Оценка земель ЛПХ

Оглавление

Введение 2

Раздел 1. Российская нормативно-правовая база процесса оценки 4

Глава 1.1. Основа российской нормативно-правовой базы оценочной деятельности 4

Глава 1.2. Правовая основа землепользования и экономической  оценки земли 6

Глава 1.3. Правовой режим земель ЛПХ 7

Раздел 2. Процедура  оценки рыночной стоимости объектов недвижимости 10

Глава 2.1. Сущность оценки рыночной стоимости объектов недвижимости 10

Глава 2.2. Принципы оценки земли. 19

Глава 2.3 Подходы  к оценке. 31

Глава 2.4. Экономическое содержание доходного подхода 33

Метод капитализации  дохода 34

Метод остатка 39

Метод предполагаемого  использования 48

Глава 2.5. Экономическое  содержание сравнительного подхода. 50

Метод сравнения  продаж 52

Метод выделения 65

Метод распределения 66

Глава 2.6. Экономическое  содержание затратного подхода 68

Оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство  инфраструктуры 69

Оценка стоимости  земельных участков по условиям инвестиционных контрактов 70

Глава 2.7. Оценка бизнеса 71

Раздел 3. Практическая часть 74

Глава 3.1. Оценка полевого и приусадебного участков ЛПХ 74

Оценка земель ЛПХ затратным подходом 74

Оценка земель ЛПХ сравнительным подходом 76

Глава 3.2. Оценка дома с гаражом 82

Оценка дома с гаражом затратным подходом 85

Оценка дома с гаражом сравнительным подходом 90

Оценка дома доходным подходом 95

Глава 3.3. Оценка бизнеса 101

Оценка бизнеса  затратным подходом 101

Оценка бизнеса  доходным подходом 104

Заключение 106

Список используемой литературы 107

 

 

Введение

Темой настоящей курсовой работы является оценка земельно-имущественного комплекса, расположенного в Клинском районе Московской области. Согласно учебному плану специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения» выпускник средне-специального учебного заведения должен знать основные принципы и подходы к оценке и уметь их использовать на практике.

Актуальность данной темы обусловлена тем, что переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Также на сегодняшний день появляется все большая необходимость  в компетентной и объективной  оценке стоимости недвижимости, а  институт оценки собственности еще  не полностью сформирован, отсутствует  информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще  не достигла мирового уровня.

В производственно-экономической  практике экономических субъектов  появляется множество случаев, когда  возникает необходимость оценить  рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится  ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет собой  сложный и уникальный процесс, поскольку  практически невозможно найти два  абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены  по одному типовому проекту, но расположенные  на разных земельных участках, их стоимость  может значительно различаться.

Цель работы – определение  рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.

В данной работе представлен  обзор законодательной базы процесса оценки недвижимости, практический пример отчета об оценке земельно-имущественного комплекса с пояснениями и  технологией расчета.

Для достижения поставленной цели необходимо было решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;
2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;
3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости  объекта недвижимости. 

Раздел 1. Российская нормативно-правовая база процесса оценки

Глава 1.1. Основа российской нормативно-правовой базы оценочной деятельности

Как известно, для проведения оценки между оценщиком и заказчиком необходимо заключить договор. Если в нем не оговорен конкретный вид стоимости то по определению это рыночная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме. Не посредственно к оценщику предъявляется ряд требований:

• своевременное составление отчета в письменной форме.
• неразглашение информации.
• независимость оценщика.
• наличие договора страхования ответственности оценщика и др.

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:

Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.

Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.

Ст. 5. Объекты оценки.

Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  или муниципальных образований, физических лиц и юридических  лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.

Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статье предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям при из использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании

 

физических  и юридических лиц в случаях  возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Во второй главе «Основания для осуществления оценочной  деятельности и условия ее осуществления» представлены следующие статьи:

Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.

Ст. 10. Обязательные требования к договорам.

Ст. 11. Общие требования к  содержанию отчета об оценке объекта  оценки.

Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.

Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

Ст. 14. Права оценщика.

Ст. 15. Обязанности оценщика.

Ст. 16. Независимость оценщика.

Ст. 17. Страхование гражданской  ответственности оценщиков.

В составе третьей главы  «Регулирование оценочной деятельности»  представлены следующие статьи:

Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

Ст. 19. Функции уполномоченных органов.

Ст. 20. Стандарты оценки.

Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.

Ст. 22. Саморегулируемые организации.

Ст. 23. Лицензирование оценочной  деятельности (утратила силу).

Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности (утратила силу).

В составе четвертой главы  «Заключительные положения» представлены следующие статьи:

Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.

Ст. 26. Приведение нормативных  правовых актов в соответствии с  настоящим Федеральным законом.

Федеральный Закон «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» основан в первую очередь  на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском  кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в  России результатах зарубежной практики и опыта.

Глава 1.2. Правовая основа землепользования и экономической оценки земли

Действующая в настоящее  время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции  Российской Федерации, Гражданского кодекса  РФ, развитых в ряде Федеральных  законов, Указов Президента РФ, законов  субъектов РФ, Постановлений Правительства  РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов  РФ, решений и определений судов различного уровня.

Любая система городского землепользования опирается на Государственный  земельный кадастр, который создается  и ведется по единым принципам. Это  существенно облегчает использование  новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и его основное содержание даны ниже. Система земельных  отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных  Конституцией РФ, соответствующих как  историческим традициям, так и основным мировым стандартам.

В настоящее время широкое  распространение в Российской Федерации  получила форма владения землей в  виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации  — основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются  также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.

Кроме аренды, для отдельных  категорий землепользователей предусмотрены  бессрочное, постоянное пользование  и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.

Государственный земельный  кадастр — это установленная  государством система учета и  оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование  и совершенствование земельных  отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии  городских земель. Учитывая современное  определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный  кадастр фактически становится кадастром  недвижимости. Государственный земельный  кадастр обеспечивает защиту прав как  города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные  органы, юридические и физические лица достоверной информацией о  земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.

 

Глава 1.3. Правовой режим земель ЛПХ

Впервые понятие «земельный участок для ведения личного  подсобного хозяйства» было закреплено в ст. 20 Основ законодательства Союза  ССР и союзных республик о  земле и позднее было использовано в ЗК. 

Личное подсобное хозяйство  — своебразная форма производства сельскохозяйственной продукции, имеющая характер личного потребления. Такого рода деятельность не рассматривается как предпринимательская и не облагается подоходным налогом. Ведение личного подсобного хозяйства не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли. Доходы, которые получают от продажи продукции, используются для личного или семейного потребления.

Правовой режим земельных  участков для ведения личного  подсобного хозяйства определен  в ст. 64 ЗК, согласно которой земельные  участки для ведения личного  подсобного хозяйства передаются по желанию граждан в собственность  органами местного самоуправления в  соответствии с их компетенцией. Таким образом, все граждане, желающие вести личное подсобное хозяйство, независимо от того, где они проживают, имеют право приобрести в собственность земельный участок для этой цели.

Своеобразие правового режима данных земель заключается в том, что земельные участки для  ведения личного подсобного хозяйства хотя и относятся к землям сельскохозяйственного назначения, обычно находятся в составе земель населенных пунктов. При компактной застройке населенных пунктов в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства около дома (квартиры) предоставляются в меньшем размере с выделением остальной части за пределами жилой зоны населенного пункта.

Предельные размеры земельных  участков для личного подсобного хозяйства устанавливаются согласно ст. 36 ЗК сельскими, поселковыми, городскими администрациями. Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусмотрено, что собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других сособственников на расширение до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство, за счет принадлежащих им паев (п. 5).

Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных  прав граждан на землю» (п. 4) предусмотрел, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой  собственности вправе использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения  личного подсобного хозяйства или  передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в  аренду гражданам для ведения  личного подсобного хозяйства.

Этим же Указом органам  исполнительной власти субъектов РФ поручено обеспечить проведение комплекса  землеустроительных работ связанных  с компактным размещением земельных  участков личных подсобных хозяйств.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных  долей для образования личного  подсобного хозяйства, определяется в  месячный срок по соглашению между  собственниками земельных долей. В  случае разногласий решение принимает  орган местного самоуправления при  участии комитетов по земельным  ресурсам и землеустройству. При  этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого  участка не ниже среднего по хозяйству.

В соответствии с Законом  РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан  Российской Федерации на получение  в частную собственность и  на продажу земельных участков для  ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства  и индивидуального жилищного  строительства» (ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.) передача земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством РФ и республик в составе РФ и данным Законом.

Граждане, получившие земельные  участки в частную собственность  для ведения личного подсобного хозяйства, имеют право продавать  их другим гражданам РФ независимо от сроков приобретения права собственности  на продаваемый участок в пределах норм предоставления земельных участков.

Граждане, имеющие на момент вступления в силу этого Закона земельные  участки, размеры которых превышают  предельные нормы, во всех случаях сохраняют  право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные  предельные нормы. Данная часть земельного участка может быть приобретена  в частную собственность по договорной цене у органа местного самоуправления. Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, сохраняются за гражданами в полном размере.

Для личного подсобного хозяйства  земельный участок продается  его собственником самостоятельно путем заключения договора с покупателем  либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и  землеустройству в результате проведения в установленном порядке конкурса или аукциона.

Оборот этих земельных участков почти не ограничен. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 62) по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан — приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Однако ипотека полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается (ст. 63).

 

Раздел 2. Процедура оценки рыночной стоимости  объектов недвижимости

Глава 2.1. Сущность оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

Процедура оценки рыночной стоимости  земельного участка включает пять этапов:

1. Заключение договора на проведение оценки;
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. Согласование( обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости ОО ;
5. составление отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки.

На этом этапе оценщик  устанавливает следующие параметры  оценки:

• цель оценки;
• стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется 
  стоимость;
• правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка  необходимо четко определить следующие  признаки, характеризующие правовой режим его использования:

• категория земель, в границах которых расположен земельный 
  участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
• разрешенное использование земельного участка;
• форма собственности;
• кадастровый номер;
• сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;
• наличие застройки;
• определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты 
  его последнего осмотра оценщиком;
• составление договора на оценку

Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки:

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки ОО и существенной для определения стоимости ОО, изучает количественные и качественные характеристики ОО, проводит анализ политических, экономический, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость ОО, проводит анализ рынка ОО.

 Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:
1. договор на передачу титула собственности;
2. документы, описывающие границы участка и удостоверяющие 
   его площадь;
3. информация о собственнике или арендаторе;
4. характеристика сервитутов;
5. правила зонирования и функционального использования;
6. градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
7. различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
2. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и  формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

Фронтальная граница —  это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.

К типичным физическим характеристикам  земельного участка относятся:

1. размер (площадь);
2. форма (конфигурация);
3. топография (рельеф);
4. ландшафт;
5. инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
6. состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).

4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
1. использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);
2. ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающихрайонах;
3. наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
4. возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
5. близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
6. наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
7. состояние окружающей среды;
8. негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:

• природные — подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,

• экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.

5. Анализ экономических факторов:

1. цены соседних участков;
2. наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
3. данные о продажах аналогичных земельных участков;
4. данные о стоимости аренды земельных участков;
5. данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);
6. данные о доходах и затратах от использования объекта;
7. этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:

• находится в эксплуатации:

• временно не эксплуатируется,
• земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок  и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации:

1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.
2. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.
3. Исследование земельного рынка и практики продаж.

 

Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых  расчетов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.