Закладная и договор об ипотеке. 2

 

ОГЛАВЛЕНИЕ 

Реферативная  часть................................................................................................... 3

Практическая  часть................................................................................................. 12

Список используемой литературы......................................................................... 16

Приложение.............................................................................................................. 17

РЕФЕРАТИВНАЯ  ЧАСТЬ 

ЗАКЛАДНАЯ

   Договор ипотеки может быть оформлен путем  выдачи закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается  в том, что она позволяет значительно  упростить и ускорить оборот недвижимости. Владелец закладной приобретает права:

   • на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

   • залога на имущество, обремененное ипотекой.

   Также, являясь ценной бумагой, закладная  может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Она  может сама быть предметом залога или других сделок. Закладная удостоверяет права того лица, чье имя названо  в ней. К ней также подлежат применению общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с Законом об ипотеке закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он и не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, который произвел государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации. Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения.

   Поскольку закладная является ценной бумагой, то для нее особое значение имеют  формальные признаки признания ее таковой. Во-первых, в случае если в документе будут отсутствовать слова «закладная» либо будет отсутствовать одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной. Во-вторых, Закон об ипотеке предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда составление и выдача закладной не допускается:

   • когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды указанного имущества;

   • когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

   Согласно  Закону об ипотеке закладная должна содержать:

   - слово «закладная» в названии документа;

   - если залогодателем является гражданин, то указывается его полное имя (фамилия, имя, отчество), место его регистрации. Если залогодателем является юридическое лицо, указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами;

   - первоначальный залогодержатель, которому выдается закладная, его полное имя и место регистрации (для гражданина), наименование и местонахождение (для юридического лица);

   - сведения об обязательстве, которое  обеспечивается ипотекой;

   - название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

   - если залогодатель является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то указывается полное имя и место регистрации гражданина либо наименование и местонахождение юридического лица;

   - размер суммы обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о конкретном размере, а об условиях, которые позволят определить эту сумму и проценты на момент исполнения обязательства ( размер процентов будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, существующей в месте исполнения обязательства);

   - срок уплаты всей суммы, подлежащей уплате залогодержателю, либо сроки и размер платежа в счет погашения общей суммы. Стороны могут договориться об установлении условий, которые позволят определить такие сроки и размеры платежей (план погашения долга);

   - достаточно детализировано имущество, на которое устанавливается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего имущества. Такой идентифицируемой информацией является прежде всего название имущества, его подробное описание, а также место его нахождения;

   - денежная оценка имущества, которая, как правило, устанавливается по соглашению сторон. Исключение составляет имущество, в отношении которого установление ипотеки является обязательным в силу закона, и тогда оно должно быть оценено профессиональным оценщиком и подтверждено его заключением;

   - право залогодателя на это имущество. При этом указывается наименование такого права, орган, его зарегистрировавший, номер, дата и место государственной регистрации; если предметом ипотеки является право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия такого права;

   - обремененное имущество, на которое  устанавливается ипотека, правом  пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом;.

   - подпись залогодателя, а если  он является третьим лицом  по основному обязательству, то  и в качестве основного должника;

   - надпись государственного регистрационного органа, которая должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дату, место и номер, под которым зарегистрирована закладная. Эти сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию;

• дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

   Если  в документе отражены не все перечисленные  сведения, такой документ не может  быть признан закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Вместе с тем этот перечень сведений не исчерпывающий, и по соглашению сторон он может быть дополнен другими данными. Закладная представляет собой единое целое. В случае если она состоит из нескольких листов, то они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью регистрирующего органа. Отдельные листы не могут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется дополнительный лист, на котором надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листке.

   Если  впоследствии обнаружилось несоответствие закладной договору об ипотеке или  договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Однако при этом необходимо учитывать, что приобретатель такой закладной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии. Поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться. Законный владелец закладной, столкнувшись с таким нарушением его прав, может требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной выдачи ему новой закладной. Такое требование должно быть заявлено немедленно, как только владельцу закладной стало известно о таком несоответствии/На составителя закладной возлагается ответственность за убытки, возникшие вследствие отмеченного несоответствия и его устранения.

   Закладная представляет собой единое целое. При этом к ней могут быть приложены документы, которые определяют условия ипотеки либо которые необходимы для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. В случае если в закладной отсутствует указание на то, что прилагаемые документы являются неотъемлемой ее частью либо если не определены с точностью, позволяющей идентифицировать эти документы, то они не будут являться обязательными для лиц, к которым права по закладной перешли по договорам продажи, залога или иным образом.

   Документ, названный «закладная», в котором  отсутствуют какие-либо данные, указанные  в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при  ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в пункте 10 ст. 14 «Содержание закладной», обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 Закона об ипотеке. В закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные, но и не противоречащие закону. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, на котором надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

   Закладная не отнесена к недвижимому имуществу, поэтому залог закладной нельзя рассматривать как ипотеку. 

ДОГОВОР ИПОТЕКИ

   Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

   Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

   Требования  к договору ипотеки

   В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

   - предмет ипотеки;

   - оценочная стоимость предмета  ипотеки;

   - существо, размер и срок исполнения  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой;

   - право (собственность, аренда  и др.), в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и орган  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество, зарегистрировавший  это право залогодателя.

   Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

   Жилой дом, непосредственно связанный  с землей, может быть предметом  ипотеки только с одновременным  залогом по тому же договору ипотеки  земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

   Не  могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

   При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого находятся  в общей долевой собственности  залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве  общей собственности на жилой дом.

   При предоставлении кредита на строительство  жилого дома, договором ипотеки может  быть предусмотрено обеспечение  обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами  и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

   Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном  договоре в денежном выражении. При  этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена  ниже его нормативной цены.

   Иногда  в договоре ипотеки стороны указывают  несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ  и стоимость по заключению оценочной  компании. В этом случае целесообразно  особо отметить ту оценку, которую  обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

   Если  ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают  основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

   Если  стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор  ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у  сторон данного договора не возникает  и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

   Если  права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки  это должно быть указано. В противном  случае его не зарегистрируют.

   Права и обязанности  сторон по договору ипотеки

   Заемщик ипотечного кредита имеет право  проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

   В соответствии с договором ипотеки  залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия  содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

   Право требования досрочного погашения кредита  возникает у банка также в  случае неуплаты или несвоевременной  уплаты суммы долга, в том числе  при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

   При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание  на заложенную недвижимость как в  судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между  заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

   Заключение  и регистрация  договора ипотеки

   Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

   Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

   - заявление от залогодателя и  залогодержателя;

   - договор ипотеки и его копии;

   - документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

   - кредитный или иной договор,  исполнение которого обеспечивает  ипотека;

   - документ об уплате государственной  пошлины;

   - иные документы, необходимые для  государственной регистрации ипотеки  в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   В случае если права залогодержателя  удостоверяются закладной, дополнительно  представляют также закладную и  документы, названные в ней в  качестве приложений, и их копии.

   Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых  документов путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи  на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

   Прекращение договора ипотеки

   Если  договор ипотеки исполнен или  прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Расчет  практической части 

   I. Расчет инвестиционного потенциала семьи:

   а) принимаем величину CCD равной 42 тыс. руб.

   б) определение возможности участия  семьи в ипотечной программе:

   CCD_min = (1 + k₀) * МПБ * N * (1 + k_c), тыс. руб.

   k₀ - доля  отчислений на погашение кредита;

   МПБ - минимальный прожиточный бюджет, тыс. руб. на 1 чел.;

   N - количество членов семьи, чел.;

   k_c - коэффициент, учитывающий расходы на создание страхового фонда.

   CCD_min = (1 + 0,035) * 7 * N * (1 + 0,3) = (1 + 0,035) * 7 * 3 * (1 + 0,3) = 28,3 т. р.

   в) расчет максимально возможного размера  кредита:

   K_max = 817,3 т. р.

   где 12 - число месяцев в году;

   n - срок кредитования в ипотечной  программе, лет;

   r - годовая процентная ставка по  кредиту, ед.

   г) расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых:

     т. р.

   д) стоимость собственного жилья типа Т

     т. р.

   где С_сж - стоимость собственного жилья;

   F_ст - стандартная площадь жилья в зависимости от его типа, м²;

   С_ед - стоимость 1  м² жилья для данного типа квартиры, тыс. руб.

   е) определение инвестиционного потенциала семьи

     т. р. 
 

   II. Выбор приобретаемой квартиры:

   а) расчет площади жилья, доступного для  приобретения:

   расчетная площадь жилья типа Н

     м²

   расчетная площадь жилья типа Т

     м²

   расчетная площадь жилья типа У

     м²

   расчетная площадь жилья типа С

     м²

   б) определение площади квартир  по вариантам:

   жилья типа Н – 4-х комнатная квартира площадью 76 м²

   жилья типа Т – 4-х комнатная квартира площадью 80 м²

   жилья типа У – 2-х комнатная квартира площадью 60 м²

   жилья типа С – 1 комнатная квартира площадью 50 м²

   в) выбор варианта приобретения жилья:

   принять решение приобрести 2-х комнатную  квартиру улучшенной планировки общей  стоимостью:

     т. р.

   г) определяем размер свободных средств:

     т. р.

   Поскольку на вторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость квартиры, то целесообразно  снизить размер денежных накоплений на величину свободных средств, т. е.

     т. р. 

   д) расчет структурных составляющих стоимости  жилья:

     т. р.

   е) структура стоимости жилья в %:

   

   доля  кредита    

   доля  стоимости собственного жилья    

   III. Расчет ежемесячных платежей:

   а) расчет ежемесячного платежа на погашение  кредита:

     т. р.

   б) расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса:

      т. р.

   в) расчет полной стоимости жилья:

     т. р. 

   IV. Основные результаты расчетов:

   1. Варианты приобретения квартир,  исходя из доступной площади  жилья:

   – жилья типа Н – 4-х комнатная квартира площадью 76 м²,

   – жилья типа Т – 4-х комнатная квартира площадью 80 м²,

   – жилья типа У – 2-х комнатная квартира площадью 60 м²,

   – жилья типа С – 1 комнатная квартира площадью 50 м².

   2. Показатели варианта приобретения 2-х комнатной квартиры типа У, площадью 60 м²:

   – общая стоимость – 3228 тыс. руб. или 100%

   – денежные накопления – 226,7 тыс. руб. или 7%

   – кредит – 817,3 тыс. руб. или 25,3%

   – стоимость собственного жилья – 2184 тыс. руб. или 67,7%

   3. Обязательные платежи:

   – отчисления на накопления первоначального взноса (р) – 14,07 тыс. руб.

• отчисления на погашение кредита – 12,6 тыс. руб.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

   

1. Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное жилищное кредитование: Учебное пособие. - Н. Новгород, 2002.
2. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. - М., 2007.

   3. www.ipohelp.ru

   4. www.ipotekar.ru

   5. http://ipoteku-vsem.ru