Особенности девелоперской деятельности в Твери

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Тверской Государственный  Технический Университет»

Кафедра экономики и управления производством

 

 

 

 

Курсовая работа

Тема: Особенности девелоперской деятельности в Твери.

 

 

 

 

 

 

Выполнила:     студентка  группы ЭУП (он) 0914

4 курса факультета управления  и 

социальных коммуникаций

Ким Алина Эдуардовна

Проверила:                     доцент кафедры ЭУП 

Глебова Анна Геннадьевна

 

 

 

 

 

Тверь 2012

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………2

Глава 1. Теоретические аспекты  определения сущности девелоперской  деятельности

1.1 Сущность девелопмента………………………………………………..5

1.2 Функции девелопмента…………………………………………………7

1.3 Виды девелопмента……………………………………………………10

Глава 2. Анализ девелоперской  деятельности в Твери

2.1 Характеристика основных  девелоперов Твери………………………13

2.2 Описание девелоперских  проектов Твери………………………..….17

2.3 Определение основных  негативных и позитивных тенденций  развития девелоперской деятельности  в Твери……………………….....26

Глава 3. Направления и  пути развития девелоперской деятельности в Твери на современном этапе

3.1 Пути устранения недостатков  девелоперской деятельности в  Твери………………………………………………………………………..29

3.2 Направления развития  девелоперской деятельности в Твери……....30

Заключение……………………………………………………………...….33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

На данный момент недвижимость приобрела новый экономический  смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, девелоперской и иными видами деятельности.

Девелопмент представляет собой  многофункциональную систему управления проектами по недвижимости. Это многоступенчатый бизнес, цель которого создание объекта  недвижимости с нуля и «под ключ». Причем таким образом, чтобы получить от реализации проекта максимально  возможную прибыль. Под силу это  только тем компаниям, которые профессионально  разбираются и в строительстве, и в экономике, и в архитектуре, понимают социальную востребованность конкретного объекта.

Как правило, девелопмент  предполагает проведение следующего комплекса  работ: поиск подходящей площадки, анализ ее правового статуса, разработка концепции, подготовка проекта и его согласование, строительство объекта, ввод его  в эксплуатацию, поиск покупателей  или арендаторов, продажа. Девелоперская  компания может выполнять и функции  эксплуатирующей организации. Странно, слово «девелопмент» мало что  говорит тверитянам, тогда как  уже много лет это самый  перспективный в регионе вид  бизнеса.

Мы привыкли говорить о  строителях. Или о собственниках  земельных участков. Но современный  подход к застройке подразумевает  не просто нагромождение очередных  квадратных метров на территорию, а  создание стимулов купить именно эти  квадратные метры – благо предложение  не ограничено.

Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Становление рынка девелопмента в нашей стране начинает свой отсчет с 2000 года. В это же время в СМИ  начали появляться статьи о девелопменте как о самостоятельном виде бизнеса. До этого момента рынок недвижимости был рынком застройщиков. Однако с  усложнением рыночных отношений  усложнилась и задача по созданию объектов недвижимости.

Качественные скачки, которые  произошли за последние 7-8 лет на рынке недвижимости, изменили ситуацию. Появились крупные собственники земли за городом, заинтересованные в повышении ее стоимости. Понятно, что времена безыдейной застройки  побережий прошли. А чтобы продавать  участки не на берегу Волги или  Селигера, надо доказать покупателям, что эти участки чем-то отличаются от других.

В последнее время девелоперские  услуги полного цикла становятся все более востребованными.

Объекты исследования –  девелоперские компании г.Твери  ООО "Завидово Девелопмент" , НП ОИЗ«Новый Свет» и ООО "Аргон".

Предмет исследования –  особенности реализации девелоперских  проектов в г.Твери.

Цель курсовой работы состоит  в определении негативных и позитивных тенденций развития девелоперской деятельности в Твери и пути устранения недостатков.

Для достижения поставленной цели в работе решаются задачи:

1. рассматриваются теоретические  аспекты девелоперской деятельности  коммерческих предприятий; 

2. исследуются основные  понятия и сущность девелопмента;

3. рассматриваются основные проекты Твери;

4. проводится анализ негативных и позитивных тенденций развития девелоперской деятельности в Твери на основе девелоперских проектов.

В работе использованы книги, учебные и методические материалы, статьи и публикации ученых-экономистов, ресурсы сети интернет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты  определения сущности девелоперской  деятельности

 

1.1 Сущность девелопмента

 

Понятие  «девелопмент»  пришло к нам из английского языка, и означает оно дословно «развитие». По отношению к недвижимости это  понятие означает продвижение  проектов, связанных с недвижимостью – проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Стоит отметить, что у  термина «девелопмент» отсутствует  законодательно закрепленная трактовка, поэтому к решению этого вопроса  обращались многие авторы научных трудов. Проанализировав многие определения  можно выделить основные характеристики  девелопмента:

а) девелопмент – это  особое направление бизнеса;

б) содержание девелопмента –  преобразование недвижимости;

в) цель девелопмента – возрастание стоимости преобразуемых объектов недвижимости.¹

Учитывая перечисленные  выше положительные характеристики можно сформулировать следующее  определение. Девелопмент – это  направление бизнеса, связанное  с предоставлением услуг по качественному  преобразованию недвижимости с целью  роста ее стоимости.

 По моему мнению, чтобы раскрыть всю сущность девелопмента, нужно исследовать три взаимосвязанных категории : субъект, объект и предмет девелопмента.

Попытаемся рассмотреть  основные особенности девелопмента с позиций указанной системы  понятий.

Субъектом девелоперской деятельности выступает девелопер и его довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным для русского уха – застройщиком, добавляя далее, что девелопер – это предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость.²

Если заглянуть в Градостроительный  кодекс Российской Федерации, то можно  увидеть , что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать  и реализовывать проект его застройки  или проект межевания данного  земельного участка с последующей  передачей подготовленного для  застройки или застроенного земельного участка другим лицам.³

То есть понятия застройщик и девелопер не эквивалентны, но есть совмещение застройщиком функций  девелопмента.

Девелопер, с экономической  точки зрения – это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного  ресурса – недвижимости (пользователи недвижимости, специализированные девелоперские  компании, финансовые институты и  строительные компании).

Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются следующие  участники:

1) Профессиональные консультанты  – оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие  проектами;

2) Клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов  девелопмента (обычно это сами  девелоперы или владельцы земли);

3) Планирующие органы  – государственные органы в  компетенцию которых входит планирование  и контроль развития городской  среды с точки зрения оптимального  социально-экономического развития  территорий;

5) Подрядчики – организации,  выполняющие строительно-монтажные  работы;

6) Общественность – жители  и организации, формирующие свое  мнение относительно перспектив  развития территорий;

7) Финансирующие стороны  – организации или лица, обеспечивающие  краткосрочное и долгосрочное  финансирование процесса девелопмента.

Относительно большое  количество участников процесса девелопмента объективно связано с необходимостью компенсации несовершенства рынка  недвижимости.

 

1.2 Функции девелопмента

 

Процесс девелопмента предполагает реализацию следующих основных функций:

• выбор объекта девелопмента;
• получение разрешений и согласований;
• организация финансирования;
• приобретение объекта для девелопмента;
• организация проектирования и строительства;
• сдача в аренду или продажа готового объекта.

Выбор объекта девелопмента – это нахождение потенциально прибыльного  участка, означающее оценку будущего спроса на использование существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства  для такого использования. Из всех вариантов  должен быть выбран проект, который  дает максимальный чистый доход. Как  правило, первичная оценка затрагивает  детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия  подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик  окружающей среды. На основе выполненных  исследований производится предварительная  проектная проработка и оценка проекта  девелопмента.

Получение разрешений и согласований. Лучше всего, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если это допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований увеличивает период девелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.

Организация финансирования. Чтобы покрыть все издержки девелопмента нужно организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и девелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По окончании девелопмента готовый объект либо продается, либо остается во владении девелопера. Во втором случае девелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило 20-30 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется начиная с момента начала девелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.

Приобретение объекта  для девелопмента - это приобретение имущественных прав на недвижимость, которое может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополией отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные издержки. Поэтому девелопер должен предусматривать дополнительные издержки сверх обычных издержек на приобретение и строительство. Такие дополнительные издержки включают расходы по владению землей в ожидании момента прибыльности девелопмента и расходы в период девелопмента – оплата специалистов, процентные платежи.

Организация проектирования и строительства. Для выполнения проектных и строительно-монтажных  работ девелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет девелоперу снизить некоторые риски периода  строительства.

Сдача в аренду или продажа  готового объекта. Девелопмент считается  завершенным в момент либо продажи  готового объекта, либо, если девелопер  намерен оставить его в своем  владении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект девелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.⁴

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение  концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей  концептуальной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа.

 

1.3 Виды девелопмента

 

Принято выделять два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и  строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме - fee-development - девелопер  не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном  участке построил здание "под  ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как  правило, посредством тендера.

 

В такой проект девелопер  обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые  согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность - speculative development - гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных  девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных  средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка сконцентирроваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер  имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер  расчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками  проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство  специалистов считают, что девелопмент  такого рода является наиболее сложной  операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте  совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные  финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.⁵

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ девелоперской  деятельности в Твери

 

2.1 Характеристика основных девелоперов Твери

 

Девелопер — это одна из специализаций профессионала  по операциям с недвижимостью (риэлтора). Он заказывает проект, покупает или  берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект (например, большое офисное  здание). Затем он может сдать  в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать  принадлежащую ему недвижимость. Главное — окупить все затраты  и получить прибыль.

После смены земельного законодательства девелоперу приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций.

Девелоперами становятся предприниматели, опытные риэлторы, которые приобрели успешный, разносторонний опыт в своем деле.

В данной курсовой работе  буду рассматривать трех основных девелоперов  Твери.

 

I. Общество с ограниченной ответственностью «Завидово Девелопмент»

Краткое наименование: ООО "Завидово Девелопмент"

Статус по данным Росстата: Действующее (по состоянию на 01 октября 2012 года)

Дата первичной регистрации: 04.12.1980

Адрес: 171266, Тверская область, Конаковский район, д Мокшино, ул Школьная, д 4 А.

Виды деятельности:

• Архитектура, промышленное проектирование, геолого-разведочные работы, геодезия и картография, стандартизация и метрология
• Здания и сооружения - снос и разборка, земляные работы
• Общестроительные работы
• Кровельные работы
• Дороги, аэродромы и спортивные сооружения - строительство
• Водные сооружения - строительство
• Специализированные строительные работы
• Электромонтажные работы
• Изоляционные работы
• Санитарно-технические работы
• Инженерное оборудование дорог, аэродромов и портов; защитные ограждения - монтаж
• Штукатурные работы
• Столярные и плотничные работы
• Облицовка стен, устройство покрытий полов
• Стекольные и малярные работы
• Прочие отделочные и завершающие работы
• Строительные машины и оборудование - аренда с оператором
• Лесоматериалы и строительные материалы - торговля через агентов
• Скобяные изделия, лакокрасочные и строительные материалы - розничная торговля
• Специализированные услуги

Регион: Тверская область

ОКАТО: 28230816001 (Мокшинский (д  Мокшино))

ОГРН: 1047796673825

ИНН: 7707526640

Уставный капитал: 6 150 000 ⁶

 

II.Некоммерческое партнерство Объединение индивидуальных застройщиков «НОВЫЙ СВЕТ».

Сокращенное наименование Партнерства: НП ОИЗ «НОВЫЙ СВЕТ».

Место нахождения Партнерства: 170000, Россия, Тверская область, г. Тверь, ул. Серебряная, д. 11.

Партнерство как некоммерческая организация учреждено на добровольных началах для содействия членам Партнерства  в индивидуальном строительстве.

Целями деятельности Партнерства  являются содействие членам Партнерства  в:

• содержании и обслуживании коттеджного поселка «НОВЫЙ СВЕТ», расположенного в Калининском районе Тверской области в деревне Игнатово.
• осуществлении деятельности, направленной на достижение цели управления объектами недвижимости и инфраструктуры
• обеспечении управления территориями, в пределах которых находятся земельные участки и иное недвижимое имущество членов Партнерства, их обслуживание и эксплуатация в интересах членов Партнерства и других жителей в соответствии с целями, установленными в настоящем пункте;
• благоустройстве и озеленении территорий, поддержание в состоянии, отвечающем современным культурно-эстетическим требованиям;
• создании благоприятной экологической обстановки на территориях;
• повышении инвестиционной привлекательности поселка;
• создании и развитии инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры территории, имущественных и иных объектов совместного использования;
• содержании инженерных сетей, дорог и других объектов совместного использования за счет средств Партнерства силами подрядных организаций и индивидуальных предпринимателей, привлекаемых для этих целей на основе гражданско-правовых договоров;
• обеспечении рабочего состояния систем водоснабжения, электроснабжения, канализации в пределах домов и земельных участков членов Партнерства;
• привлечении на договорной основе специализированных организаций и частных лиц для обеспечения правопорядка на территориях, охраны имущества Партнерства и имущества его членов;
• организации строительства на отведенных в установленном порядке земельных участках зданий, строений, сооружений, необходимых для достижения целей деятельности Партнерства.
• Партнерство вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом и соответствующую целям, для достижения которых оно создано. Такой деятельностью может являться:
• приносящее прибыль выполнение работ и оказание услуг, отвечающих целям создания Партнерства;
• сдача в аренду имущества Партнерства; ⁷

 

III. Общество с ограниченной ответственностью «УК Аргон».

Местонахождение : 170100, г. Тверь, ул. Симеоновская, д. 39

Основные функции ООО "Аргон"

- Сбор необходимой технической  документации

- Планировка внутренних  догор и коммуникаций

- Проведение проектных  работ

- Контроль инженерных  и строительных работ

- Юридическое сопровождение  проектов

- Ввод в эксплуатацию  и последующее комплексное обслуживание  инфраструктуры.⁸

 

2.2 Характеристики девелоперских  проектов Твери

 

I. Девелоперский проект «Завидово»

Завидово — уникальный проект, где сочетаются красота природы  и большая вода, сложившаяся репутация  престижа и эксклюзивности, продуманный  подход к созданию жизненного пространства. Здесь создана атмосфера и  инфраструктура курорта, где хочется  жить и отдыхать. Завидово понравится тем, кого интересует качественная недвижимость в Московской области.

 

Украшение Завидово — красивейшее  гольф-поле, где будут проводиться  международные турниры, живописные пешеходные набережные, система прибрежных парков, оживлённые благоустроенные марины, из которых открыт путь в Волгу. И, конечно же, потрясающая красота водных просторов и лесов национального парка «Завидово».

Гольф-яхт-клуб — наиболее престижный район Завидово, занимающий около 400 гектаров, из них 260 гектаров отведено для элитной индивидуальной жилой  застройки. Здесь ведётся продажа  загородной недвижимости. Покупателям  предлагается широкий выбор готовых  домов и участков от 20 до 170 соток, в том числе участки у воды, у леса, у гольф-поля. На территории гольф-яхт-клуба Завидово уже построено  профессиональное гольф-поле международного класса на 18 лунок, две благоустроенные  гавани, способные вместить 500 яхт, обустроены километры пешеходных набережных, парковые зоны и пляжи. Полностью построены  современные инженерные коммуникации. Проект разработан при участии лидирующих международных компаний, работающих в области архитектуры, градостроительства и инженерного обеспечения — AECOM и Buro Happold.

 

Завидово — гармоничная  совокупность несколько районов. У  Главной марины с акваторией 7 гектаров расположена наиболее оживлённая часть  курорта Завидово-Марина, где предлагаются апартаменты, по соседству с которыми будут находиться рестораны, кафе, магазины, салоны, галереи, досуговые и детские  центры, центры водных видов спорта. Сидя в кафе на набережной, можно  любоваться белоснежными яхтами и быстрыми лодочками. Здесь же расположится высококлассный отель Рэдиссон-Завидово с конференц-центром  и спа-салоном.

 

В районе Завидово-Марина на опушке соснового леса, в десяти минутах ходьбы от благоустроенного пляжа и яхт-клуба, расположены  жилые улочки с индивидуальными коттеджами. Этот район привлечёт желающих купить участки земли в Подмосковье. Здесь продаются дома и участки размером от 10 соток. Проекты домов можно выбрать из предлагаемых застройщиком вариантов, либо предложить свой проект, который будет воплощён в жизнь с помощью аккредитованных подрядчиков. Район связан с набережными и центром курорта системой пешеходных и велосипедных дорожек, здесь будут оборудованы спортивные и детские площадки.⁹

 

Развитие проекта "Большое  Завидово" в Конаковском районе Тверской области – это успешный пример взаимодействия на уровнях "область  – сельское поселение — инвестор".

Реализуемый инвестиционный проект «Завидово» является «локомотивом развития не только сельского поселения, но и Конаковского района и Тверской области в целом». Он предоставляет  возможность местным жителям  не уезжать в Москву и Питер, а  работать у себя, стимулирует молодежь овладевать конкурентными специальностями  и оставаться на своей малой родине. В перспективе на территории «Завидово» будет построено 6 детских садов, 4 общеобразовательные школы, несколько  медицинских учереждений и станция  скорой помощи, дом детского творчества, физкультурно-оздоровительный центр  и спортивные площадки, 3 микрорайонных  досуговых центра. На базе Академии гольфа будет организована детская  спортивная школа. Будут построены  торговые комплексы, открыты отделения  банков. Вдоль воды уже протянулись  километры пешеходных набережных и пляжей, благоустроены парковые зоны, активно идёт благоустройство общественной рекреационной зоны.¹⁰

Общая площадь застройки 15 Га

 

I-я очередь коттеджного  поселка "Завидово" занимает  площадь 4 000 кв.м - это 25 домовладений  с площадью участков от 8 до 18 соток.  Земельные участки оформлены  в собственность, относятся к  землям категории ИЖС (Индивидуальное  жилищное строительство).

Строительство второй и третьей  очереди запланированы на 2013 год.

 

Коммуникации:

Электричество 15 кВт, 3 фазы;

Магистральный газопровод;

Цетральная система канализации;

Индивидуальное водоснабжение;

Ограждение по периметру, наружное освещение территории поселка, круглосуточная охрана,

Благоустроенная общественная зона.

 

Инфраструктура: