Основы ценообразования на рынке земли в современной России
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ИНСТИТУТ ПРАВА, ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ
Курсовая работа по дисциплине
«Макроэкономика»
на тему
ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Научный руководитель:
д. э. н., профессор
__________ Лиман И.А.
Автор работы:
магистрант гр. 26Эм122з
___________ Рябова О.А.
Тюмень 2013
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ......................
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ
ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ.........................
1.1. Сущность, функции и особенности формирования рынка земли.....5
1.2. Основы ценообразования на земельном
рынке.........................
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ
В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ........................
2.1 Анализ земельного рынка в
современных условиях..........
2.2 Пути совершенствования земельного
рынка.........................
ЗАКЛЮЧЕНИЕ....................
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ....................
ВВЕДЕНИЕ
Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли.
Проблема совершенствования
правового регулирования
Понятие "рынок земли" на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.
Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности. Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли, для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.
Целью данной курсовой работы является изучение основных проблем ценообразования на рынке земли в современной России. В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:
- определить сущность и функции рынка земли;
- выявить основные этапы формирования земельного рынка;
- проанализировать современное состояние рынка земли России;
- изучить законодательные основы;
- наметить пути совершенствования рынка земли.
Объектом изучения в данной работе является земельный рынок РФ.
Предмет изучения - рынок земли, его состояние и факторы, которые оказывают существенное влияние на цену земли.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ
1.1 Сущность, функции и особенности формирования рынка земли
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Рынок земли обладает рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала.
Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность.
В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.
Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства.
Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.
Одной из главных особенностей формирования российской школы экономической мысли было изучение эволюции крестьянского хозяйства и отношения к земле в связи с оценкой будущего развития страны. До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II, до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи аграрный вопрос рассматривался в рамках общих представлений о положении трудящихся.
К тому же в России, в отличие от большинства западных стран, до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа. Затраты труда на месте заимки служили в большинстве случаев определяющим фактором ее владения.
Здесь с давних времен очень твердо было понимание держания, занятия, пользования землей, но понятия аналогичного собственности на землю не существовало.
Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости (землеемкость - размер территории, занятой собственно промышленным объектом и зоной его влияния на ландшафт) в градостроительстве и промышленности.
Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодные для сельхозработ земли.
В связи с отмеченными выше особенностями развития российской цивилизации одним из ключевых вопросов, вокруг которых концентрировалась экономическая мысль, стало рассмотрение аграрного вопроса и способов его решения. Именно здесь лежало понимание альтернативности общественного прогресса, во многом так и нереализованного в российских условиях.
Сказалось здесь и типичное для классической политической экономии механическое наложение на сельское хозяйство свойств сугубо индустриального этапа развития экономики, воспринятое и многими последователями, включая марксизм.
Термин «земля» охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.
Земля либо выступает как непосредственный фактор производства, либо используются в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства. Ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обусловливает малую эластичность предложения земель.
В связи с этими
особенностями использование
Поэтому общественной ценой производства выступает цена производства продукции в относительно худших условиях ведения сельского хозяйства. Реализация продукции по общественной цене производства обеспечивает арендаторам, использующим худшие земли, возмещение издержек производства и получение средней прибыли. А арендаторам лучших и средних земель, у которых индивидуальные затраты будут ниже общественных - еще и сверхприбыль. Она и передается в виде ренты землевладельцу.
Земельная рента - это плата за пользование землей, как результат ее ограниченности. Она выступает как разность между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучших или средних землях. Поэтому и рента этого вида носит название дифференциальной, т.е. разностной.
Различаются лучшие (А), средние (В) и худшие (С) участки земли. Рассмотрим это на примере.
С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство.
Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителям с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.
Таким образом, дифференциальная земельная рента I связана с естественным плодородием земли и местоположению участков.
Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II.
Фактически указанная рента может присваиваться пользователем земли до тех пор, пока остается в силе арендный договор. Но по окончании действия договора положение дел меняется: земельный собственник учтет повысившееся плодородие земли и потребует повышения арендной платы. Вот почему арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает не только землю, но и вложения капитала, которые были осуществлены другими.
Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными различными сферами их использования. Как и собственник, так и арендатор земли заинтересованы в максимальной выгодности использования данного участка, при условии, что доход, связанный с эффективностью их выбора и действий, будет ими же присваиваться.
Таким образом, дифференциальная
рента - это доход, полученный в результате
использования ресурсов (с неэластичным
предложением) более высокой
Различия между двумя видами ренты состоят в следующем.
Первое различие состоит в том, что дифференциальная рента I возникает еще на основе экстенсивного ведения сельского хозяйства, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации сельскохозяйственного производства. Отсюда следует, что дифференциальная рента I исторически предшествует дифференциальной ренте II.
Второе различие между рентами заключается в их получателях. Дифференциальная рента I целиком присваивается земельным собственником, тогда как дифференциальная рента II частично и временно присваивается арендатором.
Кроме монополий хозяйствования на земле существует монополия частной собственности на землю. Она заключается в том, что земля монополизирована как объект собственности, и владелец земли решает, дать или не дать право арендатору приложить капитал к его земле. Владелец даже худшего участка не отдаст в аренду землю бесплатно. Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную земельную ренту, уплачиваемую за пользование любой землей, какого бы качества она не была. Это приводит к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате даже на худших участках земли получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту.
Кроме дифференциальной и абсолютной рент в некоторых случаях может существовать монопольная рента. Данная рента применяется тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственной продукции, производимой в ограниченных количествах, устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.
Между монопольной и абсолютной рентой имеется существенное различие: если абсолютная рента получается со всех земель, то монопольная рента – только с очень немногих участков.
Таким образом, рост производства сельскохозяйственной продукции может происходить и за счет более интенсивной обработки одних и тех же земель, дополнительных затрат капитала на машины, химические удобрения, ирригацию и мелиорацию почвы и т.д. При этом будет проявляться принцип убывающей производительности данного фактора производства: первое вложение может определять наивысшую производительность труда, второе – несколько меньшую, третье – еще меньшую. Но сути дела это не меняет – урожайность участка повысится, возникнет добавочная прибыль от дополнительных капиталовложений.
При прочих равных условиях
именно величина ренты определяет цену
земли. Она прямо пропорциональна
размеру ренты и обратно
Цена земли = (Рента / ссудный %) х 100
1.2. Основы ценообразования на земельном рынке
С развитием рыночных отношений в России земля стала товаром, т. е. любой земельный участок может перейти в собственность, соответственно, у каждого земельного участка есть своя цена.
Чтобы понять процесс ценообразования, отметим существующие виды стоимости земли:
– потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования;
– нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы;
– рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т.д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;
– оценочная стоимость – цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже.
При этом на нее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т.д.).
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рассмотрим методы оценки рыночной стоимости земли.
1.Метод наилучшего и наиболее эффективного использования.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает, что земельный участок будет использован самым эффективным и приводящим к наибольшей стоимости способом, выбранным из всего набора возможных и законных вариантов и являющимся физически возможным и финансово осуществимым.
В процессе анализа наилучшего
и наиболее эффективного использования
сопоставляются между собой все
возможные альтернативные варианты
освоения (или застройки) данного
земельного участка. Для каждого
из рассматриваемых вариантов
2.Капитализация земельной ренты.
Для расчета стоимости участка земли данным методом арендная плата на землю капитализируется посредством использования коэффициента капитализации для земли, который определяется из рыночных данных.
3. Метод разбивки на участки.
Расчет стоимости земельного участка с помощью данного метода производится следующим образом:
- определяются количество участков в разбивке и их размеры на основе физических и юридических возможностей, а также экономической целесообразности;
- вычисляется предполагаемый доход от реализации или сдачи в аренду полученных участков;
- вычисляется чистый доход от реализации (разность потенциального дохода от реализации и суммы издержек на устройство участков).
4.Метод сравнения продаж.
Наиболее предпочтителен и общеприменим. Необходимо выбрать единицу сравнения на основе рыночной информации, а затем скорректировать цены продаж по элементам сравнения. Основные элементы сравнения для земли: права собственности; месторасположение; коммунальные услуги; физические характеристики; условия продажи; условия финансирования; условия зонирования.
Можно брать несколько единиц сравнения и корректировать цену каждой из них. В итоге получится несколько значений стоимости, которые будут определять диапазон стоимости.
5. Метод распределения.
Данный метод основывается на утверждении, что для любого типа объектов недвижимости есть нормальное соотношение стоимости земельного участка и стоимости построек. Это соотношение более достоверно для новых улучшений, отражающих наилучшее и наиболее эффективное использование земли. По мере увеличения давности построек, отношение стоимости земельного участка к совокупной стоимости объекта растет.
Использование метода распределения не позволяет получить точную рыночную стоимость.
6.Метод выделения.
Является разновидностью метода распределения. Стоимость земли рассчитывается как разность между стоимостью недвижимости и стоимостью улучшений с учетом износа.
7. Техника остатка для земли.
Применяется, если нет данных о продаже свободных участков земель.
Для расчета стоимости нужно знать:
- стоимость постройки;
- чистый операционный доход от недвижимости;
- коэффициенты капитализации
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
2.1 Анализ земельного рынка в современных условиях
Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса РФ играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном земельном обороте. В самом общем виде под земельным оборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Земельный оборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. Изменяющиеся из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности.
В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный земельный оборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная.
Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований.
Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного земельного оборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры земельного оборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ.
Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников.
Другими словами, важнейшими
инструментами воздействия
В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности.
Эти изменения в первую
очередь затронули земли
Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, значительная часть территории РФ - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К неподлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:
- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);
- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);
- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);
- расположенных на
территории городов и
- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);
- лесного фонда (265,9 млн. га);
- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га).
Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Врядли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га.
- Основы численных методов курсовая работа
- Основы экологии человека. Взаимосвязь экологии человека и здоровья
- Основы экономики и организации производства электронной аппаратуры
- Основы экономики и управления организациями социальной защиты в Российской Федерации
- Основы экономики и экологии
- Основы экономики строительства
- Основы экономического анализа
- Основы хроматографических методов анализа
- Основы целесообразности
- Основы ценовой политики организации и главные направления менеджмента цен
- Основы ценообразование
- Основы ценообразования
- Основы ценообразования
- Основы ценообразования в туризме
