Особенности применения метода капитализации к оценке недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

 

Кафедра “Оценка и управление собственностью”

 

Курсовая работа

по дисциплине «Практика оценки недвижимости»:

«Особенности  применения метода капитализации к  оценке недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Особенности метода капитализации при оценке недвижимости……5

1. Общая характеристика метода капитализации к оценке недвижимости…………………………………………………………………5
2. Способы расчета коэффициента капитализации………………………..11

Глава 2. Модификация и обобщение модели Инвуда при практическом применении………………………………………………………………………20

Глава 3. Практический пример расчета рыночной стоимости земли методом капитализации земельной ренты……………………………………………….35

Заключение……………………………………………………………………….42

Список использованной литературы…………………………………………...44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Проведение оценки недвижимости для  определения цены продажи является самым ответственным видом оценочной  деятельности и поэтому требует  очень внимательного и взвешенного  подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и  иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости  недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже  недвижимости любая неточность непосредственно  сказывается на финансовом результате сделки.

В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к  дорогим объектам, для которых  несколько процентов их стоимости  составляют очень значительные суммы  в абсолютном выражении.

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права  сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже  недвижимости, находящейся в долевой  собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские  свойства, и развитости рынка данного  вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно  сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком  обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком  высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости  услуг оценщика), - возникает необходимость  обратиться к профессиональному  оценщику.

Актуальность выбранной  темы курсовой работы определена тем, что оценка недвижимости методом капитализации достаточна сложна тем, что оценщику необходимо очень четко сформулировать и обосновать все допущения для применения этого метода.

В связи с актуальностью темы работы, целью моей работы будет являться: выявление ключевых особенностей применения метода капитализации, а также определение различных модификаций формулы метода капитализации при практическом применении.

Задачами курсовой работы являются:

1. Рассмотрение теоретических основ метода капитализации оценки недвижимости;
2. В рамках метода рассмотреть формирование ставки капитализации;
3. Рассмотреть особенности применения метода капитализации на практике:
4. Изучить практические примеры и статьи практикующих оценщиков, чтобы выявить типовые ситуации возможного применения этого метода.

Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: Джека Фридмана, Николас Ордуэя, А.Г. Грязновой, Грибовского С.В., Н.Н. Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др.

Практическая значимость работы связана с тем, что оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого  имущества и в то же время –  необходимый момент при совершении практически любой операции с  недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием  решений о реализации проектов строительства  объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал  и т.д..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава1. Особенности  метода капитализации при оценке недвижимости.

1.1. Общая характеристика метод капитализации при оценке недвижимости.

Метод капитализации доходов  основан на прямом преобразовании чистого  операционного дохода (ЧОД) в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости.¹ Однако, на мой взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов  применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует  использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета  имеет следующий вид:

С = ЧОД / Rкап (1)

где С – стоимость объекта  недвижимости;

Rкап – коэффициент  капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход.

Основные этапы  процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого  годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости  объекта недвижимости на основе  чистого операционного дохода  и коэффициента капитализации,  путем деления ЧОД на коэффициент  капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

I. Расчет ожидаемого  чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода²:

• ПВД (потенциальный валовой доход);

• ДВД (действительный валовой доход);

• ЧОД (чистый операционный доход);

• ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит.

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S • Са, (2)

где S – площадь, сдаваемая  в аренду, м2; Са – арендная ставка за 1 м2.

Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:

• по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;

• если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

• передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или  сооружения:

• заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

• предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным;

• если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

• арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными (определяемыми договором об аренде);

• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

• с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

• с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации  доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к  потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = (Дп • Тс ) / На.

где Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; На – число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования  осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономической ситуации;

• перспектив развития региона;

• стадии цикла рынка недвижимости;

• соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит  от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных 71домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Кзагрузки = 1 –– Кнд . (3)

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному  объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости  от перспектив развития конкретного  сегмента рынка недвижимости в регионе):

 

Коэффициент потерь при сборе  платежей (Кп) =         (4)

 

Опираясь на ретроспективную  и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

 

Кндп=(Па+Пнд)/ПВД           (5)

 

где Кндп –– коэффициент  недоиспользования и потерь при  сборе арендных платежей; Па –– потери при сборе арендной платы; П нд –– потери от недоиспользования площадей; ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования  и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые  можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в  целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи  в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.    (6)

Операционные расходы  – это расходы, необходимые для  обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы  принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся  расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых  зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• коммунальные;
• на содержание территории;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• налоги на заработную плату;
• расходы по обеспечению безопасности;
• расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые  при оценке в целях налогообложения:

• экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

• обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

• подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

• дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;

• предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение  относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.

Если не учесть резерва  на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных  средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления  до уплаты налогов равны чистому  операционному годовому доходу за вычетом  ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые  владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

 

1.2.Способы расчета коэффициента капитализации.

 

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости³. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

• метод рыночной выжимки;

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Теоретически коэффициент  капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

• компенсацию за риск;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент;

• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

1) ставки дохода на  капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая  должна быть выплачена инвестору  за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных  вложений. Причем этот элемент  коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап = Rдох кап + Δ  · Rнорм.возвр⁴. (7)

где Rкап – коэффициент  капитализации, Rдох кап – ставка дохода на капитал, Rнорм возвр – норма возврата капитала, Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (Rдох кап ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода

+ Премии за риск вложения  в недвижимость

+ Премии за низкую ликвидность  недвижимости

+ Премии за инвестиционный  менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные  активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности  вложения денежных средств фирм и  частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой  добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой  ставке:

- доходность на наиболее  ликвидные активы, для которых  характерна относительно низкая  ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

- доступные для инвестора  в качестве альтернативного варианта вложений.

Для определения безрисковой  ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Поправку на страновой  риск, как правило, рассчитывают рейтинговые  агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может  самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и  реальные безрисковые ставки могут  быть как рублевые, так и валютные.

При пересчете номинальной  ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

R н = Rр + Jинф + Rр • Jинф⁵ , (8)

Rр=   (9)

где R н – номинальная  ставка; Rр – реальная ставка; Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при  использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

 

 

Расчет премий за риски:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации  включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение  в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации.

Существуют три способа  расчета нормы возврата капитала (Rнорм возвр ):

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;