Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Оценка собственности

Содержание

1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

2. Метод сравнения продаж

Задача.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектам аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Третий этап . Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

• вещные права на объект оценки;

• условия финансирования;

• условия продажи (чистота сделки);

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики (размеры, вид и качество материа лов, состояние и степень изношенности объекта и др.);

• физические характеристики;

• экономические характеристики;

• отклонения от целевого использования;

• наличие движимого имущества

По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

Единицы сравнения

Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

Приведем примеры физических единиц сравнения:

• единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м².

• единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м² общей площади, цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, це на за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Расчет и внесение поправок

Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м²). Они изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения необходимых поправок:

• метод парных продаж;

• экспертный метод;

• статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть метода корреляционно регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Метод валовой ренты

Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

• оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

• определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

• умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Общий коэффициент капитализации.

Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:

• отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;

• определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

• определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж. 1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам ; анализируется собранная информация и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценно-образующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по :

• назначению использования;

• качеству;

• передаваемым правам;

• местоположению;

• физическим характеристикам. Сходные субъекты по :

• платежеспособности;

• возможностям финансирования;

• инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке окупаемости;

• независимости субъектов сделки;

• инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

• имеют иную взаимозависимость и взаимо-заинтересованность ;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества умерших лиц;

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):¹³

• переданные права собственности на недвижимость;

• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

• условия продажи (чистота сделки);

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики;

• экономические характеристики;

• наличие движимого имущества.

1) Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.

3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

6) Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

7) Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.

8) Наличие движимого имущества. Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в ни единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м ² ), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м ² .

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м ²общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м ²чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м³.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы парных продаж;

• экспертный метод;

• статистические методы.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:

Ц _Центр = 10000 р./м ²

Ц _{Малеева} = 9500 р./м ²

Ц _{Муромская} = 9000 р./м ²

Расчет поправки по местоположению: П _2ан = 10000/9000 = 1,11 П _3ан = 10000/9500 = 1,053 П _4ан = 10000/9500 = 1,053

Пример.

Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земельного участка в 50 км от города. Предполагается условное равенство всех прочих (кроме отдаленности от города) ценно-образующих характеристик сравниваемых объектов.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка и удаленности от города.

Ц сотки = – 4,75*Расстояние от города + 497,78, $

Таким образом, цена 1 сотки оцениваемого участка равна 260,28$.

Ц сотки оц. = – 4,75 * 50 + 497,78 = 260,28$

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи,

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Задача.

Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств на 30% за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств – 6%, а для собственных – 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

Оценка собственности 📙 Реферат → 🆔 190461