Земельные ресурсы Казахстана и методы их оценки

 

                                                                                  

 

Курсовая работа

По дисциплине: " Оценка земли "

Тема:" Земельные ресурсы Казахстана и методы их оценки"

 

 

                                                              

 

 

 

 

                                

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Караганда 2014г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание.

 

Введение

Глава1.Понятие цели и принципы оценки земельных участков Республики Казахстан

 1.1.Основные цели и принципы экономической оценки земли

         1.2.Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан    

Глава 2. Особенности методов оценки

           2.1.Специфика  методов оценки земли

           2.2. Затратный подход к оценке  земли

           2.3.Сравнительный подход к оценке земли

           2.4. Доходный подход к оценке земли

Глава 3. Особенности оценки земель различного назначения.

          3.1. Кадастровая  оценка земель городов и населенных пунктов.

          3.2. Кадастровая  оценка земель сельскохозяйственного  назначения.

Заключение

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет 272 млн. гектар. В связи с этим земельные отношения в Казахстане – очень интересный и актуальный вопрос. Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки и земельные доли.

Целью написания этой работы является рассмотрение такого вопроса как оценка земли. Она стала наиболее актуальна в связи с введением частной собственности на землю. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Казахстане в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых проблем не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. И поэтому я бы хотела осветить вопрос, который стал интересовать все большие слои населения.

Земельные отношения в Казахстане складываются достаточно давно. Довольно долго проводились земельные реформы, которые в дальнейшем будут рассмотрены, и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и принят в 2003 году новый Земельный Кодекс.

В настоящий момент земельные отношения в Казахстане строятся на Земельном кодексе, на основе Конституции Республики Казахстан и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д.

Законодательные акты издаются в Республике Казахстан для того, чтобы установить основания, условия и пределы возникновения, изменения и прекращения права собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей, регулирования земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, охраны прав на землю физических, юридических лиц и государства, создания и развития рынка недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений.    

Существует несколько подходов и методов оценки земли. Основные из них – это доходный, затратный и сравнительный. Затратный поход считается ведущим подходом при оценке земли.

С введением частной собственности на земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственных целей, широкое применение получило определение кадастровой (оценочной) стоимости земель для вышеуказанных целей.

Третья глава посвящена определению оценочной стоимости городских земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения. Расчеты по оценке земель различного назначения отличаются друг от друга. Попытаемся понять, в чем их отличие, чем затруднительна оценка земель сельскохозяйственного назначения. В итоге мы должны понять насколько важен земельный вопрос в Казахстане, поскольку Казахстан является землей, на которой мы живем.

 

 

 

 

 

 

1. Понятия, цели и принципы оценки  земельных участков в Республике  Казахстан

 

1.1 Основные цели и принципы  экономической оценки земли

 

Для облегчения понимания в начале своей работы хотела бы дать несколько понятий, связанных с земельными отношениями.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Прежде чем дать определение Государственному земельному кадастру необходимо понять, что такое земельный кадастр – это система сведений о земле, составная часть государственных кадастров. Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, размерах и границах, земельных участков, их качественной характеристике, целевом использовании, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, и других необходимых сведений, а также о субъектах прав на земельные участки.

Целью кадастрового деления территории Республики Казахстан является присвоение земельным участкам кадастровых номеров.

Существует еще одно определение земельного участка согласно Земельному Кодексу – это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.

Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено, и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также права на земельные участки и земельные доли.

В соответствии с целевым назначением земельный фонд Казахстана подразделяется на следующие категории:

1) земли  сельскохозяйственного назначения;

2) земли  населенных пунктов (городов, поселков  и сельских населенных пунктов);

3) земли  промышленности, транспорта, связи, обороны  и иного несельскохозяйственного  назначения;

4) земли  особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения;

5) земли  лесного фонда;

6) земли  водного фонда;

7) земли  запаса.

Субъектами земельных правоотношений могут быть физические и юридические лица, а также государство, являющиеся участниками земельных правоотношений и в силу этого имеющие права и несущие обязанности в данном правоотношении.

Право владения землей – это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.

Право землепользования – это право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно – если это постоянное землепользование, или в течение определенного срока – если это временное землепользование на возмездной или безвозмездной основе.

Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Земельные участки отличаются от других видов недвижимости. Это обусловлено следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

– как основного средства производства;

– как пространства для социально-экономического развития;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Республике Казахстан как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Для того чтобы производить оценку земли, необходимо понять, для каких целей ее осуществляют.

Экономическая оценка земельных участков производится в целях налогообложения, страхования, сдачи в аренду, купли-продажи, выкупа земель в частную собственность, предоставления земель или права землепользования в качестве залога, а также в случаях передачи их в качестве взносов в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы, для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок, при включении земельных участков в активы хозяйствующих субъектов и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.

Оценочная стоимость земельного участка определяется при выкупе гражданами и негосударственными юридическими лицами в собственность или постоянное землепользование для установленных законодательством целей и при продаже земельных участков в частную собственность для других надобностей, не запрещенных Законом.

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность установлены Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года, №890.

Базовой ставкой платы является нормативная цена земельного участка для определения его кадастровой (оценочной) стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования.

Определение стоимости земельных участков производится территориальными органами либо производственными подразделениями Государственного Комитета Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству по инициативе местных исполнительных органов, заявкам граждан и юридических лиц.

Процедура оценки земли без правового вмешательства невозможна. Поэтому рассмотрим, как складываются земельные отношения в Казахстане.

 

1.2 Правовое регулирование оценки  земли в Республике Казахстан

 

Земельные отношения в Казахстане – насущный и актуальный вопрос. Они складываются достаточно давно и на данный момент более-менее утверждены. Довольно долго проводились земельные реформы и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и в 2003 году принят новый Земельный Кодекс, в который опять-таки вскоре будут внесены некоторые изменения.

Земельные реформы в Казахстане проводились в три этапа1. На первом этапе (1991–1993 гг.) был введен в действие Земельный кодекс, принятый Верховным Советом в 1990 году, в котором категорически запрещались купля-продажа, дарение, сдача в залог земли, т.е. все основные атрибуты частной собственности на землю, кроме аренды. На втором этапе (1994–1995 гг.), согласно указам Президента по совершенствованию земельных отношений, разрешались рыночные сделки по продаже права на владение и пользование землей, но без существования акта купли-продажи земли, оставшейся в безраздельной государственной собственности. На третьем этапе (1996–2000 гг.) на основе статьи 6 Конституции Республики Казахстан закреплялась государственная и частная собственность на землю, предусматривая предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам в постоянное и временное пользование.

До 1995 года земельные отношения регулировались Земельным кодексом, принятым в 1990 году. Согласно его базовым статьям земля сохранялась в государственной собственности, а за каждым субъектом хозяйствования закреплялось право долгосрочного землепользования. Субъектами землепользования могли выступать коллективные объединения (товарищества, государственные предприятия, акционерные общества, производственные кооперативы) и личные хозяйства, представленные в Казахстане крестьянскими (фермерскими) и лесопромысловыми хозяйствами. Все субъекты независимо от формы организации хозяйства по закону были наделены равными правами. Право землепользования стало наследуемым. Земли можно было сдавать в аренду, однако запрещалась ее купля-продажа или сдача в залог.

В 1995 году Президентом Республики Казахстан и Правительством был сделан значительный шаг по пути реформирования земельных отношений. После принятия Конституции Республики Казахстан, где определено, что земля может находиться как в государственной, так и в частной собственности, был принят Указ Президента Республики Казахстан «О земле» от 25 декабря 1995 года, который регулировал земельные отношения до 2001 года. Опыт координирования земельных отношений в республике в соответствии с реформами 1995 года открыл ряд проблем, требующих дальнейшего разрешения.

В 1996–1998 гг. сложилось непростое положение: в пользовании государственных земель осталось всего 11 млн. га земель, т.е. 6%, остальные 93,3% земель сельскохозяйственного назначения по законодательству закреплены или подлежат закреплению за собственниками и землепользователями, а также негосударственными юридическими, физическими лицами, отдельными гражданами или их группами, объединенными в товарищества, кооперативы. При этом в частной собственности оказалось всего 1/3 земельного фонда страны.

Таким образом, земельная реформа потребовала от государства, в лице Президента и Парламента, новых действий и законодательных корректировок, конституирующих сложившиеся отношения. С принятием 24 января 2001 года Закона «О земле» реформа вступила на новый уровень своего развития. По словам Н.А. Назарбаева, «введение института частной собственности на землю позволит запустить ее в рыночный оборот и сделать нормальным инструментом труда»2.

В Республике Казахстан также было принято множество Постановлений Правительства РК, касающихся вопросов о земельных участках. Можно перечислить некоторые из них. Это Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года; Постановление Правительства РК от 13 августа 1998 года №763, Постановление Правительства РК от 12 мая 1999 года №566, в которых утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование; Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года №1511 «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права землепользования»; Постановление Правительства РК №1576 «Об утверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством»; Постановление Правительства РК от 6 июня 1996 года №710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастра РК» и т.д.

Касаясь вопроса ставок платы за земельные участки, можно сказать, что на данный момент, как было отмечено выше, действует Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Совсем недавно Правительством страны был принят новый Земельный кодекс от 20 июня 2003 года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.

Рассмотрим основные положения Земельного кодекса.

Земельным кодексом предусмотрены:

– три вида права землепользования: постоянного, временного и частной собственности;

– два варианта выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в частную собственность: по полной кадастровой (оценочной) стоимости и по льготной цене.

В Кодексе заложены положения о публичном и частном сервитуте (право прохода, проезда, забора воды, прогона скота).

Кроме того, в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земли под застройку или застроенными производственными и непроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Согласно действовавшему Закону «О земле» от 24.01.2001 года земельные участки сельскохозяйственного назначения не могли находиться в частной собственности. Данный институт распределялся только на участки, предоставленные (предоставляемые) казахстанским гражданам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. При этом собственниками таких земель не могут быть иностранцы и лица без гражданства.

Если говорить в целом о частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, то она имеется практически во всех странах с развитой рыночной экономикой. В США и Канаде они занимают 98%, Польше – 92%, Албании – 88%, Швеции и Германии – 95% т.д.3

Правда в Конституции страны 1995 года присутствует институт частной собственности на землю. Но такая норма не распространялась на земли сельскохозяйственного назначения, кроме земель под садоводство и дачное строительство.

По моему мнению, Земельный кодекс в более полной форме регламентирует земельные отношения в стране, так как здесь включены те нормы, которые регулировались многочисленными подзаконными актами.

По своей структуре, логической последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных норм Земельный кодекс в значительной степени превосходит разработанные до сих пор законы о земле. Такова общая оценка Кодекса одного из депутатов Мажилиса Парламента Республики Казахстан. Он не исключает возможности и необходимости совершенствовать Кодекс в деталях.

Прежде всего, необходимо отметить, что Кодекс полноценно регламентирует отношения собственности на земли государства, граждан, государственных и негосударственных юридических лиц. Он предполагает определить объектом частного землевладения земли сельскохозяйственного назначения и наделять ими граждан для развития домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, дачного строительства, а также физических и юридических лиц для товарного сельскохозяйственного производства, научных и учебных целей.

Вопросы частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения во всем мире регулируются государством. Такие меры государственного регулирования предусмотрены и в нашем Земельном кодексе:

1. Собственниками  земель сельскохозяйственного назначения  могут быть только граждане, физические  и юридические лица Республики  Казахстан. Иностранцы, лица без  гражданства и иностранные юридические  лица могут быть только арендаторами  земель сроком до 10 лет, запрещается  им передавать землю в частную  собственность. В то же время  совершенно отрицать возможность  участия иностранного бизнеса в этой отрасли было бы не совсем разумно. Можно предоставлять в аренду земли иностранцам, но с двумя главными условиями: они не будут иметь право на субаренду, при этом наследование арендуемых земель для них не предусмотрено.

2. В Кодексе  четко обозначены земли, которые  не могут быть проданы в  частную собственность. Это земельные  участки, занятые:

– для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд;

– особо охраняемыми природными территориями;

– лесным фондом, за исключением земель, покрытых искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц;

– водным фондом, за исключением земельных участков, занятых водохозяйственными сооружениями межрайонного (областного) и межхозяйственного (районного) значения, а также ирригационными сооружениями, обслуживающими земельный участок одного хозяйствующего субъекта в случае приватизации указанных сооружений;

– магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;

– территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания;

3. С целью  недопущения латифундизма Кодексом установлены предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности и в аренде у одного физического или юридического лица и их аффилиированных структур. Некоторые землепользователи предлагают вменить в обязанность государства выкуп излишков земель у тех собственников, которые имеют их выше установленных предельных размеров, и затем продать их тем, кто живет и работает на селе.

Правительство Республики Казахстан на основании совместного предложения областных представительных и исполнительных органов устанавливает предельные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города).

Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

1) для  ведения личного подсобного хозяйства  в сельской местности – 0,25 га на неорошаемых и 0,15 га на орошаемых землях;

2) для  индивидуального жилищного строительства  – 0,10 га;

3) для  садоводства и дачного строительства  – 0,12 га.

4. Для  регулирования взаимоотношений  собственников земельного участка с другими лицами в вопросах ограниченного пользования чужими земельными участками вводится институт публичных и частных сервитутов.

5. В Земельном  кодексе четко расписаны нормы, позволяющие изъять земельные участки у собственников в случае нарушения ими законодательства о земле.

Земельный участок может быть изъят у собственника и землепользователя, если он использовал участок с грубым нарушением правил рационального использования земли, в частности, если участок использовался не в соответствии с целевым назначением или его использование привело к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Земельный участок также может быть изъят, если он не используется по своему целевому назначению.

6. Ограничение  прав собственников земли. Это  нормы, не допускающие спекуляцию  земель. В Кодексе заложены нормы, предусматривающие ограничение  прав владельца земельного участка, выкупившего его по льготной  цене. В частности, ему запрещено  совершать любые сделки с землей, за исключением передачи в  залог, в течение 10 лет.

Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства РК, утверждающих различные земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д., некоторые из которых были перечислены выше.

Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3.Особенности оценки земель различного назначения

 

3.1 Кадастровая оценка земель городов и населенных пунктов

 

В последнее время особую актуальность приобрела кадастровая оценка земельных участков для городов республики. Рассмотрим подробнее оценку городских земель, в частности, оценку земель города Алматы.

К категории земель населенных пунктов относятся земельные участки, предоставленные для развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений.

В соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан в состав земель населенных пунктов могут входить земли:

1) жилой  застройки;

2) общественно-деловой  застройки;

3) производственной  застройки;

4) транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

5) особо  охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения;

6) водоемов  и акваторий;

7) сельскохозяйственного  использования;

8) общего  пользования, занятые и предназначенные  для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения  нужд населения;

9) резервные  и иные, не вовлеченные в градостроительную  деятельность, предназначенные для  территориального развития населенного  пункта и развития личного  домашнего (подсобного) хозяйства;

10) специального  назначения, выделяемые для размещения  крематориев, скотомогильников, свалки  бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно  без установления специальных  нормативов и правил;

11) предоставленные  для нужд обороны и иного  режима использования.

Концентрация в городах населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом. В связи с этим Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами приводит нам следующие данные. Занимая лишь 1% общей территории страны, они сосредотачивают более 70% населения, свыше 80% основных производственных фондов, почти 97% финансово-кредитных (бизнес) центров, корпораций, национальных компаний и т.п. Здесь же формируются основные социальные, производственные, информационные и управленческие связи. Именно в этом причина сильной привлекательности городов, имеющих мощный многофункциональный потенциал. Это создает для пользователя городских земель особо благоприятные условия предпринимательства, чем объясняется значительный спрос на такие земли.

Ценность городских земель заключается в их способности приносить дополнительный доход. Для определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. Основой определения кадастровой оценочной стоимости земельных участков является нормативный показатель цены земли – так называемая базовая ставка. Базовая ставка платы за земельные участки – нормативная цена земли, выражающая сущность средней величины земельной ренты в данных экономических условиях.

Разработанная базовая ставка (нормативная цена) платежей за земельные участки базируется на общетеоретических положениях о цене земли и учитывает накопленный мировой опыт ее оценки.