Жилищный и жилищно-строительный кооперативы

      СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

1. История появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России…………………………………….5
2. Общая характеристика жилищных и жилищно-строительных кооперативов как юридического лица……………………………………9
3. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов:……………………………………………………………..14
1. Правовая основа участия граждан в кооперативах………………15
2. Создания и государственная регистрация жилищных и жилищно-строительных кооперативов………………………………………18
3. Ликвидация и реорганизация жилищных и жилищно-строительных кооперативов………………………………………31

Заключение……………………………………………………………………….36

Список  литературы………………………………………………………………37 

     Введение

      Правовое  регулирование отношений собственности  на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, прежде всего в Гражданском Кодексе РФ. В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась глава, посвященная праву собственности на жилые помещения.

      Правовая  регламентация отношений собственности на жилые помещения, содержащаяся в действующем законодательстве, основана на результатах плодотворной научной разработки общих проблем права собственности и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, в том числе и в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, то эта проблема в цивилистической литературе затрагивалась многими авторами – «жилищниками». Вместе с тем в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных исследованию права собственности на жилые помещения, до сих пор не было, если не считать некоторые работы прежних лет о праве личной собственности на жилой дом.

      Однако  данная проблема требует сегодня  всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения еще не получили надлежащего законодательного регулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании – в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в жилищной сфере.

      Сказанное дает основание для утверждения, что проблема права собственности  на жилище в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных.

      Цель  курсовой работы – рассмотрение организационной деятельности в жилищном и жилищно-строительном кооперативах.

      Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:

• дать общую характеристику жилищному и жилищно-строительному кооперативам как юридическим лицам;
• рассмотреть правовую основу участия гражданина в кооперативах;
• рассмотреть организацию жилищного и жилищно-строительного кооперативов;
• рассмотреть деятельность жилищного и жилищно-строительного кооперативов;
• рассмотреть реорганизацию и ликвидацию жилищного и жилищно-строительного кооперативов.

      Теоретическую и методологическую основу курсовой работы составляют работы современных ученых по проблемам гражданского и жилищного права, таких как Красавчиков О.А., Яковлева В.Ф., Адрианов И.И., Корнеев С.М., Литовкин В.Н., Марткович И.Б., Приходько М.Б., Чубаров В.В. и др., также материалы судебной практики.

    Предмет – организация деятельности жилищного и жилищно-строительного кооператива.

1. История появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России

      Первые, закрепленные правом осмысленные элементы кооперации, были известны еще римскому частному праву II-I в.в. до н.э. под именем договора товарищества (societas). Так, в силу договора товарищества несколько лиц вступали «… в общение всем своим имуществом или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне». Как считали римские юристы, даже при нерушимом принципе сословности права «Лица, не равные по своему имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе». Этим подчеркивалось огромное значение и потенциал товарищества, первого ростка кооперативных образований¹.

      В числе первооткрывателей потребительской  кооперации были Австрия, Германия и … Россия. В дореволюционной России насчитывалось 16 000 кредитных товариществ с общей суммой активов около 90 000 000 рублей и числом членов свыше 11 000 000 человек. В царской России кооперативными образованиями являлись кооперативные союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудо-сберегательные кассы, потребительные общества. Дореволюционные русские юристы считали, что общая цель кооперации - это прежде всего устранение или уменьшение посредничества. Русское право понимало под потребительным обществом союз лиц с целью наиболее выгодно приобретать необходимые продукты и вещи путем совместной закупки с устройством своих лавок и мастерских.

      Кооперативные начала исконно брали силу также  из крестьянской православной общины. Издревле на Руси в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн. После отмены крепостного права 4/5 надельных крестьянских земель перешли в общинное землепользование. Община отвечала за уплату ее членами податей, осуществляла раскладку налогов между крестьянами, земельные переделы. Община как источник кооперации в деревне кроме всего прочего представляла собой средство, препятствовавшее чрезмерному обогащению одних хозяйств и обеднению других. Общинные традиции воспитывали у крестьян привычку к кооперативным действиям, вносили в их движение элементы организованности.

     После революции 1917 года правительство большевиков  сразу отменило капиталистическую  частную собственность и провозгласило  господство новых отношений собственности - государственной, социалистической, фактически и юридически лишив собственников средств производства. Тем не менее, советская власть, начиная с 1918 г. насаждает, прежде всего, в деревне, кооперативные формы хозяйствования колхозного типа - совхозы, коммуны, артели и товарищества по совместной обработке земли. Гражданские кодексы советских республик 20-х годов выделяли кооперативную собственность в качестве самостоятельного вида. Кооперативная собственность во многих отношениях приравнивалась к государственной и также усиленно охранялась. И гражданское и земельное законодательство устанавливало льготы для кооперативных хозяйств. Идеолог большевизма В.И. Ленин считал, что правильно организованная, охватывающая миллионы крестьянства кооперация является тем средством, при помощи которого можно построить в нашей стране полное социалистическое общество. Ленинские идеи находили свое практическое выражение в сфере жилищной политики молодого советского государства. В 1924 г. существовало три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья:

1. ЖАКТы (жилищно-арендное кооперативное товарищество);
2. ЖК (жилищные кооперативы);
3. ТИЗы (товарищества индивидуальных застройщиков).

     С 1923 по 1927 г.г. доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 г.г. на долю жилищных кооперативов приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936 г. подчеркивала, что одной из форм социалистической собственности является колхозно-кооперативная собственность. В 1937 г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено².

      Одним из наиболее распространенных видов потребительской кооперации послевоенного периода стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями. Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Руководили деятельностью жилищных и дачно-строительных кооперативов жилищные управления местных Советов народных депутатов. В 1965 г. Советом Министров РСФСР был утвержден Примерный Устав жилищного кооператива. Жилищные, дачно-строительные и дачные кооперативы успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.

      В конце 80-х начале 90-х в России наблюдался спад кооперации вплоть до  экономического кризиса августа 1998 г. Статистические исследования 1999 - 2000 г.г. заставили  по-новому взглянуть на перспективы  развития рынка жилья. Оказалось, что круг лиц, имеющих возможность купить себе квартиру за 100% её стоимости, весьма ограничен. Кризис негативно повлиял на покупательную способность населения, хотя год от года потребность людей в жилье возрастала.

      С приходом на российскую политическую арену В.В. Путина, население страны получило реальную возможность планировать свою жизнь, свой бизнес на 10-15 лет вперед. Курс на стабилизацию и развитие российской экономики, позволил россиянам пользоваться обычной для промышленно развитых стран коллективной жилищно-накопительной системой. Цель этой системы, основанной на идее кооперации - оплата населением жилья на условиях длительной низкопроцентной рассрочки³.

      После кризиса 1998 года была начата подготовительная работа по возрождению лучших мировых и отечественных традиций кооперативного движения в сфере потребительской жилищной кооперации, их адаптации к непростым условиям современной России. Почти два года ушло на проработку важнейших вопросов: каким образом в России сможет полноценно работать коллективная жилищно-накопительная система, исходя из нашего гражданского и налогового законодательства, а также возможностей и ментальности наших граждан. Затем несколько месяцев напряженной работы потребовалось инициативной группе для того, чтобы проработать и «обкатать» основные принципы будущего проекта и создать пакет основных документов.

   Таким образом, 13 июня 2000 года был зарегистрирован  первый в России жилищный кооператив нового типа «Строим Вместе». 

2. Общая характеристика жилищного и жилищно-строительного кооперативов как юридического лица

     ЖК РФ ст.110 определяет что, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Анализируя данное определение и главу 11 ЖК РФ можно провести общую характеристику жилищного и жилищно-строительного кооперативов как юридических лиц.

      ГК  РФ в ст. 116 определил, что «правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах». Созданные ЖК И ЖСК руководствуются ст. 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)⁴.

      Таким образом, при отсутствии федеральных  законов, регулирующих деятельность потребительских  кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон - Уставом ЖК и ЖСК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖК и ЖСК.

      Кроме этого, источником правового регулирования  деятельности ЖК и ЖСК являются нормативные акты организаций «второго эшелона» - добровольных некоммерческих объединений ЖК и ЖСК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство «Гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку»» (Далее – Гильдия). Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖК и ЖСК.

      Основным  документом, регулирующим деятельность ЖК и ЖСК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее – Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.

      Цель  создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива⁵. Вместе с тем, данное весьма обрывочное регулирование не означает, что «кооперативы приказали долго жить»⁶.

      ЖК и ЖСК являются некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических лиц.

      Она не предполагает обязательного личного участия своих членов в общих делах. Поэтому здесь нет ограничений на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность одновременного участия одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и однородных. Юридическими лицами - участниками таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений на распоряжение имуществом, имеющихся у юридических лиц - не собственников, то есть унитарных предприятий и учреждений)⁷.

        Единственное условие указанное  в законе - учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц⁸.

      Единственным  учредительным документом потребительского кооператива является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены: условия о размере паевых взносов его членов; срок и порядок внесения паевых взносов; о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов; условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

      По  смыслу этих правил высшим органом  кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию  и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение  всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.

      Управление  ЖК и ЖСК осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление кооператива. Высшим органом является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органом  является правление ЖК и ЖСК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия.

      Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

      Основу  имущественной самостоятельности  кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

      Паевой  фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам⁹. В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

      Как и всякое юридическое лицо, ЖК и ЖСК вступают в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖК и ЖСК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

      После государственной регистрации кооператива  в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищный кооператив подбирает, а затем  приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

      Но, несмотря на кажущиеся сходства, указанные  формы жилищной кооперации различаются  организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:

1. при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным, приобретаемым жилым домом;
2. основание приобретения многоквартирных домов – жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае первоначальный способ приобретения права собственности, а во втором произвольный;
3. в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.
 

3. Организация и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооперативов 
   

     Специальному  правовому регулированию создания и деятельности жилищных кооперативов, статуса их членов посвящен раздел V ЖК РФ от 29.12.2004 г. Статьи данного раздела регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также определяют основные права и обязанности их членов. Содержащиеся здесь правовые нормы основываются на положениях ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах и во многом воспринимают опыт правового регулирования жилищных кооперативов. Глава 11 ЖК устанавливает правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансово-хозяйственной деятельностью, вводит правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.

1. Правовая основа участия гражданина в кооперативах

     Статья 111 ЖК РФ говорит нам о праве вступление в жилищные кооперативы:

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории  граждан, указанных в статье 49 настоящего ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

     Правом  на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы обладают граждане и (или) юридические лица. Данное положение ст. 111 ЖК РФ вряд ли следует понимать так, что возможно образование кооперативов, членами которых будут только юридические лица. Во-первых, это противоречило бы цели создания кооператива - удовлетворению потребности граждан в жилье. Во-вторых, как справедливо отмечается в литературе, в таком случае кооператив фактически превратился бы в объединение юридических лиц - ассоциацию или союз, т.е. некоммерческую организацию другого вида, действующую в соответствии с ФЗ от 12.01.1996 г. «О некоммерческих организациях» (этот Федеральный закон,  не применяется в отношении потребительских кооперативов).

  Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только те физические лица, которые достигли возраста 16 лет. В соответствии со ст. 113 ЖК 1983 г. такое право принадлежало, во-первых, только совершеннолетним гражданам (т.е. достигшим возраста 18 лет) и, во-вторых, тем из них, которые постоянно проживают в данном населенном пункте и при этом нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому помимо снижения возраста, достижение которого обусловливает право на вступление в кооператив, новеллой ЖК РФ 2004г. является также то, что указанное право более не связано с проживанием в соответствующем населенном пункте и с признанием лица, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

     Таким образом, расширяются правовые условия для инвестиций в недвижимость, что неизбежно в условиях рыночной экономики. В то же время необходимо учитывать, что в уставе конкретного кооператива установление подобных или иных условий членства в данном кооперативе следует считать возможным, если это не будет противоречить императивным нормам ЖК РФ.

  При этом малоимущие и иные граждане, признанные по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив¹⁰. Однако данное право возникает у таких граждан в отношении не любых жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а только в отношении тех из них, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления. Законодатель не разъяснил, как следует понимать формулировку «при содействии», что неизбежно повлечет ее произвольное толкование.

  Право на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы в равной мере принадлежит гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам и лицам без гражданства, достигшим установленного возраста.

       Юридические лица, которые вправе  вступать в жилищные и жилищно-строительные кооперативы, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. При этом целесообразно учитывать, что участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях законом может быть поставлено в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий.

     Как уже отмечалось, первыми членами  жилищного или жилищно-строительного  кооператива становятся его учредители (лица, проголосовавшие за организацию  кооператива и утверждение его  устава на собрании учредителей) с момента государственной регистрации данного кооператива в качестве юридического лица¹¹.

     Гражданин или юридическое лицо, желающие стать  членом уже созданного жилищного  кооператива, подают в правление  соответствующего кооператива заявление  о приеме в члены жилищного кооператива¹².

     Указанное заявление должно быть рассмотрено  в течение одного месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного  кооператива (конференции). Граждане или  юридические лица, не являющиеся учредителями данного кооператива, признаются членами жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). 

2. Создание  и государственная регистрация жилищных кооперативов

     Порядок создания жилищного или жилищно-строительного  кооператива определен в ст. 112 ЖК РФ. Установлено, что членов кооператива не может быть менее пяти. Для кооперативов, регулируемых Кодексом, введено также ограничение максимального количества членов: оно не может превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Здесь целесообразно обратить внимание на то, что Кодекс связывает ограничение максимального количества членов кооператива не с количеством квартир в многоквартирном доме, а с количеством жилых помещений в нем. Напомним, что применительно к многоквартирному дому понятие «жилое помещение» обозначает не только квартиры, но и комнаты квартиры.