7000	10,3	72100
5	Кирпич облицовочный	шт.	5000	10	50000
6	Раствор цементный	куб.м	9	2500	22500
7	Перемычки	куб.м	0,7	1500	1050
8	Оконные блоки ОР 12-12	кв.м	2	3700	7400
9	Оконные блоки ОР 12-9	кв.м	1	3200	3200
10	Битум	т.	0,2	12500	2500
11	Скобяные изделия для дверей	шт.	20	30	600
12	Плиты перекрытия ПК 63-12	куб.м	15	7200	108000
13	Балки 50-100	куб.м	0,1	2200	220
14	Доска 0,02	куб.м	0,9	5600	5040
15	Брус для перекрытия 0,05-0,05	куб.м	0,2	5200	1040
16	Швеллер	м	7	7700	53900
17	Утеплитель	куб.м	8	920	7360
18	Доска половая	куб.м	5	1300	6500
19	Гвозди строительные	кг	22	39	858
20	Лаги-брус 50-100	куб.м	0,8	990	792
21	Раствор известковый	куб.м	2,2	4000	8800
22	Кирпич огнеупорный	шт.	1600	32	51200
23	Линолеум	кв.м	50,3	770	38731
24	Умывальник	шт.	1	2840	2840
25	Мойка	шт.	2	6000	12000
26	Унитаз компакт	шт.	1	7200	7200
27	Труба водопроводная	м	45	175	7875
28	Труба 3/4 дюйма	м	10	160	1600
29	Труба 50мм	м	10	100	1000
30	Радиатор отопления	шт.	8	8400	67200
31	Комплект проводки электрооборудования	шт.	1	40 000	18000
32	Монтаж санитарно-технического оборудования	шт.	1	12000	12000
33	Стоимость всех строительно-монтажных работ  по объекту		1	620000	620000
34	Рубероид	кв.м	10,46	340	3556,4
	ИТОГО:				1 303 362,4

 

Восстановительная стоимость здания квартиры, определенная затратным методом, составляет 1303362,4 рублей, или округленно – 1 303 400 рублей.

Определение величины накопленного износа строений.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 3.

Таблица 3-Определение физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	8	8	0,64
Стены и перегородки	17	10	1,7
Крыша	8	20	1,6
Перекрытия	12	5	0,6
Полы	9	7	0,63
Наружная и внутренняя отделка	11	15	1,65
Окна	9	5	0,45
Двери	7	5	0,35
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	19	2	0,38
ИТОГО	100		8

 

Таким образом, процент физического износа квартиры составляет 8,0%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат = 1303400* (100 – 8,0) / 100 = 1 199 128 рублей.

2.2 Оценка методом капитализации дохода

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 150-170 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 160 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 25-30%. Принимаем СД равной 30%, что соответствует максимально возможной стоимости гаража.

Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

Затраты на содержание квартиры составляют 98380,8 рублей, в том числе налог на имущество – 26380,8 рублей, то есть в размере 2,2 % от стоимости по данным БТИ. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме.(табл.7)

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

Таким образом, стоимость квартиры, как объекта приносящего доход, составляет 1 363 614,5 рублей или округленно 1 364 000 рублей.

2.3 Оценка методом  сравнительного анализа продаж

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 8.

 

 

 

 

Таблица 7- Проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды квартиры.

Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая площадь	м2	52,3
2.	Арендная плата за месяц	руб./м2	160
3.	Арендная плата за год	руб./м2	1920	100416	110457,6	121503,4	127578,5	133957,5	140655,3
4.	Увеличение арендной платы в год	%/год		0	10	10	5	5	5
5.	Эксплуатационные расходы	руб./год		6000	6600	7260	7623	8004,2
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	5	5
7.	Налог на имущество	руб./год		26380,8	29018,9	31920,8	33516,8	35192,7
8.	Чистый операционный доход	руб./год		68035,2	74838,7	82322,6	86438,7	90760,6
9.	Процент по депозиту			18	18	18	18	18
10.	Стоимость единицы			0,847458	0,718184	0,608631	0,515789	0,437109
11.	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		57657	53748	50104,1	44584,1	39672,3
12.	Текущая стоимость будущих доходов	руб.							245765,5
13.	Стоимость реверсии	руб.							1117849
14.	Рыночная стоимость объекта	руб.							1363614,5

 

Таблица 8- Характеристика объектов торгового назначения по  сравнимым продажам.

 

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул.М. Ленина	ул. Советская	ул. Максима Горького	ул. Павлова
Цена предложения, продажи, руб.		1 400 000	1 350 000	1 435 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Продажа	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения, продажи	Апрель 2014 года	Февраль 2014 года	Февраль 2014 года	Март 2014 года
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные
Общая площадь, м2	52,3	56,2	48,5	55,0
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт	Хорошее, После ремонта	Хорошее, После ремонта
Удалённость от магистралей	Рядом	Рядом	Рядом	200 м

 

Таблица 9- Корректировка стоимости сравнимых объектов

 

Элемент сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб.		1 400 000	1 350 000	1 435 000
Площадь	Кв. м	52,3	56,2	48,5	55,0
Цена за единицу площади	Руб./кв.м		24 911	27 835	26 091
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена			24 911	27 835	26 091
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			24 911	27 835	26 091
Условия продажи		Продажа	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Сумма корректировки			-2491	-2783	-2609
Скорректированная цена			22420	25052	23482
Условия рынка (время продажи)		Апрель 2014 года	Февраль 2014 года	Февраль 2014 года	Март 2014 года
Корректировка	%		10	10	5
Сумма корректировки			2242	2505,2	1174,1
Скорректированная цена			24662	27557,2	24656,1
Местоположение в Ефремове		ул.М. Ленина	ул. Советская	ул. Максима Горького	ул. Павлова
Корректировка	%		-5	5	0
Сумма корректировки			-1233,1	1377,9	0
Скорректированная цена			23428,9	28935,1	24656,1
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Наличие коммуникаций		все необходимые	все необходимые	все необходимые	все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		+10	0	0
Сумма корректировки			2342,9	0	0
Скорректированная цена			25771,8	28935,1	24656,1
Удаленность от магистралей		рядом	рядом	рядом	200м
Корректировка	%		0	0	+3
Сумма корректировки			0	0	739,7
Скорректированная цена	Руб./кв. м		25771,8	28935,1	25395,8
Средневзвешенная цена	Руб./кв. м	26701
Стоимость	Руб.	1 396 462

 

Таким образом, рыночная стоимость магазина, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1 396 462 рублей.,

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади квартиры.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования мнения эксперта.

 

 

3. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем методам получены следующие результаты:

 

Метод оценки	Стоимость, руб
Затратный метод	1 199 128
Метод сравнительного анализа продаж	1 396 462
Доходный метод	1 364 000

 

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду квартир имеет непостоянный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный  метод      0,3.

2. Метод сравнительного  анализа продаж –  0,5;

3. Доходный  метод -              0,2;

Следовательно, рыночная стоимость здания магазина определится следующим образом:

С= 1 199 128*0,3 + 1 396 462*0,5 + 1 364 000*0,2 = 1 330 770 рублей.

 

 

 

• Заключение

 В соответствии с заданием произведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 52.3 кв. м., расположенной на третьем этаже 5-этажного кирпичного дома по адресу: г.Ефремов, ул.Токарева, д. 50-196.

Оценка проведена тремя методами (затратным методом; методом сравнительного анализа продаж; методом оценки доходности) по состоянию на 20 апреля 2014 года.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.

Принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения, проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Ефремов, улица Токарева, д. 80, кв. 196, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 20 апреля 2014 года составляет с учетом допустимого округления 1 330 770 рублей.

 

• Список используемой литературы:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
2. Управление государственной собственностью. Учебник/под ред. В.И. Кошкина. М: ЭКМОС, 2002.
3. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2006.
4. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2 е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с.
5. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.
7. Свод стандартов оценки РОО, 2005.
8. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2 е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с.
9. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА М, 2007.-320 с.
10. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. М.: ИНФРА М, 2006. – 336 с.
11. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007.
12. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.
13. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.
14. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. В.И. Кошкина. – М.: «ИКФ «Экмос», 2008.
15. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов
16. Н.А. Колайко «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2006г.
17. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. – М.: – Финстатинформ, 2006.
18. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. Издательство «ЭКМОС», 2008.
19. Рынок ценных бумаг. Российская экономическая академия им. Плеханова под ред. Галанова В.А., Басова А.И.