Земельные ресурсы местного самоуправления

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ МЕСТНОГО

САМОУПРАВЛЕНИЯ

Содержание

ВведениЕ_______________________________________________________3

1. Земельные ресурсы местного самоуправления:

1.1. Городские земли как  объект исследования и  управления _____________5

1.2. Состав,  характеристики и  классификация земель местного самоуправления ___________________________________________________6

2.  Муниципальная  собственность  на городскую землю

2.1. Земельная собственность в России  ______________________________11

2.2. Муниципальная собственность на землю _________________________13

2.3. Формирование рынка  городской земли___________________________17

Заключение __________________________________________________26

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ______27

Введение

Одним из главных элементов  современной земельной реформы  является формирование земельных отношений  в городах. Земельная реформа  коренным образом меняет земельный  строй страны  ушла в прошлое исключительная собственность государства на землю, появились различные формы собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются в судах.

Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности управления муниципальной  землей представляет несомненный интерес. Городские земли — уникальный ресурс — пространственная база для  развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой  сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся  в пределах черты поселений, которая  является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские  земли от иных земель.

Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем  комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной  собственностью. Наделенные определенными  полномочиями в области земельных  отношений, органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности  на землю, участвуют в осуществлении  контроля, а так же взимают плату  за землю. Однако в нашей стране земельные  платежи в общей структуре  доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах земельные налоги традиционно  являются одним из главных источников бюджета.

Управление земельными ресурсами  городов на современном этапе  связано, прежде всего, с практическим определением права собственности  на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной  собственности по территориальным  уровням управления, совершенствованием системы управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

Вместе с тем, чтобы  понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего  дня современного города, необходимо также иметь четкое представление  о градообразующих факторах каждого  административно-территориального образования, возможностях влияния средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей природной  среды.

От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города, реализация социально-экономических  приоритетов городского развития.

1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ  МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ 

1.2. Городские земли  как объект исследования и  управления.

Земля проявляет различные  функции, которые обуславливают  ее взаимосвязь с человеком. Как  природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет  экологическую функцию; как место  и условие жизни человека —  социальную; как территория государства, пространственный предел государственной  власти — политическую; как объект хозяйствования — экономическую  функцию.

Имея столь разнообразные  и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и  изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества. Исследования проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные определения самого понятия земли.

Поэтому формирование земельных  отношений в городах должно строиться  на понимании всех концепций, только это позволит создать основу и  базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.

Географическая концепция  земли во многом формирует основы знаний о земле, которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать для  множества целей — сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и  т.д.

Конкретные решения о  землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных  ресурсов, наличием центров народонаселения  и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия  каждого элемента изменяется в зависимости  от географического положения. И  поэтому предмет географических исследований имеет важное значение для земельного регулирования.

Сущность юридической  концепции земли как объекта  недвижимости определена тем, что переход  на современном этапе к ликвидации монополии государственной собственности  на землю существенным образом изменил  характер и содержание земельных  отношений. В результате установления множественности форм земельной  собственности и включения земли  как объекта недвижимости в систему  рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные отношения приобрели  имущественный характер. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Если физические характеристики и юридические ограничения в  большей степени влияют на характер землепользования, то все большее  количество социальных групп проявляет  интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права. Многие люди хотят сохранить первозданную красоту  земли и ставят во главу угла экологические  аспекты землепользования — социальная концепция, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный товар и стремятся интенсивно его использовать — экономическая  концепция земли.[1]

Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством и местными органами власти.

1.2. Состав, характеристики, классификация земель местного  самоуправления.

Существуя как природный  объект без воздействия человека, земля как средство производства обладает рядом качеств. Важнейшей  отличительной особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском, лесных и садово-парковых хозяйствах главным средством производства, является плодородие. Плодородие в значительной степени определяет потребительскую стоимость земли, ее полезность и способность в соединении с трудом быть источником получения продукции.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.

В то время, как другие средства производства могут быть созданы в необходимых количествах и размерах, поверхность земли не может быть расширена. Выясняя, что же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным свойством земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах, которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты.

С пространственной ограниченностью  земли тесно связана такая  особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат.

Земельные участки и права  на них, а также прочно связанные  с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние  насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте  нераздельно, если иное не предусмотрено  законом. Земельный участок может  быть делимым и неделимым: 

 делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого   назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых   может образовать самостоятельный участок;  

 неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и   разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные   участки.[2]

Земельным законодательством  в соответствии с их целевым назначением  все земли Российской Федерации  подразделяются на семь категорий:[3] 

1. земли сельскохозяйственного  назначения;  

2. земли населенных пунктов  (городов и других поселений);  

 3. земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,   информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и т. п.;  

4. земли особо охраняемых  территорий (природоохранного, природно-заповедного  фонда, оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения);  

5. земли лесного фонда;   

6. земли водного фонда;   

7. земли запаса.

В учебном пособии будут  рассмотрены только вопросы, связанные  с землепользованием в городах.

Городская земля — это  не просто территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это природная среда, предназначенная  создать для существования и  развития общества благоприятные условия. К городским землям законодательство относит все земли, находящиеся  в пределах черты городских поселений, которая является для них внешней  границей.

Черта городских поселений  отделяет земли городов от иных земель. Установление и изменение черты  поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной и  землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.

Городские земли образуют сложный состав, в который входят земельные участки:  

1) жилой и общественной  застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми,   административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и   предназначенные для этих целей;  общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами,   набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и   предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;

2) промышленной, коммерческой  и коммунально-складской застройки;

3) транспорта, связи, инженерных  коммуникаций, занятые зданиями  и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного и других  видов транспорта, магистралями  инженерной инфраструктуры и  связи;

4) особо охраняемых территорий  и объектов природно-заповедного,  оздоровительного,   рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы,   парками, садами, а так же памятники истории и культуры, музеи-заповедники,   музеи-усадьбы;

5) водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями,   водоохранными зонами;

6) сельскохозяйственного  использования, занятые сельскохозяйственными  угодьями, а   также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного   производства.

Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами  культурного назначения, т. е. жилой  и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные  владельцы обязаны содержать  придомовые территории, улицы и проезды  в порядке и чистоте, сохранять  зеленые насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие  функции в качестве субъектов  землепользования выполняют предприятия  и организации — владельцы  домов.

Пользователями участков городской застройки, предоставленных  для промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия  и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается  санитарно-защитная зона; ее ширина зависит  от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются  за счет предприятия.

Земли общего пользования, как  правило, находятся в муниципальной  собственности, которыми ведают земельные  комитеты, комитеты культуры, коммунального  хозяйства, администрации парков и  т.д.

Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами  особо охраняемых территорий, выполняют  санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое  благополучие города.

К землям сельскохозяйственного  использования относят небольшие  земельные участки в черте  города, которые при необходимости  расширить городскую застройку  изымаются из оборота.[4]

2. МУНИЦИПАЛЬНАЯ  СОБСТВЕННОСТЬ НА ГОРОДСКУЮ ЗЕМЛЮ  

2.1 Земельная собственность  в России.

Начало земельной реформе  в России было положено еще в 1990 г. союзным законодательством (принятие закона «О собственности в СССР»  и «Основ законодательства СССР и  союзных республик о земле»), более  радикальное проведение земельной  реформы и коренное изменение  земельных отношений произошло  с принятием Закона РСФСР «О земельной  реформе» и Земельного кодекса РСФСР 1991 г.[5]

Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной  собственности на землю и установил  различные формы собственности  на землю, включая и частную[6]. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков — было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации[7], что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно.

Право собственности —  право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей  властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка.

Кроме того, возникли и другие формы права на землю. Это —  право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право  аренды (краткосрочное и долгосрочное).

Право государственной собственности  на землю в России исчисляется  столетиями, а последние семьдесят  лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не допускалось  — было только пользование. Сегодня  земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и субъектов  Федерации, являются государственной  собственностью[8].

Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся земли, которые  имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной  власти РФ.

В состав земель федерального значения входят: 

1) земельные участки,  занятые объектами министерств  обороны и безопасности   государства;  

2) земельные участки,  занятые федеральными энергетическими  и космическими   системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи,   транспорта и других объектов федерального значения;  

3) земельные участки государственных  природных заповедников, национальных  парков,   памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;  

4) земельные участки Российской  академии наук, отраслевых академий  наук, научных   и образовательных учреждений федерального значения и др.  

 Также следует отметить, что все земельные участки,  занимаемые федеральными   объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.),   относятся к федеральной собственности.[9]

Субъекты Федерации —  собственники земли и других природных  ресурсов на своих территориях. Разграничение  государственных земель происходит согласно законам о разграничении  имущества и договоров между  федеральным центром и регионами.

2.2. Муниципальная  собственность на землю.

Муниципальная собственность  на землю — это собственность  муниципальных образований. Федеральный  закон «Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации», принятый 12 августа 1995 года, предусматривает, что  финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная  собственность, в состав которой  входят муниципальные земли[10].

Объектами права муниципальной  собственности на землю являются земельные участки в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности  на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность, также земельные  участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность  органами государственной власти субъектов  Российской Федерации.

В собственность муниципальных  образований для обеспечения  их развития могут дополнительно  безвозмездно передаваться земли, находящиеся  в государственной собственности

Субъектами права муниципальной  собственности на землю являются городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности.

Муниципальные земли городов  устанавливаются методом так называемого вычитания — это земли на территории муниципального образования, за исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц.

Основанием отнесения  городских земель к объектам муниципальной  собственности являются: 

 – решение об отводе  земельных участков под объекты  муниципальной собственности;  

 – решение органов  местного самоуправления о предоставлении  земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением  земель, занятых объектами   государственной собственности и необходимых для их обслуживания;  

 – решения о предоставлении  органами местного самоуправления  земли в аренду   юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены   объекты государственной собственности;  

– решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных  участков в   срочное пользование;  

– решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных  участков   физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;  

– договоры о приобретении земельных участков в муниципальную  собственность как в   границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том   числе посредством выкупа;  

– отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая  земли   общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;  

– отсутствие собственника или отказ собственника от права  владения земельным   участком (бесхозная недвижимая вещь);

–  решения органов государственной власти о передаче земельных участков,   находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.  

 Передача земель, находящихся  в государственной собственности  Российской Федерации, осуществляется  Правительством РФ, земель, находящихся  в государственной собственности  субъекта РФ, органами государственной  власти субъекта Федерации. 

Споры, возникающие в связи  с отнесением земельных участков к объектам права муниципальной  собственности на землю, разрешаются  посредством согласительных процедур или в судебном порядке.

Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством  вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной  собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое  владение, а также совершать с  ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной  собственности, в государственную не допускается.

Обмен земель, находящихся  в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями  производится на основании договоров  между ними.

Представительный орган  местного самоуправления устанавливает  порядок управления и распоряжения землями, находящимися в муниципальной  собственности, в соответствии с  федеральными законами, законами субъектов  Российской Федерации.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных  отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального образования  и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный участок.

Государственная регистрация  права муниципальной собственности  на землю осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Земельные участки регистрируются в Государственном земельном  кадастре.

Государственный земельный  кадастр представляет собой систему  необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и  правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных  участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.

Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному  применению при использовании и  охране земель, предоставлении и изъятии  земельных участков, совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и создающей основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).

Государственная регистрация  прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка  и включает в себя внесение в государственный  реестр (Поземельную книгу): 

 сведений о лице, приобретающем  право на земельный участок;   

 описания земельного  участка (категория земель, цель  использования, виды   угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики);  

 сведений об условиях  договора о предоставлении земельного  участка, о сервитутах, об ограничениях  и обременениях в его использовании;   

 сведений о совершенных  сделках и иных действиях по  распоряжению земельным участком;  

 сведений о наложении  запрета на совершение сделок  с земельным участком;  

 решений уполномоченных  органов о включении земельного  участка в зону отчуждения  для государственных нужд.

Государственная регистрация  сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом  сделки. Регистрация прав на земельный  участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.

При государственной регистрации  сделки с земельным участком, не влекущей за собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о  совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается  сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю  подлежит сдаче в орган государственной  регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные  участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными законами о Государственном земельном  кадастре и о государственной  регистрации прав на недвижимость и  сделок с ней.[11]

2.3. Формирование  рынка городской земли

На рынке земли действуют  четыре группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные  государственные и муниципальные  органы.

Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют различные функции:  

1) регулирование распределения  земли между сферами деятельности;  

2) информация о ценах,  спросе, предложениях и других  данных о земле; 

3) санация предпринимателей, разорение неэффективных   организаций-землепользователей;  

4) стимулирование и повышение  эффективности бизнеса, личной  выгоды; 

5) ценообразование, установление  равновесных цен на земельные  участки; 

6) обеспечение свободы  выбора предпринимательской деятельности.

Сегментирование рынка —  это один из важнейших инструментов маркетинга. Успех в конкурентной борьбе зависит от того, насколько  правильно выбран сегмент рынка.

Существует целый ряд  критериев (т.е. факторов, по которым  оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка) и  признаков, по которым можно проводить  сегментирование рынка земли (табл. 1).

Таблица 1

Классификация рынков городской земли