Договор управления многоквартирных домов

                              Оглавление: 

1.Введение…………………………………..3 

2.Общие вопросы договора управления многоквартирным домом……6 

3.Заключение изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом………………………………………………..16  

4.Значение договора управления многоквартирным домом…………20 

5.Практический анализ договора управления многоквартирным домом..21 

6. Заключение………………………………………………………………23 

Список  использованной литературы……………………………………..24

                                       Введение. 

     Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.

     Согласно  статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону.

     Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

     С советских времён и до сих пор  жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы  это было оправдано, но в современных  условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.

     В 2000 г. почти завершилась демонополизация  жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации? В чем разница?! дало возможность развивать конкуренцию в сфере содержания и ремонта жилья и управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

     В конце 2004г. выходит новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, которая включает в себя новый  раздел - Управление многоквартирным домом. Жилищный кодекс Российской Федерации – основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ.

     Управление  многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

     Управление  жилищным фондом включает в себя¹:

     а) организацию эксплуатации;

     б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

     в) все виды работ с нанимателями и арендаторами.

     Граждане, неправительственные, общественные организации  и иные добровольные объединения  нанимателей, арендаторов и собственников  жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.²

     Собственники  помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

     1) непосредственное управление собственниками  помещений в многоквартирном  доме;

     2) управление товариществом собственников  жилья, жилищным кооперативом  или иным специализированным потребительским кооперативом;

     3) управление управляющей организацией.

     Договор управления многоквартирным домом - это сравнительно новый вид договора в жилищном праве. Жилищный кодекс РСФСР  не предусматривал такого договора. К  нему применяются нормы и жилищного, и гражданского законодательства. В работе я расскажу о понятии договора управления многоквартирным домом, выделю основания для его заключения, его существенные условия, изменение и его прекращение, а также на основании вышеизложенного определю плюсы и минусы данного договора.

     В написании работы я использовала нормативные акты: постановления, указы и решения, действующие на территории Российской Федерации, монографии, статьи и работы юристов, комментарии к законодательству.

  Общие вопросы договора управления многоквартирным домом. 

     Основания заключения договора управления многоквартирным  домом

     Жилищный кодекс РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирных жилых домах право выбора способа управления многоквартирным жилым домом.

     Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

     Жилищный  кодекс установил единый принцип  для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

     Законодатель  определил три основных способа  управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

     Способами управления многоквартирным домом  являются³:

     - непосредственное управление собственниками  помещений в многоквартирном  доме;

     - управление товариществом собственников  жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

     - управление управляющей организацией.

     Ранее не было возможности выбора управляющей организации. Такие организации создавались централизованно. Многоквартирные дома передавались им не только в управление, а в хозяйственное ведение, на баланс.

     В настоящее время привлечение  управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация  занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных способов управления не исключается привлечение управляющей организации.

     Вместе  с тем, недостатки в правовом регулировании, в частности, отсутствие в федеральном законодательстве положений, определяющих требования к управляющим организациям, сложный порядок заключения договора управления - с каждым из собственников помещений многоквартирного дома и т.д., создают сложности с применением данного способа управления на практике. К тому же нет еще достаточной информации об управляющих организациях и качестве выполняемых ими работ и предоставляемых услуг.

     Выбор способа управления - не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.

     Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:

     1) собственниками помещений в многоквартирном  доме не выбран способ управления  этим домом, в частности:

     - общее собрание по вопросу  выбора способа управления многоквартирным  домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

     - по истечении 2 месяцев после  вступления в законную силу  решения суда о признании несостоявшимся  общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

     2) принятое собственниками помещений  в многоквартирном доме решение  о выборе способа управления  домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

     - большинство собственников помещений  в многоквартирном доме не  заключили договоры, необходимые  при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);

     - собственники помещений в многоквартирном  доме не направили в уполномоченный  федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

     - не заключены договоры управления  многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

     Заключение  договора управления многоквартирным  домом без проведения открытого  конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный  конкурс в соответствии с законодательством  признан несостоявшимся.

     Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом  местного самоуправления открытого  конкурса по отбору управляющей организации  для управления многоквартирным домом».

     Законодатель  предоставил собственникам право  в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении  также должно быть принято на общем  собрании собственников.

     Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

     Одним из способов управления многоквартирным  домом является передача функций  управления управляющей организации. При выборе общим собранием собственников  помещений данного способа управления необходимо выбрать такую организацию.

     Взаимоотношения между собственниками и управляющей  организацией должны основываться на основании договора таким договором  является договор управления многоквартирным домом.

     Понятие договора управления многоквартирным  домом.

     Заключение договора управления многоквартирным домом.

     По  договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация), по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

     Договор управления является двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

     Договор управления многоквартирным домом  является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В законе установлены существенные условия договора управления.

     По  поводу правовой природы данного  договора высказываются различные  точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит  смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда⁴

     До  рассмотрения порядка заключения договора и его условий следует обратить внимание на наименование данного договора - договор управления многоквартирным  домом. Учитывая, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения ⁵, более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т.к. на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. Что касается отдельных помещений, то управляющая организация лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

     Заключение  договора управления многоквартирным  домом предусматривается как  в случае выбора управляющей организации  непосредственно собственниками помещений  многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

     Договор управления многоквартирным домом  нельзя признать публичным, т.к. условия  управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора⁶.

     Предоставление  проекта договора управления многоквартирным  домом организатору конкурса позволяет  проконтролировать соблюдение победителем  конкурса его условий. Это важно, т.к. все существенные условия договора управления при определении управляющей организации по конкурсу устанавливаются в конкурсной документации.

     Следует отметить, что Жилищный кодекс предусматривает  применение ст. 445 ГК РФ в целом. Т.е. предполагается возможность направления  адресатом предложения заключить  договор протокола разногласий. Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договор управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией.

     Собственники  помещений в многоквартирном  доме обязаны заключить договор  управления этим домом с управляющей  организацией, выбранной по результатам  открытого конкурса в порядке, установленном  ст. 445 ГК РФ. Таким образом, заключение договора является обязательным как для управляющей организации, так и для собственников помещений. При уклонении от заключения договора со стороны собственников, управляющая организация может требовать в судебном порядке понуждения заключить договор.

     По  общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников на одинаковых условиях. При этом договор оформляется в письменной форме в виде единого документа.

     Как указывается в письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления», законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. Жилищным кодексом РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

     Согласно  ст. 162 ЖК РФ передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса. 

     Техническая документация на многоквартирный дом  включает в себя:

     а) документы технического учета жилищного  фонда, содержащие сведения о состоянии  общего имущества;

     б) документы (акты) о приемке результатов  работ;

     в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

     г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным  органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной  политики и нормативному правовому  регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

     В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

     а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

     б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

     в) заверенная уполномоченным органом  местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной  форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);

     г) документы, в которых указываются  содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

     д) проектная документация (копия проектной  документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

     Существенные условия договора

     Договор управления многоквартирным домом  является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В статье 162 ЖК РФ установлены существенные условия договора управления. Пункт 3 ст. 162 ЖК РФ определил существенные условия, которые должны быть обязательно указаны в договоре управления многоквартирным домом. К ним относятся:

     а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет  осуществляться управление, и адрес  такого дома;

     б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

     в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

     г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

     Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг.

     В договоре также должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в  договоре практически невозможно, да собственник жилого помещения может  и не знать размера и состава всего общего имущества. Думается, что в данном случае к договору должен быть приложен поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ. В статье имеется указание на то, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации.

     Состав  общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Возникает законный вопрос: зачем управляющей организации такое количество описаний состава общего имущества или такое количество одинаковых документов, прилагаемых к договору?

     В договоре указывается порядок определения  размера платы за содержание и  ремонт жилого помещения и размера  платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

     Кроме этого, в договоре управления многоквартирным  домом должен быть указан порядок  контроля за выполнением обязательств управляющей организации. Форма  и способ отчета устанавливаются  соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля за выполнением обязательств указан в ч. 11 статьи. Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение первого квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет. 
 
 

                   Изменение и расторжение договора

     Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или  по основаниям, предусмотренным нормами  Гражданского кодекса РФ.

     Если  стороны пришли к соглашению об изменении  или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

     В случае заключения соглашения о расторжении  договора управления права и обязанности  сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управлением многоквартирным домом.

     Договор управления может быть изменен или  расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

     Существенным  признается нарушение договора одной  из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она  в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ⁷. 

  Заключение изменение и расторжение договора управления       многоквартирным домом.  

     В ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность  собственников помещений в многоквартирном  доме по выбору способа управления своим домом. Договор управления считается, как я раньше уже указывал, смешанным, с элементами договоров возмездного оказания услуг, подряда и агентского договора