Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Введение

Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая  используется как пространственная основа и средство производства. Земля  как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного  сообщества людей. Такими полезностями могут быть: возможность проживания, возможность коллективного использования  определенных благ, связанных с данной территорией, например, водных источников, сложившегося природного и архитектурного ландшафта и др.

Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок  или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом  полезностей для конкретных людей, например, таких как возможность  получения дохода от использования  земли, возможность проживания и  т.д.

Поэтому земельные участки  все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных  отношений. Одним из этих отношений  является оценка стоимости земли. В  оценку стоимости земли может  быть включена оценка земельных участков, оценка сельскохозяйственных земель, кадастровая оценка земли, оценка стоимости  участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений и  других природных ресурсов.

Для определения стоимости  земли, используются унифицированные  методы, которые могут быть применены  при оценке земельных участков с любым типом землепользования. В том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений, но я хочу обратить Ваше внимание на оценку стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка сельскохозяйственных земель проводится для целей привлечения  инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости  земли и величины рисков. Привлечение  независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость  земли, определить существующие риски  для инвестора и обозначить привлекательность  инвестиций.

Оценка сельскохозяйственных земель необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий  момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может  формироваться в виде имущества  имеющего денежную оценку.

В случае если в оплату акций  при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для  определения рыночной стоимости  данного имущества. Так же оценка проводится при совершении сделок купли  продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета и избежать конфликтов между продавцом и  покупателем. Оценка необходима при  переходе предприятия на МСФО, при  передаче его в доверительное  управление, для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования, а так же для решения имущественных  споров. В категорию имущественных  споров относят споры, связанные  с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа  разрешения конфликта, имущественные  споры разрешаются в судебном порядке, в процессе которого, проводится обязательная оценка объекта спора. Отчет об оценке земли представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование  рыночной стоимости объекта спора  послужит главным аргументом, на который  будет опираться заинтересованная сторона.

Актуальность стоимостной  оценки сельскохозяйственных земель в  России в настоящее время обусловлена  их введением в гражданский оборот. Цена, как денежное выражение стоимости, является существенной составляющей любой сделки, выполняя функции механизма, регулирующего рыночный оборот земельной собственности.

1.1 Земли сельскохозяйственного  назначения

По действующему в нашей  стране законодательству землями сельскохозяйственного  назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для  нужд сельского хозяйства, а также  предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли  сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского  хозяйства. Если генеральными планами  развития поселений не предусмотрено  изменение вида использования таких  земель, то они оцениваются как  сельскохозяйственные угодья, а связанное  с ними имущество -- как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного  назначения подразделяются на:

- земли, занятые сельскохозяйственными  угодьями;

- земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами и коммуникациями;

- древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной  для обеспечения защиты земель  от воздействия негативных (вредных)  природных, антропогенных и техногенных  явлений; 

- земли, занятые замкнутыми  водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для  производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной  продукции.

К сельскохозяйственным угодьям  относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий  момент земли), а также земли, занятые  многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут  выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

1.2 Объекты оценки

При определении стоимости  земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

1) сельскохозяйственные  и иные угодья или незастроенные 

земельные участки, предназначенные  для ведения сельскохозяйственного  производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные  участки с расположенными на  них постройками разного назначения  и использования;

3) сельскохозяйственный  имущественный комплекс (сельскохозяйственная  недвижимости) в состав которого  входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная  техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот  и другое имущество;

4) земельные доли.

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является

составной частью оценки сельскохозяйственного  имущества (сельскохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматривается  в качестве одного из элементов стоимости  такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в  составе оценки сельскохозяйственного  имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также потребует решения задач  оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в  качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных  объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости  сельскохозяйственного имущества  в условиях рынка. Данные объекты  соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного  имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки. Стандарты в  качестве объектов оценки сельскохозяйственного  имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения, и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние  культуры, квоты на производство продукции, скотину, машины и материальные запасы, зерно в хранилищах и другие факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного  назначения и объекты оценки.

В основе оценки рыночной стоимости  земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты  или избыточного дохода, который  образуется при использовании земли  для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход  определяется не только природными условиями и качеством земли. Но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими, на стоимость сельскохозяйственных угодий являются:

- природно-климатические  условия, определяющие тип и  основные направления ведения  сельскохозяйственного производства, и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

- тип землепользования, направление  ведения сельскохозяйственного  производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);

- структура посевных  площадей и преобладающие системы  севооборотов;

- виды сельскохозяйственных  угодий (пашня, сенокос, пастбище  и т.д.) и производимых товарных  культур (зерно, лен, масличные  культуры, овощные культуры и  т.д.);

- плодородие, технологические  свойства и другие характеристики  качества почв и рельефа, влияющие  на урожайность сельскохозяйственных  культур и продуктивность сельскохозяйственных  земель;

- урожайность основных  товарных культур, сложившаяся  при наиболее распространенном  уровне интенсивности ведения  сельского хозяйства в регионе  расположения объекта оценки;

- местоположение относительно  рынков сбыта сельскохозяйственной  продукции, первичной переработки  продукции и центров технического  обслуживания;

- улучшения, произведенные  с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);

- плотность занятость  населения, различные социально-демографические  особенности;

- цены на горюче-смазочные  материалы и сельскохозяйственную  технику;

- инфраструктура хозяйства  (наличие дорог, мелиоративных  систем и т.д.).

1.3 Особенности оценки  земель сельскохозяйственного назначения

К особенностям, которые  необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

- необходимость поддержания  почвенного плодородия сельскохозяйственных  угодий посредством применения  соответствующей агротехники и  соблюдения определенных требований  к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих  севооборота сельскохозяйственных  культур, внесение определенного  количества удобрений и т.д.), оставление  земли под паром, создание защитных  лесополос и т.д.;

- прямая зависимость структуры  сельскохозяйственных угодий от  физико-географических характеристик  местности (геоморфологические, почвенные,  гидрологические, климатические  и иные особенности);

- высокие риски ведения  сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами  и форс-мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки  и снегопады, эпизоотии и иные  стихийные бедствия);

- большое влияние на  величину получаемого дохода  от сельскохозяйственного производства  колебаний цен на сельскохозяйственную  продукцию, горюче-смазочные материалы,  сельскохозяйственную технику;

- сезонных характера сельскохозяйственного  производства и цен на рынке  сельскохозяйственной продукции;

- сложившаяся в стране  нестабильность цен на сельскохозяйственную  и промышленную продукцию;

- отсутствие фактического  оборота сельскохозяйственных угодий;

- отсутствие значимых  инвестиций в сельскохозяйственное  производство;

- невысокая плотность  населения в районах, находящихся  в отдалении от крупных промышленных  центров;

- слабо развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым  покрытием и слабое развитие  перерабатывающей промышленности.

1.4 Основные методы и  особенности оценки земель сельскохозяйственного  назначения

Датой официального начала рыночного оборота сельскохозяйственных земель в РФ можно считать 27 января 2003 г., когда вступил в действие Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения", определивший новый  подход к решению земельного вопроса  в России.

Выделяют следующие основные особенности и имеющиеся проблемы подобных оценок:

1. Рыночная оценка земель  сельскохозяйственного назначения  зачастую должна быть проведена  в условиях, когда отсутствует  выделение оцениваемых участков  в натуре. Это обстоятельство  вступает в противоречие с  требованием к проведению рыночной  оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны  быть обособлены, выделены и соответствующим  образом оформлены.

2. При оценке сельскохозяйственных  земель приходится учитывать  жесткое законодательное ограничение  на их разрешенное использование.  При этом главным условием  рыночной оценки был и остается  принцип анализа наилучшего и  наиболее эффективного использования,  на применение которого, кроме  ограничения на разрешенное использование,  должны быть наложены и учтены  особенности сельскохозяйственного  районирования территории.

3. Для проведения оценки  рыночной стоимости в границах  единых земельных участков сельскохозяйственного  назначения, должны быть выделены  их соответствующие составные  части, различающиеся по видам  использования, каждая из которых  подлежит самостоятельной оценке.

При оценке рыночной стоимости  сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного  имущества используются общие принципы и методы оценки земли. С учетом особенностей ведения сельскохозяйственного  производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении  дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого  другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

- в определении структуры  и состава издержек;

- в определении статей  дохода и способов его оценки;

- в применении принципа  наиболее эффективного использования  через выбор технологий ведения  сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур,  обеспечивающих получение максимального  дохода;

- в критериях отбора  объектов-аналогов и выборе элементов  сравнения.

Определение рыночной стоимости  сельскохозяйственных угодий (голой  земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода  могут применяться в случае необходимости  определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения  зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения  земельных участков, например, стоимости  создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических  работ. Методы затратного подхода также  могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости  многолетних насаждений, включая  защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного  и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные  земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые  дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в  целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов - затратного, сравнительного и доходного.

1.5 Метод сравнения продаж

В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о  сделках с земельными участками  методы доходного подхода становятся, практически, единственными способами  оценки сельскохозяйственных угодий. Однако технология применения данного  метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости  других земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом  сравнения продаж. Различия могут  заключаться только в критериях  отбора объектов-аналогов и перечне  элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при  оценке земель сельскохозяйственного  назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных  документах не сформулировано.

1.6 Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Иными словами - это сельскохозяйственный имущественный комплекс. В основном к подобным объектам оценки относятся  бывшие колхозы и совхозы, преобразованные  в иные организационно-правовые формы  и крестьянские фермерские хозяйства.

Для оценки стоимости собственно земли в составе застроенных  участков можно предложить 2 варианта расчета:

1) если строения не  приносят доход, который можно  подсчитать, и не являются самостоятельными  объектами сделок, то земля оценивается  по стоимости, расположенных рядом  с ними сельскохозяйственных  угодий;

2) если можно посчитать  доход от построек, например, они  сдаются в аренду или могут  быть проданы, то земля оценивается  любым методом выделения земельной  составляющей из стоимости единого  объекта недвижимости.

При наличии информации о  сделках со свободными земельными участками, продаваемыми под аналогичное использование, земля может быть оценена по рыночной стоимости продаваемых незастроенных  участков. Этот способ наиболее подходит для оценки земельных участков с  дачами, если они отнесены к категории  земель сельскохозяйственного назначения.

1.7 Особенности оценки  земельных участков сельскохозяйственного  назначения в условиях становления  земельного рынка.

В Российском законодательстве установлено, что земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые  в Государственном земельном  кадастре (ГЗК) и в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и сделок с ним (ст.6 ЗКРФ). Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное  использование, форму законного  владения. Неотъемлемыми частями  земельного участка могут быть: здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные  сооружения, относящиеся к данному  участку; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры и т.д.

Земельные участки в России как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежат стоимостной оценке. Оценка земельных участков может понадобиться, например, для сделки купли-продажи, для приватизации, для обеспечения банковских кредитов, при наследовании, при имущественных спорах, при разработке и осуществлении инвестиционных проектов, при нанесенном сельскохозяйственной земле ущербе, при изъятии земли для государственных и муниципальных нужд, при внесении земельных участков в уставные капиталы компании и т.д. Следовательно, оценка стоимости земельных участков в настоящее время, является одной из востребованных видов услуг в области оценки недвижимого имущества.

На основе анализа и  обобщения, имеющихся в научной  литературе точек зрения мы будем  понимать под оценкой элемент  рыночного ценообразования, представляющий собой процесс, ориентированный  на определение стоимости объекта  в денежном выражении, в соответствии с законодательством и установленным  порядком действий, с целью реализации различных процессов рыночного  характера.

Данное определение, по нашему мнению, позволяет выделить два момента, которые являются основными в  оценке. Во-первых, процесс определения  стоимости объекта должен учитывать  базовые концепции рыночного  ценообразования в современных  условиях. Во-вторых, процесс оценки должен осуществляться в установленном  порядке в соответствии с законодательством, результатом которого является объективное, профессиональное заключение о стоимости  объекта.

Соответственно, при оценке земли объектом оценки выступает  земельный участок.

Особенности оценки земельных  участков сельскохозяйственного назначения вытекают из особенности земли в  целом как объекта оценки, из факторов, влияющих на стоимость земельного участка, способов ведения сельскохозяйственного  производства и технологических  процессов. Следовательно, особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки, на наш взгляд, выражаются в следующем:

1)Земельный участок – это объект природы, представляющий собой часть поверхности земли, имеющей фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в ГЗК и в ЕГРП.

2)При оценке рыночной  стоимости земельных участков  сельскохозяйственного назначения  предметом оценки выступает рыночная  стоимость права собственности  на земельный участок. Юридическая  концепция земельной собственности  может включать не только землю,  но и все то, что с ней  связано (строения, сооружения, деревья,  водоемы и др.), т.е. земную поверхность  и все, что находится под  ней и над ней. 

3)Оценка стоимости земельного  участка зависит от спроса  и предложения на рынке земли.  Предложение земли "небезгранично", т.е. оно не может резко увеличиться  при возрастании цены.

4)Рыночная стоимость земельных  участков сельскохозяйственного  назначения должна определяться  исходя из наиболее эффективного  их использования с учетом  особенностей сельскохозяйственного  районирования территории. Наиболее  эффективное использование земельного  участка, представляет собой наиболее  вероятное его использование,  являющееся физически возможным,  разумно оправданным, соответствующим  требованиям современного законодательства, финансово осуществимым. Наиболее  эффективное использование земельного  участка определяется с учетом  возможного обоснованного его  разбиения на отдельные части,  отличающиеся формами, видом и  характером использования. Наиболее  эффективное использование может  не совпадать с текущим использованием  земельного участка. 

5)При оценке, на рыночную  стоимость земельных участков  сельскохозяйственного назначения  значительное влияние оказывают  следующие факторы: связанные  с организацией территории, связанные  с инвестированием, природный  фактор и фактор местоположения.

6)Большое влияние на  величину получаемого дохода  от сельскохозяйственного производства  оказывают колебания цен на  сельскохозяйственную продукцию,  горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную  технику. 

7)При оценке земельных  участков сельскохозяйственного  назначения следует применять  лишь те подходы и методы  оценки, которые в наибольшей  степени пригодны для определения  их рыночной стоимости. 

Современный этап становления  рыночных отношений в России требует  активного формирования качественно-ориентированной  системы оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе совершенствование  законодательной базы земельных  отношений, развития сети оценочных  фирм, создания учебных центров по подготовке и переподготовке специалистов. Важным моментом оценочной деятельности является наличие апробированных подходов и методов по оценке земельных  участков.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми  для производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных  для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости  сельскохозяйственных угодий методом  сравнения продаж и методом капитализации  земельной ренты в составе  факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования  территории.

 Для проведения оценки  в границах земельного участка  сельскохозяйственного назначения  в соответствии с его экспликацией  выделяются:

- сельскохозяйственные  угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь  и многолетние насаждения);

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми  для производства, хранения и  первичной переработки сельскохозяйственной  продукции;

- земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной  для обеспечения защиты земель  от воздействия негативных (вредных)  природных, антропогенных и техногенных  явлений, замкнутые водоемы.

 Рыночная стоимость  земельного участка сельскохозяйственного  назначения определяется на основе  оценки входящих в его состав  сельскохозяйственных угодий и  земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для  производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной  продукции. 

 При этом рыночная  стоимость оцениваемого земельного  участка определяется с учетом  характеристик входящих в его  состав земель, занятых внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенных  для обеспечения защиты земель  от воздействия неблагоприятных  природных, антропогенных и техногенных  явлений, замкнутых водоемов, которые  не могут быть использованы  для предпринимательской деятельности.

 При оценке рыночной  стоимости сельскохозяйственных  угодий методом капитализации  земельной ренты, земельная рента  рассчитывается как разность  между валовым доходом и затратами  на ведение сельскохозяйственного  производства с учетом прибыли  предпринимателя. 

 Валовой доход рассчитывается  для единицы площади земельного  участка как произведение нормативной  урожайности сельскохозяйственной  культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной  культуры определяется плодородием  земельного участка, измеряемым  в баллах бонитета. Выбор основных  и сопутствующих сельскохозяйственных  культур, по которым производится  расчет земельной ренты, осуществляется  из набора культур типичных  или традиционно возделываемых  в месте расположения земельного  участка. При расчете валового  дохода с пашни может быть  учтена возможность получения  нескольких урожаев в течение  одного сезона по овощной продукции  и продукции лекарственных растений.

 Материальные издержки  на производство сельскохозяйственной  продукции определяются на основе  технологических карт, устанавливающих  нормативные затраты семян, горюче-смазочных  материалов, удобрений и т.п. в  натуральном выражении. При расчете  издержек учитываются уровень  инженерного обустройства земельного  участка, в том числе плотность  дорожной сети, классность дорог,  близость к транспортным магистралям,  пунктам переработки сельскохозяйственного  сырья и центрам материально-технического  снабжения. Расчет издержек в  денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.