Оценка земельного участка. 3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Оценка земли - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Также рыночная оценка стоимости земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Для оценки земельного участка обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю);

• кадастровый план земельного участка
• категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее)
• разрешенное использование
• информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций
• Целью данной работы является изучение оценки земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА В РОССИИ

Развитие земельного кадастра в России имеет, многовековую историю. В истории развития земельного кадастра России можно выделить четыре основных этапа.

Этап становления. Начало становления кадастра относится ко времени образования Киевской Руси, об этом свидетельствуют некоторые статьи «Пространной Русской правды» Владимира Мономаха. Качественная оценка имела упрощенный характер, земельные угодья подразделялись по видам – дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья, без почвенных различий. Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в.

На развитие древнего земельного кадастра в России определенное влияние оказало монгольское владычество. Поскольку для верного учета и сбора дани проводилась перепись жителей, а также их имущества. При раскладке дани учитывалось качество и качество княжеских земель и частных лиц.

Наиболее активно земельный кадастр рассматриваемого периода получил свое развитие в период распада феодального общества и образования централизованного государства. Оценка земель производилась для целей налогообложения в условных единицах. Основной единицей податного обложения служила соха, а система учета земель получила название «сошного письма».

Кадастровый учет земель в XVI веке проводился по Писцовому наказу (1622г.), согласно которому на писцов возлагались обязанности учета и измерения пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Следует отметить, что Писцовые книги того времени имели юридический и правовой характер. В Писцовые книги заносилась информация о сделках с землей – купля-продажа, обмен земельными владениями, передача земель по наследству. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. Вместе с тем, качественная оценка угодий была условной, согласно которой земельные угодья делились на 4 группы – добрые, средние, худые и очень худые.

Второй этап развития земельного кадастра в России связан с учением В.В.Докучаева о почвах. Если первый период развития земельного кадастра носит чисто описательный характер, то методика оценки земли, разработанная В.В. Докучаевым , носит характер научно-обоснованных исследований по определению ценности земли с использованием картографического материала, составлением картосхем, физического и химического анализа почв  и одновременным изучением экономических условий местности (при участии знатоков края). Земельно-оценочные работы, проводимые под руководством В.В.Докучаева и его ближайшего ученика Н.М. Сибирцева, стали первыми комплексными исследованиями, при которых изучались не только собственно почвы, но и агроэкономические условия хозяйств, культура земледелия, урожайность сельскохозяйственных куль­тур. В экспедициях участвовали не только почвоведы, но и климатологи, ботаники, экономисты-статистики. В это время создается школа почвоведов. Большая роль в развитии русской бонитировки почв принадлежит одному из учеников В.В. Докучаева – Н.М. Сибирцеву.

Третий этап развития земельного кадастра. После социалистической революции 1917 года происходит значительное расширение роли землеустройства. На первый план выдвигаются задачи  по учету и закреплению границ землепользований на местности. Вследствие ликвидации частной собственности на землю и значительного перераспределения  земель между крестьянами возникает необходимость в производстве геодезических работ на больших территориях.Земельно-кадастровые работы 20-х годов носили опытный характер, работы продвигались медленно,  и к концу 1927 года были оценены земли в 18 волостях общей площадью 833 тыс. га.

Значительным сдвигом в развитии земельно-оценочных  работ явилось внедрение аэрофотосъемки. Впервые съемку применяли в 1927 году на Украине и в Средней Азии, позднее –  в 1928 году в Фергане и в Московской области. С этого времени начинается широкое проведение по всей территории страны специальных видов съемок – геоботанических, почвенных, агрохимических. Это позволило проектировать работы по улучшению качества земель, проведению мелиоративных, противоэрозионных и других мероприятий.

Следует отметить, что при проведении земельно-оценочных работ  возникали недостатки: субъективность, «привязанность» кадастровой оценки  не к естественным образованиям, а к городам, хозяйствам, отчетной документации. Для решения этой проблемы использовались «эталонные»  хозяйства,  в которых типы и разновидности почв составляли 2/3 от общей площади, или включением в оценку большего числа хозяйств.

Современный земельный кадастр принципиально отличается от ранее существовавших форм земельного кадастра. С 1991 года, в соответствии с Федеральным Законом от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю», использование земли в России является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Современный этап земельных преобразований нацелен на переход к рыночным механизмам регулирования земельных отношений.

 

 

 

ГЛАВА 2. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ

2.1 Формы платы за землю

Согласно ст. 65 3К использование земли является платным. Порядок исчисления и взимания земельных платежей определен в Законе РФ от 11 октября 1991 г. «Оплате за землю». Действует также Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. № 56 «По применению Закона Российской Федерации «О плате за землю».

Использование земель в Российской Федерации является платным. Установлены следующие формы платы за землю:

• земельный налог,
• арендная плата,
• нормативная цена земли (кадастровая стоимость).

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Статья 15 Налогового кодекса РФ относит земельный налог к местным налогам. Земельный налог в будущем должен быть заменен налогом на недвижимость.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Комплекс вопросов, связанных с взиманием арендной платы за пользование землями, которые находятся в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, регулируется соответственно Правительством РФ, органами исполнительной власти субъекта Федерации или органами местного самоуправления. Что касается арендной платы за пользование частными землями, то условия ее взимания регулируются в договоре аренды, заключенном между частным собственником и арендатором.

Законодательство, которое действовало до принятия ЗК, в качестве формы платы за землю признавало нормативную цену земли. Нормативная цена земли по своей правовой природе является своеобразным методом расчета платежей за использование земельных участков. В связи с этим законодатель отказался от признания нормативной цены в качестве формы платы за землю.

В настоящее время понятие «нормативная цена земли» заменено понятием «кадастровая стоимость земельного участка», которая также не является формой платы за землю. Важно иметь в виду, что в соответствии с п. 13 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли.

Законодательство декларирует, что цели взимания платы за землю заключаются в стимулировании рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв. Применение такого инструмента, как плата за землю, должно обеспечить выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов для финансирования этих мероприятий.

В основу правового регулирования платы за использование земель заложен принцип отсутствия зависимости определения размера земельного налога от экономических результатов использования земель. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Пересмотр ставок земельного налога возможен при изменении условий хозяйствования, например, загрязнении, эрозии почв и др., т.е. по причинам, не зависящим от лица, использующего землю.

Объекты налогообложения — земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные организациям и физическим лицам в собственность, владение или пользование.

Такими объектами признаются следующие виды земельных участков, находящихся в составе различных категорий земель и предоставленных юридическим и физическим лицам:

• земли для ведения сельскохозяйственного производства и подсобного сельского хозяйства;
• земельные участки для веления личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства;
• земельные участки садоводческих, огороднических и животноводческих кооперативов;
• служебные земельные наделы, предоставленные категориям работников отдельных отраслей хозяйства (транспорта, лесной промышленности, лесного, водного, рыбного, охотничьего хозяйства);
• земельные участки для жилищного, дачного, гаражного строительства и иных целей;
• земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики;
• земли лесного фонда, на которых заготавливается древесина, а также сельскохозяйственные угодья, находящиеся в составе этой категории земель;
• земли водного фонда, предоставленные для хозяйственной деятельности;
• земли лесного и водного фондов, предоставленные в рекреационных целях.

 

2.2 Земельный налог

Земельный налог – плата, взимаемая с граждан РФ, иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства за земельные участки, отведенные им в пользование, а с кооперативных предприятий и организаций, кроме того, за земельные участки, необходимые для содержания предоставленных им в пользование строений. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.   Земельный налог является местным налогом, устанавливается налоговым кодексом, а также нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах и обязателен к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований (если на этих территориях не действуют специальные налоговые режимы, предусматривающие освобождение от уплаты земельного налога) (ст.12, 15 НК).

Порядок исчисления земельного налога установлен ст. 396 НК и определяется стандартно — как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В отношении земельных участков на условиях жилищного строительства установлены повышающие коэффициенты:

К2 - в течение первых трех лет проектирования и строительства;

К4 — в последующие периоды вплоть до момента государственной регистрации;

К2 — при осуществлении индивидуального жилищного строительства физическими лицами.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Сумма земельного налога исчисляется как произведение ставки налога, установленной нормативным правовым актом органа местного самоуправления, и кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Максимальные ставки налога определены главой 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой налогом земельной площади, в которую включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим организациям и физическим лицам.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких организаций или физических лиц, земельный налог начисляется отдельно какому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании. За участки, предназначенные для обслуживания строения, являющегося общей собственностью нескольких организаций или физических лиц, земельный налог начисляется каждому из этих собственников соразмерно их доле на эти строения. Если земельные участки не используются или используются не по целевому назначению, то ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере.

2.3 Субъекты и объекты налогообложения

Любой налог задается комбинацией ряда элементов. С их помощью учреждается налог, определяется налоговое обязательство, т.е. устанавливается налогоплательщик (субъект налогообложения), предмет налогообложения (объект), размер налогового обязательства и порядок его исполнения.

Субъектами налогообложения являются предприятия, объединения, учреждения независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, в том числе международные неправительственные организации, предприятия с участием иностранного капитала, иностранные юридические лица, а также российские граждане, иностранцы и лица без гражданства, которым земля предоставлена в собственность, владение, пользование на территории Российской Федерации. Земельный налог за участки, перешедшие по наследству, платят наследники, принявшие наследство, с момента его получения.

Таким образом, субъектами налогообложения могут быть как индивидуальные, так и коллективные субъекты.

Государство ведет учет всех плательщиков земельного налога. Постановлением Правительства РФ "Об упорядочении учета плательщиков земельного налога и арендной платы за землю" от 4 сентября 1995 г. N 876 на районные и городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству возложено обеспечение государственных налоговых инспекций списками плательщиков земельного налога. Списки готовятся земкомами на основе данных государственного земельного кадастра. Работы по составлению списков финансируются за счет средств, получаемых от взимания самого земельного налога.

Порядок ведения списка плательщиков земельного налога утвержден приказом Роскомзема и согласован с Государственной налоговой службой (приказ Роскомзема от 24 октября 1995 г. N 5-16/2066). В соответствии с этим правовым актом в списки включаются граждане и юридические лица, имеющие - земельные участки в собственности, пользовании (исключая арендаторов), пожизненном наследуемом владении, на землях, переданных в ведение органа местного самоуправления, кроме части земель лесного фонда, земельный налог за которые уплачивается в составе платы за пользование лесами (лесных податей). В списки плательщиков земельного налога не включаются лица, обладающие правом аренды на всех землях и правом пользования на землях частной собственности.

Список плательщиков земельного налога состоит из ежегодно составляемого первичного списка и ежемесячно составляемых списков изменений.

Первичный список составляется, как правило, по отдельным населенным пунктам, садоводческим, животноводческим, гаражным, дачным и иным кооперативам и товариществам. По землям, переданным в ведение районного (городского) органа местного самоуправления, первичные списки могут составляться по населенному пункту, являющемуся районным центром, и отдельно по землям вне населенного пункта. Первичный список составляется по состоянию на 1 января текущего года и в месячный срок (т.е. до 1 февраля текущего года) передается государственным налоговым инспекциям. В списке указываются:

• почтовый адрес или кадастровый номер земельного участка;
• номер оценочной зоны или зоны градостроительной ценности;
• категория земель, цель использования земельного участка;
• вид права на землю плательщика земельного налога;
• фамилия, имя, отчество - для физических лиц, название юридического лица и его регистрационный номер - для юридических лиц;
• налогооблагаемая площадь;
• ставка земельного налога без учета льгот.

Списки изменений плательщиков отражают любые изменения юридического статуса земли (купля-продажа, дарение, мена, наследование, внесение в уставные фонды и другие сделки с земельными участками) за соответствующий месяц текущего года. Эти списки передаются государственным налоговым инспекциям до 10-го числа следующего месяца. Если в течение одного месяца произошло несколько изменений данных по одной из записей предыдущего списка (например, купля-продажа земли и через несколько дней дарение этого земельного участка), в списке изменений указываются данные на последний день месяца.

В Законе РФ "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" от 27 декабря 1991 г. дается исчерпывающий перечень прав и обязанностей участников налоговых правоотношений.

Права и обязанности плательщиков земельного налога конкретизируются в Законе РФ "О плате за землю" (ст.ст.4, 5, 6, 16). К основным обязанностям отнесены: своевременная уплата налога, предоставление налоговым органам необходимых для исчисления и уплаты налогов документов и сведений, выполнение требований налогового органа об устранении выявленных нарушений законодательства о налогах и др. Кроме обязанностей, налогоплательщики имеют и права. К ним относятся, в частности, право представлять документы, подтверждающие право на льготы по налогам; пользоваться льготами по уплате налогов на основании и в порядке, установленном законом. Кроме того, налогоплательщики имеют право знакомиться с актами проверок, проведенных налоговыми органами, представлять налоговым органам пояснения по исчислению и уплате налогов и по актам проведенных проверок, в установленном законом порядке обжаловать решения налоговых органов и действия их должностных лиц и другие права, установленные законодательными актами (ст.ст.12, 13, 14 Закона РФ "О плате за землю").

Объектами налогообложения являются земельные участки, части земельных участков и земельные доли при общей долевой собственности, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение и пользование. К ним, в частности, относятся:

• земельные участки, предоставленные сельскохозяйственным коммерческим организациям (предприятиям), крестьянским (фермерским) хозяйствам (в том числе колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, хозяйственным товариществам, обществам, совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям) и другим юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства и подсобного сельского хозяйства;
• земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства;
• земельные участки, предоставленные кооперативам граждан для садоводства, огородничества и животноводства;
• земельные наделы, предоставленные отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесной промышленности, лесного, водного, рыбного, охотничьего хозяйства;
• земельные участки для жилищного, дачного, гаражного строительства и иных целей;
• земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики;
• земли лесного фонда, на которых проводится заготовка древесины, а также за сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда;
• земли водного фонда, предоставленные для хозяйственной деятельности;
• земли лесного и водного фондов, предоставленные в рекреационных целях.

 

2.4 Плательщики земельного налога  и арендной платы за землю

Уплата земельного налога и арендной платы — обязанность организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, а также граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства, которые используют землю на титулах права собственности, пожизненного наследуемого владения, пользования или аренды на территории России, за исключением категорий лиц, указанных в ст. 12 Закона «О плате за землю».

Освобождены от уплаты земельного налога организации, использующие земли, деятельность которых связана с обеспечением общегосударственных нужд; пользователи земель, занятых полосой слежения вдоль Государственной границы РФ; государственные предприятия связи, государственные предприятия Министерства транспорта РФ, государственные учреждения и организации морского и речного транспорта и ряд других; предприятия, научные организации и научно-исследовательские учреждения, обеспечивающие хранение материальных ценностей, заложенных в мобилизационный резерв РФ; учреждения и органы исполнительной системы; профессиональные аварийно-спасательные службы, профессиональные аварийно-спасательные формирования; земли, используемые пожарной охраной; государственные унитарные предприятия, осуществляющие эксплуатацию и строительство государственных мелиоративных систем; лесхозы; заповедники, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.

Не являются плательщиками земельного налога за пользование землями органы государственной власти и управления. Министерство обороны РФ, внутренние, железнодорожные и пограничные войска, войска гражданской обороны.

К этой же категории лиц относятся различные научно-исследовательские и учебные организации: научные организации сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля; высшие учебные заведения, научно-исследовательские учреждения и др.

Не должны платить земельный налог организации, деятельность которых связана с искусством, образованием, культурой и здравоохранением: учреждения искусства, кинематографии, образования, здравоохранения, государственные и муниципальные учреждения социального обслуживания, детские оздоровительные учреждения; государственные органы охраны природы и памятников истории и культуры, учреждения культуры, физической культуры и спорта, туризма; санитарно–курортные и оздоровительные учреждения, учреждения отдыха, находящиеся в государственной и муниципальной, а также профсоюзной собственности, и некоторые др.

От уплаты налога за землю освобожден ряд категорий граждан: участники Великой Отечественной войны; инвалиды 1 и II групп; граждане подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и других радиационных аварий на атомных объектах гражданского или военного назначения, а также в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику; военнослужащие и граждане, уволенные с военной службы по определенным основаниям, и ряд других категорий граждан; Герои Советского Союза, Герой Российской Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы и «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» и другие категории граждан.

С юридических лиц и граждан, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду взимается земельный налог с площади, переданной в аренду.

Для некоторых юридических лиц и граждан установлены временные рамки освобождения от уплаты налога при определенных условиях. Организации, а также граждане, получившие для сельскохозяйственных нужд земли, требующие рекультивации, не должны платить земельный налог в течение первых 10 лет пользования. Граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства, также освобождаются от уплаты земельного налога в течение пяти лет с момента предоставления им земельных участков.

Льготы имеют организации железнодорожного транспорта. Налог за землю, расположенную в полосе отвода железных дорог, взимается с предприятий, учреждений и организаций железнодорожного транспорта в размере до 25% ставки земельного налога, установленной за сельскохозяйственные угодья.

Порядок установления дополнительных льгот заключается в следующем. Органы законодательной власти субъектов РФ имеют право вводить дополнительные льготы по земельному налогу в пределах суммы земельного налога, находящейся в распоряжении соответствующего субъекта РФ. Что касается органов местного самоуправления, то они вправе устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога для отдельных плательщиков в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа местного самоуправления.

2.5 Порядок исчисления и уплаты  земельного налога

В ст.3 Закона РФ "О плате за землю" устанавливается, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Существенным элементом налога является ставка - размер налога на единицу налогообложения, которая устанавливается законодательством Российской Федерации.

Законами РФ "Об основах налоговой системы" и РФ "О плате за землю" органам местного самоуправления предоставлена известная свобода в установлении размеров ставок земельного налога. Однако при этом следует учитывать, что согласно федеральному закону от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления имеют право устанавливать ставки налога только на территории муниципального образования, то есть на землях муниципальной собственности. Таким образом, на землях, находящихся в государственной собственности или за пределами муниципального образования, должны действовать ставки, утвержденные Законом РФ или субъекта Федерации.