Комплексная оценка

 

2. КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА  КАК СОСТАВЛЯЮЩАЯ 

ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ПОСЕЛЕНИЙ

 

2.1. Понятие, цели, задачи  и содержание комплексной оценки

 

Оценка – это суждение о ценности, достоинстве, значимости и полезности того или иного объекта или явления окружающей нас действительности.

Комплексная оценка территории города – это оценка, позволяющая установить уровень соответствия использования земель поселений их целевому назначению, выявить несоответствие в существующей сложившейся организации использования территории, планировке и застройке, а также определить степень пригодности незастроенных территорий к конкретному виду использования с учетом социально-экономических, экологических и градостроительных требований.

Целью комплексной оценки является выявление экологической, градостроительной и социально-экономической ситуации, а также состояния городской среды, фонда жилых и общественных зданий, памятников природы, истории и культуры, инженерно-транспортных систем, объектов промышленности и дальнейший учет всех этих факторов при разработке генеральных планов городов, схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений и ценового зонирования городских территорий.

Основным  назначением комплексной оценки является изучение и анализ сложившейся  ситуации в городском землепользовании для принятия управленческих решений  в области развития города, развития рынка недвижимости и для фискальных целей.

В связи с этим перед комплексной  оценкой стоят следующие задачи:

• подготовка нормативно-правовой и технической документации по организации комплексной оценки на территории города;
• сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки;
• проведение анализа сложившегося функционального, территориального, экологического, социально-экономического и градостроительного использования земель;
• проведение ресурсной оценки природно-территориального комплекса;
• выявление нарушений в использовании земель поселений;
• разработка рекомендаций по совершенствованию сложившейся организации использования земель;
• определение перспектив дальнейшего развития территории города в целом и незастроенных территорий в частности.

В развитии комплексной оценки территории городов можно выделить два этапа:

1. советский (период централизованного планирования развития городов);
2. современный (период развития рыночных отношений и формирования рынка земли).

До принятия Президентом Указа  «О проведении земельной реформы в Российской Федерации» от 23 ноября 1990 года  комплексная оценка применялась при разработке генерального плана развития города. Результаты комплексной оценки сводились к созданию системы тематических карт и табличных материалов. Содержание тематических карт отражалось на опорных планах.

Результатом проведения комплексной  оценки в советский период являлись проектные решения по архитектурно-планировочной организации, функциональному и строительному зонированию территории, развитию инженерных и транспортных систем, по планировке и застройке (выбору типов жилых и общественных зданий), организации обслуживания населения, режиму использования охранных зон.

Таким образом, результаты комплексной  оценки имели не стоимостное выражение, а включали сведения о качественных и количественных характеристиках основных факторов. Отсутствие стоимостных показателей в материалах комплексной оценки советского периода вызвано тем, что в них не было объективной необходимости, и в первую очередь потому, что земля не продавалась, земельный налог не взимался, рынок земли отсутствовал. Кроме того, существенное влияние оказало отсутствие развитых компьютерных технологий, которые могли быть применены в ходе принятия управленческих, градостроительных и землеустроительных решений.

На современном этапе произошли  коренные изменения в сфере социальных, экономических отношений и в правовой сфере. Наступила эпоха рыночных отношений, и развивающийся рынок недвижимости все настойчивее диктует необходимость применения экономического подхода к традиционным методам комплексной оценки поселений.

Однако  следует отметить, что в условиях развивающихся рыночных отношений основные принципы и факторы оценки остались прежними. Неизменной осталась и основная цель ее проведения, которая заложена Конституцией РФ, – это обеспечение создания комфортных условий для жизнедеятельности человека. А коренные социальные и экономические преобразования, происходящие в современном обществе, а также принципиальные изменения в области градостроительных и земельных отношений во многом предопределили объективную необходимость проведения комплексной оценки территории поселений. Результаты комплексной оценки на современном этапе широко применяются в следующих основных направлениях:

1. При разработке генеральных планов развития территории поселений, когда жизненно важно правильно и экономически грамотно спланировать перспективы дальнейшего развития города, обеспечить надежную поддержку проектных разработок генерального плана и планирования крупномасштабных мероприятий общегородского характера.
2. При разработке схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, где решаются вопросы дальнейшего использования, планировки и застройки не задействованных ранее в градостроительной деятельности земель, но пригодных к освоению, а также вопросы дальнейшего совершенствования существующего использования земель.
3. При осуществлении ценового зонирования территории.
4. При информационной поддержке развития рынка земли, когда дифференциация ставок земельного налога должна осуществляться с учетом ценности территории, определяемой на основе проведения комплексной оценки.
5. В ходе принятия управленческих решений в использовании городских территорий, когда для эффективного государственного регулирования земельных отношений нужна точная информация о состоянии и тенденциях качественного и количественного изменения земельных ресурсов.
6. При проведении государственной кадастровой оценки земель поселений.

  Однако современный этап развития  комплексной оценки территории городов характеризуется отсутствием единой методики проведения этих работ.

Комплексная оценка земель поселений  представляет совокупность нескольких видов оценки: экологической, социально-экономической, градостроительной, ресурсной и др.

 

 

2.3. Совокупность факторов, формирующих  комплексную оценку

 

Комплексная оценка земель города включает в себя ряд составляющих: социально-экономическую, экологическую, градостроительную, ресурсную и другие виды оценок.

Остановимся на первых трех, имеющих  наибольшую актуальность в настоящее время. Согласно технологической схеме каждый вид оценки включает ряд факторов, имеющих комплексный характер информации градоформирующего, градообразующего и градообслуживающего значения, существенно  влияющих на ценность или уровень благоприятности городских территорий.

Экологическая оценка территории предполагает следующую систему факторов и показателей:

1. Выявление состояния окружающей среды: загрязнения воздушного бассейна, загрязнения почв, загрязнения  водного бассейна.
2. Определение уровня стояния грунтовых вод, уровня заболоченности территории, наличие просадочных грунтов, рельеф местности, степени подверженности территории оползневым явлениям, наличия подтопляемых территорий, уровня засоления и др.
3. Установление экологических зон города, в состав которых могут входить санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны (прибрежные защитные полосы), зоны рекреации,  особо охраняемые природные территории, охранные зоны памятников истории, культуры и архитектуры, лесозащитные зоны антропогенных  процессов.
4. Установление параметров и режимов использования земель в границах экологических зон.
5. Выявление нарушений режимов использования в пределах установленных экологических зон.
6. Установление экологически неблагоприятных и экологически благоприятных территорий в границах города.

 Градостроительная оценка проводится на основе выявления современного функционального (территориального), градостроительного и ландшафтного использования территории города. Поэтому в качестве факторов используются: состав и характеристика территориальных зон, уровень сложившихся функциональных связей, степень нарушения в общей организации территории города, анализ градостроительного использования, оценка ландшафтной организации территории.

Оценка  градостроительного использования  заключается в установлении интенсивности использования территории и проводится по следующим показателям: плотности населения, плотности застройки (жилой, производственной), плотности жилого фонда, плотности уличной сети, средневзвешенной этажности, использованию подземного пространства, наличию архитектурных ансамблей и др.

Оценка  ландшафтной организации территории проводится на основе следующих показателей: наличия и характера ландшафтных особенностей, уровня озеленения территории, уровня рекреационной нагрузки, уровня обустройства рекреационных зон.

Социально-экономическая  оценка наряду с экологической, градостроительной и ресурсной оценкой является неотъемлемой составной частью комплексной оценки и обогащает ее необходимой информацией, позволяющей более четко охарактеризовать целевое использование земель.

В процессе социально-экономической  оценки решаются следующие задачи:

1. Сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки.
2. Разработка методики оценки.
3. Проведение анализа сложившегося социально-экономического использования территории города.
4. Определение степени эффективности использования городских территорий.
5. Выявление недостатков в использовании земель и разработка рекомендаций по их устранению.
6. Определение перспектив дальнейшего развития территории города.

Результатами оценки являются:

1. Установление территорий, наиболее перспективных для дальнейшего освоения с точки зрения социально-экономического развития.
2. Разработка комплекса мероприятий по улучшению социально-экономических условий на застроенных территориях.

При проведении социально-экономической  оценки территории города учитывают  следующие факторы:

1. Уровень развития сферы социально-культурно-бытового обслуживания, который    определяется наличием, состоянием и доступностью локальных и    общегородских объектов соцкультбыта: образовательных учреждений, детских дошкольных учреждений, художественных школ, поликлиник, магазинов, объектов бытового обслуживания и др.
2. Транспортное обеспечение территории, которое определяется интенсивностью движения общественного транспорта, доступностью железнодорожной станции,  автовокзалов, остановок общественного транспорта, объектов рекреации, общественно-делового центра города и др.
3. Состояние улично-дорожной сети, которое характеризуется состоянием дорог, магистральных улиц городского значения и улиц в жилых кварталах, шириной проезжей части, наличием канализационных стоков, наличием и состоянием линейных зеленых насаждений, состоянием дорожного  покрытия и др.
4. Уровень обеспечения территории инженерной инфраструктурой, которая определяется наличием и состоянием систем водопровода, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и др.
5. Наличие и состояние жилого фонда, которые характеризуются типом и этажностью зданий, конструкцией, уровнем благоустройства, степенью износа, архитектурными и планировочными особенностями и др.
6. Наличие и состояние производственных зданий и сооружений.

В процессе анализа производится сопоставление  существующих в реальности показателей  с нормативными показателями, которые  регламентируются Строительными нормами  и правилами.

Каждая  из перечисленных групп факторов и показателей, формирующих комплексную оценку, содержит достаточно полную и разнообразную информацию. Поэтому, проанализировав степень их влияния на фактическое использование территории,  можно установить ту или иную степень нарушения в данном использовании городских земель и определить перспективы социально-экономического и градостроительного их развития с учетом проведения комплекса мероприятий по устранению выявленных нарушений.

Как отмечалось выше, факторы комплексной оценки могут учитываться при проведении государственной кадастровой оценки земель, которая, в свою очередь, оперирует лишь наличием того или иного фактора, а комплексная оценка характеризует качественное состояние факторов через систему показателей и дает возможность определить перспективы развития территории города.

 

2.4. Концептуальная схема  комплексной оценки

 

Основные положения, структура  и назначение комплексной оценки территории поселений могут быть представлены в концептуальной схеме  следующего порядка:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.1. Концептуальная схема комплексной оценки

При осуществлении  комплексной оценки следует учесть, что структурные элементы концептуальной схемы имеют обратную связь, отражая  тем самым достаточно широкий  диапазон организационно-управленческих решений в земле- и природопользовании городских земель.

 

2.4.1. Место экологической оценки в  системе 

комплексной оценки территории города

 

Главное назначение экологической  оценки территории поселений состоит в том, что ее результаты используются в системе муниципального управления для решения крупномасштабных задач развития города. Взаимодействие системы оценки с системой градостроительного,  землеустроительного проектирования, кадастра и муниципального управления является одним из важнейших инструментов управления природо- и землепользованием в городах. В связи с этим перед экологической оценкой стоят следующие основные задачи: выявление состояния окружающей природной среды (установление источников, форм и объемов загрязнения) и установление соответствия в режиме использования городских земель через реализацию природоохранных мероприятий.

Оценка  состояния городской среды основывается на соответствующих формах, стандартах и статистических показателях. Состояние окружающей среды определяется санитарно-гигиеническими, экологическими и социально-экономическими регламентами (нормы, критерии, ограничения).

Следует отметить, что наиболее полно определены в настоящее время санитарно-гигиенические нормативы и критерии. Санитарно-гигиенические нормы регламентируют предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в воздухе, воде и почве и предельно допустимые уровни (ПДУ) физических факторов окружающей среды.

В основе разработки экологических (природоохранных) нормативов и критериев лежит показатель экологической емкости территории – максимально возможная в конкретных условиях данного района степень восстановления окружающей средой собственных свойств и естественного состояния. С показателем емкости территории связана разработка системы ограничений (предельно допустимых показателей) по экологической нагрузке на природные комплексы и их устойчивости к антропогенным воздействиям.

Методическую основу экологической  оценки состояния как городских земель, так и городской среды представляют следующие подходы:

• комплексный – позволяет изучить взаимодействие природных и антропогенных подсистем;
• системный – обеспечивает установление причинно-следственных связей в целой цепочке взаимодействия подсистем;
• прогнозный – обеспечивает видение суммарного негативного воздействия на природно-территориальный и природный комплексы предотвращение деградационных процессов, снижение антропогенных нагрузок, сохранение природной среды (природных ландшафтов).

 

2.4.2. Цель и содержание социально-экономической  оценки

 

Главной целью проведения социально-экономической оценки территории города является определение путей развития города, направленных на повышение жизненного уровня его граждан. Как уровень жизни людей предопределяется развитием социальной инфраструктуры, так и экономическая оценка городских земель зависит от уровня развития социальной сферы, потому что развитый территориальный «социум» позволяет более эффективно и полезно использовать каждый отдельный земельный участок. Социально-экономическая оценка призвана создать условия определения перспектив дальнейшего социального и экономического развития территории.

Предметом социально-экономической оценки является изучение сложившихся закономерностей в развитии социально-экономической сферы. Результаты этой оценки необходимы для принятия управленческих решений в области развития города и рынка недвижимости.

Объектом оценки выступает город в целом или его части.

В качестве территориальной единицы оценки эффективности использования территории принимается жилой планировочный квартал или кадастровая территориальная единица в общей системе земельно-кадастровой организации территории города.

В процессе социально-экономической оценки решаются следующие задачи:

1. Сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки.
2. Разработка методики оценки.
3. Проведение анализа сложившегося социально-экономического использования территории города.
4. Определение степени эффективности использования городских территориальных образований, (рис. 2.4).
5. Выявление недостатков в использовании земель и разработка рекомендаций по их устранению.
6. Определение перспектив дальнейшего развития территории города.

Результатами оценки являются:

1. Социально-экономическое зонирование территории города.
2. Установление территорий, наиболее перспективных для дальнейшего освоения с точки зрения социально-экономического развития.
3. Выработка мероприятий по улучшению социально-экономических условий на застроенных территориях.

Социально-экономические условия  развития города изучаются по материалам генерального плана, статистического  отчета по экономическому и социальному развитию города, проекта водоснабжения, канализации, благоустройства и т.д.

Все сведения, необходимые для социально-экономической  оценки, получают в процессе их сбора в различных организациях и учреждениях  города: в управлении по архитектуре и градостроительству, комитете по земельным ресурсам и землеустройству, статистическом управлении, департаменте транспорта, экологии и т. д.  Так в Главном управлении архитектуры получают сведения о численности и возрастной структуре населения, площади города, числе районов города и их границах, об использовании городских земель. В комитете по земельным ресурсам и землеустройству и органах статуправления располагают данными о производственных предприятиях и учреждениях торговли и общественного питания, их наименованиях; о почтовых адресах; занимаемой площади; численности населения по районам и микрорайонам; о земельной (недвижимой) собственности и т. д.

Сведения о состоянии инфраструктуры инженерного обеспечения (водоснабжения, канализации, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, телефонизации, дорожно-мостового хозяйства) и благоустройстве предоставляются соответствующими службами города, которые располагают данными о протяженности и диаметре сетей; обеспеченности жилым фондом; годовых эксплуатационных расходах для каждого вида сетей; проценте износа каждого вида сетей с указанием конкретного участка.

Сведения  о городском транспорте запрашиваются  в департаменте транспорта администрации города. По основным видам общественного

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.4. Схема эффективности использования городских

территориальных образований

 транспорта (автобус, троллейбус, трамвай) имеются следующие данные: схемы маршрутов; местоположение остановок; интервал  движения.

Анализ  сложившегося социально-экономического состояния земель проводится по принятым факторам, см. раздел 2.3

 

 

2.4.3. Цель и содержание  градостроительной оценки.

 

Градостроительство – это деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Градостроительная оценка – это комплексная, многофакторная оценка оптимального функционирования города, результатом которой становится:

1. Зонирование территории по ее градостроительной ценности.
2. Совершенствование сложившейся системы градостроительного использования территории города.
3. Разработка градостроительного видения на развитие незастроенных территорий.

Таким образом, градостроительная  оценка призвана выявить характер градоформирующих, градообразующих и градообслуживающих условий, определить перспективы градостроительного развития территории города с учетом целого ряда факторов экологического, социального, экономического, архитектурно-эстетического и ландшафтного содержания, которые и составляют комплексную оценку. Именно учет всей совокупности этих факторов позволяет осуществить комплексный анализ современного использования городских территорий. Поэтому с уверенностью можно сказать, что комплексная оценка есть результат многофакторного градостроительного анализа функционирования и развития территории города.

Объектом градостроительной оценки является территория города, его функциональные (территориальные) зоны и их части.

Предметом оценки выступает изучение закономерностей функционирования города и разработка модели современного градостроительного использования его территории.

Целью проведения градостроительной оценки является определение приоритетов и ограничений дальнейшего градостроительного развития территории города, а также определение правового режима использования земельных участков в пределах выделенных зон.

Для достижения обозначенной цели перед градостроительной  оценкой стоят следующие задачи:

• анализ существующей организации использования земель и выявление ее недостатков;
• выявление градостроительных ограничений в использовании отдельных  территориальных зон, с учетом экологических, социально-экономических и архитектурно-эстетических факторов;
• определение параметров городской застройки;
• определение уровня озеленения и благоустройства территории;
• определение перечня разрешенного градостроительного использования для каждого земельного участка в пределах городской черты.

Оптимальное функционирование города подчиняется  модели организации жизнедеятельности  населения, обеспечивающей нормальные условия проживания, труда и отдыха людей (рис. 2.5).

 

 

 Уровень пешеходной

и транспортной доступности.

Комфортность данных связей

 

Рис. 2.5.  Модель организации жизнедеятельности населения

 

Следует отметить, что условия проживания дифференцируются в зависимости  от уровня и комфортности как пешеходных, так и транспортных связей.

В градостроительстве при общей организации  территории города соблюдается принцип функционального использования однородных территорий (функциональных зон), «демометрический» принцип композиционного построения пространств при соблюдении подхода ступенчатости культурно-бытового обслуживания населения.

При градостроительной оценке устанавливается  соответствие размещения градостроительных объектов разного уровня согласно:

1. СНиП 2.07.01–89^* (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. – М., 1997);
2. Градостроительному кодексу Российской Федерации (М., 1999).

В Градостроительном кодексе Российской Федерации представлена следующая классификация территории поселений. Речь идет об основных территориальных зонах (рис 2.6):

• жилые зоны;
• общественно-деловые зоны;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.6. Схема размещения основных территориальных зон

• производственные зоны;
• зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
• рекреационные зоны;
• зоны сельскохозяйственного использования;
• зоны специального назначения;
• зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.

Градостроительный кодекс определяет и функциональную направленность территориальных зон города.

Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).

К жилым зонам также относятся  территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

В перечень объектов недвижимости, разрешенных  к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные  зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.