Оценка земли и недвижимости

Содержание

Введение...................................................................................................................................2

1. Основные положения................................................................................................................5

1.1. Задание на оценку объектов  недвижимости........................................................................5

1.2. Результаты оценки..................................................................................................................5

1.3. Сертификация оценки............................................................................................................6

1.4. Лимитирующие условия и ограничения..............................................................................6

1.5. Сведения об экспертах, проводивших  оценку....................................................................7

2. Базовые понятия и технология  оценки...................................................................................8

2.1. Базовые понятия стоимости  объекта недвижимости..........................................................8

2.2. Технология оценки объекта  недвижимости.......................................................................10

3. Описание оцениваемых объектов недвижимости.................................................................11

3.1. Описание среды местоположения  объекта недвижимости...............................................11

3.2. Описание земельного участка, занимаемого объектом недвижимости...........................11

3.3. Описание здания склада концентрированных  кормов......................................................11

5. Расчет стоимости объектов  недвижимости...........................................................................13

5.1. Затратный подход..................................................................................................................13

5.2.  Доходный подход.................................................................................................................17

 

Список использованных источников.........................................................................................23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В процессе проведения экономических реформ в России введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле – продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основными типами недвижимости).

Все объекты недвижимости уникальны, поэтому при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каждого конкретного объекта. При этом необходимо определить стоимость объекта, который использован в качестве залогового обеспечения ипотечного кредита, и инвестиционный доход, который способен принести объект в будущем.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли – продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Профессиональная оценка необходима при решении вопросов о купле- продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятия, при страховании имущества, в целях переоценки основных фондов и т.д.

Правовые основы оценочной деятельности определены в Законе РФ «Об оценочной деятельности». На федеральном уровне в качестве методических документов действуют два государственных стандартов РФ: «Единая система оценки имущества» (ЕСОИ); «Основные положения. Термины и определения».

Цель курсовой работы: закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов, специальной экономической литературы, и проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сопроводительное письмо.

Уважаемые господа

 

На основании  договора от 20 сентября 2008 г. нами произведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости – Вашего предприятия (Теплицы металлической с котельной с целю определения рыночной стоимости по состоянию на 13.10.2014г.

 

Осмотр объектов производился с 1 по 10 октября 2014г.

Оценка указанных объектов недвижимости выполнена на основе анализа данных технической и бухгалтерской инвентаризации, а также нормативно – справочной и статистической информации об изменении уровня цен на строительно – монтажные работы в данном регионе.

 

Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных актах, действовавших на дату оценки.

Для получения достоверных результатов при проведении оценки использованы различные методы оценки недвижимости: затратный медот, метод сравнительного анализа, метод анализа дохода.

Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика.

 

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

 

С уважением

Генеральный директор              Титов И.И.

 

 

 

1. Основные положения

1.1 Задание на оценку  объектов недвижимости

 

Состав оцениваемых объектов недвижимости:

- здание склада концентрированных  кормов;

- участок земли, на котором расположен  склад концентрированных кормов.

 

Адрес расположения объектов:

Саратовская область, Октябрьский район, улица Клиническая,7.

 

Цель оценки:

Определение возможной продажной цены склада концентрированных кормов вместе с занимаемым им земельным участком.

 

Действительная дата оценки:

07 октября 2014 года.

 

Собственник объектов:

ЗАО ПРОКАЗНИК

 

График изучения объектов:

01.10.14 г. – 14.10.14 г.

 

 

1.2 Результаты оценки

 

Ниже представлены результаты расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, полученные с применением трех основных методов оценки недвижимости:

 По затратному методу:

По методу прямого сравнительного анализа:

По доходному методу:

 

В связи с коммерческим назначением оцениваемого объекта наиболее приемлемым в данной ситуации, является доходный метод. Именно поэтому эксперт считает необходимым принять в качестве окончательного результата стоимости оцениваемого объенкта недвижимости на 14.10.14 г.

 

3. Сертификация оценки

 

Составивший представительный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.

1. Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности
2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны
3. Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности от представленного им результата оценки
4. Процедура оценки и содержания отчета соответствуют ФЗ Об оценочной деятельности в РФ.

 

4. Лимитирующие условия и ограничения.

 

Сертификация оценки, приведенная в п.1.3, подразумивает выполнение следующих условий и ограничений:

1. Точка зрения эксперта представленная в отчете является объективной.
2. Исполнитель оценки требует от заказчика соблюдения конфиденциальности. Передача информации содержащейся в отчете третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя.
3. Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему информации
4. В соответствии с отчетом от эксперта не требуется выступать в суде
5. Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению дефектов
6. Величина определяемой рыночной стоимости объектов недвижимости действительна на дату оценки
7. В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования

1.5 Сведения об экспертах, проводивших оценку

 

Эксперты, участвующие в работе, получили профессиональное образование в области оценочной деятельности. В работе принимали участие следующие эксперты – оценщики:

Тайкова Татьяна Павловна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Базовые понятия и технология

2.1 Базовые понятия стоимости  объекта недвижимости

 

 

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки предполагается в денежной форме

 

Полная восстановительная стоимость -  стоимость воспроизводства основных фондов на определенную дату; позволяет определить величину затрат, которые потребуются на замену основных средств. Восстановительная стоимость определяется с использованием индекса новых рыночных цен; данных о стоимости аналогичных видов продукции, по которым определена восстановительная стоимость; укрупненных коэффициентов изменения цен. Остаточная стоимость инвентарная или восстановительная стоимость за вычетом одного из следующих элементов: износа, исчисляемого по нормам амортизационных отчислений и поправочных коэффициентов к ним; оценочной стоимости дефектов, возникших при длительной и непрерывной эксплуатации объектов и приведших к утрате потребительских качеств; износа, начисляемого на основании метода экспертных оценок.

Физический износ - эксплуатационное или естественное снашивание, постепенная утрата потребительской стоимости средств труда в процессе производства. Интенсивность физического износа зависит от производственной нагрузки и условий содержания средств труда, от воздействия на них сил природы (влажность и т. д.).

Стоимость основных фондов, восстановительная

расчетные затраты на восстановление в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная восстановительная стоимость определяется затратами на воссоздание новых основных фондов (имущества), остаточная восстановительная стоимость (с учетом износа) – на воссоздание основных фондов (имущества) в их фактическом состоянии. Полная восстановительная стоимость основных фондов (имущества) определяется при их переоценке как стоимость воспроизводства объектов основных фондов (имущества) в современных условиях. Ее определяют исходя из реально сложившихся к моменту проведения переоценки условий воспроизводства основных фондов: договорных цен и сметных расценок на проведение строительнро-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п. транспортных тарифов и так далее.

Полная первоначальная стоимость представляет собой фактическую стоимость ввода в действие объектов основного капитала. После приемки их в эксплуатацию она отражается в активе бухгалтерского баланса на счете Основные средства и остается неизменной до переоценки основного капитала, в результате которой первоначальная стоимость объектов заменяется их восстановительной стоимостью, или до проведения расширения, модернизации и реконструкции объектов за счет инвестиций, затраты на которые добавляются к первоначальной стоимости

Остаточная первоначальная стоимость – определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта недвижимости.

2.2 Технология оценки  объекта недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных  подходов к оценке объекта  и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате оценки  стоимости объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ  ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.1 Описание среды местоположения  объекта недвижимости

 

Оцениваемые объекты недвижимости расположены по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Клиническая, 7.

Имеется подъездная дорога с асфальто – бетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. На расстоянии 30 метров от здания склада находится пруд Прудовик. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.

 

3.2 Описание земельного  участка. Занимаемого объектом недвижимости

Земельный участок, на котором расположен склад, находится в северо – западной части города Саратова.

Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности.

В процессе осмотра объектов недвижимости и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, выявлено не было.

Ставки земельного налога для данной зоны принимаются в соответствии со всеми законами.

 

3.3 Описание здания склада  концентрированных  кормов

Характеристики элементов конструкции и стоимость:

Строительный объем - 900м

Общая площадь - 300м2

Дата ввода  - 1550 г.

Полная балансовая стоимость – 150 млн. руб.

Остаточная балансовая стоимость – 110 млн. руб.

Фундаменты – бетонные

Стены – кирпичные

Перекрытия – железобетонные

Кровля – рулонная

Пол – металлический

Этажность – 1 этаж

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Расчет стоимости объектов  недвижимости 

 

5.1 Затратный подход

 

Затратный подход основан на определение стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

 

С з.п. = С зем.улч + С ул. – И нак.

 

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С з);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С ул.);

- расчет накопленного износа (И н): физического, функционального, внешнего.

Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяю стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

1) Расчет стоимости земельного участка.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легкодоступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости, аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико – экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая цена.

Начальными этапом этого метода является изучение рынка и сбор информации об объектах аналогах. Данные об объектах аналогах приведены в таблице 2 справочных данных. За единицу сравнения принимается м2.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных согласований;

- государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты предоставляются под 15 %;

- условие срочной продажи изменяют цену на 10 %;

- при сделки между партнерами по бизнесу, цена занижается на 8 %;

- особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса, позволило продавцу завысит цену на 7 %;

- за три месяца цены на рынке выросли на 2 %, за шесть месяцев – на 4 %, за девять месяцев – 8 %;

- разница в ценах по районам: центральные и средней отдаленности – 20 %, средней отдаленности и отдаленные – 10 %, центральные и отдаленные – 30 %;

- разница в ценах при наличие асфальтобетонного покрытия на площади: до 10 % участка, по сравнению с площадью до 30 % - 2 %; до 30 %, по отношению к 50 % - 5 %;

- разница в ценах между: низкой и средней несущей способностью грунтов – 3 %, средней и высокой – 4 %, низкой и высокой – 7 %.

 

 

Расчет полной восстановительной стоимости теплицы металлической

с участком земли

Таблица 1

№пп	Наименование объекта	Ед. изм.	Общее кол-во ед. измерения	Стоимость ед. изм., руб.	Полная восстановит. стоимость в ценах 1964 г.	Индекс перехода к ценам 1984	Индекс перехода к ценам 2014г. с НДС	Полная восстановительная стоимость в ценах на 2014г., руб
1	теплица	м3	900	56,3	50670	1,20	20	1216080
2	Земельный участок	га	0,5	50000	25000	-	-	25000

 

Примечания: а) 56,3 по сборнику УПВС №2 с учетом поправки для климатического района; б) 50670=56,3*1100; в) 1.2=1.18*1.02 (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969г. по сельскому хозяйству для Саратовской области); в) 20 (для Саратовской области); д) 1216080=50670*1,20*20.

При определении процентов физического износа  были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН - 5-86 (р), Гражданстрой, 1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в приложении 2.

Примечания: а) в расчетном здании слушатель проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно; б) физический износ земельного участка не начисляется.

Таблица 2

Расчет физического износа теплицы

№ п/п	Конструктивные элементы зданий	Удельный вес	Стоимость в рублях	Износ КЭ, %	Износ в рублях	Остаточная стоимость в рублях
1	Фундаменты	8	97286,4	15	14608,86	82677,54
2	Стены	20	243216	13	31618,08	211597,92
3	Крыша	13	158090,4	20	31618,08	126472,32
4	Полы	2	24321,6	15	3648,24	20673,36
5	Проемы	5	60804	3	1824,12	58979,88
6	Отопление	44	535075,2	9	53507,52	481567,68
7	Отделочные работы	3	36482,4	10
8	Инженерное оборудование		36482,4	10	3648,24	32834,16
9	Прочие работы	2	24321,6	10	2432,16	21889,44
	Итого	100	1216080		146553,54	955707,46

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу составляет 1069542,4 + 25000 = 1094542,4 рублей.

 

 

5.2. Доходный подход

Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемая теплица металлическая в соответствии со своими наилучшими и более эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:

- доходы за счет регулярной  арендной платы;

- доходы от будущей перепродажи  объектов недвижимости.

Из группы подходов оценки приносящий доход недвижимости для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению является метод прямой капитализации доходов дисконтирования денежных потоков.

Однако первый из указанных подходов, по мнению оценщика, не применим в настоящее время для оцениваемого объекта. Это связано с тем, что отсутствует продажи аналогичных объектов (теплиц металлических) на рынке недвижимости, поэтому невозможно рассчитать ставку капитализации доходов.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использован второй из указанных подходов - метод дисконтирования денежных потоков. Под дисконтированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования.

Применена следующая процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков:

1. Собрать информацию об условиях, сроках и доходности эксплуатации  и продажи оцениваемого объекта  недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цену продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии).

2. Оценить потенциальный валовой  доход по годам аренды.

3. Оценить эффективный валовой  доход по годам аренды.

4. Оценить операционные расходы  по годам аренды.

5. Оценить чистый операционные  расходы по годам аренды.

6. Оценить расходы на конкуренцию по годам аренды.

7. Оценить амортизированные отчисления  по годам аренды.

8. Оценить остаточную стоимость  по годам аренды.

9. Оценить налог на имущество  по годам аренды.

10. Оценить земельный налог по  годам аренды.