Экономическая сущность недвижимости и ее состав

ТЕМА 1:  ЭКОНОМИЧЕСКАЯ  СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ СОСТАВ

1.1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

1.2 Классификация объектов  недвижимости

1.3 Понятие и  формы  собственности на  объекты недвижимости 

1.1 Понятие, сущность  и основные характеристики недвижимости 

    Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

    Оксфордский толковый словарь по бизнесу дает следующее определение «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

    В терминологическом словаре Д. Розенберга «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»

    В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

    В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной  собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

    На  сегодняшний момент Гражданским  кодексом Российской Федерации (ГК РФ) (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

    Вне связи с земельными участками  недвижимые объекты теряют обычное  назначение и соответственно понижаются в цене.

    Не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

    Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним  относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

    Объекты недвижимости различаются по своему происхождению:

    - созданные природой без участия  труда человека;

    - являющиеся результатом труда  человека;

    - созданные трудом человека, но  связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

    Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах  собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

    Недвижимое  имущество может быть делимым и неделимым.

    Делимым является имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его  доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях  делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

    Недвижимое  имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

    Недвижимая  вещь может иметь различные  обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

    Сервитут  – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

    Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций.

    Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

    Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент получения дохода.

    На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

    Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

    Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

    Земельный участок [Земельный кодекс РФ] - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

    Имея  в качестве составной части земельный  участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

    1. Стационарность, неподвижность.

    2. Материальность.

    3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

    Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

    – каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

    – недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

    – стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

    – полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

    – возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

    – существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

    – строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью. 

1.2 Классификация объектов  недвижимости

    Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

    Жилищный  фонд – совокупность всех жилых  помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

    Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров.

    - неоднородна, 

    -недвижима, 

    - долговечна,

     - дорога,

    - высокие издержки переезда.

    Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности  и характера использования жилья:

    - первичное жилье — место постоянного  проживания;

    - вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

    - третичное жилье — предназначено  для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

    Применительно к условиям крупных городов (принято  выделять следующие типологические характеристики, учитывающие предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход).:

    1. Элитное жилье.

    2. Жилье повышенной комфортности.

    3. Типовое жилье.

    4. Жилье низких потребительских качеств

    Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

    • дома «старого» фонда, построенные  в дореволюционный период;

    • дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

    • «сталинские» дома, срок возведения которых  пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

    • дома первого поколения индустриального  домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

    • дома второго поколения индустриального  домостроения, построенные в 70-80-х  гг., когда в градостроительном  проектировании использовались более  высокие нормы и стандарты;

    • современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

    К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

    Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

    1. Земли сельскохозяйственного  назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья, для опытных и научных станций).

    2. Земли городов  и населенных пунктов

    3. Земли промышленности, транспорта, связи,  телевидения, информатики  и космического  обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

    4. Земли особо охраняемых  территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.

    5. Земли лесного  фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

    6. Земли водного  фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

    7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

    Асаул А.Н. структурирует недвижимость, исходя из  ее определения, и выделяет две составляющие

    1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

    2. Искусственные объекты  (постройки):

    а) жилая недвижимость —

    б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

    в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] .

    - лечебно-оздоровительные;- учебно-воспитательные;- культурно-просветительские - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

    г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

    Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

    Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).  

    1.3 Понятие и  формы  собственности на  объекты недвижимости 

    Объекты недвижимости многообразны, и в каждом отдельном случае, будь то объекты жилой или нежилой недвижимости, речь будет идти о своеобразии отношений собственности.  Именно эти отношения являются связующим звеном всех процессов, протекающих в сфере недвижимости. В дальнейшем, в связи с развитием рыночных отношений, сфера экономики недвижимости будет все более усложняться. Появятся новые финансовые инструменты, изменятся законы о налогообложении, появятся новые формы владения. По мере подобной эволюции номинальная сумма, выплачиваемая за изменение отношений собственности  по поводу отдельных объектов недвижимости, будет иметь все меньшее значение как показатель стоимости. Инвесторы будут осознавать, что они покупают не столько недвижимость, сколько определенный набор условий и отношений.

    Собственность определяет всю структуру и содержание экономических отношений страны. Отношение собственности можно  анализировать как с позиции  экономической теории, так и  точки  зрения права.

    С точки зрения экономики собственность – это экономические отношения между людьми по поводу владения, пользования, распоряжения и управления материальными и духовными благами.

    Собственность  экономически реализуется только в  том случае, если она приносит доход  владельцу, который позволяет не только окупать затраты, но и получать прибыль.

    В экономических отношениях следует  различать понятие объекта и  субъекта. Объектами собственности  могут быть земля, природные ресурсы, средства производства, имущество, деньги, ценные бумаги, информация, рабочая сила.

    Субъекты  собственности  - человек, группа лиц, семья, производственный коллектив, общество в целом.

    Форма собственности определяет принадлежность разнообразных объектов собственности  субъектам.

    В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

    - недвижимость общественных организаций;

    -недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

    В РФ вся недвижимость имеет следующие  основные виды собственности:

    - государственная (муниципальная);

    - частная.

    Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических  отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

    При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

    - объекты недвижимости народнохозяйственного  значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

    - на уровне того или иного  национального образования;

    - областная или краевая собственность  объектов недвижимости (она, как  правило, носит коммунальный характер);

    - объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

    Объекты недвижимости могут находиться как  на праве хозяйственного ведения, так  и на праве оперативного управления.

    При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

    Объекты недвижимости могут находиться в  собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта  недвижимости другому лицу).