Основные тенденции и особенности развития рынка земли в России

Южно-Российский институт-филиал

федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Российская академия народного  хозяйства и государственной  службы при Президенте Российской Федерации»

ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ

Направление «Экономика»

Кафедра экономической  теории и предпринимательства

Дисциплина: Микроэкономика

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему:

“ Основные тенденции и особенности развития рынка земли в России ”

Выполнил:

Студент 1 курса,

группы №514

Исмаилов Бахтияр Октай оглы

Проверил:

РОСТОВ-НА-ДОНУ

2011/2012 уч.год

Содержание

Введение

Особенностью земли, как  экономического ресурса, является ее ограниченность. В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности.

С одной стороны, выступают  собственники земельных ресурсов, с  другой – люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю.

Будущие сельскохозяйственные землепользователи вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. 

Россия обладает уникальными  богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли.

Проблема совершенствования  правового регулирования земельных  отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых.

Действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и  отношение к земле. Появились различные нововведения.

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в РФ сложились адекватные предпосылки  для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством РФ, являются:

1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.
2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной оценке земли.

Выбранная тема курсовой работы особа актуальна в современных условиях. После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальнейшая необходимость реформирования механизмов земельных отношений. В России идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны. Несовершенство законодательства усугубляется необходимыми переменами с изменениями экономической политики.

Цель курсовой работы: рассмотреть особенности рынка земли, его состояние и факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию.

Основными задачами при написании, являлись:

- этапы формирования земельного рынка.

- анализ современного состояния рынка земли РФ.

- необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения.

- предложение  путей совершенствования земельного рынка.

Объектом рассмотрения, в курсовой работе, является земельный рынок РФ.

Предметом является рынок земли, его состояние и факторы, которые оказывают существенное влияние на цену земли и сельскохозяйственную продукцию.

Проблема совершенствования правового  регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых. Действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения.

1. Сущность, функции и особенности рынка земли.

1.1. Определение и понятия  рынка земли.

Рынок земли  является неотъемлемой частью  экономики  любого  развитого государства. Земля - важнейший ресурс,  занимающий  исключительное  место  в жизни и деятельности любого общества¹.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей². Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения³.

Во-вторых, в зависимости  от тех или иных природно - климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие⁴. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала⁵.

Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно  на  любых  участках. Однако оно имеет определенные  границы,  связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда  при  сложившейся  технологии   обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую  и  меньшую отдачу.

В-третьих,  в  следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей  дело обстоит  иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку  пользователь имеет  возможность  увеличить  имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения  земельных ресурсов  усиливается  закрепленностью  земли  в  частную  собственность. 

В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче  земли в виде  аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок  формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает  отдельных  субъектов  отказаться  от  части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно⁶.

Однако рынок  земли  далек  от совершенства  и  не  является  гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача  государства⁷.

Государство обязано  в первую очередь создать условия  защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования  земельного фонда страны, при этом политика  государства  должна  базироваться  на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная  система  управления  должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод  сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у  государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора⁸.

Под рынком земли  следует понимать не только  куплю-продажу  земли,  но  и предоставление ее  в  аренду,  а  так  же  весь  рынок  сельскохозяйственной продукции,  на  котором  реализуются  в  той  или   иной   форме   отношения собственности на землю.

1.2.Формирование рынка земли в России.

Одной  из   главных   особенностей   формирования   российской   школы экономической  мысли  было  изучение  эволюции  крестьянского  хозяйства и отношения к земле  в связи с оценкой будущего развития страны⁹.   До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II,  до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи  аграрный  вопрос  рассматривался  в рамках общих представлений о положении трудящихся¹⁰.

К  тому же в  России, в  отличие  от  большинства  западных  стран,  до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным  господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа.  Затрата  труда  на  месте заимки служила в большинстве  случаев  определяющим  фактором  ее  владения.

Здесь с  давних  времен  очень  твердо  было  понимание  держания,  занятия, пользования землей,  но  понятия  аналогичного  собственности  на  землю  не существовало.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса¹¹. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности¹².

Только в  этих  условиях  могла  сформироваться  ситуация,  когда  при массовом   нерациональном   землепользовании,    наличии    заброшенных    и неиспользуемых  земель  создан  искусственный  дефицит  земли  для  желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или  огород.  При наличии значительных пустующих территорий  в  городах,  территорий,  занятых малоценной  ветхой  застройкой,  под  городские  объекты  занимаются   особо плодородные пригодные для сельхозработ земли.

В  связи  с  отмеченными  выше  особенностями   развития   российской цивилизации одним из ключевых  вопросов,  вокруг  которых  концентрировалась экономическая мысль, стало рассмотрение аграрного  вопроса  и  способов  его решения.  Именно  здесь  лежало  понимание  альтернативности   общественного прогресса, во многом так и не реализованного в российских условиях¹³.

Сказалось здесь  и  типичное  для  классической  политической  экономии механическое наложение на сельское хозяйство свойств сугубо  индустриального этапа развития экономики, воспринятое  и  многими  последователями, включая марксизм¹⁴.

Термин «земля» охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.

Земля либо выступает  как непосредственный фактор производства, либо используются в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства. Ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обусловливает мизерную эластичность предложения земель¹⁵.

В связи с этими  особенностями использование одними предпринимателями земель лучшего и среднего качества (по плодородию и местоположения участков) лишает других предпринимателей возможности вести хозяйство на аналогичных землях. Образуется хозяйственная монополизация земель этого рода. Но из-за того, что производство на этих землях не покрывает общественной потребности в продовольствии и сельскохозяйственном сырье, возникает общественная необходимость вовлечь в хозяйственный оборот и сельскохозяйственные земли худшего качества. Однако производство продукции в относительно худших условиях обходится дороже. Общественная потребность в дополнительной продукции приведет к признанию рынком этих увеличенных затрат на ее производство как общественно необходимых затрат¹⁶.

Поэтому общественной ценой  производства выступает цена производства продукции в относительно худших условиях ведения сельского хозяйства. Реализация продукции по общественной цене производства обеспечивает арендаторам, использующим худшие земли, возмещение издержек производства и получение средней прибыли. А арендаторам лучших и средних земель, у которых индивидуальные затраты будут ниже общественных - еще и сверхприбыль. Она и передается в виде ренты землевладельцу¹⁷.

Земельная рента - это плата за пользование землей, как результат ее ограниченности. Она выступает как разность между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучших или средних землях. Поэтому и рента этого вида носит название дифференциальной, т.е. разностной¹⁸.

Различаются лучшие (А), средние (В) и худшие (С) участки земли. Рассмотрим это на примере, приложение 1¹⁹.

С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы  и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство²⁰.

Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически  выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителям с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль²¹.

Таким образом, дифференциальная земельная рента I связана с естественным плодородием земли и местоположению участков²².

Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II²³. Ее формирование можно представить следующим образом, приложение 2.

Фактически указанная  рента может присваиваться пользователем земли до тех пор, пока остается в силе арендный договор. Но по окончании действия договора положение дел меняется: земельный собственник учтет повысившееся плодородие земли и потребует повышения арендной платы. Вот почему арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает не только землю, но и вложения капитала, которые были осуществлены другими²⁴.

Дифференциация величин  земельной ренты выполняет важнейшую  экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными различными сферами их использования. Как и собственник, так и арендатор земли заинтересованы в максимальной выгодности использования данного участка, при условии, что доход, связанный с эффективностью их выбора и действий, будет ими же присваиваться²⁵.

Таким образом, дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением) более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению²⁶.

Различия между двумя  видами ренты состоят в следующем.

Первое различие состоит  в том, что дифференциальная рента I возникает еще на основе экстенсивного  ведения сельского хозяйства, тогда  как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации сельскохозяйственного производства. Отсюда следует, что дифференциальная рента I исторически предшествует дифференциальной ренте II²⁷.

Второе различие между  рентами заключается в их получателях. Дифференциальная рента I целиком присваивается земельным собственником, тогда как дифференциальная рента II частично и временно присваивается арендатором²⁸.

Кроме монополий хозяйствования на земле существует монополия частной собственности на землю. Она заключается в том, что земля монополизирована как объект собственности, и владелец земли решает, дать или не дать право арендатору приложить капитал к его земле. Владелец даже худшего участка не отдаст в аренду землю бесплатно. Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную земельную ренту, уплачиваемую за пользование любой землей, какого бы качества она не была. Это приводит к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате даже на худших участках земли получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту²⁹.

Кроме дифференциальной и абсолютной рент в некоторых  случаях может существовать монопольная рента³⁰. Это имеет место тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственной продукции, производимой в ограниченных количествах, устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.

Между монопольной и  абсолютной рентой имеется существенное различие: если абсолютная рента получается со всех земель, то монопольная рента – только с очень немногих участков.

Таким образом, рост производства сельскохозяйственной продукции может происходить и за счет более интенсивной обработки одних и тех же земель, дополнительных затрат капитала на машины, химические удобрения, ирригацию и мелиорацию почвы и т.д. При этом будет проявляться принцип убывающей производительности данного фактора производства: первое вложение может определять наивысшую производительность труда, второе – несколько меньшую, третье – еще меньшую. Но сути дела это не меняет – урожайность участка повысится, возникнет добавочная прибыль от дополнительных капиталовложений.

При прочих равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она прямо пропорциональна  размеру ренты и обратно пропорциональна  норме ссудного процента. Формула цены земли имеет следующий вид³¹:

2.Современное состояние земельного рынка РФ

2.1.Анализ земельного рынка в современных условиях

Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса РФ играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном земельном обороте. В самом общем виде под земельным оборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Земельный оборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. Изменяющиеся из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный земельный оборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного земельного оборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры земельного оборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В результате земельной  реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности.

Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.

Отмечая существенные изменения  в распределении земель по формам собственности, значительная часть территории РФ - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения  безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной  транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного,  оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на  территории городов и населенных  пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения  внутренних функций государства,  его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а  также водные объекты (17,8 млн.  га).

Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции, с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в настоящее время  можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.

Российский земельный  рынок пока еще очень слаб, этому  свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния  экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.  Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя  структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га.

3. Российский земельный рынок: проблемы и решения.

3.1.Пути совершенствования  земельного рынка.

Российское землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной  региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп. Отсюда понятно, с каким необычайно сложным, жизненно важным фактором общественного воспроизводства мы имеем дело, насколько опасно оставлять его вне сферы государственного управления и как необходимо срочно восстановить такое управление в максимально полном объеме.

Для эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется орган, который осуществлял бы общегосударственную координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем.

В конечном счете, задача состоит в том, чтобы радикально пересмотреть концепцию управления земельно-недвижимым комплексом, выявить механизмы его воздействия на эффективность экономического развития регионов и страны в целом. Представляется необходимым на принципиально новой концептуальной основе создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса, которое должно будет заниматься институциональным, инфраструктурным и экономическим обеспечением процесса формирования нового земельного строя в России и комплексного освоения совокупного земельно-недвижимого экономического ресурса. В составе такого министерства должны быть соответствующие службы и агентства, специализированные на оказании услуг по созданию полноценной информационной базы о земельно-недвижимом ресурсе, ее использованию в прогнозах, программах и проектах развития земельно-недвижимых объектов. Параллельно с системой государственного управления следует стимулировать в установленных границах участие в управлении и негосударственных организаций разных типов и форм собственности.