Оценка земель. 2

Содержание 

 

     Теоретическая  часть                                                                                     4                                                                                                                            

   Введение                                                                                                         4                                                                                                                                                  

1 Теоретические основы оценки  земель и применения её результатов             (обзор литературы)                                                                                        6

1.1 Современные аспекты проведения оценки земель и применения её    результатов в народном хозяйстве                                                               6

   1.2 Применение данных оценки земли в землеустройстве                        10                                                                                                                                                       

   Практическая часть                                                                                       13

  2 Природно-экономические условия Чердаклинского района Ульяновской             области                                                                                                            13

    2.1 Природные условия                                                                                13

   2.2 Анализ земельного фонда                                                                       14

  3 Кадастровая оценка земель Чердаклинского района. (таблицы с 1 по 18   методического пос.)                                                                                        19

   3.1 Формирование рабочих (оценочных) участков совхоза «Дружба»   19

   3.2 Определение интегральных значений показателей объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению                                                                                           20

   3.2.1 Определение балла бонитета почв земельного участка сельско -хозяйственных угодий                                                                                 21                     

   3.2.2 Определение интегрального показателя технологических свойств объекта оценки                                                                                          28  Заключение                                                                                                 45

  Библиографический список                                                                       47           

  Приложения                                                                                                     49

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

 ВВЕДЕНИЕ

Почва является основным средством производства в сельском хозяйстве. Рациональное её использование  является широкой комплексной программой, которая касается всех сторон организации сельскохозяйственного производства. Разработка этой проблемы требует тщательного изучения имеющихся земельных ресурсов, обоснования системы показателей и методов объективного анализа фактического уровня использования земель и планирования его на перспективу, определения на этой основе общих направлений и разработки системы конкретных мероприятий повышения плодородия почвы улучшения использования земель применительно к местным природно-климатическим и экономическим условиям.

Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов 13 декабря 1968 года ведётся государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользований, учёт количества и качества земельных угодий, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Государственный кадастр  недвижимости имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные служат для  организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для осуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

Следовательно, земельный кадастр - это система государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользований, учёта количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель для организации их рационального использования в народном хозяйстве.

Материалы земельного кадастра широко применяются при решении  многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью  земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

В нашей стране проводились  крупные исследования, большие опытные  работы, в результате которых дано научное обоснование содержания земельного кадастра, официально закреплённое в “Основах земельного законодательства РФ, разработаны главные принципы и методы проведения земельно-кадастровых работ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И ПРИМЕНЕНИЯ ЕЁ РЕЗУЛЬТАТОВ (ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ)

 

1.1 СОВРЕМЕННЫЕ АСПЕКТЫ  ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И  ПРИМЕНЕНИЯ ЕЁ РЕЗУЛЬТАТОВ В  НАРОДНОМ ХОЗЯЙСТВЕ

Несмотря на обширность территории, сложность и многообразие природных и экономических условий  Российской Федерации было необходимо обеспечить сопоставимость результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на всей территории страны. Для этого было предусмотрено проведение работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации по земельно-оценочным, административным районам и конкретным объектам кадастровой оценки.

Результаты межрегиональной оценки (по субъектам Российской Федерации и земельно- оценочным районам) служат нормативной базой для оценки сельскохозяйственных угодий административных районов, а административных районов - по землепользование юридических и физических лиц.

Кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий проводится с целью получения достоверных данных доходности ведения сельскохозяйственного производства на землях различного качества и местоположения, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков.

Земельная рента (дифференциальная и абсолютная), получаемая при возделывании основных сельскохозяйственных культур (трупп культур), использовании сенокосов  и пастбищ и нормативы ее капитализации, является основой определения кадастровой  стоимости.

Определение земельной ренты основывается на показателях урожайности сельскохозяйственных культур (продуктивности сенокосов и пастбищ), затрат на единицу площади, цены производства.

Определение кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий субъектов Российской Федерации (земельно-оценочных районов) базируется на среднемноголетней (1966 - 1998 гг. урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, пастбищ и данных о затратах на использование земли за последние семь лет (1992 -1998 гг.). _

Среднемноголетняя (нормальная) урожайность, сложившаяся в целом по субъекту РФ дифференцируется по оценочным группам почв пропорционально баллам бонитета пашни, по отношению к основным сельскохозяйственным культурам, сенокосов и пастбищ на основании соответствующих шкал IV тура оценки земель.

Затраты на 1 га основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, пастбищ по субъекту РФ анализируются  по годам по отношению к средним  показателям затрат РФ, то есть рассчитываются индексы затрат по годам. Далее, определяются средние индексы затрат по субъекту РФ за рассматриваемый период. Нормальные затраты за последний год рассматриваемого периода рассчитываются умножением среднего индекса по субъекту РФ на фактические затрать по РФ за последний год рассматриваемого периода. Нормальные затраты по субъекту РФ дифференцируются по оценочным группам почв пропорционально шкал затрат IV тура оценки земель.

Основное свойство земли, которое делает ее главным средством  производства в сельском хозяйстве, - плодородие почв легко разрушить, но очень трудно в полном объёме или частично восстановить. «Бесплатность» землепользования - одна из объективных предпосылок безответственного отношения к ней, широко распространенных нарушений и порчи почвенного покрова, снижение на обширных площадях уровня потенциального плодородия. Поэтому для эффективного использования земельных ресурсов в новых условиях хозяйствования и охраны почвенного покрова, необходимо ввести в практику стоимостную оценку земельных участков.

При оценке могут определяться различные виды стоимости. Первым этапом при оценке земель сельскохозяйственных угодий определяется базовая стоимость (потребительская или нормативная), зависящая от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местонахождения, а также от цели отвода земель сельскохозяйственных угодий на несельскохозяйственные нужды. На основе базовой стоимости рассчитывается рыночная стоимость путём корректировки на индекс спроса и предложения.

При оценке земель сельскохозяйственных угодий в зависимости от назначения оценки могут определяться потребительская, инвестиционная, страховая стоимости, а также различны виды рыночной стоимости.

Далее рассматриваются  некоторые варианты (методы) стоимостной  оценки земельных 

Угодий сельскохозяйственного  назначения, и определяется при этом рыночная стоимость как база оценки, на основе которой могут определяться производные от неб вилы стоимости.

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная  кадастровая оценка земель в субъеетах  РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому земельному участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Работы по государственной  кадастровой оценке выполнялись  в соответствии с методическими  указаниями по выполнению курсового проекта «Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий», утвержденными в 2004 году Государственные университетом по землеустройству кафедрой землепользования и земельного кадастра.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий были использованы следующие материалы:материалы почвенного обследования; экономические показатели хозяйства; материалы по внутрихозяйственной оценке земель хозяйства 1990 года; материалы по графическому учету земель; проект землеустройства колхоза 1992 года; нормативно-справочная информация.

Предметом оценки являются:

- плодородие сельскохозяйственных  угодий;

- технологические характеристики  участков;

- местоположение (удаленность)  участков по отношению к пунктам  реализации сельскохозяйственных  продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

- определение значения  кадастровой стоимости участков  как средства производства по  экономическим показателям. 

Первичной территориальной  единицей оценки является отдельно обрабатываемый участок (контур) пахотных и кормовых земель. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки (контура) могут группироваться в более крупные однородные территориальные единицы (рабочие участки, поля, массивы севооборотов и кормовых земель). Оценочные показатели более крупных единиц представляют собой средневзвешенные значения оценочных показателей, включенных в них отдельно обрабатываемых участков.

В качестве показателей  оценки выступают:

1. для оценки плодородия;

- почвенно-экологический  бонитет земельных участков, исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склона, карбонатность, солонцеватостъ, оглеение и др.);

- рентный доход, обусловленный плодородием почв;

2. для оценки технологических  свойств земельных участков:

- площадь и конфигурация  участков, длина гона, удельное сопротивление  машин- орудий, уклон, каменистость  участка, расстояние полей до  хозяйственного центра; интегральный  показатель технологические свойства по отношению к оптимальным условиям; - рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки;

3. для оценки местоположения:

- расстояние от оцениваемых  земельных участков до пунктов  реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учетом качества дорог, объемов и классов грузов;

- рентный доход, обусловленный  местоположением объектов кадастровой  оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 ПРИМЕНЕНИЕ ДАННЫХ  ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ

Землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального  использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ. Законом РФ от 18 июля 2001 г. «О землеустройстве» понятие землеустройства и его задачи определяются как мероприятия по изучению состояния земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Задачи землеустройства (ст. 3 Закона РФ «О землеустройстве»):  
1)  изменение  границ  объектов  землеустройства; 
2)  предоставление  и  изъятие  земельных  участков; 
3) определение границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;  
4) перераспределение используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства; 
5) выявление нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям; 
6) проведение мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных  воздействий.  
По  содержанию  землеустройство  подразделяется  на:  
1)межхозяйственное, которое позволяет определить целевое назначение земель, осуществлять межотраслевое и внутриотраслевое распределение (перераспределение) земельных ресурсов. С помощью межхозяйственного землеустройства образуются новые и изменяются существующие землевладения и землепользования, разрабатываются мероприятия, обеспечивающие оптимальные межхозяйственные экономические связи. Предоставление земель в собственность, аренду и пожизненное наследуемое владение - все эти мероприятия требуют проведения межхозяйственного землеустройства; 
2) внутрихозяйственное, которое проводится в целях организации рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны, а также земель, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ и лицами, относящимися к таким народам, для обеспечения их традиционного образа жизни.

В применении данных оценки земель в землеустройстве, характеризуются различия в выходе продукции и эффективности сельскохозяйственного производства на землях разного качества, которые позволяют обеспечить решение следующих экономических задач сельскохозяйственного производства, таких как:

1. Рациональное размещение и  специализация сельскохозяйственного  производства по зонам и районам  страны, а также внутри зон,  районов и каждого сельскохозяйственного предприятия. От качества земли во многом зависят структура посевных площадей, эффективность отраслей растениеводства, многие показатели животноводства и др. Сельскохозяйственное производство лишь в том случае будет рационально размещено по территории, когда отдельные предприятия (районы, области, зоны) специализируются на производстве сельскохозяйственной продукции, наиболее эффективной в конкретных природно-экономических условиях.

2. Планирование сельскохозяйственного  производства. Учет при планировании различий в показателях производства, обусловленных качеством земли, - важное направление в совершенствовании планирования. Текущие, годовые и перспективные планы должны предусматривать эффективное использование всех ресурсов сельского хозяйства, и прежде всего такого специфического, невосполнимого и ограниченного ресурса, как земля. Показатели научно обоснованного плана устанавливают с учетом качества земли, исходя из возможностей производства той или иной сельскохозяйственной продукции в хозяйстве (районе, области и т. д.),  возможностей, которые при равенстве других факторов определяются качеством земли.

3. Объективная оценка результатов  хозяйственной деятельности сельскохозяйственных  предприятий, районов и т. д.  Результаты сельскохозяйственного производства на разнокачественных землях при прочих равных условиях неодинаковы. Поэтому объективной основой оценки достигнутых предприятиями результатов хозяйственной деятельности является сравнение фактических результатов с нормативными, установленными с учетом качества земли и экономических факторов производства. Таким сравнением выявляют резервы и намечают пути повышения эффективности сельскохозяйственного производства на землях разного качества.

4. Совершенствование арендных отношений труда. Устанавливают арендную плату, определяют фонд заработной платы и лимит затрат с учетом качества земель, поскольку оно оказывает влияние на эти показатели.

5. Обоснование степени дифференциации  цен на сельскохозяйственную  продукцию. Дифференциация цен необходима в связи с тем, что качество земли оказывает влияние на себестоимость продукции (соответственно, и на издержки производства, и чистую продукцию).

6. Определение экономической эффективности  и последовательности материальных  вложений в землю. Эффективность интенсификации в сельском хозяйстве зависит от качества земли. Поэтому правильная оценка эффективности использования основных и оборотных средств на землях разного качества может быть дана только с учетом степени влияния качества земли на результаты производства.

7.    Обоснование отвода земельных угодий для несельскохозяйственных нужд и внутрихозяйственного строительства. К землям, используемым для этих целей, предъявляют иные требования, чем к сельскохозяйственным угодьям. Эти земли функционируют лишь как фундамент, как место, как пространственный операционный базис для размещения несельскохозяйственных объектов. В добывающей промышленности, кроме того, непосредственно используют элементы земли в качестве предметов труда. Плодородие почв при этом не имеет никакого значения. Верхний плодородный слой таких земель вообще иногда снимают в целях использования его для рекультивации земель и повышения плодородия малопродуктивных угодий. При отводе земель для несельскохозяйственных нужд учитывают прежде всего такие менее значимые для сельскохозяйственных земель признаки, как наличие в недрах полезных ископаемых, плотность грунта, рельеф, местоположение земельного участка и т. п.

 

 

 

 

 

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 

2 ПРИРОДНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ  УСЛОВИЯ ЧЕРДАКЛИНСКОГО РАЙОНА УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

  2.1 ПРИРОДНЫЕ УСЛОВИЯ

 

На территории Чердаклинского района Ульяновской  области преобладает умеренно-континентальный климат с теплым летом и умеренно холодной зимой.

Средняя температура  наружного воздуха наиболее теплого  месяца (июль) +25,7 ºС, наиболее холодного месяца (январь) -13,8 ºС.

В теплый период преобладают  ветра южные, юго-восточные и северные; средняя скорость ветра летом  составляет 3-4 м/с. Зимой господствующие направления ветра: северо-восточное, северо-западное и северное,  со средней скоростью ветра 4-6 м/с.

Сумма атмосферных осадков  значительно ниже зональной и  составляет до 400 мм/год. Для летнего  периода характерны частые засухи.

Чердаклинский район  обладает большими прогнозными запасами пресных подземных вод - Архангельское, Октябрьское и Чердаклинское месторождения, что позволит обеспечивать водой питьевого качество населенные пункты не только в границах Чердаклинского района.

В границах территории проектирования имеются запасы нефти, что предполагает в дальнейшем разработку нефтяных месторождений.

На сегодняшний день в на территории муниципального образования  «Чердаклинский район» торф имеется  в районе болота Моховое в р.п. Чердаклы, в истоке р. Калмаюрка в  границах СПК «12 лет Октября», СПК  «40 лет Октября» и ЗАО «Озерки», а также в кварталах 51,56,59,62,63,64 Чердаклинского лесничества (около р.п. Чердаклы и д. Войкино). Общие запасы торфа в районе составляют 5,6 млн.т.

Имеются большие запасы полезных ископаемых осадочного происхождения, в частности запасы месторождений песков строительных.

Земельные и почвенные  ресурсы могут обеспечить достаточный  объем производства сельскохозяйственной продукции для развития в Чердаклинском  районе предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности.

Природные рекреационные ресурсы: леса, охотничьи хозяйства, особо охраняемые природные территории, акватории и поймы многочисленных рек,  акватории и прибрежные зоны прудов позволяют развивать систему рекреации и туризма в границах проектируемого района.

Лесные ресурсы при  рациональном использовании и применении современных технологий лесозаготовок благоприятствуют развитию деревообрабатывающей промышленности в районе.

 

2.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА

 

Чердаклинский район  основан в 1928 году и расположен в центре Ульяновской области. «Столица» района - рабочий поселок Чердаклы – один из крупнейших экономических и культурных райцентров Ульяновской области.

Численность населения  района - 41,3 тыс. чел. В состав района входят 9 сельских и 1 городское поселения.

По территории муниципального образования проходят важнейшие транспортные магистрали федерального и областного значения. Через территорию района проходит участок Куйбышевской железной дороги протяженностью около 55 км. На землях района размещается международный аэропорт «Ульяновск-Восточный», на базе которого создается портовая особая экономическая зона. Также на территории района расположена промышленная зона «Заволжье», резидентами которой являются всемирно известные мировые компании, такие как «Марс», «Сабмиллер», «Такато» и другие. В поселке Октябрьский находится Ульяновская государственная сельскохозяйственная академия - один из старейших вузов области, который готовит высококлассных специалистов для сферы АПК.

Район располагает месторождениями  нефти, торфа, глины, песка, минеральной воды, сапропеля.

Чердаклинский район - один из лидеров  в производстве сельхозпродукции. Этому во многом способствуют благоприятные климатические условия и плодородные почвы. Основными отраслями сельского хозяйства являются растениеводство и животноводство.

Важнейшим и приоритетным направлением деятельности администрации муниципального образования является создание в  районе благоприятных условий для  выгодного вложения инвестиций и  повышение эффективности использования имеющегося аграрного и промышленного потенциала в интересах развития территории. Руководство района всегда готово рассмотреть перспективные инвестиционные проекты и предложения и окажет необходимую помощь в их реализации.

 

Площадь территории района - 244144 га, что составляет 6,6% от общей площади Ульяновской области. Протяженность территории с севера на юг - 60 км, с запада на восток - 60 км. Граничит: со Старомайнским и Мелекесским районами Ульяновской области, г. Ульяновском (Заволжским районом).

Поверхность равнинная, с общим уклоном к Куйбышевскому водохранилищу. Сложена песчаноглинистыми отложениями — аллювием среднеплейстоценовой террасы долины реки Волги. Гидросеть слабо развита, представлена мелкими притоками Волги, речками Урень и Калмаюр. Под водными ландшафтами в районе занято 338 га, преобладают чернозёмные почвы.

Численность населения Чердаклинского района по состоянию на 01.01.2011 составила 41,3 тысяч человек. Из них мужчины - 46,2%, женщины - 53,8% (смотрите в графике 1).

 

 

 

График 1 Численность населения  района по состоянию на 01.01.2011

 

Как и в предыдущие годы отмечается естественная убыль  населения: за 2010 год родилось 484 младенца, число умерших – 676 человек. Коэффициент рождаемости за 2010 год составил 11,7  человек на 1000 жителей, общий коэффициент смертности – 16,3 человек на 1000 жителей.

Однако имеет место  миграционный прирост населения: за январь-сентябрь 2010 года прибыло на постоянное место жительства 450 человек, убыло 391 человек, то есть миграционный прирост составил 59 человек.

Численность экономически активного населения составляет 18544 человек, из них занято на крупных и средних предприятиях порядка 6,4 тысяч человек, около 11 тысяч человек работают в сфере малого и среднего бизнеса.

Численность официально зарегистрированных безработных граждан  на 01.01.2011 составила 237 человек. Уровень безработицы в течение 2010 года снизился с 1,76% (на 01.01.2010) до 1,28% (на 01.01.2011).

За январь-декабрь 2010 года среднемесячная заработная плата  работников, занятых в крупных и средних организациях района, составила 11698,2 рублей, что на 12% выше уровня аналогичного периода прошлого года. По отраслям ситуация следующая: в сельском хозяйстве – 8972,8 руб. (111,7%), в обрабатывающих производствах – 22978,8 руб. (141,7%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 10752,1 руб. (107,6%), строительство – 11661,8 (147,1%), оптовая и розничная торговля – 13074,3 руб. (100,9%), гостиницы и рестораны – 8606 руб. (116,7%), транспорт и связь – 11657,6 руб. (113,9%), финансовая деятельность – 10146,2 руб. (92,2%), операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг – 7892,8 руб. (101,7%), образование – 9030,6 руб. (102,5%), здравоохранение – 9040,7 руб. (104,2%), предоставление услуг – 6823,5 руб. (103,8%).