Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг

Содержание

Введение…………………………………………...……...…………………………3

1.Гражданско-правовая  природа жилищных сертификатов………………...5

1.1.Развитие законодательства о жилищных сертификатах………………………5

1.2.Понятие и виды жилищных сертификатов…………………………………….6

2.Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг ………………………..24

2.1. Жилищные сертификаты  как вид ценной бумаги…………………………...24

2.2.Эмиссия жилищных сертификатов……………………………………………28

Заключение………………………………………………..……………………….33

Список использованных источников……………………….………………… 36

Введение

Актуальность темы исследования. Данное исследование посвящено изучению гражданско-правовых отношений, возникающих при выпуске жилищных сертификатов.

Анализ всего массива нормативных актов, регулирующих жилищные сертификаты, требуется для выработки единообразно применяемых норм с учетом особенностей каждого вида жилищных сертификатов.

Органы государственной власти должны принимать меры по реализации конституционного права граждан на жилище. В России необходим поиск путей решения жилищной проблемы. Жилищный сертификат представляет собой один из самых эффективных способов ее преодоления. Однако вследствие недостатков нормативного правового регулирования данный инструмент пока широко не внедрен. Поэтому существует потребность в комплексном и углубленном изучении различных аспектов гражданско-правового регулирования жилищных сертификатов как разновидности ценных бумаг. Необходимо определение правовой природы жилищных сертификатов, выявление и теоретическое осмысление вопросов эмиссии и недостатков ее законодательного регулирования. Требуется четкое понимание эмитента как участника эмиссионного процесса. В данном случае не исследованы вопросы обращения и эффективного использования способов обеспечения исполнения обязательств из жилищных сертификатов.

Не вызывает сомнений потребность в изучении и обобщении правоприменительной практики по спорам о жилищных сертификатах и практики лиц, осуществлявших их выпуск и размещение.

В российской юридической литературе отсутствует единое комплексное исследование проблем, возникающих при выпуске жилищных сертификатов, являющихся по правовой природе ценными бумагами. Устранение всех противоречий приведет к более активному применению механизма жилищных сертификатов для целей реализации конституционного права на жилище.

Степень научной разработанности темы исследования. Современный период связан с активным ростом числа исследований в области ценных бумаг. Здесь могут быть представлены разработки авторов: В.К. Андреева, В.А Белова, А.А. Вишневского, А.В. Власовой, Е.А. Крашенинникова, А.Ю. Голубкова, А.В. Габова, Е. Демушкиной, М. Крыловой, Д. Ломакина, А.В. Майфата, К. Окунева, А.В. Трофименко, Л.Р. Юлдашбаевой, К.В. Павлова, А.Б. Быля, М.В. Митрошина, Г.С. Шапкина, В.В. Грачева, Е. Чефрановой, И.Ш. Файзутдинова и др.

Целью данной работы является  исследование гражданско-правового регулирования жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами.

Указанная цель обуславливает конкретные задачи исследования:

- систематизация норм, регулирующих  жилищные сертификаты различных  видов;

- раскрытие гражданско-правовой  сущности признаков ценных бумаг, облигаций, их соотношение с признаками  всех видов жилищных сертификатов  и выведение определения понятий;

- выявление отличий жилищных  сертификатов, являющихся ценными  бумагами, от жилищных сертификатов, не отнесенных к категории  ценных бумаг;

- проведение классификаций  всех видов жилищных сертификатов;

- определение эмитента  жилищных сертификатов;

- анализ этапов эмиссии  и выдачи жилищных сертификатов.

1.Гражданско-правовая природа жилищных сертификатов

1.1.Развитие законодательства о жилищных сертификатах

Государством были предложены механизмы приобретения жилья с применением правовых конструкций, имеющих близкое по значению название, но различную правовую природу.

Исследование законодательства о жилищных сертификатах, выпускаемых в соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 11821 (далее - Указ .4» 1182), начинается с уточнения термина «законодательство». В теории права его понимают в «широком» и «узком» смысле. Однако ГК РФ2 к гражданскому законодательству относит только федеральные законы.

Ж.В. Коршунова считает, что жилищный сертификат был введен в оборот ненадлежащим образом. В момент принятия Указа № 1182 гражданское законодательство понималось в «широком смысле», поэтому отнесение жилищных сертификатов к облигациям (т.е. ценным бумагам) Указом Президента РФ было оправданно.

Правовое регулирование отношений, связанных с жилищными сертификатами, являющимися ценными бумагами, в настоящее время осуществляется в следующих формах:

1. Непосредственного регулирования. Так, оно проводится Указом Президента  РФ № 1182 и Инструкцией ФКЦБ 1995 г. Непосредственное регулирование  выражается в том, что акты  регламентируют отношения с применением  исключительно жилищных сертификатов  и являются Центральными для  проведения целостной системы  мероприятий по их выпуску.

2. Опосредованного регулирования - ГК РФ, ФЗ «О рынке ценных  бумаг» от 22 апреля 1996 г. № 39 (далее - Закон о РЦБ) и рядом других  нормативных правовых актов. Опосредованное  регулирование означает, что жилищный  сертификат, являясь разновидностью облигации, подчиняется общим правилам выпуска и обращения облигаций, на которые в свою очередь, распространяются общие требования, предъявляемые к ценным бумагам.

Регулирование отношений по жилищным сертификатам тяготеет к гражданскому законодательству, а не к жилищному.

Законодательство о жилищных сертификатах требует упорядочения. Для упрощения взаимосвязей между актами требуется их систематизация в форме консолидации, что повысит эффективность применения их норм. Выпуск жилищных сертификатов затрагивает одно из важнейших конституционных прав граждан - право на жилище, реализация этого права требует особого внимания со стороны государства, законодательство о ценных бумагах -прерогатива субъектов федерального уровня и основной источник гражданского права - закон, поэтому стержневым нормативным актом должен быть именно федеральный закон межотраслевого характера.

Государственные жилищные сертификаты в настоящее время представлены в двух видах: государственные жилищные сертификаты, выдаваемые гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий; государственные жилищные сертификаты для военнослужащих.

Отдельные акты, регулирующие порядок выдачи сертификатов лицам, пострадавшим от чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, относят их к категории необращаемых ценных бумаг, а другие нет. Наблюдается устойчивая тенденция к признанию их законодателем неценными бумагами.3

1.2.Понятие и виды жилищных сертификатов

Действующее гражданское законодательство выделяет три разных явления, имеющих одно название — жилищный сертификат.

Одно из значений данного термина определено в Положении о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»)  как особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

приобретение квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

 получение от эмитента  по первому требованию индексированной  номинальной стоимости жилищного  сертификата.

 Таким образом, данное  понятие связано с рынком ценных  бумаг и предпринимательской  деятельностью эмитента. Средства, привлекаемые выпуском жилищных  сертификатов, должны использоваться  именно для осуществления жилищного  строительства. С экономической  точки зрения, эмитент является  лицом, привлекающим свободные средства  населения для строительства  жилых объектов, а приобретатели  жилищных сертификатов — инвесторами, вкладывающими свои средства  в жилищное строительство. Такие  жилищные сертификаты — средство  привлечения финансовых ресурсов  российских граждан юридическим  лицом, имеющим права заказчика  при проведении строительства  жилых домов.

 Выпускать данные ценные  бумаги могут только российские  юридические лица, которые имеют:

 права заказчика;

 на законном основании (в собственности, на праве аренды, пр.) земельный участок под строительство (реконструкцию) жилья;

 проектную документацию  на такое строительство (реконструкцию).

 Эмитентами жилищных  сертификатов не могут выступать  банки, кредитные учреждения, товарные  и фондовые биржи. Эмитент жилищных  сертификатов несет от своего  имени обязательства по ним  перед собственниками жилищных  сертификатов.4

 Такие жилищные сертификаты  являются ценными бумагами и  регулируются Федеральным законом  «О рынке ценных бумаг». В статье 143 ГК РФ, где перечисляются документы, признаваемые ценными бумагами, или в другом законе жилищный  сертификат не называется ценной  бумагой. Но поскольку согласно  п. 2 Положения это особый вид  облигации, то его квалификацию  в качестве ценной бумаги можно  считать обоснованной. По своей  правовой природе жилищный сертификат  также отвечает всем предусмотренным  признакам ценной бумаги: это  документ (или бездокументарная  ценная бумага), удостоверяющий имущественное  право (денежное или товарное), осуществление  или передача которого возможны  только при его предъявлении.

 Регулируется жилищный  сертификат рядом нормативных  актов подзаконного уровня, кроме  того, поскольку это вид облигации, к нему применимы и нормы  гражданского законодательства, регулирующие  обращение облигаций. Так же, как  и облигации, жилищные сертификаты  являются эмиссионными ценными  бумагами, поскольку выпускаются  массами (выпусками), внутри которых  каждая ценная бумага удостоверяет  одинаковый объем прав. Как и  любая облигация, жилищные сертификаты  могут быть именными и предъявительскими  и не могут быть ордерными. Относясь к эмиссионным ценным бумагам, жилищные сертификаты могут выпускаться как в документарной (в виде письменного документа, содержащего все необходимые реквизиты), так и в бездокументарной (в виде записи на электронном носителе в реестре держателей, который ведется эмитентом) форме.

 В решении об их  выпуске должны быть определены  формы жилищных сертификатов: именная  бездокументарная или документарная  на предъявителя (предъявительские  ценные бумаги не могут существовать  в бездокументарной форме, так  как имена их держателей не  фиксируются и передаются они  от одного владельца другому  путем простого вручения). В соответствии  с п. 19 Положения о выпуске и  обращении жилищных сертификатов  такие ценные бумаги запрещается вносить и принимать в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

 В соответствии с  п. 3 Положения о выпуске и обращении  жилищных сертификатов жилищный  сертификат удостоверяет внесение  первым владельцем (юридическим  или физическим лицом, приобретающим  сертификат) средств на строительство  определенной общей площади жилья, размер которой не меняется  в течение установленного срока  действия жилищного сертификата.

 Номинал жилищного  сертификата устанавливается в  единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал  жилищного сертификата, выраженный  в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м.

 Эмитент обязан при  предоставлении ему жилищных  сертификатов их собственником  заключить договор купли-продажи  квартиры с собственником, представившим  установленное Положением число  жилищных сертификатов и требование  о заключении такого договора.

 Если держатель обладает  меньшим числом жилищных сертификатов, чем предусмотрено Положением  как минимальное количество, дающее  право требовать заключения договора  купли-продажи, то эмитент обязан  погасить жилищный сертификат  по номинальной стоимости, рассчитанной  в соответствии со схемой индексации  номинальной стоимости жилищного  сертификата, в течение семи банковских  дней с момента обращения собственника  жилищных сертификатов. Также с  требованием о погашении жилищных  сертификатов может обратиться  и собственник жилищных сертификатов, имеющий любое их количество, в том числе имеющий достаточное  количество сертификатов для  заключения договора купли-продажи, но не желающий его заключать.

 В случае если погашение  жилищных сертификатов не может  осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях  в установленном договором купли-продажи  порядке обязан произвести гарант.

 Жилищные сертификаты  могут обмениваться на жилищные  сертификаты новой серии, если  таковые выпущены.

 Другое понятие жилищного  сертификата было введено в  законодательство Инструкцией ФКЦБ  от 12 мая 1995 г. о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных  сертификатов на территории РФ, которая, помимо жилищных сертификатов  — ценных бумаг, — предусматривает  существование жилищных сертификатов  иного рода (обязательств), не являющихся  ценными бумагами. В соответствии с Инструкцией жилищные сертификаты — это любые ценные бумаги или обязательства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определенных в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств. Несмотря на отсутствие в данном определении прямого разграничения двух типов жилищных сертификатов, исследователи отмечают, что толкование нормативных актов позволяет прийти к такому выводу, что «общедоступные (коммерческие) жилищные сертификаты являются ценными бумагами, а льготные (государственные) жилищные сертификаты, на основании которых определенным категориям граждан предоставляются субсидии на приобретение жилья или другие жилищные льготы, не обладают признаками ценных бумаг и, соответственно, не могут признаваться таковыми».

Таким образом, указанной Инструкцией предусмотрен помимо уже рассмотренных жилищных сертификатов — ценных бумаг еще один вид жилищных сертификатов — обязательств по предоставлению субсидий на приобретение жилого помещения.

 Такие жилищные сертификаты  в настоящее время урегулированы  подпрограммой «Государственные  жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы, основанием для разработки которой стало продление срока действия Федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты».5

 Указами Президента РФ от 30 сентября 1997 г. N 1062 «О совершенствовании порядка обеспечения жильем военнослужащих и некоторых других категорий граждан»  и от 28 июня 1999 г. N 825 «Вопросы обеспечения жильем увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов и учреждений»  установлено, что приоритетной формой бюджетного финансирования расходов по обеспечению жильем для постоянного проживания определенных категорий граждан являются выпуск и погашение государственных жилищных сертификатов.

Согласно Паспорту подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы, а также Правилам выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2004 г. N 522, сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина — участника подпрограммы на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой, он не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Порядок выпуска и погашения сертификатов определяется Правительством РФ. Сертификаты выпускаются государственным заказчиком подпрограммы. Форма бланка сертификата и порядок его заполнения утверждаются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Министерством финансов РФ и Министерством обороны Российской Федерации. Государственный заказчик подпрограммы (в соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»  его функции выполняет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) определяет порядок получения, учета, хранения и уничтожения бланков сертификатов.

Срок действия сертификата составляет 9 месяцев с даты его выдачи. Расчет размера субсидии производится исходя из социальной нормы общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, количества членов семьи гражданина — участника подпрограммы и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья.

 Главной целью подпрограммы является обеспечение жильем семей военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, содержащихся за счет средств федерального бюджета сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, увольняемых со службы из указанных органов и учреждений, граждан, уволенных с военной службы (службы), граждан, подлежащих переселению из закрытых военных городков, поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности, и других приравненных к ним лиц.

 Подпрограммой предусматривается  использование средств федерального  бюджета для предоставления гражданам  указанных категорий безвозмездной  субсидии на приобретение жилья.

 Граждане — участники  подпрограммы могут реализовать  свое право на получение субсидии  только один раз.

 Право на получение  субсидии имеют следующие категории  граждан Российской Федерации  и члены их семей, признанные  в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий:

 военнослужащие, подлежащие  увольнению с военной службы  по достижении ими предельного  возраста пребывания на военной  службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными  мероприятиями, общая продолжительность  службы которых в календарном  исчислении составляет 10 и более  лет;

 сотрудники органов  внутренних дел Российской Федерации, содержащиеся за счет средств  федерального бюджета и увольняемые  со службы по достижении ими  предельного возраста пребывания  на службе, или по состоянию  здоровья, или в связи с организационно-штатными  мероприятиями, общая продолжительность  службы которых в календарном  исчислении составляет 10 и более  лет;

 сотрудники Государственной противопожарной службы Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

 сотрудники учреждений  и органов уголовно-исполнительной  системы Министерства юстиции  РФ, содержащиеся за счет средств  федерального бюджета и увольняемые  со службы по достижении ими  предельного возраста пребывания  на службе, или по состоянию  здоровья, или в связи с организационно-штатными  мероприятиями, общая продолжительность  службы которых в календарном  исчислении составляет 10 и более  лет;

 члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по  контракту и погибших (умерших) в  период прохождения военной службы. При этом вдовы (вдовцы) военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения  военной службы по контракту, имеют право на получение субсидии  до повторного вступления в  брак;

 члены семей граждан, проходивших военную службу по  контракту и погибших (умерших) после  увольнения с военной службы  по достижении ими предельного  возраста пребывания на военной  службе, состоянию здоровья или  в связи с организационно-штатными  мероприятиями, общая продолжительность  военной службы которых в календарном  исчислении составляет 10 и более  лет. При этом за вдовами (вдовцами) указанных граждан право на  получение субсидии сохраняется  до повторного вступления в  брак;

 граждане, уволенные с  военной службы по достижении  ими предельного возраста пребывания  на военной службе, или по состоянию  здоровья, или в связи с организационно-штатными  мероприятиями, общая продолжительность  службы которых в календарном  исчислении составляет 10 и более  лет;

 граждане, уволенные со службы из органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, содержащихся за счет средств федерального бюджета, по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

 граждане, подлежащие  переселению из закрытых военных  городков, поселков учреждений с  особыми условиями хозяйственной  деятельности.

 Субсидия предоставляется  владельцу сертификата в безналичном  порядке путем зачисления средств  федерального бюджета на его  банковский счет, открытый в кредитной  организации, участвующей в реализации  подпрограммы.

 В соответствии с  п. 8 Правил субсидия предоставляется в размере, эквивалентном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности. Социальная норма общей площади жилого помещения для расчета размера субсидии устанавливается в следующих размерах:

33 кв. м — для одиноких  граждан;

42 кв. м — на семью  из 2 человек;

 по 18 кв. м на каждого  члена семьи при численности  семьи, состоящей из 3 человек и  более.

 К членам семьи гражданина (применительно к подпрограмме) относятся  совместно с ним проживающие  супруга (супруг), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные  иждивенцы, а в исключительных  случаях и иные лица учитываются  в расчете размера субсидии  при условии признания их в  судебном порядке членами его  семьи.6

 При расчете размера  субсидии для приобретения жилья  на территории отдельных субъектов  Российской Федерации применяются  следующие повышающие коэффициенты  к нормативу стоимости 1 кв. м общей  площади жилья по Российской  Федерации:

 для субъектов Российской  Федерации, расположенных на территории  Дальневосточного экономического  района, для городов Москвы и  Санкт-Петербурга, а также для  Московской области — 1,2;

 для субъектов Российской  Федерации, расположенных на территории  Восточно-Сибирского экономического района, и Свердловской области — 1,15;

 для субъектов Российской  Федерации, расположенных на территории  Западно-Сибирского экономического района, и Калининградской области — 1,1.

 Выдачу сертификатов  осуществляют федеральные органы  исполнительной власти, в которых  законодательством Российской Федерации  предусмотрена военная служба, и  органы исполнительной власти  субъектов Российской Федерации.

 Размер субсидии рассчитывается  федеральными органами исполнительной  власти и органами исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации, указывается в сертификате  и является неизменным на весь  срок его действия. Расчет размера  субсидии производится на дату  выдачи сертификата.

 Полученный сертификат  сдается его владельцем в банк  по месту приобретения жилья  или по месту своего пребывания  в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата для заключения договора банковского счета. В банке на его имя открывается отдельный блокированный целевой лицевой счет, предназначенный для зачисления субсидии. На указанный счет могут быть зачислены также личные или заемные (кредитные) средства гражданина — участника подпрограммы. Представление сертификата в банк по истечении 2-месячного срока с даты выдачи сертификата не допускается. По истечении указанного срока владелец сертификата вправе обратиться в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, с заявлением о замене сертификата.

 Отбор банков, участвующих  в реализации подпрограммы, осуществляется  на конкурсной основе. Условия  конкурса определяются государственным  заказчиком подпрограммы по согласованию  с Министерством финансов РФ  и Центральным банком РФ.

 В соответствии с Положением об организации конкурса для отбора банков для участия в Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты», утв. Приказом Министерства финансов РФ от 27 марта 1998 г. N 15н, отбор банков проводится конкурсной комиссией, созданной Министерством финансов РФ с участием представителей Банка России, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и Министерства обороны РФ. К участию в конкурсе допускаются коммерческие банки, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации, отвечающие следующим требованиям:7

период деятельности — не менее 3 лет;

 наличие лицензии Банка  России;

 размер собственных  средств — не менее 500 млн. руб.;

 отсутствие убытков  за последний год;

 выполнение экономических  нормативов Банка России и  резервных требований;