Особенности договора аренды предприятия. 2

33

Содержание

Стр.

Введение……………………………………………………………………………   3

Глава 1. Договор аренды предприятия как основание возникновения               гражданско-правовых отношений.......…………………………………….   4

              1.1   Характеристика предприятия как объекта договора аренды…………4

              1.2 Заключение договора аренды предприятия при оформлении               отношений               по аренде предприятия………………………………………… 8

Глава 2. Особенности договора аренды предприятия…………………………   12

              2.1  Предмет договора…..............................................................................   12

              2.2 Форма   и   государственная   регистрация    договора     аренды               предприятия……………………………………………………………….    18

              2.3 Содержание договора (права и обязанности сторон)........................    19

              2.4 Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)……………   23

              2.5 Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной               платой………………………………………………………………………  25              Заключение…………………………………………………………………   27

              Список  литературы……………………………………………………… 29              Приложение № 1…………………………………………………………..   31             

Введение

              Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон. В последние годы в практике хозяйствования все большее распространение поручили аренда трудовыми коллективами государственных предприятий, аренды структурных единиц, цехов, участков, ферм и имущества гражданами, а также аренда предприятий.

              Арендная деятельность затрагивает как частный спектр деятельности, так и отношения между лицом и целым предприятием, что убеждает нас в необходимости знания договорных отношений в сфере аренды предприятия – именно в этом заключается актуальность выбранной темы.

              Цель исследования – всестороннее изучение особенностей договора аренды предприятия.

              Задачи:

              1. Рассмотреть теоретические основы договорных отношений аренды предприятия.

              2. Изучить особенности договора аренды предприятия, его состав и форму, содержание и порядок заключения.

              3. Рассмотреть составляющие договора аренды предприятия.

              Предмет исследования  - договор аренды предприятия.

              Объектом исследования является действующее гражданское законодательство РФ и нормативная документация в области   

              Методологическая база данной работы основана на действующих ГК РФ, иных нормативных документах и учебной литературе по данной теме.

              В ходе изучения представленной темы использовались как нормативно правовые акты, научные труды и публикации.

Глава 1. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений

1.1 Характеристика предприятия как объекта договора аренды

              Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1. ст. 420 ГК). Он возникает всегда в результате выражения воли двумя или несколькими лицами. Волеизъявления указанных лиц должно быть взаимно согласовано. Однако договором является не любое соглашение лиц, а только такое, которое специально направлено на то, чтобы вызвать юридические последствия, т.е. на возникновение, регулирование, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.             

              Договор - это юридический факт, порождающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Но в отличие от других юридических фактов (например, событий, причинения вреда и т.д.), которые влекут только установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, договор, кроме того, непосредственно и регулирует в соответствии с законом и соглашением сторон поведение сторон, определяет их права, обязанности и ответственность.Статья 421 ГК РФ закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора:

              а) субъекты гражданского права свободны в решении вопросов заключения договора (не считая случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством);

              б) субъекты гражданского права свободны в выборе партнера при заключении договора;

              в) субъекты гражданского права свободны в выборе вида договора; стороны вправе заключить договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор);

              г) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;

              д) субъекты гражданского права свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом;

              е) если условие договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;

              ж) если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота.

              Договор является наиболее распространенным основанием возникновения большинства гражданско-правовых обязательств. Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность сторон. Договор аренды предприятия - договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

              Предметом договора выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

              Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

              Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.

              В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

              Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

              Размер арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным. Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

              На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

              Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

              После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

              Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК РФ. Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:

              а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;

              б) сдавать материальные ценности в субаренду;

              в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);

              г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.                                                                                                                Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

1.2 Заключение договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия

              Заключение договора регламентируется ст. 432 - 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора:

              - оферта (предложение заключить договор);

              Присоединившаяся сторона имеет право требовать расторжения или изменения договора, если он лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора. Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, если они присоединились к договору в связи со своей предпринимательской деятельностью и знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (ст. 428 ГК РФ). Оферта может быть отозвана. Она считается не полученной, если, извещение об отзыве поступило раньше или одновременно с офертой.

              - акцепт (согласие заключить договор). Соответственно, стороны называются оферент и акцептант. Договор считается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептанта. Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК РФ).

              Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или предыдущих деловых отношений сторон. Акцептом считается также совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

              Акцепт может быть отозван. Если извещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК РФ).

              Реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику для отправки последнему, сдачи в организацию связи для пересылки покупателю). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

              Местом заключения договора является то место, которое указано в самом договоре. Если в договоре не указано место его заключения, то он признается заключенным по месту жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК РФ).

              Начало-окончание действия договора. Договор вступает в силу и становится    обязательным для сторон с момента его заключения.              Стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

              Заключение договора в обязательном порядке.  Указанный порядок применяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон в силу закона.

              Заключение договора на торгах регламентируется ст. 447-449 ПС. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило, лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

              Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в частности, превышающие сумму задатка. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

              Действительность заключенного на торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торги будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст.449 ГК РФ).

              По общему правилу договор должен исполняться на тех условиях, на которых он был заключен. Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

              В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

              В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

              - при существенном нарушении договора другой стороной (нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

              - в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;

              - в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст.450,451 ГК РФ).

              При расторжении договора из-за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.

              Выводы. Данная глава содержит понятие аренды предприятия. Понятие договора аренды предприятия, как основание возникновения гражданско-правовых отношений. Договор аренды предприятия является основным регламентирующим документом и основанием заключения сделки.

              Сделку невозможно считать совершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведена государственная регистрация договора аренды предприятия.

Глава 2. Особенности договора аренды предприятия

2.1 Предмет договора

              Особенности договора аренды предприятия законодательно закреплены в ст. 656 ГК РФ. Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий применяются правила об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.

              Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК РФ, оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

              Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав) и неимущественных прав, которые входят в этот комплекс согласно данной статье, совпадает с перечнем ст. 132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо прав требования, в комментируемой статье в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.

              Такой вид имущества, как предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного.               Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Поэтому и договор аренды приобретает комплексный характер. В нем будут присутствовать в качестве составляющих элементов те договоры, на основании которых осуществляется передача прав владения и пользования конкретным элементом имущественного комплекса - вещи, имущественного права, права на использование исключительных прав. Соответственно к этим отношениям будут применяться правила об уступке требований, переводе дома, о лицензионных договорах.

              Один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

              Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. При этом надо учитывать следующие правила:

              1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны - возможности заключить такой договор;

              2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона;

              3) законом, прежде всего Земельным кодексом, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607);                                                                                                                               4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила _ 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

              По поводу вещей, составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя, согласно определению арендного договора, возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.

              Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст.ст. 382-390).

              Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора в целом регулируется по правилам о переводе долга (ст.ст. 391-392 ГК). Последнее требует получения согласия кредиторов. По смыслу ст. 657 ГК перевод долга осуществляется после заключения договора, а так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то этот долг нельзя включить в состав предприятия.

              Возможность включения в состав предприятия как предмета арендного договора прав владения и пользования зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц - собственников соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид этих прав. Если это ограниченные вещные права, то возможность и способы их передачи определяются соответствующими нормами разд. II ГК РФ "Право собственности и другие вещные права". Если они носят обязательственный характер, то это зависит от условий соответствующих договоров.

              В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием. Однако исполнение арендодателем закрепленной в данном пункте обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения и пользования чужим имуществом не всегда зависит только от воли самого арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму, освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия его вины.

              По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав.

              Предметом данного договора способны быть не все личные права, а только такие, которые тесно связаны с имущественными или представляют собой совокупность личных неимущественных и имущественных прав, т.е. по своей природе способны к использованию в коммерческом обороте. В группу таких прав включаются права на использование объектов промышленной собственности. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности. Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции - права на фирменное наименование и/или коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания и наименование места происхождения товара, а также права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом и принадлежащие лицу по праву преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), право на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау).