Оценка земельного участка. 4

ОТЧЕТ №108/Н –09                                                                                                                                      Дата оценки 14.07.2009 г.

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Задание на оценку.

 

Объекты оценки.

 

Права собственности на земельные участки, для личного  подсобного хозяйства (ЛПХ) без права возведения зданий и строений, земли сельхозназначения, в том числе:

 

                                                                                                                           Таблица №1

№ п/п	Кадастровые номера земельных  участков	Общая площадь, кв.м.	Адрес местонахождения:
1	59:07:239 01 01:0008	35 000,08	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, южнее д. Никитино
2	59:07:239 01 01:0009	35 000,15	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, восточная д. Нагорная
3	59:07:239 01 01:0010	35 000,34	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, восточнее д. Нагорная
4	59:07:239 01 01:0016	34 999,86	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, западнее д. Никитино
5	59:07:239 01 01:0017	35 000,09	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, восточная д. Нагорная
6	59:07:239 01 01:0018	34 999,87	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, западнее д. Никитино
7	59:07:239 01 01:0019	35 001,1	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, западнее д. Никитино
8	59:07:239 01 01:0020	14 593,41	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, севернее д. Нагорная
9	59:07:239 01 01:0021	20 406,61	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, севернее д. Нагорная
10	59:07:237 01 04:0033	34 999,91	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, восточная д. Нагорная
11	59:07:237 01 04:0034	34 999,16	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
12	59:07:237 01 04:0130	35 000,47	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
13	59:07:237 01 04:0131	35 000,99	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
14	59:07:237 01 04:0132	34 999,73	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
15	59:07:237 01 04:0133	34 999,18	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, в районе д. Мошни
16	59:07:237 01 04:0134	35 000,55	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
17	59:07:237 01 04:0135	34 999,65	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
18	59:07 237 01 04:0136	34 999,36	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
19	59:07 237 01 04:0140	35 000,78	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
20	59:07 237 01 04:0141	34 999,9	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
21	59:07 237 01 04:0143	35 000,16	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни
22	59:07 237 01 04:0144	35 000,02	Пермский край, Краснокамский р-н, приг. Краснокамска, северо-восточнее д. Мошни

 

           Примечание. Источник информации  – свидетельства о регистрации прав собственности на объекты оценки.

Вид оцениваемых прав.

Право собственности.

Цель и назначение оценки.

Определение рыночной стоимости  земельных участков для целей бухгалтерского учета.

Вид определяемой стоимости  – рыночная стоимость.

Согласно Федеральному стандарту  оценки ФСО № 2 «Цель оценки и  виды стоимости»: «....под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объекты оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

 

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объекты оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объекты оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объекты оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объекты оценки выражен в денежной форме».

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости).

14 июля 2009 года

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Период проведения работ  по оценке.

15 июля 2009 года – 21 июля 2009 года

Дата составления отчета.

21 июля 2009 года

Тип выпускаемого отчета.

Тип отчета – полный повествовательный отчет. Форма отчета – письменная.

Основание проведения оценки.

Дополнительное соглашение № 48 от 14.07.2009 г. к договору № 4/О от 25.06.2004 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Сведения о заказчике  оценки, исполнителе, оценщике, привлекаемых  к проведению оценки организациях  и специалистах.

 

Заказчик.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Витус»,

действующее в качестве ДУ ЗПИФА «VIP» под управлением ООО «УК «Витус».

614000, г. Пермь, ул. Ленина, д. 50

ОГРН 1025900509062, дата присвоения ОГРН 20 августа 2002 года.

ИНН 5902131890, КПП 590201001.

 

 

Исполнитель.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-аудит»

614000, г. Пермь, ул. Ленина, 50.

ОГРН 1025900528543, дата присвоения ОГРН 15 декабря 2002 года.

ИНН 5902119814, КПП 590201001, р/с 4070281020000001106, в АКБ «Пермь», г. Пермь

к/с 30101810200000000756, БИК 045773756, ОКПО 12019826.

 

Сведения о страховании гражданской  ответственности исполнителя.

 

Полис страхования гражданской  ответственности ООО «Инвест-аудит» № Г10-48914809-В30/1/32-11 от 20 февраля 2009 года. Выдан ОАО «РОСНО», Пермский филиал. Срок действия полиса с 27 февраля 2009 года по 26 февраля 2010 года.

 

Оценщик.

 

Настоящую оценку выполнил независимый  оценщик Ткачева Ксения Леонидовна, являющаяся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (далее НП «СМАОс»), включена в реестр оценщиков 24 октября 2007 года, регистрационный номер 922. Местоположение НП «СМАОс»: 119180, г. Москва, ул. Б.Якиманка, д. 31, офис 205; тел. (495) 238-9036, (495) 238-9047; e-mail: [email protected]; www.smao.ru.

 

Квалификация оценщика.

 

Оценщик Ткачева Ксения Леонидовна имеет соответствующее образование  в области оценки, что подтверждается следующими документами:

 

• государственный диплом НОУ Высшая школа приватизации и предпринимательства - институт о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», ПП № 724242, выдан 21 февраля 2007 года.

 

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

 

Полис страхования гражданской  ответственности оценщика Ткачевой Ксении Леонидовны № Г10-48932208-В30/1/32-11 от 08 октября 2008 года. Выдан ОАО «РОСНО», Пермский филиал. Срок действия полиса с 09 октября 2008 года по 08 октября 2009 года.

Стаж работы оценщика в оценочной деятельности.

 

2 (два) года

 

 

 

      3. Допущения и ограничительные условия, использованные при   проведении оценки.

 

1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и данные заключения о стоимости не содержат полностью или частично предвзятые мнения и действительны только для установленной цели по состоянию на дату оценки.
2. В своих действиях оценщик выступал как независимый исполнитель. Размер вознаграждения оценщика ни в коей степени не связан с выводами и результатами оценки.
3. В процессе подготовки настоящего отчета, оценщик исходил из достоверности информации, предоставленной заказчиком. Любая информация, предоставленная заказчиком, в ходе настоящей оценки была принята без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающая характеристики объектов оценки и факторы, влияющие на стоимость.
4. Будущее сопровождение проведенной оценки не будет требоваться от оценщика, если предварительная договоренность по данному вопросу не была достигнута заранее в письменной форме. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда.
5. Исходные данные, общедоступная, отраслевая и статистическая информация, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и полноту, поэтому, где это возможно, приводятся ссылки на источник информации.
6. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
8. Ни отчет в целом, ни одна из его частей (тем более заключение о стоимости, сведения об оценщике и привлеченных к оценке специалистах, а также любая ссылка на их профессиональную деятельность) не могут распространяться среди населения посредством рекламы, PR, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения оценщика.
9. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим. Любому лицу, уполномоченному выяснить, существуют ли подобные обязательства, а также их масштаб и возможное влияние на стоимость имущества, следует обратиться к профессиональной оценке воздействия на окружающую среду. Оценщик не проводит экологические экспертизы и, следовательно, не осуществлял их и по оцениваемой собственности.
10. Рыночная стоимость объекта оценки является величиной, формируемой рынком, не зависящей от системы налогообложения, применяемой собственником объекта оценки. В случае, если собственник объекта оценки является плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную в настоящей оценке величину рыночной стоимости объекта оценки.

 

4. Применяемые стандарты и правила  оценки.

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
2. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, № 255, № 256.
3. Стандарты и правила оценочной деятельности НП СМАОс, утвержденные Советом директоров НП СМАОс, протокол от 24 октября 2006 года № 7.

5. Этапы проведения оценки.

 

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
5. Составление отчета об оценке.

6. Источники используемой информации.

 

1. Информация, предоставленная заказчиком оценки.
2. Нормативно-правовые акты и специализированная литература.
3. Периодические печатные издания.
4. Интернет-ресурсы.

 

Примечание.

 

Ссылки на конкретные источники  информации приводятся в соответствующих  разделах, пунктах и подпунктах настоящего отчета. Полный перечень использованных законодательных, нормативных документов и специализированной литературы представлен в разделе «Список литературы и использованных источников» настоящего отчета.

7. Документы и сведения, предоставленные Заказчиком.

 

1. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556983;
2. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556984;
3. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556985;
4. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556986;
5. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556987;
6. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556988;
7. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556989;
8. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556990;
9. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556991;
10. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556992;
11. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556993;
12. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556994;
13. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556995;
14. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 29.05.2007 г. за номером 59 БА 0556996;
15. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 28.05.2007 г. за номером 59 БА 0556966;
16. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 28.05.2007 г. за номером 59 БА 0556974;
17. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 28.05.2007 г. за номером 59 БА 0556975;
18. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 28.05.2007 г. за номером 59 БА 0556976;
19. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 28.05.2007 г. за номером 59 БА 0556977;
20. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 28.05.2007 г. за номером 59 БА 0556978;
21. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 28.05.2007 г. за номером 59 БА 0556979;
22. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 28.05.2007 г. за номером 59 БА 0556980;
23. Кадастровые планы земельных участков.

.

 

8. Описание объектов оценки.

8.1. Характеристика местоположения объектов оценки.

 

Описание земельных участков с  кадастровыми номерами: 59:07:239 01 01:0008; 59:07:239 01 01:0009; 59:07:239 01 01:0010; 59:07:239 01 01:0016; 59:07:239 01 01:0017; 59:07:239 01 01:0018; 59:07:239 01 01:0019

 

Таблица № 2

Показатель	Описание или характеристика показателя
Регион	Пермский край
Район	Краснокамский
Поселение	Оверятское  сельское поселение
Населенный пункт	дер. Никитино, дер. Нагорная
Транспортная доступность	хорошая
Рельеф участка	ровный
Технические и инженерные коммуникации, подведенные к объекту  оценки	Электричество – подведено; Газопровод  – на расстоянии 0,1 км Водопровод  – нет Канализация –  нет
Окружающая инфраструктура	Частный жилой  сектор (д. Никитино), сельскохозяйственные  земли, федеральная трасса М-7, лесные угодья, АЗС «Дан»
Категория земель	ЛПХ (для личного подсобного хозяйства)
Подъездные пути	Шоссе (федеральная  трасса М-7), подъезд «Пермь – п. Мысы»
Расстояние до реки (пруда)	0,5 км
Наличие особых режимов использования земли на объекте оценки	Водоохранная  зона р. Ласьва, охранная зона ЛЭП-6кВ, охранная зона нефтепровода, охранная зона газопровода.

 

Примечание Данные о местоположении объекта оценки получены оценщиком из кадастровых паспортов и при визуальном осмотре оцениваемых объектов.

 

Описание земельных участков с кадастровыми номерами: 59:07:237 01 04:0033; 59:07:237 01 04:0034; 59:07:237 01 04:0130 - 59:07 237 01 04:0136; 59:07 237 01 04:0140; 59:07 237 01 04:0141; 59:07 237 01 04:0143; 59:07 237 01 04:0144

Таблица № 3

Показатель	Описание или характеристика показателя
Регион	Пермский край
Район	Краснокамский
Поселение	Оверятское  сельское поселение
Населенный пункт	дер. Мошни
Транспортная доступность	средняя
Рельеф участка	равнинно-холмистый
Технические и инженерные коммуникации, подведенные к объекту  оценки	Электричество – подведено; Газопровод  – нет Водопровод  – нет Канализация - нет
Окружающая инфраструктура	Лесные угодья, частный жилой сектор (д. Мошни), сельскохозяйственные  земли
Категория земель	ЛПХ (для личного подсобного хозяйства)
Подъездные пути	Грунтовая дорога, до шоссе около 5 км
Расстояние до реки (пруда)	1 км
Наличие особых режимов использования земли  на объекте оценки	Охранная зона ЛЭП - 6 кВ.

 

Примечание: Данные получены из визуального осмотра объектов оценки

 

8.2. Назначение объектов оценки

 

Согласно данным кадастровых планов земельных участков, назначение объектов – земельные участки, для ведения личного подсобного хозяйства, без права возведения зданий и строений; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Фактическое использование на дату оценки – объекты оценки не эксплуатируются.

 

 

9. Аналитическая часть.

 

 В настоящем разделе использованы материалы Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю. Источник информации –  www.oblstat.permregion.ru.

9.1. Итоги инвестиционной деятельности предприятий и организаций Пермского края

      

С начала текущего года предприятиями и организациями края (по полному кругу) на развитие экономики и социальной сферы было использовано 22,5 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что составило 84,1% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду предыдущего года.

В соответствии с видовой структурой инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности) на строительство жилых зданий было направлено 1271,2 млн. рублей. На строительство зданий (кроме жилых) и сооружений использовано 5711,2 млн. рублей. Расходы на приобретение машин, оборудования, транспортных средств и инструментов составили 5945,0 млн. рублей. На прочие затраты пришлось 1415,6 млн. рублей.

Видовая структура инвестиций в основной капитал (без субъектов  малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности)

Таблица № 4

	Январь-март 2009		Справочно  январь-март  2008 в % к итогу
	Млн.  рублей	в % к  итогу
Инвестиции в основной капитал	14343,0	100	100
в том числе в:
жилища	1271,2	8,9	7,8
здания (кроме жилых) и сооружения	5711,2	39,8	33,0
машины, оборудование, транспортные   средства, инструменты	5945,0	41,4	52,1
из них импортные	950,3	6,6	14,1
прочие	1415,6	9,9	7,1
Из общего объема инвестиций:
инвестиции из-за рубежа	1,2	0,0	0,0

 

Структура инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности.

Объем инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства  и параметров неформальной деятельности) составил в отчетном периоде 14343,0 млн. рублей, или 80,0% к январю-марту 2008 года.

 

Инвестиции в основной капитал  по видам экономической деятельности без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности)

 

Таблица № 5

	Использовано,  млн. рублей	В % к  январю-марту  2008	В % к общему объему  инвестиций
			январь-март  2009	справочно   январь-март 2008
Всего	14343,0	80,0	100	100
в том числе по видам  деятельности:
Сельское хозяйство,  охота и лесное хозяйство	279,3	79,8	1,9	2,0
В том числе:
сельское хозяйство, охота  и предоставление услуг в этих областях	278,6	81,3	1,9	2,0
лесное хозяйство и  предоставление услуг в этой области	0,7	9,2	0,0	0,0
Рыболовство, рыбоводство	0,1	-	0,0	0,0
Добыча полезных ископаемых	2067,0	91,9	14,4	12,3
В том числе:
добыча топливно-энергетических полезных ископаемых	2054,0	91,8	14,3	12,1
добыча полезных ископаемых, кроме   топливно-энергетических	13,0	32,2	0,1	0,2
Обрабатывающие производства	5475,4	61,5	38,2	47,7
из них:
производство пищевых  продуктов, включая напитки, и табака	526,2	в 2,4р.	3,7	1,1
текстильное и швейное  производство	2,3	23,7	0,0	0,1
обработка древесины  и производство   изделий из дерева	82,3	172,9	0,6	0,3
целлюлозно-бумажное производство	37,8	29,9	0,3	0,7
издательская и полиграфическая   деятельность	36,0	2,6	0,3	7,7
производство кокса, нефтепродуктов	319,4	61,7	2,2	2,9
химическое производство	2973,2	64,3	20,7	23,2
производство резиновых  и пластмассовых изделий	1,8	в 2,1р.	0,0	0,0
производство прочих неметаллических   минеральных продуктов	271,4	83,1	1,9	1,7
металлургическое производство	465,6	52,5	3,2	4,5
производство готовых  металлических   изделий	2,9	16,7	0,0	0,1
производство машин  и оборудования	490,5	130,7	3,4	2,1
производство электрических  машин   и электрооборудования	23,1	7,5	0,2	1,7
производство аппаратуры для радио,   телевидения и связи	1,0	в 4,7р.	0,0	0,0
производство изделий  медицинской техники, средств измерений, оптических приборов   и аппаратуры	25,0	175,3	0,2	0,1
производство судов, летательных  и космических аппаратов и прочих транспортных средств	204,0	74,9	1,4	1,5
производство мебели и прочей продукции, не включенной в  другие группировки	-	-	-	0,0
обработка вторичного сырья	-	-	-	0,0
производство прочих материалов и веществ, не включенных в другие группировки	12,9	в 5,5р.	0,1	0,0
Производство и распределение   электроэнергии, газа и воды	1127,5	97,2	7,9	6,7
В том числе:
производство и распределение   электроэнергии, газа, пара и горячей воды	1083,9	93,7	7,6	6,6
Сбор, очистка и распределение  воды	43,6	в 4,0р.	0,3	0,1
Строительство	240,9	26,0	1,7	4,7
Оптовая и розничная  торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования	132,2	78,8	0,9	0,9
В том числе:
торговля автотранспортными  средствами   и мотоциклами, их техническое   обслуживание и ремонт	34,1	53,1	0,2	0,4
оптовая торговля, включая  торговлю через агентов, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами	74,0	189,6	0,5	0,2
розничная торговля, кроме  торговли автотранспортными средствами и мотоциклами; ремонт бытовых изделий и предметов   личного пользования	24,1	37,3	0,2	0,3
Гостиницы и рестораны	0,8	16,9	0,0	0,0
Транспорт	1842,3	110,5	12,9	9,5
В том числе:
деятельность сухопутного  транспорта	1147,2	184,8	8,0	3,5
деятельность водного  транспорта	0,1	7,0	0,0	0,0
деятельность воздушного транспорта	0,3	15,1	0,0	0,0
вспомогательная и дополнительная   транспортная деятельность	694,7	66,7	4,9	6,0
Связь	373,3	67,0	2,6	3,2
Финансовая деятельность	105,2	141,0	0,7	0,4
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	1544,7	95,4	10,8	9,2
из них:
операции с недвижимым имуществом	1285,7	88,3	9,0	8,0
аренда машин и оборудования	80,8	90,4	0,6	0,5
деятельность, связанная  с использованием вычислительной техники  и информационных технологий	4,9	58,0	0,0	0,1
научные исследования и  разработки	134,0	в 2,2р.	0,9	0,4
предоставление прочих видов услуг	39,3	91,6	0,3	0,2
Государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное   социальное обеспечение	139,0	153,7	1,0	0,5
Образование	148,1	127,8	1,0	0,7
Здравоохранение и предоставление   социальных услуг	606,8	в 2,3р.	4,2	1,6
Предоставление прочих коммунальных,   социальных и персональных услуг	260,0	в 2,2р.	1,8	0,6
из них:
удаление сточных вод, отходов   и аналогичная деятельность	192,9	в 3,6р.	1,3	0,3
деятельность общественных объединений	1,7	50,3	0,0	0,0
деятельность по организации  отдыха и   развлечений, культуры и спорта	65,4	106,9	0,5	0,3
предоставление персональных услуг	0,0	135,3	0,0	0,0

 

Основной поток инвестиций в  основной капитал (84,2%) всего объема капиталовложений Пермского края направлялся, как и в I квартале 2008 года (85,4%) на развитие следующих видов экономической деятельности – «обрабатывающие производства» - 38,2%, «добыча полезных ископаемых» - 14,4%, «транспорт» - 12,9%, «операции с недвижимым имуществом» - 10,8% и «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» - 7,9%.

Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования без субъектов малого предпринимательства и параметров  неформальной деятельности)

 

Таблица № 6.

	Январь-март 2009		Справочно   январь-март 2008  в % к итогу
	Млн.  рублей	в % к  итогу
Инвестиции в основной капитал – всего	14343,0	100	100
в том числе по источникам финансирования:
собственные средства	8968,2	62,5	70,7
из них:
прибыль, остающаяся в  распоряжении   организации	3741,3	26,1	40,7
амортизация	4986,6	34,8	27,6
привлеченные средства	5374,8	37,5	29,3
в том числе:
кредиты банков	642,2	4,5	6,5
из них кредиты иностранных банков	-	-	-
заемные средства других организаций	541,5	3,8	3,1
бюджетные средства	1685,9	11,7	9,9
в том числе:
из федерального бюджета	247,9	1,7	1,0
из бюджетов субъектов Федерации	1304,3	9,1	8,1
средства внебюджетных фондов	9,9	0,1	0,1
прочие	2495,3	17,4	9,7

 

 

В структуре инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности) по источникам финансирования наибольший удельный вес приходится на собственные средства – 62,5%. В отчетном периоде снизился удельный вес банковских кредитов. Отмечалось некоторое увеличение доли заемных средств других организаций, а также бюджетных средств. В январе-марте т. г. возрос удельный вес бюджетных ассигнований, как из средств федерального бюджета, так и из средств бюджетов субъектов Федерации.

 

9.2. Анализ рынка земельных участков.

 

В настоящем разделе использованы аналитические и статистические материалы, опубликованные на Интернет-ресурсах:

• Аналитический центр «Медиана» (источник – http://www.metrosphera.ru);
• Пермский торговый дом недвижимости (источник – http://www.ptdn.ru);
• Портал Резон: Недвижимость Перми и Пермского края (источник - http://www.rezon-realty.ru)

За период январь-апрель 2009 года средняя цена предложения земельных участков снизилась на 48 процентов. По предложениям, представленным в Пермской мультилистинговой системе, а также газетах «Районы. Кварталы. Квартиры», максимальное снижение демонстрировали участки, расположенные в черте города. Здесь в апреле цены упали на 9,1 процента и составили 170,2 тысяч рублей. Более всего подешевела категория и «земли населенных пунктов» (на 13,6 процента).

Диаграмма №1

В радиусе до 50 км максимальное снижение продемонстрировали земельные участки  под личное подсобное хозяйство и садоводство, на 9,3 процента. В апреле средняя цена сотки в данной категории земель составила 27,9 тысяч рублей. Минимальное снижение в этом радиусе продемонстрировали земли под ИЖС - минус 4,2 процента, а также земли промышленности - минус 4,9 процента.

Диаграмма №2

Рассмотрим ценовую картину  на рынке земельных участков, расположенных  в радиусе 50-100 км от города. Здесь  максимум снижения показали земли промышленности (минус 9 процентов, в также земли сельхозназначения (минус 7,9 процента) и земли под индивидуальное жилищное строительство (минус 8,3 процента).

Диаграмма №3

Земельные участки, расположенные  в радиусе свыше 100 км потеряли в цене менее значительно. При этом максимум был установлен участками сельскохозяйственного назначения (минус 14,6 процента), минимальное снижение - минус 1,02 процента продемонстрировали участки под личное подсобное хозяйство и садоводчество.

Диаграмма №4

Структура предложения выглядит следующим  образом: половина всех предложений  земельных участков находится в радиусе до 50 км от города (51 процент). Каждое четвертое предложение - земельный участок в черте города (26 процентов), каждое пятое (18 процентов) - в радиусе от 50 до 100 км. Пять процентов от совокупного предложения - это участки, удаленные от города более чем на 100 километров.

Диаграмма №5

При общем снижении цен на земельные  участки, по данным Управления федеральной  регистрационной службы по Пермскому  краю, в этом году земельные участки пользуются достаточно большим интересом у пермяков. Статистика УФРС демонстрирует, что за первый квартал текущего года было совершено на 34,5 процента регистрационных действий с земельными участками, чем в соответствующем периоде 2008 года. Отчасти это объясняется тем фактом, что в Пермском крае не снижает темпов рост обращений граждан за государственной регистрацией прав в рамках реализации Закона о «дачной» амнистии. За 1 квартал 2009 года зарегистрировано более 4,6 тысячи прав на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Вывод:

В целом на рынке земельных участков г. Перми и Пермского края в 2009 году сохраняется отрицательная тенденция снижения средней цены квадратного метра, вызванная кризисной ситуацией в экономике страны. По соотношению спроса и предложения сохраняется  ситуация значительного превышения предложения над спросом, что может стать причиной дальнейшего снижения цены на землю, в случае отсутствия положительных изменений в общеэкономической ситуации в стране.

 

 

10. Принципы оценки стоимости недвижимости.

 

В основу принципов оценки рыночной стоимости недвижимости положены логика, правила и модели экономического поведения при формировании стоимости товара на свободном рынке. Ниже приведены принципы оценки.

Таблица № 7

Принципы оценки	Содержание  принципов
Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Принцип полезности.	Устанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
Принцип замещения.	Основан на допущении, что  разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания.	Установление текущей  стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения имуществом в будущем.
Принципы, связанные  с рыночной средой.
Принцип зависимости.	Выясняет, в какой степени  стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов, находящихся в сфере его расположения или действия.
Принцип спроса и предложения.	Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке.
Принцип изменения.	Устанавливает, что стоимость  собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате.
Принцип соответствия.	То, в какой степени  архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Принципы, связанные  с объектом собственности.
Принцип экономической величины.	Заключается в определении  оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.
Принцип вклада.	Стоимость любого элемента недвижимости (фактора производства) зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии.
Принцип остаточной продуктивности.	Чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Наиболее эффективное  использование.
Принцип наиболее эффективного использования.	Наиболее вероятное  использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной.