Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения в РФ

ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ 
 

Москва

2011г.

     Содержание: 

     Введение            3

1. Договор социального найма жилого помещения     4
2. Предмет договора социального найма жилого помещения   5
3. Стороны договора социального найма жилого помещения   6
2. Права и обязанности сторон по договору социального найма

     жилого  помещения          7

      2.1. Права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма       7

2. Права, обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма     9
3. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма       10
4. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи          11
5. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи 12
6. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.         14
7. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.      16
3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения          17

Заключение           18

Список литературы          20 
 

     Введение

     С принятием Жилищного кодекса  РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР утратила свое действие. В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей (из 158), непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выделение правовых норм из договора имущественного найма договора, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специального закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в Гражданском кодексе РСФСР и подзаконных актах, например в Постановлении Совета Министров РСФСР "Об упорядочении распределения жилой площади и учета граждан, нуждающихся в жилье" от 9 мая 1963 г.¹

     Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. также содержал ряд норм, посвященных договору найма жилого помещения. Кроме общих положений это нормы ст. 11 "Порядок определения социальной нормы площади жилья", ст. 12 "Жилищный фонд социального использования", ст. 13 "Предоставление жилого помещения по договору найма", ст. 15 "Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма", а также ст. 16 "Пользование коммунальными квартирами". Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных Гражданского кодекса (ГК) и Жилищного кодекса (ЖК) Российской Федерации (РФ).

     Глава 35 ГК РФ, думается, стала первым шагом  к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма  жилого помещения, так и в целом  жилищного законодательства. В новом  ЖК РФ разд. III полностью посвящен договору социального найма. Подробнее гл. 35 ГК и другие нормы гражданского и жилищного законодательства, регламентирующие договор социального найма жилого помещения, рассматриваются ниже. 

1. Договор социального найма  жилого помещения.

     Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное  регулирование данного договора нашло отражение в разделе III нового Жилищного кодекса Российской Федерации² и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК РФ и ЖК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

     В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции  РФ малоимущим, иным указанным в  законе гражданам, нуждающимся в  жилище, оно предоставляется бесплатно  или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Основном Законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует  только малоимущим гражданам и некоторым  другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое развитие в новом ЖК РФ спустя более 10 лет после принятия Конституции  РФ. До этого времени конституционная  отсылка на закон фактически (и  юридически) переводила данные отношения  в русло старого жилищного  законодательства: ЖК РСФСР и основанных на нем правил учета субъектов  Российской Федерации.

     По  договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный  орган или уполномоченный орган  местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и  в пользование для проживания в нем на условиях, установленных  настоящим Кодексом.

       Договор социального найма жилого  помещения заключается без установления  срока его действия. Изменение  оснований и условий, дающих  право на получение жилого  помещения по договору социального  найма, не является основанием  расторжения договора социального  найма жилого помещения.

     Договор социального найма заключается  в письменной форме между наймодателем - государственной либо муниципальной  организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В  договоре определяются права и обязанности  сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального  найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом  договора не могут быть неизолированное  жилое помещение, помещения вспомогательного использования.³ 

2. Предмет договора социального  найма жилого помещения

      Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

        Самостоятельным предметом договора  социального найма жилого помещения  не могут быть неизолированное  жилое помещение, помещения вспомогательного  использования, а также общее  имущество в многоквартирном  доме.⁴ 
 

     1.3. Стороны договора социального найма жилого помещения.

     Одной из сторон по такому договору выступают  наймодатели - органы местного самоуправления и муниципальные организации  в отношении муниципального жилищного  фонда, а также государственные  организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут  быть только граждане, среди которых  выделяется наниматель, который заключает  договор.

     В договоре социального найма также  указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует  особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми  правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

     К членам семьи нанимателя согласно указанной  статье ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма, если они вселены нанимателем  в качестве членов его семьи и  ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.⁵

     Дееспособные  члены семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма несут  солидарную с нанимателем ответственность  по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

     Если  гражданин перестал быть членом семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать  в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены  его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

     Жилищное  законодательство регламентирует право  нанимателя на вселение супруга, детей  и родителей или с согласия в письменной форме членов своей  семьи, в том числе временно отсутствующих  членов семьи, или наймодателя - при  вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним  членов его семьи. Наймодатель может  запретить вселение граждан в  качестве проживающих совместно  с нанимателем членов его семьи  в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена  семьи составит менее учетной  нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется  согласие остальных членов семьи  нанимателя и согласие наймодателя.

     Вселение  в жилое помещение граждан  в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости  указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

     Граждане, вселившиеся в жилое помещение  нанимателя в качестве опекунов или  попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанного помещения  в установленном порядке.⁶

2. Права и обязанности сторон по договору социального найма

     жилого  помещения.

1. Права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Права и обязанности  наймодателя по договору социального найма:

     1. Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма  имеет право требовать своевременного  внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги.

     2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

     1) передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение;

     2) принимать участие в надлежащем  содержании и в ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

     3) осуществлять капитальный ремонт  жилого помещения;

     4) обеспечивать предоставление нанимателю  необходимых коммунальных услуг  надлежащего качества.

     3. Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма  помимо указанных в части 2 ст.65 ЖК РФ обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.⁷

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма:

      1. Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма,  не исполняющий обязанностей, предусмотренных  жилищным законодательством и  договором социального найма  жилого помещения, несет ответственность,  предусмотренную законодательством.

     2. При неисполнении или ненадлежащем  исполнении наймодателем жилого  помещения по договору социального  найма обязанностей по своевременному  проведению капитального ремонта  сданного внаем жилого помещения,  общего имущества в многоквартирном  доме и устройств, находящихся  в жилом помещении и предназначенных  для предоставления коммунальных  услуг, наниматель по своему  выбору вправе потребовать уменьшение  платы за пользование занимаемым  жилым помещением, общим имуществом  в многоквартирном доме, либо  возмещение своих расходов на  устранение недостатков жилого  помещения и (или) общего имущества  в многоквартирном доме, либо  возмещение убытков, причиненных  ненадлежащим исполнением или  неисполнением указанных обязанностей  наймодателя.⁸ 

2.  Права, обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

       Наниматель жилого  помещения по договору  социального найма  имеет право в  установленном порядке:

     1) вселять в занимаемое жилое  помещение иных лиц;

     2) сдавать жилое помещение в  поднаем;

     3) разрешать проживание в жилом  помещении временных жильцов;

     4) осуществлять обмен или замену  занимаемого жилого помещения;

     5) требовать от наймодателя своевременного  проведения капитального ремонта  жилого помещения, надлежащего  участия в содержании общего  имущества в многоквартирном  доме, а также предоставления  коммунальных услуг.

       Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  помимо указанных в части 1 статьи 64 ЖК РФ прав, может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

     Наниматель  жилого помещения  по договору социального  найма обязан:

     1) использовать жилое помещение  по назначению и в пределах, которые установлены настоящим  Кодексом;

     2) обеспечивать сохранность жилого  помещения;

     3) поддерживать надлежащее состояние  жилого помещения;

     4) проводить текущий ремонт жилого  помещения;

     5) своевременно вносить плату за  жилое помещение и коммунальные  услуги;

     6) информировать наймодателя в  установленные договором сроки  об изменении оснований и условий,  дающих право пользования жилым  помещением по договору социального  найма.

       Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  помимо указанных выше обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.⁹

      Ответственность нанимателя жилого помещения  по договору социального  найма:

     Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством  и договором социального найма  жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.¹⁰ 

     2.3 Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

       К членам семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма относятся  проживающие совместно с ним  его супруг, а также дети и  родители данного нанимателя. Другие  родственники, нетрудоспособные иждивенцы  признаются членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма, если они  вселены нанимателем в качестве  членов его семьи и ведут  с ним общее хозяйство. В  исключительных случаях иные  лица могут быть признаны членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма  в судебном порядке.¹¹

       Члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма имеют равные с нанимателем  права и обязанности. Дееспособные  и ограниченные судом в дееспособности  члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма несут солидарную с нанимателем  ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального  найма.

       Члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма должны быть указаны  в договоре социального найма  жилого помещения. Если гражданин  перестал быть членом семьи  нанимателя жилого помещения  по договору социального найма,  но продолжает проживать в  занимаемом жилом помещении, за  ним сохраняются такие же права,  какие имеют наниматель и члены  его семьи. Указанный гражданин  самостоятельно отвечает по своим  обязательствам, вытекающим из соответствующего  договора социального найма.¹² 

4. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи.

     Наниматель  с согласия в письменной форме  членов своей семьи, в том числе  временно отсутствующих членов своей  семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального  найма своего супруга, своих детей  и родителей или с согласия в письменной форме членов своей  семьи, в том числе временно отсутствующих  членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих  совместно с ним членов своей  семьи. Наймодатель может запретить  вселение граждан в качестве проживающих  совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после  их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена  семьи составит менее учетной  нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется  согласие остальных членов семьи  нанимателя и согласие наймодателя.

     Вселение  в жилое помещение граждан  в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости  указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.¹³ 

5.   Права и обязанности  временно отсутствующих  нанимателя жилого  помещения по договору  социального найма  и членов его  семьи.

     Временное отсутствие нанимателя жилого помещения  по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним  членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение  их прав и обязанностей по договору социального найма.

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального  найма

       Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  с согласия в письменной форме  наймодателя и проживающих совместно  с ним членов его семьи, в  том числе временно отсутствующих  членов его семьи, вправе осуществить  обмен занимаемого ими жилого  помещения на жилое помещение,  предоставленное по договору  социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

       Обмен жилыми помещениями, которые  предоставлены по договорам социального  найма и в которых проживают  несовершеннолетние, недееспособные  или ограниченно дееспособные  граждане, являющиеся членами семей  нанимателей данных жилых помещений,  допускается с предварительного  согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства  отказывают в даче такого согласия  в случае, если обмен жилыми  помещениями, предоставленными по  договорам социального найма,  нарушает права или законные  интересы указанных лиц. Решения  органов опеки и попечительства  о даче согласия на обмен  жилыми помещениями или об  отказе в даче такого согласия  принимаются в письменной форме  и предоставляются заявителям  в течение четырнадцати рабочих  дней со дня подачи ими соответствующих  заявлений.¹⁴

     Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так  и в разных населенных пунктах  на территории Российской Федерации. Обмен  жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его  участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 Жилищного Кодекса РФ.

     Условия, при которых обмен  жилыми помещениями  между нанимателями данных помещений  по договорам социального  найма не допускается:

     Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального  найма не допускается в случае, если:

     1) к нанимателю обмениваемого жилого  помещения предъявлен иск о  расторжении или об изменении  договора социального найма жилого  помещения;

     2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

     3) обмениваемое жилое помещение  признано в установленном порядке  непригодным для проживания;

     4) принято решение о сносе соответствующего  дома или его переоборудовании  для использования в других  целях;

     5) принято решение о капитальном  ремонте соответствующего дома  с переустройством и (или) перепланировкой  жилых помещений в этом доме;

     6) в результате обмена в коммунальную  квартиру вселяется гражданин,  страдающий одной из тяжелых  форм хронических заболеваний,  указанных в предусмотренном  пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего  Кодекса перечне.¹⁵ 

     2.6. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

     Наниматель  жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя  и проживающих совместно с  ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все  жилое помещение в поднаем. Договор  поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может  быть заключен при условии, если после  его заключения общая площадь  соответствующего жилого помещения  на одного проживающего составит не менее  учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

     Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей  и проживающих совместно с  ними членов их семей, всех собственников  и проживающих совместно с  ними членов их семей.¹⁶ Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

     Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма и проживающие совместно  с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным  уведомлением наймодателя вправе разрешить  безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам  в качестве временно проживающих (временным  жильцам). Наймодатель вправе запретить  проживание временных жильцов в  случае, если после их вселения общая  площадь соответствующего жилого помещения  на каждого проживающего составит для  отдельной квартиры менее учетной  нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.¹⁷ Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

     Временные жильцы не обладают самостоятельным  правом пользования соответствующим  жилым помещением. Ответственность  за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.