Оценка земель. 3

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит  центральное место при любой  системе общественного устройства.

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

В рыночной среде  земля имеет многофункциональное  назначение в качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую  экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или  пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что  она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля, как  территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого  земля, как невосполнимый природный  ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа  земельных участков в России на современном  этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного  перераспределения земель между  собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует  глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые  происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих  категорий земель или прав пользования  ими в узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской  деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в  общественном сознании.

Рынок земли  является неотъемлемой частью экономики  любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли  обладает целым рядом специфических  особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее, земля  является объектом купли-продажи; с  ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в  зависимости от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в  следствие фиксированности площади  земельных угодий природой, предложение  земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность  увеличить имеющуюся у него земельную  площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли  в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных  участков, отдавая предпочтение сдаче  земли в виде аренды, они получают право получения стабильного  дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается  принципиальная особенность рынка  земли.

Земельный рынок  формирует условия, стимулирующие  эффективное использование земли  и вынуждает отдельных субъектов  отказаться от части земли или  от всего участка, если он не функционирует  эффективно.

Однако рынок  земли далек от совершенства и  не является гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано  в первую очередь создать условия  защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и  разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора. Любая  государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли  следует понимать не только куплю-продажу  земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются  в той или иной форме отношения  собственности на землю.

2.1 Анализ земельного  рынка России

Земельный рынок  России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный  кодекс РФ, ряд федеральных нормативных  правовых актов и аналогичных  актов субъектов Федерации устанавливают  право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи  земельных участков, сдачи их в  аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок еще очень  слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности  в рыночный оборот остается сдача  ее в аренду. При этом площадь  земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ[1].

Представленные  в табл. 1 данные, полученные на основании  государственной отчетности (по форме 3-зем), свидетельствуют о явном  и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов  сделок с землей (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу  органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42–0,45 процента земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались  постепенно, по мере вовлечения земельных  участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых  устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного  производства. На формирование цен  продолжают оказывать большое влияние  субъективные причины, не поддающиеся  анализу и обобщениям[2].

В целом администрации  большинства субъектов Федерации  при формировании арендных цен руководствуются  действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования  земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение  также учитываются. В среднем  по России в 2007 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий  торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах  составила 50,6 рубля, а в сельских населенных пунктах — 4,8 рубля, для  городских промышленных предприятий  — 4,1 рубля и 0,62 рубля — для  промышленных предприятий, расположенных  в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели  платили в городах и поселках 34,4 рубля, в сельских населенных пунктах  — 23,1 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий  торговли зафиксирован в 2007 году в Санкт-Петербурге — в среднем 400,8 рубля, и в городах  и поселках Омской области — 186,2 рубля. Индивидуальным городским и  поселковым предпринимателям больше всего  пришлось заплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкой области — 400 рублей.

Значительное  распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2007 году права  аренды были выкуплены на 6 936 земельных  участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах  РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской  области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2007 году пополниться на 30,3 миллиарда  рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда  рублей.

Продажа государственных  и муниципальных земель гражданам  началась в соответствии с указами  Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению  земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах  по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность  земельных участков под этими  объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2005 года количество продаж вновь начало расти. В 2007 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.

В 35 субъектах  РФ приватизированные предприятия  выкупили 473 участка общей площадью 1 125,6 гектара, в том числе в  городах и поселках 415 участков площадью 1 006,7 гектара, что почти в два  раза ниже показателей 2005 года и близко к значениям 2006 года.

По 2007 год включительно неизменным лидером по числу предприятий, выкупивших землю, являлся Санкт-Петербург. На его долю в указанном году пришлось 118 участков общей площадью 22 гектара (25 процентов от всех участков данной категории по России в целом).

Цены на продаваемые  земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются  нормативной ценой на землю. Это  понятие появилось в первые годы аграрной реформы. Тогда нормативная цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной. Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления имеют право изменять нормативную цену на 25 процентов от установленной субъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная  цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах  она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах  Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

Не принимали  постановления о нормативной  цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской  республики и Ямало-Ненецкого автономного  округа.

В табл. 2 приведены  показатели нормативной цены земли  без учета тех субъектов РФ, где она определяется как кратная  ставкам земельного налога.

2.2 Перспективы развития  рынка земли в  России

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них  пашни - 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные  возможности пополнить бюджет, используя  эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов  земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит  к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные  хозяйства. Перед правительством стоит  дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного  производства, либо пытаться развивать  агропромышленный комплекс и осваивать  новые земли сельскохозяйственного  назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с  точки зрения пользователей и  меньшую для государства, выигрывает.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005–2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной  ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным  законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли  сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.

Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Другая поправка разрешает арендатору земельного участка  передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока  договора аренды.

Согласно еще  одной поправке, ипотека находящихся  на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма  применительно к земле.

Глубокие трансформации, которые в настоящее время  происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение  и нерешенность еще многих научных  и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных  отношений и рынка земли в  России, предложения на основании  их анализ состоят в следующем:

• необходимо дать новую трактовку понятия абсолютной земельной ренты с объяснением  этого феномена с современных  теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения  земли как фактора производства.

• в отличие  от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования  перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства может быть сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.

• обоснование  необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной  поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования  на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности.

•выявить, что  современную частную собственность  на землю необходимо рассматривать  не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими  факторами, такими как:

- возможность  покупки земли лишь реальным  сельскохозяйственным производителям;

- ограничение  максимальных размеров сельскохозяйственных  владений;

- запрещение  или максимальное ограничение  вывода сельскохозяйственных земель  из оборота или перевода их  на другие виды использования;

- как правило недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий;

- запрещение  приобретения сельскохозяйственных  угодий финансовыми институтами  и юридическими лицами;

- ограничения  экологического характера.

• обосновать необходимость  дифференцированного подхода к  крупным и мелким (крестьянским и  личным подсобным) хозяйствам, которая  заключается в создании различных  систем налогообложения различного юридического статуса земельной  собственности, признанием за ними статуса  некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной  собственности из хозяйственной  правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств.

• доказать необходимость  введения государственного регулирования  рынка земли и создание институциональных  основ для его функционирования в России,

- установить  нормы максимальных владений  и аренды, с целью недопущения  латифундистских форм собственности.

• определить возможности  и ограничения ипотечного кредита  в современных условиях, а именно

- высокорентабельное  ведение сельскохозяйственного  производства,

- наличие ценных  земель;

- наличие ликвидного  имущества (скот, техника и др.);

- возможности  перепрофилирования использования  земли для других целей.

Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь  Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа  прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит  и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком, а  также наметившаяся тенденция к  созданию в ряде случаев хозяйств латифундистского типа. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается в течение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.

Острота этой проблемы, как одной из важнейших в как  научном, так и в законотворческом плане, хорошо осознается в органах  законодательной и исполнительной власти, а также в соответствующих  научно-исследовательских учреждениях. Причем существует самый широкий  спектр подходов и взглядов, а сама эта проблема приобрела не только научный или законотворческий характер, но крайне политизирована и идеологизирована.

 
Заключение

Российский земельный  рынок пока еще очень слаб, этому  свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.

Делая вывод, можно  увидеть, что в настоящее время  преобладают арендные отношения  среди всех сделок с землей, но развивающийся  рынок, регулируемый государством и  подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно  рынок, с гарантиями и правами. И  неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать  рынок земли наиболее перспективным  вложением капитала.

В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.

Для квалифицированного решения проблем развития и определения  перспектив использования земельно-недвижимого  комплекса России необходимо существенно  укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно  также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого  экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка  России будет иметь создание соответствующих  земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный  залоговый фонд, Фонд страхования  рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми  объектами.

В заключение можно  сказать, что главной задачей  на сегодня является создания полноценной  рыночной инфраструктуры, прогнозирования  перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления  мер регулирования, позволяющих  нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

 
Список литературы

1.         Баринова И.И., Дронов В.П. Физическая и экономическая география России. - М.. 1998.

2.         Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 1998. С. 46-62.

3.         Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2004. № 103.

4.         Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека - М., 2004. С. 11.

5.         Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2005. С. 345.

6.         Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2002. С. 96.

7.         Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С. 10-16, 146-154.

8.         Дронов В.П. Экономическая и социальная география. - М., 1994.

9.         Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2004. №6. С. 2-15.

10.      Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2004. С. 256-261.

11.      Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2004. С. 5.

12.      Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2004. №3. С.9.

13.      Липец Ю.Г. Пуляркин В.А., Шлихтер С.Б. География мирового хозяйства. - М., 2005.

14.      Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX -- начала XXI века). - М., 2002. С. 209.

15.      Морозова Т.Г., Победина М.П., Шишов С.С. Экономическая география России. - М., 2005.

16.      Размещение производительных сил России / под ред. В.В. Кистанова, М., 1994

17.      Региональная экономика / под ред. Т.Г. Морозовой. Учебник для ВУЗов, М., 1998

18.      Родионова И.А. Экономическая география России. - М., 1998.

19.      Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2006. С. 86.

20.      Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2004. №1. С.262-268.