СОДЕРЖАНИЕ:

     Введение……………………………………………………………. ..3

      1. Понятие и виды  недвижимого имущества ………………….. 6

      2. Особенности вещных  прав на землю и жилые помещения…22

      2.1.Право  собственности на землю………………………………. 22 

      2. 2 Право собственности на жилое помещение………………… 29

     Заключение…………………………………………………………... 33

     Список  используемой литературы…………………………………35

ВВЕДЕНИЕ

 Темой данной курсовой работы являются - недвижимые вещи, как объекты права собственности гражданина.

     Актуальность  данной темы объясняется тем, что на сегодняшний день практически отсутствуют какие-либо специальные научные исследования в области недвижимых вещей, их классификации и правового режима (или же их количество невелико). Эта проблема отчасти связана с тем, что в советском гражданском законодательстве часть понятий (в том числе «недвижимость» и ее классификация) были либо недостаточно разработаны (в силу отсутствия института частной собственности), либо отвергались как категории буржуазные. Доказательством может служить тот факт, что при исследовании были обнаружены 1-2 монографии конкретно по этой теме. Однако в большинстве работ по этой теме рассмотрена лишь государственная регистрация прав на недвижимое имущество, ее порядок и органы, ведающие вопросами государственной регистрации. Как правило, данный вопрос рассматривается либо в отдельных журнальных или газетных публикациях, либо среди прочих, касающихся разграничению недвижимого и движимого имущества, регистрации, различного рода сделок с ним.

     Все это можно отчасти объяснить  следующим: переход к рыночной экономике и перемена в системе общественных, в том числе экономических отношений произошли сравнительно недавно, всего 10-12 лет назад. Изменения в российском обществе породили необходимость кардинальной реформы национальной правовой системы, включающую и совокупность нормативно-правовых актов, что и делалось на протяжении 90-х гг. Появление гражданского законодательства, соответствующего преобразившемуся общественному строю, подтолкнуло науку гражданского права к новым исследованиям источников соответствующей отрасли, их содержания. Но с этого момента до сегодняшних дней прошло мало времени (например, ГК РФ был принят лишь в 1994 г.), поэтому и наблюдается сейчас недостаточность монографий, журнальных и газетных статей, публикаций, в которых бы проводился подробный анализ недвижимости, о которой говориться в нормах гражданско- правовых актов.

     Хотя, следует отметить, что данный вопрос привлекал внимание ученых гражданского права и раньше. Так, можно привести массу примеров научных работ, касающихся недвижимых вещей вообще и их классификации и правового режима в частности: известны книги, например, Иоффе, Алексеева, Братуся и ряда других авторов. Однако они утратили свою актуальность сегодня, в связи с выше упомянутыми переменами в обществе, в том числе сфере гражданских правоотношений. Вследствие этого назревает необходимость новых, более глубоких исследований такого сложного института, как недвижимые вещи, а также отдельных их видов, на основе положений обновившегося гражданского законодательства.

     Итак, основным объектом исследования является гражданское законодательство о  недвижимых вещах, их статусе, особенностях закрепления гражданских прав на отдельные их виды.

     Задача  состоит в выявлении, сборе, анализе  положений нормативных актов гражданского права по вопросу о недвижимом имуществе. Цель - восполнить недостаточно освещенные проблемы и конкретные вопросы, касающиеся этого субъекта права.

     Для раскрытия поставленной темы определена следующая структура: работа состоит  из введения, двух глав и заключения. Название глав отображает их содержание. Содержание же работы составляет следующий круг вопросов. В первой главе рассматриваются общие вопросы (например, дается определение основным понятиям, используемым в работе) и улавливается их соотношение и взаимовлияние. Вторая глава посвящена видам недвижимости в гражданском праве и, вытекающему из данной классификации, их правовому режиму и особенностям их регистрации.

     При исследовании использован сравнительный  метод в пределах статей нормативных актов, составляющих гражданское законодательство. На базе этого метода выявляются особенности правового статуса недвижимости и отличительные особенности положения отдельных ее видов. Сравнение производится, в основном, в рамках положений ГК РФ, либо статей ГК РФ и других нормативно - правовых актов (чаще федеральных законов; реже указов Президента, постановлений Правительства).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1. Понятие и виды  недвижимого имущества 

      Объектом  гражданского правоотношения (гражданских  прав) считается, то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников. Безобъективных отношений не существует. Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.

      Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в  ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделяющие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано классическое определение недвижимости, где главным признаком была указана связь с землей, однако особый правовой режим для недвижимых вещей предусмотрен не был.

      Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ – это  « … земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом – предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции № 189 – ФЗ от 29. 12. 2004г.). К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

      Легальная классификация недвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем  в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

- недвижимое  имущество по природе, 

- недвижимое  имущество, названное таковым  силу закона.

К вещам, считающимся  недвижимыми в силу природы относятся  земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д.

К вещам, считающимся  недвижимыми в силу закона, относятся  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

      Возможны  классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

      Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то  есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся  в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся  в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы  собственности, то есть находящиеся  в совместной собственности различных  субъектов гражданского права  - частных, публично-правовых.

      По  характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно  разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

      По  характеру и целям использования  в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно  классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском  обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых  целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

По физическому  статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания и  сооружения;

- помещения;

- иные объекты,  перемещение которых невозможно  без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия,  как имущественные комплексы,  используемые для осуществления  предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории  недвижимости в силу закона (воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты).

      Рассмотрим  вкратце понятие каждого из видов  недвижимого имущества.

Земельные участки.

      Как закреплено в ч.2 ст.6 Земельного кодекса  РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности  земли (в том числе почвенный  слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

      Важно подчеркнуть, что объектом гражданского оборота может быть и часть  земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ). При  этом делимым признается земельный  участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования[20].

Участки недр.

      Согласно  Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I "О недрах"[21] (с изменениями от 26 июня, 25 декабря 1992 г., 1 июля 1994 г., 3 марта 1995 г., 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 15 апреля, 25 октября 2006 г.) недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.

      Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования  недрами.

Нежилые помещения (здания и  сооружения, помещения).

      Легальное определение нежилого помещения (а  равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ[22] – предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

      Согласно  Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53[23] подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

      Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным  объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том  числе, договора аренды.

      В юридической литературе высказана  точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести  небольшие помещения (одна и несколько  комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др[24]. На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).

      Нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.

      Согласимся  с М.Пискуновой предлагающей классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические[25]. Указанное назначение должно быть документально определено.

      В избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений.

      Представляются  целесообразным рекомендации, разработанные рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:

      Статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

      Как отмечают исследователи, при этом высказываемые  в теории опасения по поводу того, что  с признанием жилых и нежилых  помещений самостоятельными объектами недвижимости ": возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является "собственником" общей стены, : пола : либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности", в реальные споры на практике не выливаются[26].

      Таким образом, необходимо de jure признать помещения  в здании самостоятельными объектами  недвижимости. Таковое должно стать  техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

      Считаем необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

Жилые помещения.

      Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

      Наряду  с понятием жилое помещение, новое  жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и  их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом,  часть жилого дома;

2) квартира, часть  квартиры;

3) комната.

Согласимся с  экспертами, констатирующими, что это исчерпывающий список жилых помещений[27].

Иные  объекты, перемещение  которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

      В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.

Предприятия, как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской  деятельности.

      О предприятиях как объектах, относимых  к недвижимым вещам, говорится в  п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные  комплексы. Имущественные комплексы  относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.

Движимые  вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

      Как уже отмечалось, к вещам, считающимся  недвижимыми в силу закона, относятся  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (с изменениями от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г., 2 ноября 2004 г., 20 декабря 2005 г., 4 декабря 2006 г.) и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ (с изменениями от 5 апреля, 30 июня 2003 г., 29 июня 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.).

      Жилищный  кодекс РФ начинается с понятия «жилище», содержание которого не раскрывается, а предметом регулирования указано жилое помещение. Естественно, что жилое помещение относится к недвижимости, что нельзя сказать о жилье, ввиду широты используемого термина. К жилым помещениям, которые являются недвижимым имуществом, ЖК РФ относит изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

      Однако  и в этом случае понятие «помещение»  законодателем не определено. Полагаем, что в данном случае можно было бы сказать, что жилое помещение  представляет собой часть здания или сооружения, а затем выделить признаки, присущи этим помещениям:

      - недвижимый характер; 
- пригодность для постоянного проживания.

      Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов  использует три правовых понятия:

      - недвижимая вещь; 
- недвижимое имущество; 
- недвижимость.

      Следует обратить внимание, что в теории гражданского права они несут  различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

      Несмотря  на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники[…].

      В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер[…]. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество».

      Недвижимые  вещи обычно являются сложными, так  как состоят из совокупности разнородных  вещей, образующих единое целое и  используемых по одному назначению. Так, ст. 134 ГК РФ определяет предприятие  как имущественный комплекс, в  состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, право на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги.  Таким образом, предприятие, предприятие является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные по природе объекты гражданских прав и представляет своеобразную «совокупность не только зданий и сооружений, но и определенных прав и обязанностей». Поэтому, считает И. А. Емелькина «определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 134 ГК РФ (предприятие) – понятию недвижимого имущества» […].

      Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

      Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к  недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с  земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно, например, со зданиями и сооружениями. Это касается временных зданий и сооружений, необходимых для организации строительных работ с обязательством их последующего сноса. «Прочная связь с землей» оборачивается, прежде всего, физической соединенностью с определенным земельным участком, то есть физической связью с жильем. Здания и сооружения являются результатом строительной деятельности человека, недвижимостью, которая создается. Итогом этой деятельности должен стать акт государственной регистрации права собственности на «вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ)». Законодатель не придает значения различиям между зданием и сооружением. Внутри этой единой категории он выделяет определенные разновидности, с которыми и связаны особенности правового режима. Прежде всего, это жилые помещения, которые представлены в виде жилого дома (ст. 673 ГК РФ).

      От  жилых домов, предназначенных для  постоянного проживания, законодатель отличает здания, предназначенные для  иных видов человеческой деятельности. Однако для целей определения особенностей правового режима зданий и сооружений все эти функции можно свести к одному значению – не для целей постоянного проживания - и обозначить их через категорию «нежилые».

      3дания  и сооружения, будучи единым объектом права, имеют сложную внутреннюю структуру, составляющие их части. Внутренней частью здания является помещение. Помещение в здании может быть самостоятельным объектом гражданских прав, в связи, с чем возникает проблема определения его правового режима. Решение этого вопроса значимо для случаев установления особых правил совершения сделок, предметом которых являются здания и сооружения, в частности при совершении договора аренды.

      Необходимо  отметить, что ГК РФ, рассматривая участки  недр и обособленные водные объекты  в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками  и делает их независимыми от последних. Но очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.