Зарубежный опыт оценки городских земель

Содержание 

      Введение

     После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

       С 1992 года в рыночный оборот  недвижимости стали вовлекаться  земельные участки. Право частной  собственности на землю было  закреплено Конституцией Российской  Федерации.

         При огромном земельном потенциале  России широкомасштабная платная  приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. Попытки решить эту проблему через бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.

         На первом этапе, как в аграрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятия в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

         Одновременно должны целенаправленно  изыскиваться земельные резервы  для решения ключевых задач,  таких как жилищное и дачное  строительство, пригородное садоводство,  фермерство, промышленное и иное  строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок  узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами. 

       В данной работе будут рассмотрены:

• основные принципы оценки земельных ресурсов;
• особенности земли как товара;
• стоимость, цена земли;
• земельный налог.

А также  зарубежный опыт оценки земельных ресурсов.  

1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ  КАК ТОВАРА

     По  мере углубления рыночных отношений  в современной России земля постепенно становится товаром — объектом хозяйственного оборота, то есть,  практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

     Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     Цена  на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.

     Одна  из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

     Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и других.

     Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения  на рынке, то есть любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих  доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Риккардо (1772-1823) сделал весьма важные выводы.

     Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента  землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

     Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

     В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

     Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок  создает и поддерживает отношение  к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

     При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и тому подобное, в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

     Физические  свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, — разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. — являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

     Принципиальное  значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация  земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.  В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

     1. Земли сельскохозяйственного назначения.

     2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).

     3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

     4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного  назначения.

     5. Земли лесного фонда.

     6. Земли водного фонда.

     7. Земли запаса. 

     В соответствии с указом президента РФ "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России" от 27 октября 1993 г. № 1767 земельные участки и все, что  прочно с ними связано, относится к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего указа. В России разрабатываются основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и другие правовые акты, которые будут определять характер сделок, связанных с куплей-продажей, и использованием земельных ресурсов.

     2. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА  ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ  В РОССИИ

     До 1917г. при наличии различных форм частной собственности на землю, а также государственной и общинной купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были широко распространенным явлением, и существовал рынок земельных ресурсов. Одним из декретов Октябрьской революции 1917 г. была проведена национализация земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в бесплатное и вечное пользование крестьянам. Городские земли, а также природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг, производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента, сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты для населения как продовольствие, строительство, оплата жилья, проезд на транспорте, оплата электроэнергии, воды и многие другие стали предлагаться по низким, общедоступным для населения ценам или бесплатно.

       При пользовании земельными ресурсами создавались экономические отношения и в процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки земельных и природных ресурсов и на этой основе применялись такие виды цен, как поденная плата, возмещение затрат: на геологоразведочные работы, проведение природоохранных мероприятий, восстановление и рекультивацию земель для сельскохозяйственного производства, строительство различных промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и так далее. Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию, получаемую с их использованием.

     Новый толчок к развитию рыночных отношений  дала Конституция 1993 г., утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу собственниками.

     В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 года, в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передачей прав собственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа земельных участков, например, садово-огородных. Возникают такие отношения по поводу земельных паев членов колхозов или совхозов при их выходе из них. В частной собственности на землю находится более 16 млн. га земли. Поэтому необходимость осуществления широких товарно-денежных (рыночных) отношений по поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в Государственной думе РФ рассматривается новый земельный кодекс РФ, а также ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более совершенного рынка земельных ресурсов. Тогда оценка и формирование цен на землю будет происходить на основе рыночного механизма также как и в других странах. До принятия земельного кодекса используется "Положение о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей".

     Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, а в-третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

     Основные  способы сделок с земельными участками  представлены на схеме:

     3. СТОИМОСТЬ, ЦЕНА  И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ  ЗЕМЛИ

     В рыночных условиях различают несколько  видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

     3.1. Нормативная  цена земли

     При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная  цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой  земли. Порядок определения нормативной  цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

     Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

     Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная  цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков.

     Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

     Если  земельные участки продавались  на аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень  цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки.

     В 1994 г. постановлением правительства  РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

     3.2. Рыночная  стоимость земельного участка

     Рыночная  стоимость — это наиболее вероятная  цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях, в интересах  покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

     Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

     а) титул собственности и регистрационные  данные по земельному участку;

     б) физические характеристики участка;

     в) данные о взаимосвязи участка  с окружением;

     г) экономические факторы, характеризующие участок.

       Источниками этих данных могут  быть городские, районные и  поселковые земельные комитеты  и комиссии, где осуществляется  регистрация сделок с земельными  участками, риэлтерские фирмы,  специализирующиеся на сделках  с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

     Существует  пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

     1. По сопоставимым продажам.

     2. Метод соотнесения (переноса).

     3. Капитализация земельной ренты.

     4. Техника остатка для земли.

     5. Метод развития земельного участка.

     Наиболее  распространенным способом оценки земли  является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

     В соответствии с данным методом:

     1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

     2) вносятся поправки с учетом  различий между оцениваемым и  каждым сопоставимым участком. 

     Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

     а) по элементам сравнения;

     б) по единицам сравнения.

     В качестве элементов сравнения принимаются  все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка:

• местоположение участка;
• каковы права собственности на участок земли;
• структура почвы;
• наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка;
• объем мелиоративных работ;
• наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку;
• коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние;
• экологическое состояние участка, окружающей среды;
• наличие исторических памятников и их охрана государством;
• наличие удобств и другие.

     За  единицу сравнения принимаются:

     1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена  за 1м² — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и так далее;

3) цена  за 1 фронтальный метр — для  коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена  за лот — стандартные по  форме и размеру участки в  районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена  за единицу плотности — коэффициент  отношения площади застройки к площади земельного участка.

     По  застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

     — цена за 1 м² общей или чистой площади;

     — цена за 1 м³ — для складов, элеваторов и др.;

     — цена за единицу, приносящей доход —  место в гараже, на стадионе, место  парковки и др.

     При использовании приема единицы сравнения  определяется на основе ряда фактических  продаж средняя или типичная стоимость  единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

     Другой  прием основан на определении  путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

     В целом рыночная цена земли может  определяться следующим образом:

     Ц_р = Ц_н *К₁ * К₂ * К₃ * К_п,

     где Ц_р — рыночная цена;

           Ц_н — нормативная цена земли;

           К₁ ... К_п — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

     Коэффициенты  устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

     Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

     Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

     В соответствии с техникой остатка  стоимость земельного участка определяется по формуле: 

     где   V_L, - оценка стоимости земельного участка;

             NOI— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

             Vв — стоимость улучшений;

             R_L — коэффициент капитализации земли; 

             Rв — коэффициент капитализации  улучшений².

     При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как  строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли R_L  равен норме отдачи на капитал V.

     Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

     Основные  этапы оценки по данному методу:

     1. Определение размеров и количества  индивидуальных участков.

     2. Расчет стоимости освоенных участков  методом сопоставимых продаж (определение  величины выручки).

     3. Расчет издержек освоения участков  и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

     4. Определение величины денежного  потока путем вычитания всех  издержек освоения участков из  величины общей выручки от  продаж этих участков.

     5. Определение ставки дисконта.

     6. Дисконтирование денежного потока  с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

     При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

     В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

     Еще один способ определения рыночной стоимости  земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

     Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

     Sрз — рыночная стоимость земли;

     ЧD_З — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

     R — коэффициент капитализации земельных доходов. Коэффициент должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.

     Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

     В каждом конкретном случае вопрос определения  норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

     Учитывая, что использование земельных  участков носит долговременный характер, ставки, и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.