ОТЧЕТ 
№  012 
ОБ ОЦЕНКЕ 
ПАКЕТА АКЦИЙ 

ЭКСПЕРТНОЕ  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Согласно  договору № 03/126/1912 от 19 декабря 2000г., ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", проведена оценка стоимости 29% пакета акций ОАО «Стройинвест».

Оценка  выполнена по состоянию на 26.01.2001 г. с целью  определения рыночной стоимости указанного пакета и будет использована по усмотрению Заказчика при проведении различных операций с ними (например, купля-продажа, увеличение уставного капитала эмитента).

Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующее заключение:

Рыночная  стоимость 29% пакета акций равна:

715 610 долларов США

(семьсот  пятнадцать тысяч  шестьсот десять  долларов США)

или

20 323 324 рублей по курсу  ЦБ РФ на дату  оценки

(двадцать  миллионов триста двадцать три тысячи триста двадцать четыре рубля). 

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ  ПИСЬМО

Генеральному  директору 
ОАО «Стройинвест» 
….

Уважаемый …..!

Согласно  договору № 001 от 01.01.01 ООО "АКЦ  "Департамент  профессиональной оценки"  проведена  оценка  стоимости 29% пакета акций ОАО «Стройинвест».

Оценка  выполнена с целью определения  рыночной стоимости указанного пакета акций.

Датой оценки является 26 января 2001 г.

Выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях, а также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования соответствующих рынков ценных бумаг. Отдельные части Отчета не могут трактоваться обособленно от других его частей. Возможна лишь трактовка всего Отчета в целом с учетом принятых при его составлении ограничений и допущений.

Эксперт - оценщик не проводил как часть  основной работы аудиторскую или  иную проверку предоставленной ему  информации, используемой в настоящем  Отчете, и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни было форме подтвердить надежность предоставленной предприятием информации.

Оценка  была проведена в соответствии с  ГОСТ Р 51195.0.01-98 « Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 « Единая система оценки имущества. Термины и определения», с привлечением Международных стандартов оценки МСО 1-4 (Международный комитет по стандартам  оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)).

Необходимую информацию и анализ, используемые для оценки стоимости акций, Вы найдете в соответствующих разделах отчета и Приложениях. Все расчеты и заключения выполнены в соответствии с общепринятыми методиками, а также инструктивными материалами по оценке, выпущенными Правительством Российской Федерации, Министерством Финансов РФ и Госкомстатом РФ. 

С уважением, генеральный директор

ООО  "АКЦ "Департамент профессиональной оценки"      
 

Севастьянов А.Е      

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ВВЕДЕНИЕ

1.1. ОПИСАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ,  ЯВЛЯЮЩЕЙСЯ ОБЪЕКТОМ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В соответствии с поставленной задачей оценивается  пакет именных акций величиной 29% от Уставного капитала ОАО «Стройинвест»:

1.2. ОПИСАНИЕ ЗАДАНИЯ  ПО ОЦЕНКЕ

ИСПОЛНИТЕЛЬ РАБОТ

Оценку  проводит ООО "АКЦ "Департамент  профессиональной оценки".

СВЕДЕНИЯ  ОБ ООО "АКЦ "ДЕПАРТАМЕНТ  ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ"

ЦЕЛЬ  ОЦЕНКИ

В соответствии с полученными разъяснениями, оценка производится для определения рыночной стоимости пакета акций и будет использована по усмотрению Заказчика в хозяйственной деятельности при осуществлении различных операций с рассматриваемым пакетом

Необходимость проведения исследования наилучшего и  наиболее эффективного использования собственности Заказчиком не формулировалась.

ПРИМЕНЯЕМЫЙ СТАНДАРТ СТОИМОСТИ

В данном отчете определяется обоснованная рыночная стоимость указанного пакета акций.

Обоснованная  рыночная стоимость

Широко  распространенным и признанным стандартом оценки является обоснованная рыночная стоимость (fair market value). Общепринятым определением обоснованной рыночной стоимости является цена, выраженная в денежных единицах, по которой собственность перешла бы из рук продавца в руки покупателя при их взаимном желании купить или продать, достаточной информированности обо всех имеющих отношение к делу фактах, причем ни одна из сторон сделки не была бы принуждена к покупке или продаже. В соответствии с правовой трактовкой обоснованной рыночной стоимости, добровольные продавец и покупатель являются гипотетическими лицами, вступающими в сделку «на вытянутую руку», а не с какими либо «конкретными» субъектами. Другими словами, если цена испытывает влияние интересов, не являющихся характерными для типичного покупателя или продавца, то она не может отражать обоснованную рыночную стоимость.

Кроме того, понятие обоснованной рыночной стоимости предполагает, что при  ее определении учитываются экономические  и рыночные условия, преобладающие  на дату оценки.

Стоимость действующего предприятия

Понятие стоимости действующего предприятия (going-concern value) является не стандартом стоимости, а допущением относительно состояния  предприятия. Оно означает лишь то, что компания оценивается как  жизнеспособная хозяйствующая единица, имеющая собственные активы и товарно-материальные запасы, постоянную рабочую силу, осуществляющая деловые операции, и не находящаяся под непосредственной угрозой прекращения работы.

ДАТА, НА КОТОРУЮ ПРОВОДИТСЯ ОЦЕНКА

Действительная  дата оценки – 26 января 2001 г.

1.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ЭМИТЕНТЕ

ЭМИТЕНТ

ОАО «Стройинвест».

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Полное  фирменное наименование: Открытое акционерное общество «Стройинвест».

Сокращенное наименование: ОАО «Стройинвест».

Местонахождение общества: Российская Федерация, г. Москва, Рябиновая улица, д. 195.

Основными видами деятельности Общества на территории РФ и за ее пределами  являются:

• проектирование и строительство объектов промышленного и гражданского назначения;
• капитальное строительство объектов и ремонт зданий и сооружений,
• изготовление строительных материалов и конструкций;
• поиск, заключение и реализация сделок в области инжиниринговых услуг, проектирования, строительства и эксплуатации объектов, торговли, поставок материалов, оборудования, машин и механизмов, подбора и командирования специалистов;
• посреднические услуги в совершении сделок;
• производство товаров народного потребления;
• разработка и внедрение новой техники и технологий;
• создание фирменной торговой сети, осуществление комиссионной и консигнационной деятельности с правом реализации продукции, в том числе за свободно-конвертируемую валюту;
• участие в совместной деятельности российских и зарубежных физических и юридических лиц:
• прием иностранных туристов на территории Российской Федерации и направление туристов за рубеж;
• организация туристических, спортивно-оздоровительных, зрелищных и других массовых мероприятий;
• организация экскурсионного и лечебно-оздоровительного обслуживания;
• создание и эксплуатация гостиничных комплексов, санаториев, ресторанов, баров, отелей, саун, магазинов;
• оформление загранпаспортов, виз и приглашений.

Деятельность  Общества не ограничивается видами, оговоренными в Уставе, Общество осуществляет любые  виды хозяйственной деятельности, за исключением запрещенных законодательными актами Российской Федерации, в соответствии с целью своей деятельности.

Органами  управления общества являются:

• Общее собрание акционеров;
• Генеральный директор и Правление.

1.4. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

1. Бухгалтерская отчетность 1997-1999г.г., и за 9 месяцев 2000 г. включительно;
2. Дубликат устава.
3. Справка о состоянии основных фондов на 01.10.2000г.
4. Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности организации за 9 месяцев 2000 года, на 31 декабря 1999 г., на 1 января 1999г.
5. Концепция развития деятельности ОАО «Стройинвест» на 2000 год.

Аудиторская проверка предоставленного материала  не проводилась. Все документы были предоставлены оценщику в виде копий. Оценщик был лично ознакомлен с документами, однако проверка их достоверности  и подлинности не проводилась.

1.5. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

Сертификат  качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

• В соответствии с целями оценки - оценка пакета акций действующего предприятия - не анализировалось наиболее эффективное использование объекта оценки. Оценщик не несет ответственности за достоверность установленных юридических прав на оцениваемое имущество.
• От Оценщика не требуется появляться в суде или иных организациях, свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененных акций, кроме как на условиях возможного дополнительного соглашения с Заказчиком.
• При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
• Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке настоящего Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
• Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.
• Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
• Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

1.6. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА  ОЦЕНКИ

Подписавший данный Отчет оценщик (далее по тексту - Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

• Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к Заказчику.
• Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
• Содержащийся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
• Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с ГОСТ Р 51195.0.01-98 « Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения», с привлечением «Стандартов профессиональной деятельности  в области оценки недвижимого имущества» (Всероссийской конференцией Общества оценщиков 14 июня 1995 года в г. Москве), Международных стандартов оценки МСО 1-4 ( Международный комитет по стандартам  оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)).
• Приведенные в Отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования  знаний и умений Оценщика, и являются, на его взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
• Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.
• Участник составления Отчета имеет профессиональное образование в области оценки бизнеса, недвижимости и переоценки основных фондов предприятий.

Лицензия  исполнителя работ, а также образовательные  и профессиональные сертификаты  участника работ приведены в  Приложении №1 к настоящему Отчету.

Ниже приведены данные об оценщиках, участвовавших в выполнении работ:

Курочкин  Александр Леонидович - действительный член Российского Общества Оценщиков (сертификат № 3103 от 30.05.97.), сертификат «Оценка бизнеса» (№6-2/97), сертификат «Оценка рыночной стоимости недвижимости» (№ 7-2/97,), Diploma of Columbia Institute #457, сертификат «Оценка машин и оборудования» (№6 - 2/97), Аттестат Общественного Совета Оценщиков при Правительстве Москвы о прохождении официальной (государственной) аттестации в порядке, установленном московскими нормативными актами, № реестра 00173/ОС. 

Курочкин  Александр Леонидович  
 

 
 
ПРИЛОЖЕНИЕ N^о1 
 
 
ЛИЦЕНЗИЯ ИСПОЛНИТЕЛЯ РАБОТЫ

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО  «СТРОЙИНВЕСТ»

В соответствии с Государственной программой приватизации и Указом Президента Российской Федерации от 01.07.92 №721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" государственная внешнеэкономическая строительно-коммерческая фирма "Стройинвест" была преобразована в акционерное общество открытого типа «Фирма Стройинвест», был утвержден план приватизации Государственной внешнеэкономической строительно-коммерческой фирмы "Стройинвест".

Полное  официальное наименование: открытое акционерное общество "Стройинвест".

Местонахождение Общества: Российская Федерация, г. Москва, Рябиновая улица, д. 195.

Общество  учреждено Государственным Комитетом  РФ по управлению государственным имуществом в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 01 июля 1992 г. № 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества".

Срок  деятельности Общества не ограничен. Деятельность Общества прекращается по решению Общего собрания акционеров, либо по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основными видами деятельности Общества на территории РФ и за ее пределами являются:

• проектирование и строительство объектов промышленного и гражданского назначения;
• капитальное строительство объектов и ремонт зданий и сооружений,
• изготовление строительных материалов и конструкций;
• поиск, заключение и реализация сделок в области инжиниринговых услуг, проектирования, строительства и эксплуатации объектов, торговли, поставок материалов, оборудования, машин и механизмов, подбора и командирования специалистов;
• посреднические услуги в совершении сделок;
• производство товаров народного потребления;
• разработка и внедрение новой техники и технологий;
• создание фирменной торговой сети, осуществление комиссионной и консигнационной деятельности с правом реализации продукции, в том числе за свободно-конвертируемую валюту;
• участие в совместной деятельности российских и зарубежных физических и юридических лиц:
• прием иностранных туристов на территории Российской Федерации и направление туристов за рубеж;
• организация туристических, спортивно-оздоровительных, зрелищных и других массовых мероприятий;
• организация экскурсионного и лечебно-оздоровительного обслуживания;
• создание и эксплуатация гостиничных комплексов, санаториев, ресторанов, баров, отелей, саун, магазинов;
• оформление загранпаспортов, виз и приглашений.

Деятельность  Общества не ограничивается видами, оговоренными в Уставе, Общество осуществляет любые виды хозяйственной деятельности, за исключением запрещенных законодательными актами Российской Федерации, в соответствии с целью своей деятельности.

Уставный  капитал Общества составляет 168 922 (Сто  шестьдесят восемь тысяч девятьсот  двадцать два) рублей, разделенных на 168 922 акции. Все акции именные.

Из  общего количества 168 922 акции составляют:

• обыкновенные акции – 153 718 (Сто пятьдесят три тысячи семьсот восемнадцать) шт., что составляет 91% уставного капитала;
• привилегированные акции типа Б (выпущенные в счет доли уставного капитала, держателем которых является РФФИ) – 15 204 (Пятнадцать тысяч двести четыре) шт., что составляет 9% уставного капитала, из них зарезервировано для ФАРП - 8446 (Восемь тысяч четыреста сорок шесть) шт., что составляет 5% уставного капитала.

1. ФИНАНСОВЫЙ  АНАЛИЗ

Анализ  финансового состояния ОАО «Стройинвест»  проведен на основании  бухгалтерских  балансов и отчетов о финансовых результатах за 1997, 1998, 1999 гг. и 9 месяцев 2000 г.

Ограниченное  число данных, содержащихся в балансе и форме №2, не позволяет сделать исчерпывающий вывод о характере хозяйственной деятельности предприятия, а также степени его финансовой устойчивости. Тем не менее, определенные полезные выводы сделать можно.

При расчете коэффициентов за 2000г. использованы показатели балансов за 9 месяцев 2000 года, на основании которых методом экстраполяции построен консолидированный баланс на 2000 год. Поскольку существует определенная доля допущения при осуществлении данной процедуры и отсутствует дополнительная информация, то естественным следствием является несовпадение сумм баланса по активу и пассиву. Однако разница между ними и отклонение по этой причине расчетных показателей не превышает 5% и находится в пределах допустимого для целей оценки.

3.1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОБЗОР ФИНАНСОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

3.1.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЩЕЙ  НАПРАВЛЕННОСТИ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Считаем целесообразным, начинать анализ с  обзора основных показателей деятельности предприятия. Имущественное положение организации на конец и начало периода, как правило, характеризуется данными баланса.

Результативность  и перспективность деятельности предприятия могут быть оценены  по данным анализа динамики прибыли, а также сравнительного анализа  темпов роста средств коммерческой организации, объемов ее производственной деятельности и прибыли.

Динамика  прибыли предприятия демонстрирует  нестабильность: резкое снижение чистой прибыли в 1999 году сменяется столь  же резким ее ростом в 2000 году. Оценщик  считает логичным принимать во внимание прибыль после уплаты налогов, но без учета отвлеченных средств. Объясняется это тем, что статья «отвлеченные средства» характеризует использование полученной предприятием прибыли. Таким образом, нормализуется динамика прибыли по итогам года.

Анализ  динамики прибыли по годам представлен  в Приложении №2 настоящего Отчета.

3.1.2. ВЫЯВЛЕНИЕ «БОЛЬНЫХ»  СТАТЕЙ БАЛАНСА

Информация  о недостатках в работе коммерческой организации, как правило, присутствует в бухгалтерской отчетности в  явном или завуалированном виде. Первый случай имеет место, когда в отчетности есть «больные» статьи, которые условно можно подразделить на две группы:

• Свидетельствующие о крайне неудовлетворительной работе организации в отчетном периоде и сложившемся в результате этого плохом финансовом положении
• Свидетельствующие об определенных недостатках в работе коммерческой организации

К ним  относятся:

«Непокрытые убытки прошлых лет» (ф.№1), «Непокрытый  убыток отчетного года» (ф. №1), «Кредиты и займы, не погашенные в срок» (ф. №5), «Кредиторская задолженность просроченная» (ф. №5), «Векселя выданные просроченные» (ф.№5). Эти статьи показывают крайне неудовлетворительную работу коммерческой организации в отчетном периоде и сложившееся в результате этого плохое финансовое положение. Причины образования отрицательной разницы между доходами и расходами по укрупненной номенклатуре статей можно проследить по форме №2 (результат от реализации, результат от прочей реализации, результат от внереализационных операций). Более детально причины убыточной работы анализируются в ходе внутреннего анализа по данным бухгалтерского учета. Так, элементом статьи «Расчеты с кредиторами за товары и услуги» является задолженность поставщикам по не оплаченным в срок расчетным документам. Наличие такой просроченной задолженности свидетельствует о серьезных финансовых затруднениях у коммерческой организации.

В отчетности анализируемого предприятия не прослеживаются отрицательные суммы по статьям  «Непокрытый убыток отчетного года»  и «Непокрытый убыток прошлых лет».

3.2. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ  ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА    КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

2.2.1. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВЕННОГО  ПОЛОЖЕНИЯ

АНАЛИТИЧЕСКий БАЛАНС-НЕТТО

Согласно  действующим нормативным документам баланс в настоящее время составляется в оценке нетто. Итог баланса дает ориентировочную оценку суммы средств, находящихся в распоряжении предприятия. Эта оценка является учетной и ни в коем случае не отражает реальной суммы денежных средств, которую можно выручить за имущество, например в случае ликвидации коммерческой организации. Текущая стоимость активов предприятия определяется рыночной конъюнктурой и может отклоняться в любую сторону от учетной.

Для анализа баланса аналитики, как  правило, пользуются одним из приведенных  ниже способов:

• проводят анализ непосредственно по балансу без предварительного изменения состава балансовых статей
• строят уплотненный аналитический баланс путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей и их перекомпоновки
• проводят дополнительную очистку баланса от имеющихся в нем регулятивов с последующим агрегированием статей в необходимых  аналитических разрезах

Таким образом, в Приложении №2 приведен лишь один из вариантов построения уплотненного аналитического баланса-нетто, в котором  не только агрегирован ряд статей, но и изменена последовательность их расположения. Именно такое расположение разделов баланса принято во многих экономически развитых странах. Логика такого представления состоит в том, что в начале баланса размещаются статьи, используемые для оценки и анализа платежеспособности – одной из основных характеристик текущего финансового состояния. Тем самым подчеркивается определенная приоритетность и значимость этого раздела оценки финансовой деятельности.

Из  приведенной в Приложении №2 таблицы  видно, что сумма финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении предприятия, за 2000 год выросла почти на 70% по сравнению с 1999 годом и на 50% по сравнению с 1998 годом.

  ВЕРТИКАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ БАЛАНСА