Договор участия в долевом строительстве

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ИНСТИТУТ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ

СВЯЗЕЙ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

 

 

                          ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

                  Кафедра гражданско-правовых дисциплин

 

 

                                                                                                 Учебная дисциплина

                                                                                                «Жилищное право»

 

 

 

 

 

                             КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

                                               на тему:

        Договор участия в долевом строительстве

 

                      

 

 

 

 

                                                                                         Выполнила:

                                                                                         Студентка 6 курса, заочного отделения

                                                                             Юридического факультета

                                                                                         Дьяконова Елена Александровна

 

 

                                                                                Проверил:

                                                                                Доктор юридических наук

                                                                                Вольфсон Владимир Леонович

                                                             

 

 

 

 

 

 

 

                                  САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

                                                         2011

Оглавление

Введение

1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие  договора участия в долевом  строительстве

1.2 Элементы  договора участия в долевом  строительстве

1.3 Правовое  положение сторон по договору  участия в долевом строительстве

1.4 Ответственность  сторон по договору участия  в долевом строительстве

2. Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве:

2.1 Договор  участия в долевом строительстве  и договор простого товарищества

2.2 Договор  участия в долевом строительстве  и договор строительного подряда

2.3 Договор  участия в долевом строительстве  и договор купли-продажи 

2.4 Договор  участия в долевом строительстве  и инвестиционный договор

Заключение

Список  использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирные жилые дома с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Этими обстоятельствами была вызвана необходимость  принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ) (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40. С вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.

Так, необходимо отметить, что в настоящее  время наблюдается тенденция  к повышению государственных  гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием  ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем:

· гарантия качества выполняемых работ;

· установление законных штрафных неустоек;

· прозрачность сведений о застройщике  и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);

· обязательная государственная регистрация  данных договоров;

· прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.

Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.

Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно  иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут  быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта  недвижимости является для застройщика  бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев - это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом  форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает возможность для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объектов недвижимости с целью получения прибыли.

Таким образом, актуальность темы настоящей контрольной работы обусловлена новизной законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве.

Научная разработанность проблем, возникающих  в связи с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большая часть монографических  исследований по вопросам правового  регулирования отношений в строительстве  написана на основе ранее действовавшего законодательства, в связи, с чем  значительно утратила свою актуальность.

Между тем анализ судебной практики указывает  на наличие проблем правового  регулирования отношений в этой области.

Цель контрольной работы - рассмотреть и изучить правовой режим долевого строительства, а также соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.

Достижение  указанной цели предопределило постановку и решение в ходе работы следующих задач:

· определение понятия, элементов  договора участия в долевом строительстве;

· анализ правового положения и  ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве;

· выявление соотношения договора участия в долевом строительстве  и договора простого товарищества, договор участия в долевом  строительстве и договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве  и договора строительного подряда, договора участия в долевом строительстве  и инвестиционного договора.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области.

 

1. Понятие и юридическая характеристика  договора участия в долевом  строительстве

1.1. Понятие договора участия  в долевом строительстве

По  договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется  в предусмотренный договором  срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный  дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется  уплатить обусловленную договором  цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ) Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40..

Закон юридически закрепил новый самостоятельный  вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом  строительстве. Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском  кодексе.

Понятие этого договора на уровне законодательной  дефиниции впервые оказалось  урегулированным. До принятия ФЗ договорные обязательства застройщиков и дольщиков  оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. В практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании, возмездного  оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручения и комиссии, договоров  доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (например, письмо Пенсионного фонда РФ «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).), так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип отношений, прямо не предусмотренных, но и не запрещенных законом, следовательно, имеющих право на существование. В регулировании этих отношений, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.). Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

На  необходимость введения в гражданское  законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с  которыми физические и юридические  лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения  в собственность квартир, а также  нежилых помещений в построенных  объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой  результат обобщения сложившейся  договорной и судебной практики, а  другие являются совершенно новыми нормами  российского гражданского права.

Круг  отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие  при долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между  застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют  гражданско-правовой характер. ФЗ «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ.

При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве  можно выделить следующие. Данный договор  является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Подобное  деление применительно к каждому  из указанных трех оснований предопределяет особенности правового режима договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве  не является договором публичным. Из определения, данного Гражданским  кодексом РФ, можно выделить два  основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая  в роли продавца, подрядчика или  исполнителя. В данном случае такой  стороной является застройщик, однако в соответствии с Законом им может  быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера  деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана  с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ  и оказанию услуг в отношении  каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной.Прямо такая обязанность для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя.

По  мнению некоторых авторов, договор  участия в долевом строительстве  подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком  такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом  строительстве. Кроме того, путем  заключения такого договора оформляются  однотипные сделки, заключаемые в  массовом количестве. Долевое строительство  многоквартирных домов и крупных  административных, торговых, развлекательных  зданий также опосредуется множеством однотипных сделок.

При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по «принципу результата (направленности результата)». Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований, на выполнение работ и на оказание услуг».

Если  по отношению к первым двум группам  договоров по указанной классификации  положение договора участия в  долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам  договоров об оказании услуг или  выполнении работ не является столь  однозначным.

Некоторые юристы предлагают рассматривать договор  долевого строительства как договор  на оказание услуг и отождествляют  его с договором возмездного  оказания услуг. Однако, на мой взгляд, эти аргументы не являются убедительными.

С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в  приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника  долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими  причинами, например отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой  свободного времени для активного  участия в проекте. В такой  ситуации застройщик, несомненно, оказывает  дольщику услугу по реализации инвестиционного  проекта.

И, наконец, хотелось бы отметить, что  более правильным было бы термин «долевое»  отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие  вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую  направлен его интерес, то есть его  вклад является долей в общей  сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  более точно отражает сущность отношений  по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц.

 

 

 

1.2 Элементы договора участия  в долевом строительстве

Элементами  договора участия в долевом строительстве  являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

Стороны. Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его  организационно-правовой формы или  индивидуальный предприниматель, имеющий  в собственности или на праве  аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с  законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 ФЗ).

Застройщик  является единственным лицом, которое  обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 ФЗ). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями.

Особые  требования предъявляются к финансовому  благополучию застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к  застройщику, берет на себя обязанность  контролировать его деятельность.

Застройщик  может осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости как самостоятельно, так и с  привлечением подрядчиков.

Взаимоотношения между участниками долевого строительства  можно представить в виде схемы.В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ застройщик строит жилой дом (и иные объекты недвижимости) собственными либо привлеченными силами. Таким образом, если у застройщика есть ресурсы на ведение деятельности заказчика-застройщика (то есть технического заказчика) и проведение всех строительных работ по возведению жилого дома, то он может построить его собственными силами.

Так же, как и в капитальном строительстве  объектов производственного назначения, участники строительства - застройщик, технический заказчик и подрядчик  могут совмещать функции двух и более субъектов строительной деятельности.

Застройщик  может быть одновременно техническим  заказчиком и подрядчиком, технический  заказчик - подрядчиком.

Предмет. Предмет договора участия в долевом строительстве - результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ) Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.. Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования.

Цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ). В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Поскольку договор участия в долевом  строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно  совпадать с ценой другого  договора.

Следует сказать, что ценообразование отдается полностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет  стабильность законодательства в сфере  строительства, а также повышение  профессионализма чиновников в соответствующих  органах. Ведь на практике за время  возведения объекта законодательная  база может измениться несколько  раз, а ошибки и неграмотность  чиновников могут привести либо к  неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства.

Срок. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является одним из существенных и обязательных условий договора участия в долевом строительстве (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ). Законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 1 ст. 6 ФЗ).

В ФЗ нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому  на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует  свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных  возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков возникают те же проблемы, что и  с изменением цены. Особенно это  касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

В случае если строительство не может  быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее  чем за два месяца до истечения  срока по договору и предложить инвестору  внести изменения в договор в  порядке, предусмотренном ГК РФ глава 29 ГК РФ. Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнима. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 рассматриваемого ФЗ передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства.

Форма. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы.

Думается, что повышенные риски будущих  собственников жилья, выступающих  в качестве кредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так  же как и стоимость квартиры, оплаченной на начальной стадии строительства  Фокова Е.А. Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 18..

Государство, выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает  строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности  или аренды на земельный участок  под новостройкой, строительная фирма  имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверка выполнения всех этих условий строительными  фирмами возложена на государственный орган - Федеральную Регистрационную Службу (Росрегистрацию).

1.3 Правовое положение сторон  по договору участия в долевом  строительстве

Определение, данное законодателем договору участия  в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое  было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения  ФЗ, регулирующие права, обязанности  и ответственность сторон, вызвали  широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости. Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя.

Рассмотрим права и обязанности застройщика. Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем.

Застройщик  обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно  для строительства (создания) им многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ).

Введение  этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия  в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем, редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия ФЗ на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости.

Также застройщик обязан:

· осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;