Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТВЕРСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

на  тему:

 «Особенности и  принципы подходов к оценке недвижимости»

 

 

 

Выполнил: Кирилов Сергей Вадимович

Проверил: Лебедев Алексей Юрьевич

 

 

 

 

 

 

Тверь 2013 

Содержание

 

 

Введение---------------------------------------------------------------------------------------- 3

Глава I. Теоретические основы определения сущности оценки

  недвижимости-------------------------------------------------------------------------------- 6

1.1.Понятие   недвижимости,   принципы ее  оценки  ------------------------------- 6

1.2.Виды подходов и методы  оценки  недвижимости----------------------------------- 11

1.3. Рыночная необходимость совершенствования   оценки  недвижимости----- 21

Глава II. Использование классических  методов оценки  недвижимости ------- 25

2.1.Характеристика и  показатели  деятельности объекта    недвижимости ---- 25

2.2.Практический расчет    рыночной   стоимости объекта недвижимости-- 30

2.2.1 Характеристика  объекта недвижимости---------------------------------------- 30

2.2.2. Определение  стоимости улучшений---------------------------------------------- 31

2.2.3. Согласование  результатов и их объединение  в итоговую оценку 

стоимости----------------------------------------------------------------------------------------- 36

Глава III. Пути  совершенствования оценки  недвижимости--------------------- 37

3.1. Совершенствование за счет применения  метода оценки предполагаемого проекта реорганизации недвижимости----------------------------------------------------- 37

3.2. Совершенствование за счет применения метода капитализация постоянного дохода, получаемого в течение ограниченного срока----------------------------------- 42

Заключение---------------------------------------------------------------------------------------- 47

Список  литературы------------------------------------------------------------------------- 51

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 
      По мере развития рыночных отношений потребность в оценке недвижимости будет возрастать. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Развитие  рыночной экономики в России привело  к многообразию форм собственности  и возрождению собственника. Появилась  возможность по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для  офиса, вложить свои средства в бизнес.

Оценка  стоимости любого объекта собственности  представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени  в условиях конкретного рынка. Процесс  оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта. Субъектом опенки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

Особенностью  процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта. Она  обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. Основными факторами являются время  и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом.

Фактор  времени, пожалуй, - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений. Непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого - заставить капитал работать. Деньги не приносят доход, если лежат «мертвым грузом». При этом важно время получения дохода, поскольку уже полученный доход может быть употреблен для увеличения еще большего дохода. Время получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в процессе оценки.

Рыночная  стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Завтра рыночная стоимость может  быть уже иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности  в целом являются необходимыми в  условиях рыночной экономики. Другой сущностной чертой рыночной экономики является риск.

Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым. Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.          

В современных   условиях  оценка  стоимости  недвижимости является  актуальной,  так как определение его   рыночной  стоимости имеет   большое значение  для   инвесторов,  собственников,  акционеров и прочих  заинтересованных   лиц в России.

Целью  курсовой  работы  является исследование особенностей и принципов подходов к оценке недвижимости и   совершенствование методов оценки    недвижимости  на  основании теоретических исследований и практического проведения  оценки.

Для   достижения  поставленной  цели  в  курсовой  работе  решены  следующие  задачи:

• Даны понятие и основные принципы оценки недвижимости;
• выявлены методы оценки стоимости недвижимости;
• изучена необходимость совершенствования оценки существующих подходов в практике оценки недвижимости;
• дана характеристика деятельности недвижимости и место его на рынке;
• проведена  оценка  действующего  недвижимости;
• определены пути по совершенствованию методов оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I. Теоретические основы определения сущности  оценки    недвижимости

1.1.Понятие  недвижимости,   принципы ее  оценки 

 

Оценка  стоимости недвижимости — это расчет и обоснование стоимости недвижимости на определенную дату. Оценка стоимости недвижимости, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее основные (сущностные) черты данного процесса. [4,с.133].

Оценка стоимости недвижимости — это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.

Вместе  с тем можно выделить общие  для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего  расчету, сбор и обработка необходимой  информации, обоснование методов  оценки стоимости; расчет величины стоимости  объекта, внесение поправок; выведение  итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить»  на другое место. Такие «вольности»  приведут к искажению конечного  результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс — упорядоченный, то есть все действия совершаются  в определенной последовательности.

Какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости недвижимости производится с целью заключения сделки купли продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости недвижимости в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого недвижимости, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом[5,с.11].

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов  оценки[11,с.27]:

• принципы, основанные на представлениях собственника;
• принципы, связанные с эксплуатацией собственности;
• принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Принципы  оценки отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд  факторов может исказить их действие. Несовершенство рыночных отношений, характерное  для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует  действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения  субъектов рыночных отношений, а  не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем по мере развития в  нашей стране рыночных отношений  действие объективных принципов  оценки недвижимости будет усиливаться[11,с.28].

Ключевым  критерием стоимости любого объекта  собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может  быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого  потребителя индивидуальна, но качественно  и количественно определена во времени  и стоимости. Однако как общую  полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность недвижимости — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип  оценки — принцип ожидания, или  предвидения. Конечно, прошлое и  настоящее недвижимости важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее  недвижимости являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого недвижимости, недвижимости определяется тем, во сколько сегодня  оцениваются прогнозируемые будущие  выгоды (доходы). На оценке недвижимости непосредственно сказываются представление  о чистой отдаче от функционирования недвижимости и ожидаемая выручка  от его пере продажи. При этом очень  важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая  группа принципов оценки обусловлена  эксплуатацией собственности и  связана с представлением производителей[11,с.29].

Доходность  любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами недвижимости: землей, рабочей силой, капиталом  и управлением. Доходность недвижимости — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость  недвижимости как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки недвижимости нужно знать вклад  каждого фактора в формирование дохода недвижимости. Отсюда следует  принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного  актива в систему недвижимости экономически целесообразно, если получаемый прирост  стоимости недвижимости больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый  фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и  управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Остаточная  продуктивность может быть результатом  того, что земля дает возможность  пользователю извлекать максимальные до ходы или до предела уменьшать  затраты. Например, предприятие будет  оценено выше, если земельный участок  способен обеспечивать более высокий  доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип  остаточной продуктивности.

Изменение того или иного фактора недвижимости может увеличивать или уменьшать  стоимость объекта. Из этого важного  положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки недвижимости, содержание которого можно  свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам недвижимости чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться  быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки  общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это  замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

Наибольшая  эффективность недвижимости достигается  при объективно обусловленной пропорциональности факторов недвижимости. Различные элементы системы недвижимости должны быть согласованы  между собой по пропускной способности  и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости недвижимости[16,с.14].

При оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных  величин факторов недвижимости.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров недвижимости потребностям рынка. Так, если предприятие  является слишком большим для  удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или  товаров.

Третья  группа принципов напрямую обусловлена  действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование  в рыночной экономике, является соотношение  спроса и предложения. Если спрос  и предложение находятся в  равновесии, то цены остаются стабильными  и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях современного рынка.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение  являются относительно эффективными факторами  в определении направления изменения  цен. Но в короткие промежутки времени  факторы спроса и предложения  могут и не иметь возможности  эффективно работать на рынке недвижимости предприятий. Рыночные искажения могут  быть следствием монопольного положения  собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные  механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над  продажей предприятий[18,с.34].

Как уже  отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок  учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие. С действием та кой закономерности связан другой принцип — принцип соответствия, согласно которому недвижимости, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности недвижимости, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом  соответствия связаны принципы регрессии  и прогрессии. Регрессия имеет  место, когда предприятие характеризуется  излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого недвижимости, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость  и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет  место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного пред приятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость недвижимости определяется не только внутренними факторами, но во многом — внешними. Стоимость недвижимости, его недвижимости в значительной мере зависит от состояния внешней  среды, степени политической и экономической  стабильности в стране. Следовательно, при оценке недвижимости необходимо учитывать принцип зависимости  от внешней среды[5,с.25].

Принцип экономического разделения гласит, что  имущественные права следует  разделить и соединить таким  образом, чтобы увеличилась общая  стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение  наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе  говоря, определение направления  использования собственности пред приятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого недвижимости. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего недвижимости без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется[11,с.30].

 

1.2.Виды подходов и методы  оценки  недвижимости

 

В соответствии со стандартами  подход к оценке стоимости рассматривается как общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки, а метод оценки стоимости (appraisal method) определен как способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости. В теории и практике оценки недвижимости уже разработаны соответствующие подходы и методы, которые достаточно подробно представлены в ряде зарубежных и российских публикаций [18,с.23]. На основе этих и других публикаций представляется возможным некоторое упорядочение подходов и методов к оценке стоимости недвижимости, представленное в таблице 1.

Таблица 1

Подходы и методы оценки стоимости недвижимости и особенности

их применения

Подход	Сущность подхода	Методы	Особенности применения метода
1	2	3	4
Затратный	Оценка недвижимости осуществляется, исходя из величины тех активов и  обязательств, которые приобрело  предприятие за период своего  функционирования на основе принципа замещения. Актив  не должен стоить больше затрат за замещение  его основных частей.	Метод чистых активов	Применяется, если имеется обоснованная уверенность относительно функционирования недвижимости в будущем
		Метод ликвидационной стоимости	Применяется, если имеются обоснованные сомнения относительно продолжения  функционирования недвижимости в будущем
Доходный	Оценка недвижимости осуществляется на основе доходов недвижимости, тех экономических  выгод, которые получает собственник  от владения предприятием (бизнесом)	Метод дисконтированных денежных потоков	Применяется, если существует возможность  правильного определения ставки дисконтирования
		Метод капитализации дохода	Применяется, если денежные потоки недвижимости стабильны и отсутствует возможность  обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода недвижимости в будущем, и выразить в стоимостном выражении влияние  выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода

Продолжение табл.1

1	2	3	4
Рыночный (сравнительный)	Оценка недвижимости проводится путем  сравнения (сопоставления) объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или с  ценами ранее совершенных сделок с объектом оценки	Метод аналога	Применяется, если размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является неконтрольным
		Метод сделок	Применяется, если размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является контрольным
		Метод отраслевых коэффициентов	Применяется, если имеются данные специализированных отраслевых исследований (обзоров), составленных на основе анализа не менее чем  половины предприятий данной отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым
		Метод предыдущих сделок с объектом оценки.	Применяется, если есть возможность  корректировки ранее совершенных  сделок с учетом фактора времени, а также изменения обстоятельств  в экономическом и отраслевом окружении и в оцениваемом  объекте недвижимости

 

Анализ сущности и условий  применения приведенных в таблице методов оценки недвижимости позволяет сделать следующие заключения. Сущность подходов к оценке стоимости недвижимости к настоящему времени четко определена в соответствующих нормативных документах.

Затратный подход или подход на основе активов  это общий способ определения стоимости недвижимости и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов недвижимости за вычетом обязательств  [14,с.172].

Доходный подход  это  общий способ определения стоимости  недвижимости и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов [14,с.173].

Рыночный подход  это  общий способ определения стоимости  недвижимости и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного недвижимости с аналогичными, уже проданными, капиталовложениями[14,с.174].

Сущность каждого метода в общем виде достаточно подробно представлена в современной экономической  литературе по вопросам оценки стоимости  недвижимости [3, 5,30,24].

Относительно предпочтительности подходов к оценке недвижимости в формирующейся теории существуют разные точки зрения. Общепризнанно, что предпочтительность подходов к оценке недвижимости зависит от целей оценки.

Ни один из приведенных  в таблице 1 подходов и методов не является взаимоисключающим. Напротив, они дополняют друг друга. Не допускается применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного недвижимости. Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке недвижимости должно быть аргументировано оценщиком. Обычно при оценке недвижимости в зависимости от целей оценки, выбранной стоимости (стоимость действующего недвижимости или стоимость недвижимости по активам), поставленных условий, состояния самого объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трех методов, наиболее подходящих в данной ситуации. До сих пор, когда речь заходит о стоимости того или иного недвижимости, наибольшее доверие у многих вызывают цифры, найденные с помощью расчета его чистых активов - разницы между общей стоимостью активов, скорректированной с учетом рыночных цен на активы данных видов и общей суммой обязательств. Это обусловлено как субъективными, так и объективными факторами: затратно-восстановительный подход долгое время оставался в нашей стране практически единственным.

Конкретное использование  методов оценки стоимости недвижимости во многом зависит от условий оценки, определяемых, в свою очередь, особенностями объекта оценки и целями оценки. Так, метод компании-аналога и метод сделок применяются, если обеспечена репрезентативность выбора аналогов объекта оценки и другой используемой информации.

Применение метода компании-аналога  допускается в случае использования, как минимум, трех аналогов объекта  оценки по каждому используемому  ценовому мультипликатору, метода сделок  как минимум, двух аналогов объекта  оценки по каждому используемому  ценовому мультипликатору.

Использование представленных в таблице 1 методов оценки стоимости недвижимости предполагает использование большого количества информации и четкого выполнения многочисленных процедур [18, с. 145].

Для оценки недвижимости методами доходного подхода используются бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета, в том числе информация о размерах выплачиваемых акционерным обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях недвижимости за прошедшие отчетные периоды; бизнес-планы; результаты анкетирования и проведения интервью с руководством; информация об экономической ситуации и тенденциях развития отраслей, к которым относится оцениваемое предприятие, об экономической ситуации и тенденциях развития региона, в котором расположено оцениваемое предприятие; информация о рисках, связанных с деятельностью недвижимости[16].