Особенности договора аренды нежилого помещения

      Введение 

     Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются лишь некоторые проблемы договора.

     Актуальность  данной темы обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, договор аренды нежилых  помещений сравнительно недавно  получил широкое распространение  в гражданско-правовых отношениях. По своей «популярности» в настоящее время он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы. Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Со временем, этот вакуум заполнило российское законодательство, в основном, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.

     В период 1993-1995гг. на региональном уровне субъектами РФ принято большое количество нормативных актов, подчас идущих вразрез с федеральным законодательством об аренде.

     Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации¹ (далее ГК РФ) процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

     Тем не менее, белые пятна арендного  законодательства все же остались, что требует для правоприменителя вдумчивого, взвешенного применения различных по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования  норм права в области арендных отношений.

     В-третьих, к сожалению, судебная практика в  данном вопросе не всегда однородна. Подчас, арбитражные суды различных  регионов и уровней неодинаково  разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

     Цель  работы – исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения  и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством.

     Задача  данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений. 
 
 
 
 

      Глава I. Основные понятия аренды нежилых помещений

     1.1. Понятие договора  аренды 

     В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения  об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено  иное (ст. 625 ГК РФ).

     Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное  пользование, наряду с договорами найма  жилого помещения, безвозмездного пользования  и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

     Аренда  имеет традиционно широкое распространение  в коммерческом обороте и по сфере  использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

     Как купля-продажа и иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром в ней  выступает часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой в аренду. Эта часть потребительной стоимости соответствует отрезку времени, в течение которого арендатор имеет право извлекать полезные свойства этой вещи.

     При аренде происходит экономическое расщепление  потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую в виде товара и другую, таковым не являющуюся. Следствие  этого - принадлежность арендованного  имущества на различных юридических титулах одновременно двум субъектам. На срок договора у арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества.

     Важная  черта этого договора - то, что  он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не вправо хозяйственного ведения или право оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом. «В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжения нанятой вещью (например, ремонт вещи своими силами или передача ее третьему лицу для ремонта; передача части имущества в пользование другому лицу и т.п.). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом». Это означает, что права арендатора на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности.

     Договору  аренды  присущи только ему характерные  черты, позволяющие рассматривать  этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:

     Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества  во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом  права собственности на это имущества  к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

     Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые  являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров  об аренде.

     В-третьих, выделение отдельных видов договоров  аренды (за исключением проката, фрахтования  на время, лизинга) произведено в  ГК в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ².

     Договор аренды принято относить к числу  консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров³.

       Консенсуальным договор аренды  считается, поскольку момент вступления  договора в силу не связывается  с передачей арендованного имущества  арендатору.

     Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление  в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет  обязанности в пользу другой стороны  и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет  право от нее требовать⁴. 

     Общие положения ГК РФ об аренде предусматривают  при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ).

       Содержание договора аренды составляют  его условия, права и обязанности  сторон. Давая общую характеристику  договору аренды, необходимо выделить  еще два важных момента –  о существенных условиях этого  договора, признаваемых таковыми  в силу закона, и о природе  отношений сторон. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607).

     Рассматривая  договор, мы, прежде всего, исследуем  его объект, выясняем кто является надлежащими сторонами, а также  раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договору аренды нежилых помещений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Нежилые помещения как особый объект аренды имущества 

     Если  проанализировать действующие в  настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети  из них - это договоры на аренду нежилых  помещений. При этом, по одним договорам  арендуются целые здания и сооружения, по другим - всего лишь одна или несколько  комнат, расположенных как в нежилых  строениях, так и в домах жилого фонда.

     Понять  причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они  в значительной степени обусловлены  конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

     Указанные обстоятельства повсеместно привели  к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

     Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

     Ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ⁵ жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

     В соответствии с п.З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

     Так, ФАС Западного – Сибирского округа отказал в иске Прокурора Омской области к Министерству имущественных отношений Омской области о признании недействительными договоров аренды на помещение. Исковые требования обоснованы незаконностью сдачи в аренду помещений, находящихся в общежитии. Однако суд отказал в удовлетворении исковых требований, мотивировал решение тем, что прокурором не представлено доказательств, что в аренду были сданы жилые помещения, находящиеся в общежитии. Тем не менее, при новом рассмотрении дела суду необходимо учесть недостающих сведений о статусе данного помещения и с применением надлежащих норм, принять по делу соответствующее решение⁶.

     Размещение  собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятия, организации, учреждения допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.

     Ст.9 действующего Жилищного кодекса  не допускает перевод пригодных  для проживания помещений в домах государственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.

     В г. Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» от II ноября 1994 года⁷.

     Данный  порядок устанавливает общие  требования к переводу жилых помещений в нежилой фонд в г. Москве вне зависимости от нахождения в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Возможность перевода жилых помещений в нежилые рассматривается комиссией административного округа, также непосредственно городской комиссией по использованию жилищного фонда. Решения этих комиссий утверждаются Департаментом муниципального жилья г. Москвы. В соответствии с этим порядком, основаниями для перевода жилых помещений в нежилые являются признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений временно непригодными (до устранения причин, обуславливающих непригодность) для проживания; признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фондами т.п.

     Межведомственная  комиссия изучает представленные документы  и принимает решение, которое оформляется актом. На основании этого решения Департамент муниципального жилья издает распоряжение. Указанный документ выдается владельцу (балансодержателю) помещений и направляется в БТИ для внесения вытекающих из них изменений в технический паспорт на строение.

     Из  этого следует, что арендовать возможно не только помещение, находящееся в нежилом фонде, но и при необходимости перевести жилое помещение в нежилое для последующего заключения договора аренды данного имущества.

     Для правильного и юридически грамотного заключения договора следует точно  знать, в чьей собственности находится  нежилое помещение, которое служит объектом аренды.

     Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется ввиду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности с последующим делением государственной собственности на государственную федеральную и государственную собственность субъектов в составе Российской Федерации. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности - федеральными органами, государственной областной собственности - областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.

     Такое разграничение прав собственности  на государственное имущество необходимо для определения органа, правомочного сдать нежилое помещение в  аренду.

     Стороны договора именуются арендодателем  и арендатором. Арендодатель - лицо, предоставляющее контрагенту нежилое  помещение в целевое временное владение и пользование за плату. Арендатор - лицо, берущее за плату в целевое временное владение и пользование или пользование нежилое помещение. К лицам, которые могут выступать в роли арендатора и арендодателя, предъявляются обычные для участников гражданского оборота требования правосубъектности - факт государственной регистрации для юридических лиц и достижение совершеннолетия для физических лиц.

     Арендаторами  могут выступать любые юридические  и физические лица, обладающие гражданской  правосубъектностью.

     Правом  сдачи нежилого помещения в аренду обладает его собственник, а также  лица, управомоченные собственником  или законом сдавать нежилое  помещение в аренду (ст. 608 ГК РФ).

     Сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения им. Поэтому арендодателем, в первую очередь, выступает собственник, как лицо, обладающее правомочием распоряжения. Иные лица, выступающие арендодателями, должны быть наделены этим правом по закону или собственником. По закону сдавать нежилое помещение в аренду могут субъекты права хозяйственного ведения, но только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

     Будущим контрагентам необходимо точно установить свои полномочия и полномочия другой стороны. Заключая договор с ненадлежащей стороной, потенциальный арендатор  или потенциальный арендодатель рискует тем, что заключенный договор аренды на нежилое помещение может быть признан недействительным и расторгнут.

     Для арендатора нежилых помещений важно, чтобы его правомочия были основаны на договоре и законе. Поэтому заключать  договор аренды необходимо только с законным арендатором. Здесь возникает немало проблем, избежать которые возможно, если обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

     С помощью юриста, возможно, правильно  определить все условия договора аренды нежилого помещения и оформить их надлежащим образом. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава II. Особенности договора аренды нежилого помещения

     2.1.  Особенности содержания договора аренды нежилого помещения 

     Первостепенное  значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий. Договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договора определенного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

     Следует сразу отметить, что в отношении  аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

     Применительно к договору аренды нежилых помещений существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору (количество нежилых помещений, место их расположения). Данное условие может охватывать количественные, производственно-технические и экономические характеристики нежилого помещения. Заключая договор на аренду нежилого помещения, стороны фиксируют адрес, размер (метраж) помещений, его техническое состояние и назначение. Именно условие о составе передаваемого в аренду недвижимого имущества является основополагающим для данных отношений, т.к. реальные арендные отношения строятся на факте передачи в аренду конкретного имущества. «Кроме того, четкое определение в договоре состава арендуемого имущества необходимо для правильного расчета арендной платы, обеспечения надлежащего контроля за его состоянием и своевременным проведением ремонта, защиты имущественных прав арендатора и арендодателя». Для арендатора это важно, чтобы ему передали в аренду конкретное, необходимое для него помещение. А арендодатель заинтересован в том, чтобы по окончании срока аренды или при прекращении действия договора его требования о возврате арендовавшегося имущества основывались на содержавшихся в договоре характеристиках нежилого помещения.

     Так, при рассмотрении конкретного спора  в арбитражном суде, было установлено, что в течение определенного  времени арендатор вносил арендную плату, в том числе за нежилое  помещение, фактически переданное в  аренду другому лицу. Это явилось  следствием небрежности арендодателя и халатности самого арендатора, не сопоставившего включенный в договор  перечень объектов аренды с фактически полученным в аренду имуществом. В  результате подобных упущений страдают имущественные интересы предприятия, что ощутимо в условиях их хозяйственной  самостоятельности⁸.

     Непосредственно связано с первым условием договора аренды нежилого помещения второе - о его стоимости. Стоимость арендованного  имущества определяется исходя из оценки этого имущества на момент его  сдачи в аренду с учетом фактического износа. При определении в договоре стоимости необходимо руководствоваться первоначальной стоимостью на основе бухгалтерских данных собственника; восстановительной стоимостью; остаточной стоимостью. Оценку стоимости помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

     Базой для оценки стоимости основных фондов помещений является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы.

     Следующее условие договора аренды нежилых  помещений - размеры арендной платы. Арендная плата - это плата за владение и пользование или только пользование на условиях аренды чужим имуществом.

     При согласовании размера арендной платы  фактически сталкиваются самостоятельные  и противоположные интересы. Интерес  арендодателя состоит в том, чтобы сделать определенные накопления, а также получить коммерческий доход от сдачи имущества в аренду. В то же время, арендатор заинтересован получить в свое владение и пользование необходимое ему помещение с минимальными потерями своих доходов.

     Из  определения договора аренды - предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование - следует вывод о том, что условие об арендной плате относится к существенным условиям. Однако, договор аренды нежилого помещения, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может считаться незаключенным. Такое положение было установлено п.1 СТ.614 ГК РФ: «Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

     Основы  законодательства об аренде определяли размер арендной платы как сумму амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества и части прибыли, которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента. Сейчас же Гражданский кодекс РФ предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяются сферы волеизъявления сторон. Арендная плата может быть установлена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей.

     Отлично от Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс регулирует вопрос об изменении размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог меняться сторонами не чаще одного раза в пять лет. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в связи с обстоятельствами, не зависящими от него существенно ухудшились условия пользования или состояние нежилого помещения.

     Если  арендатор существенно нарушает свои обязанности по внесению арендных платежей, то арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Это новая мера оперативного воздействия на арендатора, установленная п.5 ст. 614 ГК РФ.

     Так как договор аренды носит срочный  характер, следующим условием договора является его срок. В отношении этого условия произошли принципиальные изменения. Ранее законодательство рассматривало условие о сроке как существенное. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался не заключенным. Кроме того, различные нормативные акты называли разные предельные сроки на аренду нежилых помещений.

     Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды нежилых помещений  заключается на срок, определенный договором. Однако допускается заключение договора и без указания в нем  срока. В этом случае договор будет  считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока заключаются  в том, что каждая сторона такого договора может отказаться от него в любое время в одностороннем  порядке, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

     Все вышерассмотренные условия являются первостепенными для договора аренды нежилого помещения. Другие условия договора, которые составляют его основное содержание, подробнее будут рассмотрены далее.