Договор управления многоквартирным домом

План

 

Введение

 

Глава 1. Общие вопросы  договора управления многоквартирным  домом

 

Глава 2. Заключение изменение  и расторжение договора управления многоквартирным домом 

 

Глава 3. Значение договора управления многоквартирным домом

 

Глава 4. Практический анализ договора управления многоквартирным  домом

 

Заключение

 

Список использованной литературы

 

Введение

 

 

Жилье - одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому  решение жилищной проблемы имеет  первостепенное значение и для граждан  и для государства. Многие конституционные  принципы в той или иной степени  связаны с жильем.

 

Согласно статье 40 Конституции  РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека - эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».

 

Поэтому, как и во все  времена, была и остается проблема обеспечения  граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации. Но обеспечение  населения жильем - это только полбеды, как сохранить то, что мы имеем? Полуразвалившиеся дома, прогнившие трубы, протекающие краны?!

 

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших  направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики  огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником  или нанимателем помещений в  многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

 

С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство  является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской  системы это было оправдано, но в  современных условиях становится всё  менее и менее эффективным  год от года.

 

Однозначных путей решения  этих вопросов нет. Однако, даже в современных  условиях возможно создание такой государственной  системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна  и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли  в прибыльную.

 

В 2000 г. почти завершилась  демонополизация жилищно-коммунального  хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации? В чем разница?! дало возможность  развивать конкуренцию в сфере  содержания и ремонта жилья и  управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

 

В конце 2004г. выходит новая  редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, которая включает в себя новый раздел - Управление многоквартирным  домом. Жилищный кодекс Российской Федерации - основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального  хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ вступил в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ до сих обсуждается масса вопросов о целесообразности принятия данного кодекса и его слабой нормативно-разъяснительной силе.

 

Управление многоквартирным  домом должно обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим  в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

 

Управление жилищным фондом включает в себя Пункт 1.8 Постановления  Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного  фонда»:

 

а) организацию эксплуатации;

 

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

 

в) все виды работ с  нанимателями и арендаторами.

 

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников  жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право  участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью  защиты своих экономических и  социальных прав и интересов, участвовать  в выборе эксплуатационных и ремонтных  организаций. Пункт 1.3 Постановления  Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного  фонда»

Собственники помещений  в многоквартирном доме обязаны  выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

 

1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

 

2) управление товариществом  собственников жилья, жилищным  кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом;

 

3) управление управляющей  организацией.

 

Об одном из «рычагов», регулирующих отношения, возникающие  после нашего с Вами выбора, я? говорить от имени «Я» не допускается, все  мысли следует высказывать от 3-го лица! буду говорить в своей дипломной  работе.

 

Договор управления многоквартирным  домом - это сравнительно новый вид  договора в жилищном праве. Жилищный кодекс РСФСР не предусматривал такого договора. К нему применяются нормы  и жилищного, и гражданского законодательства. В работе я расскажу о понятии  договора управления многоквартирным  домом, выделю основания для его  заключения, его существенные условия, изменение и его прекращение, а также на основании вышеизложенного  определю плюсы и минусы данного  договора.

 

В написании работы я использовал  нормативные акты: постановления, указы  и решения, действующие на территории Российской Федерации, монографии, статьи и работы юристов, комментарии к  законодательству.

 

Глава 1. Общие вопросы  договора управления многоквартирным  домом

 

Основания заключения договора управления многоквартирным домом

 

Жилищный кодекс РФ предоставляет  собственникам помещений в многоквартирных  жилых домах право выбора способа  управления многоквартирным жилым  домом.

 

Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла  жилищного законодательства. Ранее  действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого  важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как  ранее известные методики, так  и новые способы.

 

Жилищный кодекс установил  единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

 

Законодатель определил  три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

 

Способами управления многоквартирным  домом являются П. 2 ст. 161 Жилищного  кодекса Российской Федерации:

 

- непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

 

- управление товариществом  собственников жилья либо жилищным  кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом;

 

- управление управляющей  организацией.

 

Решение о выборе одного из указанных способов принимается  на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  жилом доме.

 

Поговорим о каждом из способов управления многоквартирным домом.

 

Одним из наиболее перспективных  и распространенных способов управления является управление многоквартирным  домом специализированной управляющей  организацией.

 

Распространение данного  способа управления связано также  с тем, что он несколько в иной форме существовал и ранее. Ст. 22 ЖК РСФСР устанавливала, что для  эксплуатации государственного и общественного  жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых  осуществляется на основе хозяйственного расчета, действующие на основании  типового положения об организациях данного вида. Так, в Москве для  управления жилыми домами были созданы  дирекции единого заказчика в  форме государственных унитарных  предприятий.

 

На жилищно-эксплуатационные организации возлагалась обязанность  по содержанию и ремонту многоквартирных  домов, заключению договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Изначально при управлении многоквартирными домами соблюдался принцип, сохраненный и  в настоящее время - многоквартирный  дом может управляться только одной эксплуатирующей организацией.

 

Однако ранее не было возможности  выбора управляющей организации. Такие  организации создавались централизованно. Многоквартирные дома передавались им не только в управление, а в  хозяйственное ведение, на баланс.

 

В настоящее время привлечение  управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация  занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как  правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных  способов управления не исключается  привлечение управляющей организации.

 

Вместе с тем, недостатки в правовом регулировании, в частности, отсутствие в федеральном законодательстве положений, определяющих требования к  управляющим организациям, сложный  порядок заключения договора управления - с каждым из собственников помещений  многоквартирного дома и т.д., создают  сложности с применением данного  способа управления на практике. К  тому же нет еще достаточной информации об управляющих организациях и качестве выполняемых ими работ и предоставляемых  услуг.

 

Выбор способа управления осуществляют собственники помещений  многоквартирного дома. Отношения между  управляющей организацией, избранной  собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным домом.

 

Принятое в установленном  порядке решение о выборе управляющей  организации и условиях договора управления многоквартирным домом  обязательно для всех собственников  помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и  голосовали «за» или «против» такого решения.

 

Решение о выборе способа  управления многоквартирным домом  порождает обязанность собственников  заключить договор управления многоквартирным  домом. Однако данная обязанность возникает  не по отношению к управляющей  организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация  не вправе понуждать собственников  заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием  собственников. Правило о применении к отношениям между управляющей  организацией и собственниками положений  ст. 445 ГК РФ установлено только для  случаев, когда договор заключается  по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

 

Выбор способа управления - не только право, но и обязанность  собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей  организацией, избранной на основании  конкурса, проводимого по решению  органа местного самоуправления.

 

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей  организации возникает, если:

 

1) собственниками помещений  в многоквартирном доме не  выбран способ управления этим  домом, в частности:

 

- общее собрание по  вопросу выбора способа управления  многоквартирным домом не проводилось  или решение о выборе способа  управления многоквартирным домом  не было принято;

 

- по истечении 2 месяцев  после вступления в законную  силу решения суда о признании  несостоявшимся общего собрания  собственников помещений в многоквартирном  доме по вопросу выбора способа  управления повторное общее собрание  не проводилось или решение  о выборе способа управления  многоквартирным домом не было  принято;

 

2) принятое собственниками  помещений в многоквартирном  доме решение о выборе способа  управления домом не реализовано,  в том числе в следующих  случаях:

 

- большинство собственников  помещений в многоквартирном  доме не заключили договоры, необходимые  при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);

 

- собственники помещений  в многоквартирном доме не  направили в уполномоченный федеральный  орган исполнительной власти  документы, необходимые для государственной  регистрации товарищества собственников  жилья либо жилищного кооператива  или иного специализированного  потребительского кооператива;

 

- не заключены договоры  управления многоквартирным домом,  предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

 

Представляется, что основанием для проведения конкурса являются также  случаи, когда собственники выбрали  в качестве способа управления управление управляющей организацией, но не определили конкретную организацию, с которой  желают заключить договор управления многоквартирным домом. Как следует  из законодательства, выбор рассматриваемого способа управления предполагает определение  решением общего собрания конкретной организации, которой собственники собираются поручить управление. Однако в настоящее время, когда собственники обладают минимальной информацией  об имеющихся управляющих организациях, выбрать какую-либо иную организацию, кроме ремонтно-эксплуатационных организаций, созданных публичными образованиями, весьма затруднительно.

 

Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления путем проведения открытого  конкурса.

 

Путем проведения открытого  конкурса осуществляется выбор управляющей  организации и в случаях, когда  многоквартирный дом находится  в государственной или муниципальной  собственности (ст. 163 ЖК РФ). Причем в  данной ситуации выбор иного способа  управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей  организации. Таким образом, выбор  управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех  случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.

 

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда  он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан  несостоявшимся.

 

Порядок проведения открытого  конкурса по выбору управляющей организации  установлен Постановлением Правительства  РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого  конкурса по отбору управляющей организации  для управления многоквартирным  домом» .

 

Законодатель предоставил  собственникам право в любое  время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.

 

Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений  в нем.

 

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме обязано выбрать способ управления многоквартирным домом. В случае создания товарищества собственников  жилья товарищество может управлять  многоквартирным домом без привлечения  других организаций. При этом договор  управления не заключается, поскольку  отношения товарищества собственников  жилья с членами товарищества строятся на основании членства и  договоры в данном случае не предусмотрены  в силу природы названных отношений. Однако с собственниками помещений  в многоквартирном доме, не являющимися  членами товарищества, товарищество заключает договоры, поскольку между  названными субъектами отсутствуют  отношения членства.

 

Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей  организации. При выборе общим собранием  собственников помещений данного  способа управления необходимо выбрать  такую организацию.

 

Взаимоотношения между собственниками и управляющей организацией должны основываться на основании договора таким договором является договор  управления многоквартирным домом.

 

Понятие договора управления многоквартирным домом.

 

Заключение договора управления многоквартирным домом.

 

Договор управления многоквартирным  домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере.

 

По договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном  доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов  управления жилищного кооператива  или органов управления иного  специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества  в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

 

Содержание и ремонт многоквартирных  домов осуществляются на основании  договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта  жилищного фонда независимо от формы  собственности жилищного фонда  за счет средств собственников помещений.

 

В современном законодательстве появилось новое понятие - «управляющая организация». Под управлением жилищным фондом понимается деятельность по обеспечению  содержания, эксплуатации и ремонта  многоквартирных домов, а также  предоставлению коммунальных услуг.

 

 

Договор управления является двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление  своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения  цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей  организации. Думается, что можно  непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

 

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту  многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам  помещений в этом доме.

 

Договор управления многоквартирным  домом является самостоятельным  договором, предусмотренным законом. В законе установлены существенные условия договора управления.

 

По поводу правовой природы  данного договора высказываются  различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит  смешанный характер и содержит в  себе признаки договоров возмездного  оказания услуг и подряда Постатейный  комментарий к Жилищному кодексу  Российской Федерации/Под редакцией Крашенинникова П.В.-М.,2005.

 

Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным договором . В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства.

 

Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, так как смешанный договор - это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

 

Поскольку регулирование  отношений по управлению многоквартирными домами отнесено к ведению жилищного  законодательства, договор управления многоквартирными домами должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом  случае следует учитывать положения  ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой  к жилищным отношениям, связанным  с ремонтом, использованием инженерного  оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее  законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.

 

Договор управления многоквартирным  домом должен быть оформлен в простой  письменной форме. Необходимости нотариального  удостоверения или иной специальной  регистрации законодатель для данного  договора не предусмотрел.

 

Договор управления многоквартирным  домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным  домом устанавливаются общим  собранием собственников с учетом специфики объекта управления и  иных обстоятельств. Следовательно, в  данном случае не может быть соблюдено  требование о равенстве условий  для всех обратившихся, предусмотренное  для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить  договор должна предусматриваться  особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

 

До рассмотрения порядка  заключения договора и его условий  следует обратить внимание на наименование данного договора - договор управления многоквартирным домом. Учитывая, что  понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так  и отдельные жилые и нежилые  помещения П. 6 Постановления Правительства  РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении положения  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным  для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6., более точно следовало  бы назвать данный договор договором  управления общим имуществом многоквартирного дома, т.к. на управляющую организацию  возлагается лишь поддержание в  надлежащем состоянии объектов общей  долевой собственности. Что касается отдельных помещений, то управляющая  организация лишь обеспечивает их собственникам  и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных  договором, но не оказывает услуги и  не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

 

Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается  как в случае выбора управляющей  организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

 

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом  имеет различия в зависимости  от того, кем была выбрана управляющая  организация, а также от того, подписывается  данный договор непосредственно  собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников  жилья либо специализированным кооперативом.

 

Выбор управляющей организации  может быть осуществлен собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании (подп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, для выбора способа управления и избрания конкретной управляющей организации достаточно простого большинства голосов. Не исключается при этом возможности проведения собрания в заочной форме.

 

Решение общего собрания о  выборе управляющей организации, а  также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания.

 

Протокол составляется в  письменной форме, подписывается председателем  и секретарем, а также членами  счетной комиссии. В протоколе  в обязательном порядке указываются  дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

 

В решении общего собрания при выборе в качестве способа  управления управляющей организации  необходимо указать, с какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить договор управления многоквартирным домом. Кроме того, должны определяться условия, на которых собственники собираются заключить договор с управляющей организацией. В обязательном порядке определяются условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК в качестве существенных. По решению общего собрания в договор могут быть включены и иные условия.

 

Законодательством не устанавливается  обязанности управляющих организаций  заключить договор управления многоквартирным  домом с любыми, обратившимися  к ней собственниками. Однако для  того чтобы механизм избрания управляющей  организации мог быть реализован, закрепление указанной обязанности  необходимо. В противном случае получается, что до принятия решения о выборе определенной управляющей организации  собственникам предварительно следует  выяснить, согласна ли управляющая  организация на заключение договора управления соответствующим домом.

 

Договор управления многоквартирным  домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным  домом устанавливаются общим  собранием собственников с учетом специфики объекта управления и  иных обстоятельств. Следовательно, в  данном случае не может быть соблюдено  требование о равенстве условий  для всех обратившихся, предусмотренное  для публичного договора ст. 426 Гражданского кодекса РФ. Поэтому обязанность  заключить договор должна предусматриваться  особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

 

При установлении общим собранием  условий договора управления многоквартирным  домом целесообразно их предварительное  согласование с управляющей организацией, в том числе в части оценки тех расходов, которые необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Вероятно, на практике условия будут предлагаться управляющей организацией и уточняться применительно к конкретному объекту управления.

 

При отсутствии практики заключения договоров управления многоквартирным  домом важное значение приобретают примерные договоры, разработанные органами управления отдельных субъектов РФ.

 

Законодательство также  прямо не устанавливает возможности  собственников помещений дома предъявлять  требования о понуждении кого-либо из сособственников, отказывающихся заключить  договор управления, заключить соответствующий  договор. Вместе с тем, поскольку  решения общего собрания являются обязательными  для всех собственников, а уклонение  собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников, есть основания признать за ними право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке. п. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ) Право требовать заключения договора следовало бы предоставить и организации, привлеченной для управления многоквартирным домом, т.к. она должна приступить к исполнению своих обязанностей не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором.