Классификация рынка недвижимости

Министерство  образования и  науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«Московский Государственный  Открытый Университет» 
 
 

Реферат по дисциплине

Экономика недвижимости

на тему:

«Классификация  рынка недвижимости» 
 
 
 

Выполнил

студент 3 курса

автомеханического ф-та

специальность 080502

шифр  К-711058

Румянцев  П.В. 
 
 
 
 

Москва 2011

Содержание:

I. Введение.

II. Основная часть:

   1) Структура  рынка недвижимости;

   2) Сегментация  рынка недвижимости;

   3) Составляющие  рынка недвижимости.

III. Заключение.

IV. Список используемой литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

1. Введение 
Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Однако более  полным будет определение рынка  недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в  недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике, ибо  недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать для  своей деятельности необходимые  им помещения.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет  большое значение, что подтверждается:

- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет  следующие функции:

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель. 

2. Основная часть

Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих  структурных элементов:

· объектов недвижимости;

· экономических  субъектов, оперирующих на рынке;

· процессов  функционирования рынка;

· инфраструктуры рынка

Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

· продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое  или физическое лицо, имеющее право  собственности на объект, в том  числе государство в лице своих  специализированных органов управления собственностью

· покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое  или физическое лицо или орган  государственного управления, имеющий  право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных  граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

· профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. 
 

Различают следующих  профессиональных участников: институциональные  и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства  и действующим от его имени. Относят  организации следующего профиля:

· организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

· федеральные  и территориальные земельные  органы, занимающиеся инвентаризацией  земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением  землеотвода,

· федеральные  и территориальные органы архитектуры  и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных  планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

· органы экспертизы градостроительной и проектной  документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных  и строительных проектов;

· органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

· органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией  зданий и сооружений;

· проектировщики, строители, специалисты по технической  эксплуатации, финансируемые из бюджета;

· органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с  ними;

· государственные  нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости - субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

· брокеры, оказывающие  услуги продавцам и покупателям  при совершении сделок с недвижимостью;

· оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов;

· финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе  ипотечным кредитованием;

· девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

· редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

· управляющие  недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией  объекта;

· проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим  сопровождением операций на рынке недвижимости;

· страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

· участники  фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при  ипотечном кредитовании);

· аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для  принятия стратегических решений по его развитию;

· финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

· маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

· информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

· специалисты  по информационным технологиям, обслуживающие  РН;

· специалисты  в области обучения и повышения  квалификации персонала;

· любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. 

Сегментация рынка недвижимости

При описании структуры  рынка недвижимости применяют три  наиболее распространенных подхода:

· институциональный;

· объектный;

· воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов  деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его  осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

· органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий  функционирования и развития рынка  недвижимости;

· институт независимой  оценки недвижимости;

· девелопмент;

· банки и  другие институты (инвестиционные фонды, трастовы фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

· институт управляющих  недвижимостью;

· институт риэлторов;

· государственный  и частный нотариат;

· строительные организации;

· арендаторы недвижимости;

· продавцы недвижимости;

· саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки  зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а  также соответствующие им права  собственности). Правомерно будет выделить:

· рынок земли;

· рынок искусственных  сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

· строительный рынок;

· рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры  рынка через призму отношений, возникающих  в процессе цикла воспроизводства  недвижимости.

С достаточной  степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

· рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта  недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления  объекта недвижимости);

· рынок потребления  объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

· рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По  способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие  его составляющие:

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда  недвижимость как товар впервые  поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают  государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов  власти (за счет приватизации государственных  и муниципальных предприятий, жилых  объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой  недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит  от нового строительства. Учитывая, что  потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий  определенному собственнику - физическому  или юридическому лицу. Первичный  и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая  обстановка и т. д.) увеличится предложение  недвижимости на вторичном рынке, это  приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время  рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же сказывается  на росте цен на вторичном рынке. Организованный рынок - это хозяйственный  оборот недвижимости и прав на нее  в строгом соответствии с действующим  законодательством с участием лицензированных  профессиональных посредников. Этот рынок  гарантирует юридическую чистоту  сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых  операций. По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

· По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

· По степени  готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

· По форме собственности: государственных и муниципальных  объектов, частных, др.

· По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок  жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного  назначения.  

3. Заключение

Итак, рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений  между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

· локализация  рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

· значительно  меньшее число сделок купли-продажи;

· владение недвижимостью  и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание  объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог  на недвижимое имущество; государственная  пошлина и другие сборы на сделки;

· сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским  законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного  специального права);

· рынок недвижимости несовершенен.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик  рынка недвижимости можно сделать  вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В  силу объективных обстоятельств, посредством  только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения  недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более  стабильны и практически не реагируют  на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. 

4. Список используемой  литературы

1. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 2005.

2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. -М.: 2002.

3. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. - С.-Пб., 2002.