Оценка земельного участка

                                       Введение

В данной курсовой работе мы определяем рыночную стоимость земельных  участков.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.  
«Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;  
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;  
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме» (ст. 4. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 
При оценке земельного участка специалистами в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.  
Оценка земельного участка подразумевает определение рыночной стоимости земельного участка, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.  
- выкуп земельного участка из муниципальной собственности.  
Для оценки земельных участков необходимы документы:  
- правоустанавливающий документ на земельный участок;  
- кадастровый план земельного участка;  
- площадь земельного участка;  
- категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;  
- разрешенное использование;  
- сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;  
- сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;  
- при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

2 Отчёт об оценке  рыночной стоимости земельного  участка под ИЖС, расположенного  по адресу: г.Брянск, пер.Осоавиахима,  д.40 кв.1

2.1 Общие факты  и выводы

2.1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

2.1.2 Результаты  оценки, полученные при применении  различных подходов к оценке

2.1.3 Итоговая величина  стоимости объекта оценки

2.1.4 Сертификат качества оценки

 Отчёт об оценке выполняется оценщиком в соответствии с:

- Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ с изменениями и дополнениями;                        - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г. №10040;                                                                - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утверждён Приказом     Минюсте РФ 23 августа 2007 г. № 10045;                 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО №3), утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г. № 10009;                               - В соответствии со стандартами СРО. Членство оценщика в саморегулирующей организации: Некоммерческое Партнёрство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (НП «СМАОс»), Свидетельство № 2437 от 23.06.2008 г.;

2.2 Задание на  оценку

2.3 Сведения о  заказчике оценки и об оценщике

2.4 Допущения и  ограничивающие условия

       Выводы и заключения, сделанные оценщиком в настоящем отчёте ограничиваются следующими условиями и допущениями:

- Оценщик основывается  на информации, предоставленной  Заказчиком, общей информации по  соответствующему сегменту рынка,  а также на информации, имеющейся  в архивах Оценщика о полученной  за время проведения настоящей  оценки.

- Оценщик исходил из  того, что предоставленная ему информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

- Используя информацию, предоставленную  Заказчиком, Оценщик применял предоставленные  данные только в рамках имеющегося  объёма информации, не делая не  обоснованных выводов и дополнений. В случае, если о каких-либо  характеристиках или составляющих  объекта оценки предоставлены  не были, Оценщиком делается вывод  об отсутствии данных характеристик  или составляющих.

- Перед Оценщиком не  ставилась задача, и им не проводились  как часть настоящего исследования  специальные экспертизы – юридическая  экспертиза правового положения  объекта оценки, строительно-техническая  и технологическая экспертиза  объекта оценки, санитарно-гигиеническая  и экологическая экспертиза.

- От Оценщика не требовалось и он не принимает на себя ответственность за описание правового состояния объекта оценки и вопросов подразумевающих обсуждения юридических аспектов права.

- Предполагается, что существует  полное соответствие правового  положения объекта оценки требованиям  законодательства, либо такое соответствие  может быть установлено без  непреодолимых затруднений, если  иное не оговорено специально.

- Объект оценки рассматривался  с учётом лишь тех ограничений  и сервитутов, которые оговорены  в отчёте.

- Планы, схемы, чертежи  и иные иллюстративные материалы,  если таковые приведены в отчёте, призваны помочь пользователю  отчёта, получить наглядное представление  об объекте оценки и не должны  использоваться в каких-либо других  целях.

- При проведении оценки  предполагалось отсутствие каких-либо  скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки(токсичных и иных вредносных материалов и почв).

- Отчет об оценки содержит  профессиональное мнение специалиста  относительно стоимости объекта  оценки в указанных целях по  состоянию на дату оценки. Оценщик  не принимает на себя ответственности  за изменение социальных, экономических,  физических факторов и изменения  местного или федерального законодательства, которые могут произойти после  этой даты и повлиять на  стоимость объекта.

- Полученная стоимость является расчётной величиной, отражающей отношение рынка к объекту оценки, и является рекомендуемой для целей настоящего отчёта, если с даты составления отчёта об оценке прошло не более 6 месяцев.

2.5 Стандарты оценочной  деятельности

        При проведении оценки используются следующие стандарты оценочной деятельности:

1) Федеральный стандарт  оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г. №10040;

2) Федеральный стандарт  оценки «Цель оценки и виды  стоимости» (ФСО №2), утверждён Приказом  Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, зарегистрирован в  Минюсте РФ 23 августа 2007 г. №  10045;

3) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО №3), утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 254, зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г. № 10009.

4) Стандарты и правила  оценочной деятельности Некоммерческого  партнёрства «Саморегулируемая  межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков»  «Оценка недвижимости». Утверждён  Советом директоров НП СМАО-с,  протокол №7 от 24.10.2006 г.

Применение стандартов ФСО  обусловлено их обязательным статусом при осуществлении оценочной  деятельности. Стандарты и правила  оценочной деятельности СМАО-с регламентируют процесс проведения оценки и являются обязательными к применению оценщиками – членами данной саморегулируемой организации.

2.6 Оцениваемые  права и вид определяемой стоимости  объекта оценки

2.6.1 Оцениваемые  права

    В данной курсовой работе оценивается право собственности.   При оценке мы исходим из того, что субъект права собственности на земельный участок и жилой дом обладает полными правами собственности. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях.  
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Право собственности - 1) в объективном смысле совокупность правовых норм, которые закрепляют, регулируют и охраняют состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ конкретным лицам, один из центральных институтов гражданского права; 2) в субъективном смысле - право конкретного лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе непосредственно в пределах закона и независимо от воздействия других лиц.                                                                  В соответствии с п.2 ст.212 ГК субъектами права собственности могут выступать: граждане; юридические лица; Российская Федерация; субъект Российской Федерации: муниципальное образование. Этот перечень надо считать исчерпывающим. Не случайно понятие "иные формы собственности" хотя и используется в законе, ни в Конституции, ни в ГК не раскрывается.Что касается права собственности на имущество иностранных граждан и юридических лиц то, по общему правилу, оно определяется по праву страны, где это имущество находится (ст.164 Основ гражданского законодательства). Следовательно, на территории России действует законодательство о праве собственности граждан и юридических лиц Российской Федерации. Изъятия из этого правила установлены и иными коллизионными нормами (ст.164 Основ гражданского законодательства).Частная собственность, субъектами которой выступают граждане и юридические лица, призвана обслуживать исключительно их интересы. Право частной собственности охраняется законом (ст.35 Конституции).Государственная и муниципальная собственность призвана обеспечивать интересы больших групп людей: народа Российской Федерации в целом; населения, проживающею на территории субъекта Российской Федерации; лиц, проживающих на территории городского или сельского поселения либо иного муниципального образования. В этих случаях субъектами права собственности выступают соответственно Российская Федерация в целом (федеральная государственная собственность), субъект Российской Федерации (государственная собственность субъекта Российской Федерации), муниципальное образование (муниципальная собственность).

В ситуации, когда указанные  субъекты вступают в отношения собственности, характеризующиеся равенством их участников, к ним применяются нормы гражданского законодательства, определяющие участие  в них юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п.2 ст.124 ГК). Например, именно эти нормы должны применяться  в случае возникновения гражданско-правового  спора между Российской Федерацией и ее субъектом о принадлежности того или иного здания, предприятия, сооружения и т.п.

2.6.2 Вид определяемой  стоимости объекта оценки, обоснование  его использования

    В данной курсовой работе видом определяемой стоимости является рыночная.                                                                                                     Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• мотивы продавца и покупателя являются типичными; обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

• цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было;
• платеж осуществляется в денежной форме.

Оценка рыночной стоимости  земельного участка производится на основании федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. 
Согласно абз. 2 ст.3 вышеуказанного закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме». 
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается на основе принципа наиболее эффективного использования. Другими словами, она определяется на основе наиболее вероятного использования земельного участка, которое физически возможно, экономически обоснованно, законно, финансово осуществимо, по итогам которого стоимость земельного участка будет наибольшей. Наиболее эффективная эксплуатация участка может не совпадать с существующим его использованием. 
В целях установления наиболее эффективного использования земельного участка учитываются: его целевое назначение и вид разрешенного использования, преобладающие способы землепользования, перспективы развития района, на территории которого находится участок, возможные изменения на земельном рынке, а также  текущее использование оцениваемого земельного надела. 
В соответствии со ст. 9 федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является соответствующий договор, сторонами которого являются оценщик и заказчик.  
Ст. 11 данного федерального закона закрепляет общие требования к содержанию отчета об оценке.  
Полученный размер рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверным и рекомендуется для совершения сделок в отношений  земельного участка, если иное не предусмотрено действующим российским законодательством или не установлено решением суда.

 
2.7  Информационные  источники, используемые при оценке

Оценка была проведена  в соответствии с Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 13.07.2007 года №129-ФЗ, от 29.07.1998 года №135-ФЗ, от 14.11.2002 года №143-ФЗ, «Федеральными стандартами  оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» утверждёнными  приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития в России) от 20.07.2007 года №256, №255, №254.

2.8  Описание  объекта оценки

2.8.1 Общие сведения  об объекте оценке

     Данный объект оценки расположен по адресу: РФ, г.Брянск, пер. Осоавиахима, д.40, кв.1.

Г. Брянск основан в 985 г. как укреплённое поселение на правом высоком берегу Десны, среди лесов. Расположен на западной окраине Среднерусской возвышенности, по берегам р. Десна, при впадении в неё р. Болва, в 379 км к юго-западу от Москвы. Крупный ж.д. узел. Климат умеренно-континентальный. Средние температуры января -7, июля +18 +19. Осадков 600 мм в год. Территория г. Брянска составляет 34,9 тыс.кв. км. Г. Брянск разделён на четыре района: советский, бежицкий, влодарский и фокинский. Данный объект оценки расположен в советском районе.

Таблица 1 – Основные показатели района месторасположения земельного участка

Общие сведения о земельном участке  сводятся в таблицу 2.

Таблица 2 – Общие сведения о оцениваемом  участке

2.8.2 Количественные и  качественные характеристики объекта

 В данной курсовой работе мы оцениваем земельный участок с категорией земель - земли поселений, расположенный по адресу: РФ, г. Брянск, пер. Осоавиахима, д.40, кв.1. Данный земельный участок имеет прямоугольную форму, рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, расположен в центральной части советского района г. Брянск; имеет выезд на асфальтированную улицу. Имеет развитую инженерную инфраструктуру: водоснабжение, канализация, отопление и горячее водоснабжение (ОГВ), газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение. Возможные ограничения и сервитуты в процессе оценки не были выявлены. Описание границ и окружения земельного участка: с западной стороны данный земельный участок граничит с земельным участком, на котором расположены двухэтажный шлакоблочный дом и беседка из кирпича. С восточной стороны оцениваемый земельный участок граничит с земельным участком, на котором находятся одноэтажный кирпичный дом, кирпичный подвал и гараж из кирпича. С севера земельный участок граничит с земельным участком, на котором расположены одноэтажный дом из кирпича и два деревянных сарая. Через дорогу, напротив данного земельного участка расположены - одноэтажный кирпичный дом, кирпичные баня и сарай.

1. Юридическое описание: документом, подтверждающим площадь и границы земельного участка, является «Свидетельство о государственной регистрации права».  Собственником данного земельного участка является Балабанов Ю.А. Ограничения и сервитуты не были выявлены. Земельный участок относится к категории земель населённых пунктов, разрешённое использование: для использования индивидуального жилого дома.                  Земли поселений как самостоятельная категория имеет особенности своего правового режима. Будучи ограниченными от других земель городской (поселковой) чертой, которая служит их внешней границей, эти земли находятся в ведении органов власти города и других поселений. Эти органы организуют использование и охрану «своих» земель, для чего вся территория города и иного поселения в пределах  делится на территориальные зоны. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.   
2. Физические характеристики земельного участка: земельный участок общей площадью 416 кв.м. имеет прямоугольную форму, рельеф ровный спокойный. Инженерно-изыскательные работы не проводились. На данном земельном участке имеются следующие посадки: вишня, возраст 5 лет, груша – 7 лет, две яблони – 3 и 5 лет соответственно, крыжовник, три куста – 1,3 и 4 года соответственно и один куст чёрной смородины – 2 года.     
3. Описание зданий, строений, сооружений:

4. Характеристика месторасположения и прилегающей территории                           В окружении данного земельного участка находятся земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Транспортная доступность – асфальтированные подъездные пути по улице. Остановки общественного транспорта находятся в непосредственной близости: автобусные и троллейбусные маршруты, маршрутные такси, 2-3 минуты до остановок общественного транспорта. Социальная инфраструктура хорошо развитая, представлена различными торговыми объектами. В непосредственной близости находятся: аптека, детский садик, объекты социально культурной сферы и предприятия бытового обслуживания населения. Также в окружении земельного участка находятся различные зелёные насаждения. Негативным влиянием на состояние земельного участка является то, что он близко расположен к центральной проезжей улицы г.Брянск, что ухудшает его экологическое состояние.
5. Анализ экономических факторов:

На данном земельном участке  имеется наличие всех инженерных коммуникаций – водоснабжение, канализация, отопление и горячее водоснабжение (ОГВ), газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение. Также в доме имеется телефонная сеть, радио.

Таблица 3 – Основные характеристики земельного участка

             2.9 Анализ рынка земельного участка

2.9.1 Анализ среды  месторасположения объекта оценки

2.9.1.1 Общие сведения  об социально-экономическом развитии  г.Брянск

    Г.Брянск был основан в 985 году, разделён на четыре городских района: Советский, Бежицкий, Володарский и Фокинский. Население на 2010 год составляет 409,2 тыс.чел., климат умеренно-континентальный.                   Брянск — крупный промышленный центр. Основные отрасли промышленности — машиностроение, металлообработка. Также развиты химическая, электротехническая и электронная, деревообрабатывающая, текстильная, пищевая промышленность.                                                           Крупные предприятия

• «Брянский машиностроительный завод»;
• «Бежицкий сталелитейный завод»;
• «Брянский автомобильный завод»;
• «Брянский завод колёсных тягачей»;
• «Ирмаш» (дорожно-строительная, землеройная техника);
• «Брянсксельмаш»;
• «Термотрон-Завод» (оборудование для железных дорог, подъёмно-транспортное оборудование);
• «Брянский арсенал» (дорожно-строительное оборудование);

Брянск — крупный железнодорожный узел: через город проходят линии на Москву, Киев, Харьков, Гомель, Смоленск, Орёл и Вязьму, по которым осуществляются пассажирские и грузовые перевозки.                             Через Брянск пролегает «нефтепровод Дружба», газопроводы Дашава — Москва, Шебелинка — Москва (с ответвлением на Гомель).                                                   В городе расположены международный аэропорт «Брянск», железнодорожный вокзал «Брянск I», автобусный вокзал и автобусная станция в Бежице.                                                                                        Пассажирские перевозки осуществляются маршрутными такси (более 1400 машин на 57 маршрутах) троллейбусами на 27 маршрутах (см. Брянский троллейбус), автобусами (36 маршрутов), а также пригородными электропоездами и автомотрисами.

2.9.1.2 Социально-экономические  условия

    В данном пункте приводим  показатели, характеризующие социально-экономическое  положение региона в таблице  4.