ОГЛАВЛЕНИЕ 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Жилые помещения как объекты права  собственности получили в современном российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они кроме того имеют сейчас строго целевое назначение. Таковой подход закона обусловлен сохраняющейся нехваткой жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право людей на жилье и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать нужные условия для реализации этого права.

     Право людей на жилье может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции русской Федерации непосредственно не содержит таковой юридической формулы: стабильное, устойчивое, неизменное использование жилого помещения во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

     Дефектом уходящей в прошлое системы была закрепленная прежней Конституцией монополия государственного, городского и публичного жилищных фондов, созданных за годы социализма. Индивидуальному жилищному фонду и строительству отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Его развитию правительство обязывалось только содействовать. Личная собственность людей на жилой дом носила потребительский характер. Частная собственность была под запретом.

     Законодательство  отражает смену эпох, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии страны на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности.

     Актуальность  данной темы состоит в необходимости тщательного изучения новых направлений жилищной политики в нашем государстве. Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР устанавливал достаточно жесткие требования, как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица либо семьи. Так, у вместе проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть лишь один жилой дом (либо часть его), принадлежащий одному из них либо находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива личных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь лишь одну квартиру. Максимальный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 метров жилой площади.

     В работе проводится исследование такого основания возникновения права собственности на жилые помещения, как приватизация.

      1. Право собственности на жилые помещения

     1. 1. Жилые помещения  как объект права собственности

     Гражданский кодекс установил, что жилые помещения  предусмотрены для проживания людей (п. 2 ст. 288 ГК РФ), а реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению таковыми объектами недвижимости обязана производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

     Таким образом, все жилые помещения приобрели целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе использовать их по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под разные кабинеты, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

     Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников. В этом смысле жилье является особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок¹.

     Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), предназначенные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и другие жилые помещения (к примеру, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такового рода недвижимости (традиционно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, особые дома для одиноких престарелых людей, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие. П. 2  ст. 288 ГК РФ отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры либо другого жилого помещения вправе использовать его (данное помещение) для личного проживания и проживания членов его семьи. Любое отчуждение данного объекта обязано производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения.

     Правовой  режим находящейся в многоквартирном  доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и другие общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, другое механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры либо другого жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры либо жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без этих объектов невозможно нормальное  использование  самого жилого помещения.

     Кодекс  закрепляет два принципиальных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

     Указанное право регулируется общими правилами  гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, но с некоторыми изъятиями. Основное из них состоит в запрете собственнику квартиры либо другого жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать другие деяния, влекущие передачу данной доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2  ст. 290 ГК РФ).

     Следует иметь в виду, что данные правила распространяются только на собственников жилья, но не на их нанимателей либо арендаторов. Если, к примеру, в городском жилом доме приватизирована только часть квартир, общая долевая собственность возникнет только у собственников квартир, то есть лиц, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего городского образования в лице его органа управления жилым фондом.

     Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования  общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество по сути может рассматриваться как потребительский кооператив, но закон считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций. Данные организации действуют на основании Закона «О товариществах собственников жилья».

     Отличительной особенностью жилья как объекта права собственности является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

     На практике часто возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, лишь в совокупности всех частей, связанных общим хозяйственным назначением, расположенным на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

     В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем силы, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и имеющая общее с ней хозяйственное назначение. Если законом либо договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

     В отношении зданий, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Другие постройки служат для удовлетворения хозяйственных потребностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

     Рассматривая  конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, говорится о продаже дома и не сказано, что подсобные строения не продаются².

     Принимая  во внимание вышеизложенное, суду следовало сделать вывод о том, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо.

     Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник постоянно владеет определенными правами на земельный участок и иное имущество, обслуживающее жилой дом. При этом размер прав на земельный участок может быть разным.

     В обоснование изложенного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются вопросы, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

     Принимая  во внимание тот факт, что жилое помещение относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что с передачей права собственности на жилой дом будут переданы права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и нужна для его использования. При этом возможны разные варианты.

     Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится дом, покупателю передается право собственности.

     Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

     До 1990 г.  объектами права собственности не могли быть комнаты в квартирах, они могли выступать только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые произошло в связи с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. в первый раз было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, компании, учреждения вправе с учетом представления коллективов воспринимать решения о приватизации... Коммунальных квартир»³.

     Затем Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату⁴.

     В части второй Гражданского кодекса РФ был окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности людей. Но законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию в жилищной сфере. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав людей, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами – собственниками других жилых помещений.

     На  практике имеют место случаи, юридическое  обоснование которых встречает  поддержку в литературе, когда  при продаже комнаты применяется  право преимущественной покупки  собственниками остальных комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что имеет место общественная собственность на кухню и остальные объекты общего пользования квартиры.

     В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным использованием, а также с другим, не связанным с проживанием людей, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).

     1. 2. Содержание права собственности на жилые помещения

     Согласно  закону недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, или её часть может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

     Собственник недвижимости или её части имеет  право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею (сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать либо сносить, совершать другие действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, права других лиц, а также общественные интересы).

     Частная собственность на недвижимость либо её часть не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности.

     Что означает понятие «недвижимость»?

     Понятие недвижимого имущества  дано в  ст. 130 ГК РФ. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть  объекты, перемещение которых без несоразмерного вреда их назначению нереально, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, сооружения.

     Понятие «недвижимость» содержит и федеральный закон от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного вреда их назначению нереально, в том числе строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, компании как имущественные комплексы⁵.

     Понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в остальных сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, то есть они соединены с землей так, что их перемещение без несоразмерного вреда их назначению нереально. В остальных отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и движимые вещи (к примеру, воздушные и морские суда, автотранспорт и другое).

       Недвижимость (в том числе жилищный фонд) может переходить «из одной формы собственности в другую», то есть отсутствуют какие-либо препятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежним законодательством.

     В чем заключается содержание права  собственности на жилые помещения?

     Содержание  права собственности на недвижимость в жилищной сфере: собственник вправе совершать любые действия в отношении собственного имущества, за исключением тех, которые запрещены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, в которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и другим правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность иным лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

     В ст. 3 Закона о приватизации предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, обладают, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними другие сделки, не противоречащие законодательству».

     Принимая  во внимание специфику такового имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме остальных жильцов и другое), законодательство устанавливает ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания людей); в данной же статье указано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Основной принцип, который характерен для частной собственности: право частной собственности не может быть ограничено иначе, как в  случаях, установленных законом.

     Реформирование  отношений собственности в стране началось с принятия в 1990 г. Закона СССР «О собственности в СССР» и закона РСФСР «О собственности в РСФСР», которые провозгласили принцип: количество и цена имущества, приобретенного гражданином либо юридическим лицом в соответствии с законом либо договором, не подлежат  ограничению.

     До  принятия этих законодательных актов  наличие у людей недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома, квартиры): если в собственности гражданина либо у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в собственности любой из этих домов; другой дом должен быть в течение года продан, подарен либо отчужден другим методом.

1.3. Правовая регламентация отношений собственности

     Правовая  регламентация отношений собственности в жилищной сфере строится на системе законодательства, представляющей собой совокупность законов и других нормативно- правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных с удовлетворением потребности людей в жилье.

     Действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР заменил Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, введенный в действие с 1 марта 2005 г.

     В Кодексе особое внимание уделено  разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений. Устанавливается 4 вида жилищного фонда в зависимости от его назначения: жилищный фонд социального использования (по договорам социального найма), специализированный жилищный фонд (для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (для проживания граждан - собственников), жилищный фонд коммерческого использования (для проживания граждан на условиях возмездного пользования).

     Существенные  изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Устанавливается три категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди: граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

     В Жилищном кодексе были впервые предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых помещений в жилые, переустройства и перепланировки жилого помещения, отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья.

     Жилищное законодательство находится в совместном ведении  Российской Федерации и субъектов российской Федерации. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

     На  федеральном уровне нормы жилищного  законодательства содержат следующие акты:

     - законодательные акты РФ - законы и иные нормативно-правовые акты, принятые федеральными законодательными (представительными) органами. Наибольшую юридическую силу имеют законы, в соответствии с которыми принимаются другие нормативные акты (ст. 76 Конституции РФ). В качестве примера можно назвать Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 15.06.96 «О товариществах собственников жилья»⁶.

     - указы Президента РФ (ст. 90 Конституции РФ), а также утверждаемые указами положения (к примеру, указ Президента РФ от 10.06.94 № 1180 «О жилищных кредитах» и Положение о жилищных кредитах, утвержденное этим указом; можно отметить и указ Президента РФ от 29.03.96 № 430 «О государственной поддержке людей в строительстве и приобретении жилья», касающийся решения жилищной проблем населения страны в условиях рыночной экономики⁷;

     - постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции РФ) – в качестве примера можно указать постановление Правительства РФ от 22.06.94 № 743 «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства» и постановление Правительства РФ от 03.08.96 № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на постройку либо приобретение жилья»;

     - акты министерств, ведомств и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издавать на основании законов и других нормативно-правовых актов в рамках их компетенции - в качестве примера можно привести указ министерства юстиции РФ «Об утверждении положений о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»⁸.

     Что касается регионального законодательства, то жилищные нормы могут содержать  конституции республик и их законодательство, а в краях, областях, городах федерального значения, автономной области и автономных округах — уставы этих субъектов РФ и их законодательство.

       Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами субъектов РФ и органами исполнительной власти. Часто они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье людей и другие текущие вопросы. При этом законы и другие правовые акты субъектов русской Федерации не должны противоречить федеральным законам.

     По  вопросам, касающимся жилищной сферы, правовые акты принимаются и органами местного самоуправления, (ст. 132 Конституции РФ; ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95).

     Нормы жилищного законодательства могут  содержаться в  издаваемых в организациях актах, которые имеют локальный характер и касаются работников и членов их семей. Они содержатся в коллективных договорах, заключаемых в организациях.

     Продолжают  действовать многие нормативные  акты государственных органов бывшего  Союза ССР, нормы которых применяются до принятия соответствующих законодательных актов РФ в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательству РФ.

     Необходимо отметить, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, обязаны соответствовать ГК РФ (см. п. 2 ст. 3).

     Основные  законы в сфере жилищных правоотношений:

     - Жилищный Кодекс РФ;

     - Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» - данным законом установлены главные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определен порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья;

Основания возникновения права собственности на жилые помещения

     Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости посредством:

       - приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и городского жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении компаний либо оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

     - жилищной постройки, в том числе жилищной постройки товариществами личных застройщиков;

     - участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

     - купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

     - приобретения в порядке наследования и по иным законным основаниям.

     Итак, право на жилье может появиться как на возмездном, так и на безвозмездном основании.